房地产开发流程培训稿

培训,报告提纲,成立房地产公司,营销实施,商业招商,房地产公司基本架构,如何获取土地,房地产开发手续办理,施工单位及配套设施招标,目录,成立房地产公司,PART1,项目公司设立的程序,1、股东签订出资入股协议，制定项目公司章程。,项目公司章程的内容应符合公司法的规定，需要注意的是由于房地产开发对资金的需求巨大，如果项目公司的注册资本不能满足开发的需求或者当项目公司设立后向金融机构融资遇到困难时，需在公司章程中明确开发所需后续资金如何筹集。如无特别约定，项目公司股东并不负有继续提供房地产开发所需后续资金的义务。,2、申请名称预先核准。,设立公司应当申请名称预先核准，经预先核准的公司名称保留期为六个月，预先核准的公司名称不得用于经营活动，不得转让。,3、办理验资手续，取得验资报告。,股东应在银行开立临时账户，将拟出资的货币资金存入临时账户并申请会计师事务所验资，会计师事务所验资后应出具验资报告。以非货币资产出资的，需办理相应的产权转移手续。,4、向工商行政管理部门申请开业登记。需要注意的事，如项目公司申请登记的经营范围中有法律、行政法规规定需报经行政审批的项目，应在申请登记前取得国家有关部门批准，并向工商行政管理部门提交批准文件。5、向房地产开发主管部门备案。项目公司应自领取企业法人营业执照之日起三十日内向其登记注册地房地产开发主管部门备案。6、房地产开发主管部门核定项目公司的资质等级。房地产开发公司分为一级、二级、三级、四级共四个资质等级，房地产开发公司应按照核定的资质等级从事开发，不得越级开发。需注意设立外商投资的项目公司除遵循上述程序外，还应依照外商投资企业法律法规的规定，向商务部及其授权部门办理审批手续。,项目公司设立的程序,一级开发企业必须具备以下全部条件：（1）自有流动资金1000万元以上（包括100O万元）；（2）固定职工人数100人以上（包括100人）；（3）有职称的技术人员50人以上（包括50人）；（4）设有高级工程师职称的总工程师，设有经济师以上职称的总经济师，设有会计师以上职称的总会计师，技术、经济、统计、财务等各业务负责人具有相应专业中级以上职称；（5）具有五年以上从事综合开发的经历；（6）独立承担过一个建筑面积为30万平方米以上的居住区或三个建筑面积为10万平方米以上的住宅小区的开发建设任务，并已竣工交付使用，连续4年建筑合格品率达100%，无重大事故记录。二级开发必须具备以下全部条件：（1）自有流动资金500万元以上（包括500万元）；（2）固定职工人数60人以上（包括60人）；（3）有职称技术人员24人以上（包括24人）；（4）工程技术、经济、财务负责人具有中级以上相应专业的职称，配有助理统计师以上职称的专职统计人员；（5）具有三年以上从事综合开发的经历；（6）独立承担过一个建筑面积为10万平方米以上的住宅小区或三个建筑面积4万平方米以上的住宅组团的开发建设任务，并已竣工交付使用。连续2年建筑合格品率达100，无重大事故记录。,公司资质条件审批,三级开发公司必须具备以下全部条件：（1）自有流动资金200万元以上（包括200万元）；（2）固定职工人数30人以上（包括30人）；（3）有职称的技术人员10人以上（包括10人）；（4）工程技术负责人具有建筑或结构专业中级以上职称，经济、财务负责人具有助理经济师、助理会计师以上职称，配有统计员以上职称的专职统计人员；（5）具有二年以上从事综合开发的经历；（6）独立承担过建筑面积为4万平方米以上或两个以上建筑面积为2万平方米的开发项目的建设任务。建筑合格品率为100，无重大事故记录。四级开发公司，只允许在20万人口以下的小城市和县镇设立，其必须具备的最低条件，由各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、开发办根据本地区的经济发展情况，在以下范围内确定：（1）自有流动资金50100万元；（2）固定职工人数1020人；（3）有职称技术人员36人；（4）工程技术负责人具有建筑或结构专业助理级或中级以上职称，财务负责人具有助理会计师以上职称。,公司资质条件审批,房地产公司基本架构,PART2,工程部,策划主管,销售主管,营销策划部,投资主管,储备项目经理,市调主管,投资发展部,结构工程师,给排水工程师,设备造价工程师,土建造价工程师,各级办事专员,融资主管,会计,出纳,财务主管,总经理秘书,总经理办,法律顾问,报建员,销售员,暖通工程师,A-级,B级,C级,D级,A级,电气工程师,预算部,人事行政部,人力资源主管,行政主管,后勤主管,财务部部,平面,文案,总经理,董事会,开发公司常规组成架构,投资发展部,负责公司项目可行性研究、投资发展研究、项目立项、寻找可开发项目信息、储备项目等方面的工作，同时为公司项目投资决策提供依据。,营销策划部,负责公司项目策划总体思路、销售策略制订和执行工作；负责优化与推进房地产业务流程；负责策划部的日常工作管理。如开发企业组建自己的销售团队，该部门须负责项目的销售工作，如项目聘请外部营销代理公司则该部门负责策划及销售的对接工作。,负责公司开发项目施工计划的执行，代表公司进行施工材料的合同签订，参与公司项目开发前期设计工作。负责与设计院的具体技术沟通工作具体、负责项目施工计划的制订工作现场指挥施工工作。,各部门职责说明,工程部,预算部,人事行政部,负责全面主持公司人力资源、行政、后勤方面的管理工作。加强部门间的协调配合工作，负责公司聘用、薪酬和考核工作负责组织公司培训工作，配合各部门做好专业技术培训教育组织工作,负责公司财务、会计及税务事宜。依据健全的财务管理原则，发挥财务管理功能；拟订财务计划与预算制度；有效地筹划与运用公司的资金，维持账款的登录与整理；编制财务报告，提供管理决策依据,负责项目开发的成本核算、利润预估及最终的盈利情况预估，合理安排现金流保证项目资金的正常运作。,财务部,各部门职责说明,负责公司各项事务管理事宜；负责公司项目的报建方面的工作；负责公司对外法律方面的工作；办理处理文书、布置办公场所、保管办公用品，协调其他部门的工作，促使公司业务有效而经济地实施。,总经理办（法务部）,各部门职责说明,由于房地产开发企业结构、规模、人员配备差别巨大，因此很多部门及岗位不做强制性要求可灵活安排，但以下几个职能必须得有：营销口、工程口、预算、财务。这可以说是最基本的组织架构。,如何获取土地,PART3,开发商获取土地的方式多种多样，使用哪种方式获取土地主要是取决于现金流情况、负债率、资金流量、企业品牌、发展战略、政府人脉等情况，如何获取土地是一门学问，如何以最低的价格获得土地更是这门学问中最高境界，这里简单的叙述一下获取土地的几种常规方式。,1、和政府部门合作围标2、寻找其他房地产公司的可合作项目3、区域招拍挂信息,1、成本较低风险小，容易获得较高的开发利润。2、成本较低风险小，涉及到合作开发的问题较为复杂，如对方的合作条件、公司背景、项目背景等等3、成本较高，风险大，不利于创造高利润。,1、需要与政府部门保持良好的关系，在当地有相当的人脉，通常本土开发企业、知名企业会使用此方式。2、需要有较强的资金实力及控制力，国企、上市企业通常使用这种方式拿地。3、最常规的拿地方式，拼的是企业的资金实力、开发能力，和对市场的把控整理，中型以上开发企业常使用此种手段拿地,拿地方式,优劣势,具备条件,拿地方式简述,根据中华人民共和国城市房地产管理法规定：商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。由于中国土地市场发育程度较低，目前中国采用拍卖、招标方式出让土地使用权的数量还不到全部土地出让数量的10%。因此，协议出让方式是目前中国土地使用权出让的主要方式，对于原划拨的土地使用权，还有通过协议补地价的形式。,招拍挂等正常获取土地的途径说明,拍卖与招标、协议比较起来，拍卖是一种竞争最激烈的方式。由于拍卖往往导致较高的成交价，所以对一些竞争性强、营利性大的商业用地，常采用这种方式。但这需要有完善的市场相配合，因为成交价并非越高越好，只有在较完善的市场条件下，才能达到合理的最高价。这种方式在经济发达城市及省会城市等少数市场较完善的城市采用，全国通过拍卖出让的国有土地占全部出让土地的比例小于5%。通过拍卖方式获取土地使用权的受让人，必须在出让合同规定的范围内开发、使用土地。,招标以招标方式出让土地使用权是指在指定期限内，由符合条件的单位和个人以书面的形式投标、竞投某宗土地使用权，由招标小组根据一定的要求择优确定土地使用者的一种土地便用权出让方式。招标出让方式适用于大型区域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地。,招拍挂等正常获取土地的途径说明,协议出让协议出让是指政府在出让土地使用权时，通过政府土地管理部门与土地使用者协商确定土地使用权出让价格的出让方式。土地使用者需要按协议出让方式获得土地使用权时，可向土地使用权出让方索取地块的有关资料和文件，并于规定的时间内提交包括土地开发建设方案、出让金数额及付款方式等内容的文件。出让方收到上述有关文件后，应于规定期限内给予答复。若双方均有意向，则可进一步协商，直至达成协议。土地使用者可与土地管理部门签订合同并支付定金。土地使用者按合同规定支付出让金后，可向土地管理部门办理土地使用登记，领取国有土地使用权证。,补地价方式鉴于我国划拨土地使用权的情况还大量存在，中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，经土地管理部门和房地产管理部门批准，现土地使用者可将土地使用权连同地上建筑物、附着物转让、出租或抵押，但必须补办土地使用权出让手续并领有国有土地使用证。,房地产开发手续办理,PART4,在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，并委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。这些落实后开始进行行政审批阶段，行政审批阶段大致可分为6各部分。,项目行政审批阶段,选址定点阶段,商品房预售许可阶段,规划总图审查及确定规划设计条件,初步设计和施工图设计审查,规划报建图审查,施工报建阶段,建设工程竣工综合验收备案阶段,一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。,二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。,各行政审批阶段说明,三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。,四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证。,各行政审批阶段说明,五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。,各行政审批阶段说明,六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：,七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。,施工单位以及配套设施招标流程,PART5,施工单位的评价,a.资质(营业范围)审查；b.资金情况；c.行业信誉；d.业绩（质量、价格、进度、安全方面的表现）e、施工能力,招投标,签订施工合同，对施工单位进行验证,招标的工作程序,建立合理的施工单位评价体系，持续对施工进行评价筛选出优秀的施工单位，一般情况下，从以下几个方面对施工单位进行评价：,在初步对施工单位进行评价后，项目开始招标，招标一般可分为公开招标及公司内部招标，但无论是哪种招标形式都需要制定评标原则、评标办法、最后进行评审、答疑会、最后确定中标单位,确定中标单位后，与中标单位签订施工合同，项目工程部需按照合同要求进行检查，项目工程部按公司指定的控制程序到施工现场进行验证，对违背合同的情况进行监控记录并对合同执行情况进行定期反馈,形成固定的记录,应编制各种规范化表格、手册及合同标版，如：施工单位供方评价表施工单位供方名册工程招标文件评审表建设工程施工合同,营销实施,PART6,在项目通过各种行政审批后，具备上市资格及条件后便可开始组建项目的营销团队。营销团队的逐渐不一定在取得各种审批资质后，从项目立项开始营销策划团队就可以开始介入。协助完成项目可行性研究、客户需求调查、全程参与项目设计阶段的各项工作。开发商、设计公司、营销顾问公司三方共同参与，产品更加合理，市场风险更小,成立营销团队,制定项目营销规划,制定广告策略及计划,进行销售准备及项目包装计划,营销实施的前期步骤,成立营销团队,现阶段一般而言，项目营销团队有以下几种方式：1、开发商自己组建营销团队，不聘请外部顾问公司、销售代理公司、独立完成项目的销售及策划工作2、开发商组建营销团队，同时聘请外部顾问公司，提供项目营销决策的参考3、开发商不组建营销团队，聘请外部公司进行全程营销代理4、开发商不组建营销团队，聘请2个及以上的外部公司进行全程营销代理（联合代理）,一般是否聘请顾问或销售公司没有强制的要求，但从目前的实际情况看更多的品牌开发商都愿意借助外脑，例如武汉的万科、华润、保利、恒大等上市公司均聘请了外部的顾问公司或销售公司。多一个方参与营销决策，在项目决策时也可以起到集思广益的作用，这一点对不熟悉本地房地产市场情况的外来开发企业显得尤其重要,营销团队组建完成后，需对项目进行详细的营销规划，这些工作包括了解市场、分析客户、对项目进行各种定位，并针对项目的定位制定出各种推广策略,形成完整的项目营销报告,制定营销规划,营销计划制定完成后，针对营销计划中的项目推广策略应详细制定并执行并形成项目广告策略及宣传炒作计划，并针对计划的实施定期评估推广或炒作效果，根据效果进行推广策略的调整,形成项目广告推广策略项目广告发布计划广告效果评估项目推广渠道优化调整建议,制定广告策略及计划,在完成营销计划及推广计划的同时项目的销售准备工作及包装工作也应及时进行，主要包括项目现场包装、各种物料设计等方面的工作。,形成项目整体包装设计建议,进行销售准备及项目包装计划,商业招商,PART7,没有商家的融合、进驻，就无法形成商业价值，所以商家如何引入、正确引入已经成为商业地产项目成败的关键。招商已经得到市场的普遍认同，但如何正确认识招商、合理安排招商对于绝大多数开发商来讲是比较陌生的事情。按照招商顺序对招商进行分类，有助于开发商清晰思路，对招商的轻重缓急和商家的价值关系做出准确的判断。哪些商家先招商，哪些商家后招商，既符合商业地产项目开发建设的需要，又符合租金或商铺售价最大化的需要，这无疑是开发商最期望的，但是实际情况却恰恰相反，不当的招商顺序会阻碍开发的顺利进行，而且抑制项目租金或销售利润的实现。,项目招商的一般步骤,开发前期招商,开发中期招商,开业招商,开业后招商,开发前期招商指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商等，大的主力商家包括大的百货店、家居建材店、超市、大卖场等，娱乐体验商家当中的电影等。之所以要先期进行上述招商，有以下原因：这些商家往往有开店的不同技术要求，商业地产项目的规划设计需要针对性解决不同主力商家的需求；主力商家的经营模式、档次等将直接影响项目的档次和未来定位的形成，没有适合的主力商家进驻，项目的市场定位形成的难度会很大，甚至不可能；,前期招商,主力商家的招商对其他店铺的招商有极大的促进作用，不仅有利于租金的提升，对于采取商铺出售方案的商业地产的商铺价格的提升都将是超越性的；商业地产项目规模越大，风险越高，显而易见，开发前期招商有利于降低投资商的投资风险和开发商的开发风险！,开发中期招商指开发商为了推动整个项目的招商，按照项目的市场