房地产开发企业成本和收入的会计核算

房地产开发企业成本和收入的会计核算,会计规范,会计政策开始实施时间坐标轴930102050713（年）两则两制三套会计制度大准则小准则（准则不分行业）,关于房地产企业划型标准,中小企业划型标准规定工信部联企业2011300号,一、成本费用的核算与管理,参考资料：企业会计准则关于印发企业产品成本核算制度（试行）的通知财会201317号执行日期：2014-01-01万科集团房地产成本核算指导房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）等,房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图,房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图,房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图,房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图,开发成本的归集与分配,开发成本明细账包括土地开发成本房屋开发成本-配套设施开发成本代建工程开发成本能直接计入“开发成本XX对象”称为直接费用，否则按一定标准进行分配。,成本项目一般包括下列六项：1)土地征用及拆迁补偿费2)前期工程费3)基础设施费4)建筑安装工程费5)配套设施费6)开发间接费,成本核算会计科目,开发成本土地开发房屋开发土地征用及拆迁补偿费XXX前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费配套设施开发代建工程开发,成本核算主要流程,开发成本房屋开发XX对象开发产品营业务成本开发间接费等*直接费用分配完工完工已售结转利润未建待摊费用完工待售（注：不包括预售）摊销未建预提费用预提未建余：在建,（一）土地开发成本的归集与分配,土地开发成本归集：商业性建设场地“开发成本-土地开发成本”“开发成本-房屋开发成本”（直接）自用建设场地“开发成本-土地开发成本”（间接）（按一定标准分配）“开发成本-房屋开发成本”,土地开发成本,1)土地征用及拆迁补偿费(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。,土地开发成本,1)土地征用及拆迁补偿费有关分配方法为:按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。,土地开发成本,1)土地征用及拆迁补偿费方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。,土地开发成本的归集,例1：XX房地产开发公司2012年初开始开发甲乙两块地。甲为商品性土地，乙为自用土地，用于绿色小区楼盘开发。以银行存款支付下列款项（见表）。,开发成本卡单位：万元,土地开发成本的归集,借：开发成本土地开发成本甲土地（征拆）（前期工程）（基础设施）开发成本房屋开发成本绿色小区（征拆）（前期工程）（基础设施）贷：银行存款,土地开发成本的归集,借：开发间接费用贷：银行存款借：开发成本土地开发成本甲土地（开发间接费）开发成本房屋开发成本绿色小区（开发间接费）贷：开发间接费用借：开发产品商业性土地甲土地贷：开发成本土地开发成本甲土地,（二）房屋开发成本的核算,账户设置开发成本房屋开发成本商品房出租房周转房代建房,（二）房屋开发成本的核算土地成本的分配,例房地产开发公司前期开发的乙土地已经竣工，本月在乙土地上开发绿色小区，开发产品包括栋写字楼，栋住宅（结构规模相同），座社区中心等三个成本计算对象。各项开发产品占用土地面积比例为写字楼，住宅，社区中心。乙土地开发总成本为万元，其中：征地拆迁补偿费万元，前期工程万元，按房屋设施占地面积分配；基础设施万元，建安工程费万元按房屋设施建安工程概算价值分配。（见表）,土地成本分配表单位：万元,（二）房屋开发成本的核算土地成本的分配,借：开发成本房屋开发写字楼住宅楼配套设施社区中心贷：开发成本土地开发乙土地如果不单独核算土地开发成本，则直接进房屋开发成本,（三）房屋开发成本的核算-前期工程费,2)前期工程费(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。,（三）房屋开发成本的核算-前期工程费,(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。(6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。(7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。,（三）房屋开发成本的核算-前期工程费,2)前期工程费能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本土地开发前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。,（三）房屋开发成本的核算-前期工程费,借：开发成本房屋开发（）前期工程费（在建）借（长期）待摊费用（未建）贷：开发成本土地开发前期工程费（间接费用分配）贷：预提费用（未建）贷：银行存款、应缴税费等（直接计入）,（四）房屋开发成本的核算-基础设施费,3)基础设施费(1)道路工程费：小区内道路铺设费。(2)供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。(3)给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。(4)煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。(5)供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。,（四）房屋开发成本的核算-基础设施费,(6)通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。(7)电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。(8)照明工程费：小区内路灯照明设施支出。(9)绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。(10)环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。(11)其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。,（四）房屋开发成本的核算-基础设施费,3)基础设施费一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本土地开发基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。,（四）房屋开发成本的核算-基础设施费,借：开发成本房屋开发（）基础设施费（在建）借（长期）待摊费用（未建）贷：开发成本土地开发基础设施费（间接费用分配）贷：预提费用（未建）贷：银行存款、应缴税费等（直接计入）,（五）房屋开发成本的核算建安工程费,4)建筑安装工程费(1)土建工程费(2)安装工程费(3)装修工程费(4)项目或工程监理费(5)其他可以自营开发或发包开发（包括甲供材料）的会计核算等,（五）房屋开发成本的核算建安工程费,例房地产开发企业将绿色小区写字楼、住宅楼的建安工程出包给某建筑公司，按合同规定结算工程价款。社区中心采用自营方式兴建。（1）写字楼工程领用电梯2部、住宅楼工程领用电梯6部进行安装，电梯每部实际成本50万元。（2）期末，出包工程完工，施工企业提交“工程价款结算单”，共计工程款3000万元，其中：写字楼1200万元，住宅楼1800万元。原已预付1000万元，余款以银行存款支付。,（五）房屋开发成本的核算建安工程费,（1）借：开发成本-房屋开发-写字楼（建安费）100开发成本-房屋开发-住宅楼（建安费）300贷：库存设备-电梯400（2）借：开发成本-房屋开发-写字楼（建安费）1200开发成本-房屋开发-住宅楼（建安费）1800贷：预付账款预付工程款1000银行存款2000,（六）房屋开发成本的核算配套设施费,5）配套设施费(1)在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。(2)在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。,（六）房屋开发成本的核算配套设施费,(3)开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。(4)对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。,（六）房屋开发成本的核算配套设施费,5）配套设施费凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：(1)配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。,（六）房屋开发成本的核算配套设施费,5）配套设施费(2)配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下：应先通过“开发成本配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。,（六）房屋开发成本的核算配套设施费,5）配套设施费(3)先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。,（六）房屋开发成本的核算配套设施费,5）配套设施费凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本配套设施开发配套设施费”项目中。,（六）房屋开发成本的核算配套设施费,（六）房屋开发成本的核算配套设施费,例4社区中心建安项目耗用材料10万元，施工人员薪酬5.5万元，以银行存款支付施工机械使用费3万元。2012年底写字楼住宅楼完工，社区中心尚在施工中，预提建安工程费11.5万元。社区中心开发成本按建安工程概算价值分配。,（六）房屋开发成本的核算配套设施费,1借：开发成本-配套设施开发-社区中心（建安工程费）18.5贷：原材料10应付职工薪酬5.5银行存款32借：开发成本-配套设施开发-社区中心（建安工程费）11.5贷：预提费用11.5如实际发生额与预提费用有差额需进行调整。,公共配套设施（社区中心）开发成本明细账单位：万元,公共配套设施（社区中心）费分配表单位：万元,（六）房屋开发成本的核算配套设施费,借：开发成本-房屋开发-写字楼（配套设施费）41.2开发成本-房屋开发-住宅楼（配套设施费）61.8贷：开发成本-配套设施开发-社区中心103,（七）房屋开发成本的核算开发间接费,6）开发间接费(1)现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。(2)利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。(3)如果有固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。,（七）房屋开发成本的核算开发间接费,(4)物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。(5)质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。(6)其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。,（七）房屋开发成本的核算开发间接费,6）开发间接费应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。注：成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。,（七）房屋开发成本的核算开发间接费,例5XX房地产开发企业建设的绿色小区，应付管理人员薪酬20万元，计提开发现场机构用房折旧10万元，计提周转房摊销20万元，以银行存款支付其他开发间接费用43万元。借：间接开发费用93贷：应付职工薪酬20累计折旧10周转房-摊销20银行存款43,（七）房屋开发成本的核算开发间接费,期末，将开发间接费用按项目直接费用比例分配转出。（见下表）借：开发成本-房屋开发-写字楼（开发间接费用）34.91-住宅楼（开发间接费用）58.09贷：开发间接费用93,开发间接费用分配表（万元）,（八）房屋开发成本完工结转,例6XX房地产开发企业开发建设的绿色小区，与2010年底全部竣工，办理竣工决算，结转工程成本。（见下表）借：开发产品-房屋开发-写字楼1616.51-住宅楼2688.49贷：开发成本-房屋开发-写字楼1616.51-住宅楼2688.49,开发产品成本卡（万元）二级科目：房屋开发三级明细科目：写字楼,开发产品成本卡（万元）二级科目：房屋开发三级明细科目：住宅楼,（八）期间费用的核算,期间费用包括：营业费用管理费用财务费用直接计入当期损益，不计入开发成本。,期间费用的核算,1）销售费用(1)已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。(2)小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。,期间费用的核算,(3)开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。(4)专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。,期间费用的核算,2）管理费用(1)行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。(2)工会经费和职工教育经费。(3)财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。(4)税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。(5)审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。,期间费用的核算,(6)无形资产及长期待摊费用摊销。(7)坏账损失及存货盘亏、毁损损失。(8)环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等(9)租金：包括房屋租金、车库租金等。(10)分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。,期间费用的核算,3）财务费用指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。,成本报表,成本报表主要包