长沙海宁皮革城项目定位策略报告易居中国经典版(220P)二

易居中国长沙金岳房屋销售有限公司，选择“海宁皮革城项目”定位战略提案(二)、社区型商业模式的人数比例较大。 选择独立店铺的人数比例很大。 选择店铺的面积集中在30-70平方米之间。 以独立店铺为主，店铺面积分为30-70平方米的社区型商业。 沿着这条街的店铺体积最好是23万。 经营者分析得出的商业定位、主体商业街区、商业房地产、住宅区、OFFICE、项目整体定位、项目资源分类、商业功能产品、酒店、皮革城市、沿街商店、本项目商业功能产品提出了以下建议：主体商业街区、 沿着商业房地产、住宅区、OFFICE、项目整体定位项目资源分类、商业功能产品、商业功能产品、酒店、皮革城、城市商店，通过对办公市场的状况的分析，找到答案吧？1990年代初的发芽期：本阶段的办公楼市场还是20世纪90年代末的成长：从当时的中等规模到大型企业的需求，优秀的硬件设施和完善的物业管理服务出现在以银华大厦等为代表的大厦中。 3、千年初创新SOHO商住时代。 4、2002-2004年：旅馆式公寓席卷星城。 5，2005年以来：进入高级专业办公楼时代，关注国际化大城市。 长沙办公楼市场发展阶段1、区域布局特点(1)沿市区三横二纵五条主干道呈“日”字形分布。 (二)在不同地区形成各有特色的商圈； 2、规模特点是单体建筑规模一般为30000-70000。 这主要是因为政府在转让土地时严格管理了市中心。 长沙办公大楼市场发展的特点是销售、销售办公大楼，1、产品发展趋势： (1)人性和网络化受到广泛关注的办公空间室内设计的最大目标是为员工创造舒适、便利、卫生、安全、高效的工作环境，最大限度地提高员工的工作效率。 这个目标在当前商业竞争激化的情况下更加重要。 (2)服务设施的综合配套越来越重要的高级办公楼之间的竞争，从简单的成本、高度，倾向于配套、服务、管理，这也是发达国家高级办公楼发展的重要趋势。 (3)总部办公楼模式的发展对传统办公楼形象的宣传能力较弱，总部办公楼的发展标志着办公楼房地产新趋势的出现办公楼从表现公司集团形象来表现公司个人形象。 (4)生态节能型办公大楼将来发展的主要方向是全球，建筑生态智能化有两个发展趋势：一是调动一切技术结构手段，减少耗电、污染，实现可持续发展目标二是研究室内热工环境(光、声、热、气流等)和人体工程(对人类环境生理、心理的反映) 长沙办公楼发展趋势，2、区域发展趋势：目前长沙办公楼主要集中在CBD区域和周边，但随着星城南拓、省府南迁，经济中心南迁。 在东塘商圈、体育新城、天心生态新城等新兴城市，经济发展动力强，今后几年长沙办公楼市场激烈竞争的场景也将沿着劳动路径和湘府路线精彩上演。 3、集模设计与消费特征(1)集模建筑面积区间差异较大，有30平方米至2000平方米的集模。 二、中小企业或民营企业以小面积的中低级办公楼为过渡点，向中高级办公楼过渡。 大公司和国有公司通常选择在所有阶层购买还是建造商业大楼，以满足办公室的需要。 4、硬件特点是办公数量：停车位以1:0.9的比例设置停车位，可满足办公大楼的停车需求。电梯一般采用进口品牌的电梯，电梯数量增加，更好地满足办公人员的上班需求。 5、软件服务的特点在产品设计方面和物业管理方面都越来越重视人性化服务。 消费主力：随着长沙市社会经济的快速发展，许多外来企业的流入，当地企业的增长扩大，在专业办公大楼中创造了广阔的发展空间。 调查分析显示，目前长沙市办公楼市场发展的三大主力是： (1)跨国公司、省内生产型企业和当地大型民营企业；(2)民营中小企业；(3)政府加大外资吸引力，吸引外国企业集团。 需求市场，租赁价格：投入已在使用中的高级办公楼，2006年租金从1.5元上涨到2.0元/平方米/天，今年从1.7元上涨到2.8元/平方米/天。 位于中端的亚专业办公楼租金较低，0.8-1.8元/平方米/日之间，今年仍在此范围内，可见高级办公楼热门市场，低端办公楼租金价格不断上涨，空缺率仍在增大。 2000年以前旧办公楼的租金价格呈现出不同的状况，有些依靠建筑设计的先进性和房地产的合理服务，现在仍能维持好的租金水平，另一些则衰退，只能以1.0元以下的价格吸引租户。 宾馆式办公大楼(通程宾馆和金源宾馆)以星级宾馆服务、先进设施和良好形象支持相对较高的租金水平，租金约在2.8-4.0元之间。 价格： 2006年办公楼平均售价为5000元/平方米至6000元/平方米左右，2007年达到7000元/平方米以上，部分项目如中天广场、美欧等单独售价超过8000元/平方米，长沙高级办公楼价格到位、办公楼出租市场，入住率：长沙高级办公楼等办公楼目前整体出租率维持在80-90%，新建成的中高级办公楼以较高性价比获得较高出租率，如：第一，恒隆国际，建鸿达现代城市入住率原老办公楼、布局低的办公楼空置率高，平安楼入住率仅为40%，共同楼入住率仅为70%。 销售率： 2006年在办公楼销售项目中取得良好销售成绩，05年发售的湘域中央、运输国际分别在硬件和软件上占有优势，06年上半年基本完成销售的06年初隆重开始的佳天国际新城以良好的投资潜力和先进的规划设计现在销售2006年11月开始的豪廷酒店和中天广场行政公馆拥有强大的品牌优势，现在的销售情况分别为100%和85%，销售相当大。 今年开始的美欧由于产品创新的优势，销售现在达到了65%。 办公楼房地产主题，附属：长沙办公楼空置调查，长沙办公楼市场存在的问题：1.长沙现代化的甲级办公楼以新出现的中天广场、美欧、汇丰中心为代表，办公楼在快速发展阶段，智能化、产品创新、新设计理念各自都在专业化发展目前正在使用的办公大楼最大的问题是电梯不够，没有中央空调，不能进行物业管理。 2、商住楼占有率过大，现在是长沙市场，商住楼占办公楼市场的50%比重，大量商住楼的开发，使长沙不能形成真正有质量的高级办公楼。 3 .企业个性不足的专业办公楼个性化在发达地区已经开始了相关探索。 长沙在这方面还不够，很多当地开发商还没有考虑到地域因素，没有考虑到其他方面，但有些项目已经开始尝试了。 4 .办公楼结合不合理主要是硬件与软件结合存在一定程度的不合理性。 办公楼市场存在问题，调查显示，地区3公里以内影响力较大的商业房地产项目有华菱新城地标、茂华国际湘、新城、嘉盛华庭。但是，没有专门的办公大楼。 随着省内外人口陆续进入长株潭融市，武广新城区常住人口增加，区域商业和商业气氛越来越浓厚。 武广铁路新站建成使用后，区域每年增加数百万流动人口。 新的城市CBD地区将在这里形成。 综上所述，今后区域对专业办公楼需求较大的当前区域专业办公楼市场空白，区域内市场，本项目的商业、住宅工作状态建设后，商业办公楼需求增加。 1、皮具批发市场的经营者除了仓库的功能外，还需要有一定形象和感觉的办公大楼作为办公区域2、住宅项目完成后，有些业主在创业初期优先考虑租赁项目自身的办公大楼，我们基于以上几点设置办公室既然设置合理，另一个就必须弄清楚“项目办公室该怎么办”。 项目内需、办公楼客户的主要来源、长沙办公楼市场呈现差异化竞争结构，客户细分程度加剧。 一般来说，办公楼的客户群体可分为以下4类： (1)实力雄厚，发展历史悠久的大公司：资金丰富，注意形象维护，高级办公楼通常是他们的购买或租赁目标。 (2)发展中的中小企业：处于事业发展阶段，高等级办公楼需要为其发展提供良好的平台。 形象好，质量高的办公大楼仍然是他们的优先事项。 (3)初创的中小企业：由于资金限制，对人员空间的需求也不大，公司生存下来，价格便宜的中低级办公大楼就是这类公司的购买和租赁对象。 (4)个人工作室或部门承包人：对办公室面积的需求少，工作时间自由，办公室、居住倾向于一体化的SOHO工作场所。 正在进入市场发展中的中小企业，直接来自、市场内的业务需求，外循环：武广新城快速发展带来的巨大业务需求，、市场刚刚开始的小型公司，板块内正在发展中的中小企业， 本项目办公楼客户的主要来源，本项目办公楼自己有业务，综合业务量大，自我消化部分办公产品。 与此同时，外部业务需求很好地弥补了内部消化的不足。，“内”循环：市场内部业务直接导致的需求，“外”循环：“武广新城”快速发展带来的巨大业务需求%，“内，外”循环合作带来的业务需求。 产品配套分析： (1)电梯、车位、物业管理、产品配套分析： (1)智能水平在长沙的智能配置不完善是一种普遍现象。 目前长沙拥有5A级配置资格的办公大楼只有中天广场、亚大时代、湖南文化大楼、恒隆国际、佳天国际新城、通程国际酒店、运输国际等(2)物业管理水平作为投资型物业，办公大楼的附加价值、保险值通过物业管理服务实现，物业管理公司有办公大楼的水、电、电等商住楼物管2.0元/平方米/月以下，中级办公楼2.0-3.0元/平方米/月之间，专业办公楼3.0-4.0元/平方米/月左右，宾馆式办公楼物管一次包括很多费用，从十几元到二十元。 根据OFFICE质量建议、数据，长沙专业的OFFICE质量区间多在68万角以内(2座超市5A办公大楼的中天广场为双人房，定王大楼超过33层，占地面积大)。 作为填补市场空缺的专业办公大楼，本项目的体积不能小也不能大。 (1)区域内未来发展潜力大，今后需求大；(2)为满足项目本身专业市场办公楼的需求，保留一定量的办公楼是合理的。(3)普通办公楼辐射范围为34公里，项目所在区域市场空白，本项目可以辐射整个武广新城，辐射范围扩大到5公里左右。 综上所述，本项目的OFFICE体积在56万平方米以下是合适的，提出了适合商业市场发展需求的建议。主体商业街区、商业地产、住宅地产、OFFICE、项目整体定位、项目资源分类、商业功能产品、商业功能产品、酒店、皮革城、沿路商店、 长沙四星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星星2，分类业务/旅行：运输喜来登饭店、皇冠假日饭店、紫东阁华天、富丽华、鑫休闲/度假：访阳神农山庄、湖南天园假日酒店、普瑞温泉酒店、通程同升湖山庄、湖南国际电影会展酒店、华雅酒店作为休闲/度假酒店，访阳神农山庄只有3层，天园假日、同升湖、电影会展都只有4层。 其他各商务酒店在20层以上，富丽华只有9层。 营业面积与客房数量、各宾馆价格比较(2)四星级宾馆、入住率比较、收入构成、长沙宾馆现状分析、1、旅游、展示业发展促进宾馆行业发展2、现在长沙星级宾馆数量：五星级宾馆16家、四星级宾馆20家以上，各类型、各级宾馆竞争前所未有地激烈无特色低级酒店全面亏损，四星级以上酒店利润占全市酒店利润的95%以上4、商业房地产发展和政府管制政策，发展者进入酒店行业，构建酒店房地产开发模式。 5、外资酒店管理集团加快进军长沙(如运达喜来登)，酒店业竞争国际化6、本土酒店多样性发展，强力合作发展趋势。 (华天加入酒店) 7、经济型酒店恢复精神，7日，上海汽车168、七斗星、如家、速度8、美兴等陆续扩张开业。 华雅国际酒店、区域酒店、华雅国际酒店原名华雅华天国际酒店由湖南新华雅集团投资建设，是华天国际酒店管理公司全面管理的第15家连锁酒店。 是湖南首家集客房、饮食、娱乐、商务、办公、度假、休闲为一体的高尔夫主题五星级豪华生态酒店。 是我们项目所在地区唯一的星级酒店。 酒店位于长沙市万家丽路81号，北临机场高速，南面是劳动东路，西枕万家丽路，在市中心和体育新城的中间节点。 总建筑面积：96000平方米的建筑形态：的主楼是十九层，分为a、b座的豪华别墅3栋停车场： 3个，总面积8200平方米，车座340间：主楼有各种客房共计537间/套。 从7F-19F到13楼。 其中，17F-19F是商业楼层。 6FB区为行政事务所，17FA除商务会外，还包括总统套房、主席套房、大使套房在内各1间，无障碍房(残疾人用房) 1间，商务套房13间，豪华套房10间，高级套房7间，高级单间108间，高级双人房220间单间共计204间，双人房共计300间，套房33间。 会议室的四个房间分布在7F、9F、11F、13F。 造型特点：本体造型高度俯视太极图，立面造型个性鲜明，具有100000平方米的城市高尔夫练习场。 该项目所在地区只有一家五星级酒店、华雅国际酒店，距该项目直线距离1.1公里，车辆行驶距离1.4公里。 将目标客户定位为高端客户。 数据显示，今后3至5年，预计约40万省内外人口将陆续进入长株潭融城区，武广昕城区常住人口将达到10万人以上，成为区域酒店业的巨大消费群体。 武广铁路新站建设使用后，区域每年增加数百万流动人口。公务员、企业来长公务员、政