营改增培训课件【财师汇】

建筑、房地产企业最新营改增涉税政策剖析及应对策略,主讲人：中国财税培训金牌讲师财政部财政科学研究所博士后肖太寿,七、建筑企业房地产企业增值税的纳税地点,（二）非固定业户应当向应税服务发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。（三）其他个人提供建筑服务，销售或出租不动产，应向不动产所在地税务机关申报纳税。,七、建筑企业房地产企业增值税的纳税地点,（四）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。基于以上政策规定，增值税纳税地点如下：1、实行总分公司制度的建筑企业，其增值税纳税地点为建筑企业总分公司的公司注册地税务机关。2、实行母子公司制度的企业，其增值税纳税地点为建筑企业子公司承建母公司中标项目所在地的税务机关。3、实行总公司直接管辖的项目公司制度的企业，其增值税纳税地点为总公司的公司注册地税务机关。,八、增值税纳税义务时间的把握及工程结算款的发票开具管理,（一）增值税纳税义务时间财税201636号附件1：营业税改征增值税试点实施办法第四十一条规定：“增值税纳税义务发生时间为：（一）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产或者不动产过程中或者完成后收到款项。,八、增值税纳税义务时间的把握及工程结算款的发票开具管理,取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人发生本办法第十三条规定情形的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。,八、增值税纳税义务时间的把握及工程结算款的发票开具管理,（二）工程结算款的发票开具管理1、如果施工企业与房地产企业已经办理工程进度结算未收到的结算工程款，在工程结算书中明确了未来收款的时间，则等待到今后收到工程款时，给房地产企业开增值税专用发票，只针对已经收到的工程款部分开增值税发票给房地产企业或业主。2、如果施工企业与房地产企业已经办理工程进度结算未收到的结算工程款，在工程结算书中没有明确未来收款的时间，则给房地产企业或业主开全额结算款的增值税专用发票。,六、增值税纳税义务时间的把握及工程结算款的发票开具管理,九，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件,九，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件,情况一的涉税分析：图中显示：销售方、收款方是小规模纳税人的销售方（供应商），开票方是一般纳税人的销售方（供应商），出现了销售方、收款方与发票开具方不是同一单位的情况，采购方不可以抵扣增值税进项税金，而且该张40万元的增值税专用发票是虚开的增值税专用发票。,九，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件,九，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件,情况二的涉税分析：图中显示：收款方、销售方是一般纳税人的材料供应商总公司A,发票开具方是总公司A的分公司B，出现了销售方、收款方和开具方不是同一个单位的情况，采购方获得的一张1000万元的增值税专用发票不可以抵扣增值税进项税金，而且该开票行为是一种虚开增值税专用发票的行为。,九，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件,九，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件,情况三的涉税分析：图中显示：收款方、销售方是一般纳税人的材料供应商A,发票开具方是与公司A同一老板的材料供应商B，出现了销售方、收款方和开具方不是同一个单位的情况，采购方获得的一张200万元的增值税专用发票不可以抵扣增值税进项税金，而且该开票行为是一种虚开增值税专用发票的行为。,九，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件,九，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件,情况四的涉税分析：图中显示：发票开具方、销售方是一般纳税人的材料供应商A,收款方是一般纳税人的材料供应商A的法人代表，出现了销售方、收款方和开具方不是同一个单位的情况，采购方获得的一张200万元的增值税专用发票，出现票款不一致的情况，不可以抵扣增值税进项税金。,九，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件,（一）票款一致1、销售方、收款方、发票开具方必须是同一个单位；劳务提供方、收款方、发票开具方必须是同一单位。(2)实践中出现劳务提供方、收款方、发票开具方不是同一个单位,从而导致不能抵扣增值税进项税金的几种情况。,九，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件,九，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件,九，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件,（一）票款一致2、大额交易必须是公对公转账交易，而不能现金交易，但支票和汇票背书结算除外。在建筑行业和房地产行业的日常交易中，必须公对公转账交易，不能进行现金交易。,九，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件,3、票款一致的核心：三流统一国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知（国税发【1995】192号）第一条第(三)项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。”,九，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件,3、票款一致的核心：三流统一基于此规定，货物流、资金流、票流一致，在可控范围内可以安全抵扣，票面记载货物与实际入库货物必须相符，票面记载开票单位与实际收款单位必须一致，必须保证票款一致！,案例：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险分析,（1）案情介绍云南省某房地产公司与建筑装修公司签订包工包料合同，合同金额为1000万元（不含增值税)，材料费用为800万元（不含增值税)，劳务费用为200万元（不含增值税)。该建筑装修公司向材料供应商采购材料，价款为800万元，为了节省税负，建筑装修公司通知房地产公司向材料供应商支付材料采购款800万元，材料供应商向房地产公司开具800万元的增值税专用发票，工程完工后，建筑装修公司与房地产公司进行工程结算，结算价为1000万元，房地产公司支付建筑装修公司200万元劳务款，建筑装修公司开具增值税专用发票200万元（不含增值税)给房地产公司。,案例：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险分析,根据此规定，如果房地产公司与建筑装修公司签订包工包料合同，则装修公司必须对施工过程中所耗的建筑装修材料依法缴纳增值税。因此，本案例中的建筑装修公司与房地产公司签订包工包料合同，结算价为1000万元，应该给房地产公司开具1000万元的增值税专用发票。而案例中的房地产公司向材料供应商支付800万元货款与材料供应商向房地产公司开具800万元的增值税专用发票；建筑装修公司向房地产公司收取200万劳务款，开具200万元增值税专用发票，虽然满足票款一致，但与合同不匹配。,案例：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险分析,因为房地产公司没有向材料供应商采购材料，即房地产公司与材料供应商没有签订材料采购合同，房地产公司是替建筑装修公司支付材料采购款的，材料是建筑装修公司采购的（建筑装修公司与材料供应商签订800万元的采购合同），800万元增值税专用发票理所当然应该由材料供应商开给建筑装修公司，建筑装修公司应该全额开票1000万元增值税专用发票给房地产公司。所以房地产公司和建筑装修公司虽然票款一致，但不符合三流统一（房地产公司缺乏800万元的物流，建筑装修公司800万元的物流，缺乏800万元资金流和票流）。,案例：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险分析,案例：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险分析,（3）分析结论企业在经济交易活动中，票据开具必须与合同保持匹配，必须保证资金流、票流和物流（劳务流）相互统一。,案例:某房地产企业指定分包方中票款不一致的涉税分析,案情介绍：某房地产企业甲与建筑企业乙签订总承包合同1000万元，同时甲指定建筑企业乙与其属于同一法人代表的具有分包资质的建筑企业丙签订分包合同300万元，在工程款支付上，该房地产企业甲直接将分包工程款依次支付给丙公司，分包方将发票开具给总包乙公司，总包将发票开具给房地产公司甲，具体如下图所示：,案例:某房地产企业指定分包方中票款不一致的涉税分析,案例:某房地产企业指定分包方中票款不一致的涉税分析,涉税分析：该房地产企业甲收到建筑企业乙开具的1000万元增值发票，只支付700万元资金给建筑企业乙；房地产企业甲支付300万元资金给分包方丙，与建筑企业丙开具300万元增值税专用发票给总包方乙，出现了资金流、票流、劳物流不统一，和票款不一致的问题。总包乙和房地产企业甲不可以抵扣增值税进项税。,案例:某房地产企业指定分包方中票款不一致的涉税分析,应对策略：为了规避票款不一致和三流不统一导致不能抵扣增值税进项税，必须在总承包合同的基础上，业主、总包和分包必须签订“业主指定分包方的三方分包协议”，合同中有三个当事人：业主、总承包方、分包指定方。指定分包协议中必须明确“业主支付”模式（业主是指定分包方工程款的直接支付义务人）具体如下：,九，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件,（二）增值税销项发票上的开票人与增值进项发票上的收票人必须是同一单位（三）增值税发票自开票日起180天之内必须到当地税务部门进行认证。（四）增值税发票开具必须与交易合同相匹配，具体含义分析如下：,看到此七，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件,合同与票据开具相匹配：如果票据开具与合同不匹配，则要么开假票，要么虚开发票。“合同与发票开具相匹配”有两层含义：一是发票记载标的物的金额、数量、单价、品种必须与合同中约定的金额、数量、单价、品种相一致；二是发票上的开票人和收票人必须与合同上的收款人和付款人或销售方和采购方或者劳务提供方和劳务接受方相一致。,十、建筑企业营改增后的合同节税签订技巧,（一）合同节税的三大原因1、合同与企业的账务处理相匹配，否则，要么做假账；要么做错账；2、合同与企业的税务处理相匹配，否则，要么多交税；要么少交税；3、合同与企业发票开具相匹配，否则，要么开假票；要么开虚开发票。,案例分析：总承包合同中的开工保证金和履约保证金条款的税务处理和账务处理,甲房地产企业与乙建筑总承包企业签订的建筑合同中约定开工保证金条款：甲在合同签订之后的2个工作日之内向建筑企业乙支付100万元开工保证金，该开工保证金将于以后冲减甲给乙的工程款。甲房地产企业与丙建筑总承包企业签订的建筑合同中约定履约保证金条款：丙在合同签订之后的7个工作日之内必须向甲支付100万元的履约保证金。请问以上保证金条款应如何进行账务和税务处理？（假设建筑业营改增后的税率为11%）。,案例分析：总承包合同中的开工保证金和履约保证金条款的税务处理和账务处理,根据合同保证金条款的约定来看，开工保证金是业主支付给建筑总承包方的预付款项，而履约保证金是建筑总承包企业支付给业主的保证金或押金。根据增值税纳税义务时间的规定，本案例中保证金的账务和税务处理如下：第一，甲在合同签订之后的2个工作日之内向建筑企业乙支付100万元开工保证金的账务和税务处理如下：,案例分析：总承包合同中的开工保证金和履约保证金条款的税务处理和账务处理,甲的账务处理：借：预付账款（收到业主开工保证金/(1+11%）应交税费应交增值税（进项税）(收到业主开工保证金/(1+11%)11%贷：银行存款乙的账务处理：借：银行存款贷:预收账款(收到业主开工保证金/(1+11%)应交税费-应交增值税(销项税)(收到业主开工保证金/(1+11%)11%,案例分析：总承包合同中的开工保证金和履约保证金条款的税务处理和账务处理,第二，甲房地产企业与丙建筑总承包企业签订的建筑合同中约定履约保证金条款：丙在合同签订之后的7个工作日之内必须向甲支付100万元的履约保证金的账务和税务处理。,案例分析：总承包合同中的开工保证金和履约保证金条款的税务处理和账务处理,甲的账务处理：借：银行存款贷：其他应付款收到丙履约保证金丙的账务处理：借：其他应收款支付甲履约保证金贷:银行存款建筑企业向甲支付履约保证金没有发生