关于房地产开发企业土地增值税筹划探究

房地产开发企业土地增值税规划探析摘要：目前，我国许多房地产开发企业面临着较重的税收压力，其总体税收负担占本企业销售额的比例达到20%。 另外，土地增值税中销售额的收入比例也占3%。 对大多数房地产企业来说，过高的税收成为重大的资金负担，但是当地的增值税仍然是企业增值税计划的富馀。 在此基础上，本文论述了土地增值税筹划的手段和具体规划过程、规划过程中存在的问题和规划目标等，并提出了房地产开发企业应用土地增值税改进规划的相应对策。关键词：房地产开发企业土地增值税筹划方法土地增值税作为房地产开发企业中重要的纳税税，对企业经营和收益有着重要的影响作用，有效开展土地增值税筹划对策，对降低企业纳税负担和提高企业经济效益等具有非常重要的促进意义。 因此，要有效把握土地增值税的一切相关理论知识，根据企业的发展实绩和工作经验，详细分析房地产开发企业土地增值税的税收筹划，探讨有效的筹划策略，为提高企业经营效益做好基础准备。一、按规划目标分析企业增值税土地增值税是指出售转让的土地使用权和建筑物，征收出售的增值税，房地产开发商从转让后获得的利润中减去为相关规定的房地产成本和费用等而留下的利润金额，详细分析房地产企业的增值税(一)推迟房地产经纪人纳税的时间；我国制定的有关土地增值税条例中明确支出，因成本制定及其他因素造成企业土地增值税无法正确计算的，应征收企业土地增值税。 房地产开发企业可以在不同的发展阶段为自己的土地支付1%到3%的增值税，但房地产企业实际支付的增值税比按此征收比例得到的金额要多得多。 因此，房地产相关企业可以在项目完成后实施清算和集约作业，实现房地产企业税额延长缴纳时间的目的。(二)以节税为目的规划土地增值税；一是房地产是受国家政策影响的热门产业，其开发企业要经常关注研究我国土地增值税中的政策和规定，尤其要及时了解增值税优惠政策第二，房地产相关企业要把发展视角放在土地增值税征收条款上， 以不同征收率合理利用土地增值税，以销售价格合理调整房地产产品的手段，积极调整土地增值税，降低增值税率，比较哪种增值税率的计算方法得到的税率，帮助企业选择，有效实现较少的纳税和节税目的。(三)提高企业防范税务风险的能力；房地产相关企业如果能先开发出有效的税务筹划，从整体上全面考虑房地产经纪人自身土地增值税，采取更加恰当合理的配置，细致地考虑配置手段的合理性，在有效地防止欠周密考虑房地产相关企业发生税务风险的同时，还能防止土地增值税引起的税务风险等因此，房地产相关企业在实施土地增值税筹划过程中，一方面法律知识、会计知识和税务知识等运用不可或缺，另一方面分工合作、交流和团结合作等工作不可或缺，通过这些相应的手段和方法，不仅不断提高房地产相关企业经营者筹划土地增值税的重要性二、土地增值税的税务有效规划对策(一)递延纳税的计划方式；纳税递延的计划方式在实施前参考国家有关法律法规，实施税务计划，最终达到推迟纳税的目的，同时节省更高的利润价值和更多的税额。 例如，合理利用土地增值税预征手段，房地产相关企业可以以此方式制定相应的增值税税务计划。(二)优惠政策的规划方式；优惠政策规划方式是动态关注国内相关税务优化政策，然后根据政策内容的变化作出适应变化的反应，使企业节税工作能够随时随国家优惠政策的发展而发展。 例如，根据国内土地增值税相关法制的规定，如果居民住宅增值额不超过20%，就无需缴纳土地增值税，可以看出国家优惠政策发挥的作用，其中是税务的有效规划对策，积极合理利用国家优惠政策。(3)分割技术的计划方式在采用分割技术的计划过程中，应当按照合理合法的法律原则，将得到的财产利润分割为两个以上纳税人，直接实现有效的节税税务计划目的。 根据该计划对策，房地产相关企业成立房地产连锁公司，可以有效实现减税计划的目的。(四)房地产相关开发企业规划土地增值税面临的问题第一，对国家相关宏观政策的重视度不足，计划决策受到重大障碍；第二，税务筹划目标不明确，不重视计划全面性；第三，深入理解、吸收、消化增值税筹划方法，无法有效应用计划对策；第四，制定对策的工作不受重视，有一定的三、加强房地产开发企业有效规划土地增值税的建议(一)重视政府宏观政策，积极寻求政策支持我国现阶段调整产业结构，有可能每天发布新政策，政策变化对房地产发展有显着影响，房地产管理人员要时刻注意政策动态，掌握政策动态，并在此基础上结合本企业的实际情况，有效利用已经发布的政策， 对未公布的政策要有一定的前瞻性，特别要充分重视土地增值税方面的内容。 被动接受政策，积极寻求政策支持，促进企业适应政府宏观政策动态发展，更好地利用政策。 (二)明确税务规划目标，加强系统规划；对于某房地产企业未来的发展和资金流动，土地增值税具有极为重要的意义，房地产企业有关管理人员应充分重视增值税资金，明确税务规划目标，加强系统规划。 只有明确目标，才能对计划工作表现开放，企业在处理有关项目时才能牢固地规划明确的计划目标。 另外，通过事先有效地开展增值税计划，可以占据积极的位置，优先顺序。 但是，目前许多房地产企业熟悉项目实施后再考虑增值税的规划问题，很难明确规划目标，而且这一时期的规划工作已经失去了最佳的规划期限，规划空间进一步缩小，甚至很难实现规划目标。 因此，在规划土地增值税的过程中，必须坚持这一“三项规划”原则，即事前规划、案中规划和事后规划，只有遵循这一原则，才能在规划工作中确保全面性和体系性，促进房地产相关企业规划目标的实现。(三)充分考虑企业实际情况，提高使用熟练度；除了上述房地产相关企业规划对策中的纳税递延规划方式、优惠政策规划方式及分割技术规划方式外，还需要根据企业实际发展情况，探索适应企业发展的各种规划税务方法。 同时企业不断提高自己的税务筹划工作能力，提高规划人员的专业技能和职业素养，在规划土地增值税的过程中，重视与自己企业实际情况的密切关系，根据企业发展实际情况的不同，选择不同的税务筹划对策，在充分理解企业实际发展情况的基础上，提高规划使用熟练度，才能提高税务筹划工作总之，在房地产开发过程中，降低土地增值税税收负担的方式多种多样，但必须在合法开展的基础上，以房地产企业的总体利益为出发点，结合企业的发展实绩，综合考虑企业的各个发展因素。 在合法合理的基础上，根据企业实际发展状况和政策支持现状，控制和降低企业土地增值税，最大化企业利益，进一步促进企业健康发展。参考文献：1胡亚元.关于房地产开发企业土地增值税的规划J .财经界(学术版).2010，14 (06 ):14-16杨培淑.房地产土地增值税征管研究J .现代商贸工业. 2011，05 (22 ):65-663王艳东.浅议房地产开发企业土地增值税纳税筹划J .企业研究. 2012，08 (22 ):25-264陈培.我国房地产企业土地增值税税收筹划构想J .商业经济. 2012，19 (14 ):87-895蒋志刚.浅议房地产企业