新沂房地产市场分析

新沂市房地产市场调研,新沂市城市概况在售楼盘分析二手房买卖情况分析新沂市房地产市场分析,新沂市的城市概况,地理位置：新沂地处苏鲁两省交界，是江苏的北大门，东陇海产业带中心城市，全市总面积1616平方公里，下辖16个镇，总人口100万，其中城区人口30万。1998年国务院批准了新沂的中等城市规划。苏北唯一的“三级一类中心城市”，东陇海线上第三大城市、第三大工业城市。新沂区位优越，交通便捷，铁路、高速公路、国道和省道在这里形成“三纵三横”的交通网络格局。,国际港口,徐州机场,连云港机场,自然资源：新沂物产资源丰富，现已探明并开发利用的矿产资源有黄砂、石英、水晶、钾钠长石、金红石、矿泉水等27种。水资源充沛，旅游资源较为丰富。产业基础：新沂工业基础扎实，初步形成了精细化工、纺织服装、机械制造、信息技术、资源开发五大工业板块。新沂发展环境优越，是苏北地区“条件好、政策优、服务佳”的投资理想之地。筑巢引凤，招商引资：招商引资成效显著，近年来竣工投产千万元以上工业项目300多个，其中亿元以上项目40多个，工业固定资产投入180多亿元。园区建设突飞猛进，开发区基础设施建设累计投入达12亿元，已建成面积20平方公里，升格为省级开发区。无锡-新沂工业园自正式运行以来，投入建设资金达3.5亿元，2平方公里的启动区基础设施初具规模，2平方公里的商贸区已启动建设。,生产总值：经济总量较快增长。最终核算，2009年全市实现地区生产总值195.53亿元，按可比价格计算，比上年同期增长14.8%。其中第一产业实现增加值33.85亿元，同比增长5.2%；第二产业81.7亿元，同比增长16.5%；第三产业79.98亿元，同比增长17.7%。按常住人口计算，人均GDP21481元，同比增长15.5%。城市机遇：2009年，连续第四次跻身“全国最具投资潜力中小城市百强”，被评为江苏省首批、徐州唯一的“金融生态示范县（市）”、“第六批中国金融生态城市”和“中国最佳文化生态旅游城市”，在区域发展中的影响力越来越大，知名度越来越高。,小结：作为苏北地区重要的门户之一的新沂市，有丰富的地质资源、旅游资源；高增长的国民生活水平，四通八达的交通网络，在国家和地方政府大力投资基础设施，在拉动内需的大环境上，新沂将迎来更大的发展机遇。一个城市的发展必须提供足够的基础设施，必须要有庞大的人口基础，城镇一体化将是今后我国发展的主要方向，人口城市化将是必然趋势；发展中的新沂市，城市逐步扩张，人口必然增加，为了能满足人口的居住，就必须要有足够的房产提供，未来新沂市房地产随着城市的发展将迎来新的机遇与挑战。,在售楼盘分析,新沂市楼盘分布情况,金鼎名称,巨融国际,瀚景园,龙腾盛世,城市花园,天都嘉园,四季阳光,紫金大厦,世纪豪庭,金邸世家,万恒东1号,太湖东郡,金地花园,罗马名城,公园,御景湾,锦绣华庭,紫色标点为在建项目,红色标点为在售项目,小结：购房客户选房前对于楼盘的地理位置尤为看重，在大桥路以北，徐海路以南，沭河以西，新华北路以东区域内是目前房价较高，房源销售较快的区域。高楼价的楼盘并非无人问津，由于地理位置，以及周边成熟的配套设施，反而更受关注，例如：锦绣名苑，5000-6000元的价格排队购买，中央公园4000-5000元的价格，客户还是愿意接受，其原因还是地段。新城区分为东新城和南新城区，两新区的房价均为中心区的一半，大多楼盘用低开高走营销路线，前期吸引人气，形成旺销格局，从而带动后期的销售，另外，有大批乡镇购房者的加入，使得新城区较低价位的房源迅速销售完毕。大社区对于工薪阶层而言或者二次、三次置业的客户十分向往，新城区地块面积较大，社区规模也较大，社区的本体配套齐全，因此，新城区的大社区楼盘较受客户青睐。新城区与老城区暗地较量：地段，价格，周边配套，本体配套，社区规模，户型结构等，目前老城区吸引大部分购房客户，随着老城区房价的攀升，新城区低价位造城的影响，另外有大批乡镇购房客户的补充，新沂房地产市场逐渐边际化。,二手房市场情况分析,根据以上房源以及新沂市二手中介公司提供资料分析，购房者关注的问题：位置：购房客户重点关注是房源的地理位置；房价：在理想的地理位置上，购房者将考虑价格；面积与户型：在合适的价格基础上，购房者将考虑面积与户型，在110平米130平米的三房更受关注；社区环境：生活条件的提高，新沂购房者逐渐提高居住环境、社区氛围的比重；楼层：多层二、三、四最受欢迎，顶楼是购房者最不愿接受的，大部分楼盘由于有车库的抬高，一层备受关注。以上房源由新沂市砾金、富源房地产中介公司提供,小结：根据新沂商品房二手市场的情况分析，对于开发商应注重以下问题：位置：无法改变的，扬长避短-利用一切外界条件的辅助；房价：利润的来源；面积与户型：增加110-130平米的三房比重；社区环境：社区规划中解决，成熟完善的社区环境将成为影响购买行为主导因素之一；楼层：顶层不可避免，做好防水与隔热问题，增加卖点-独享空中花园。以上房源由新沂市砾金、富源房地产中介公司提供,新沂市房地产市场分析,新沂市商品住房销售基本情况商品住房价格成因分析政府部门出台的相关政策,新沂市商品住房销售基本情况,据官方统计，2009年，新沂市批准商品住房预售面积44万平方米3909套，实际销售63万平方米（含存量房）5583套。2010年1-9月，批准商品住房预售面积48.05万平方米3862套，同比增加17%，销售29.46万平方米2502套，相比去年销售下降40%。2010年1-9月份新沂市城区住宅商品房均价达到3585元/平方米。其中主城区价格明显高于新城区，新开盘的金鼎名城起价2300元/平方米，均价2700元/平方米，老城区部分楼价突破5000元（锦绣名苑6000元/平方米，世纪豪庭），整体呈递增态势。,商品住房价格成因分析,通过对邳州市、东海县的调查比较，新沂市住房均价高于邳州、东海400-600元/平方米。助推房价走高主要原因有以下几点：城市化进程加快：新沂市政府大力对基础设施的建设，使乡镇居民往城市迁移，导致在城里购房人数增多，购房需求相对明显增加；土地和拆迁成本加大：09年、10年新沂重点实施旧城改造，拆迁范围和面积较大，目前房地产拆迁综合补偿价已达2800元/m2左右，造成净地出让价格较高，开发成本相对加大；开发项目位置及环境因素的影响：最近今年新沂项目大部分集中在老城区，开发与待开发的土地较集中，楼盘多处于商业和人流集聚区，故房价比新城区要高；由于个别楼盘占据地理环境优势，房价呈现较快增长，从而拉高新沂整体房价。,政府部门出台的相关政策,一、加快建设速度，确保商品住房市场供应量：相关部门督促、检查已出让土地，避免闲置；对在建项目加快建设速度；加大拆迁力度，保证土地及时交付建设。房屋供应：9月份以后在建房地产项目可推向市场的商品住宅面积约28万平方米，累计全年可供商品住房70万平方米，基本达到供需平衡。,二、增加住房用地供应量，扩大商品住房建设规模土地供应：2009年，全市出让经营性用地33宗，出让面积1943亩；2010年截止到8月份，全市出让土地20宗，出让面积1314亩，预计全年出让面积达2100亩。,三、加大保障性住房建设力度，解决中低收入家庭住房困难按照省政府“十二五”住房保障规划，进一步加大保障性住房建设力度，增加拆迁安置房、经济房、廉租房等保障性住房供应量，以此发挥好平抑市场房价的积极作用。目前保障性住房建设项目共有5个41.9万平方米。其中住建局负责项目3个：百合家园一期9.3万平方米，百合家园二期10.3万平方米，红枫家园10.3万平方米，年前有20万平方米可安置分配。房产服务中心承担的项目2个：经济适用住房三期（惠丰园）6万平方米，定销商品房（金色家园）6万平方米，年底前可分配上房。保障性住房的价格不超过2000元/m2。,四、调整和优化住房供应结构，增加普通商品住房供应量在土地供应和规划设计中，切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，明确普通商品住房建设数量和比例。五、加强房地产市场监管，遏制不规范销售行为一是加强商品住房预售行为监管，严禁捂盘惜售行为；二是加强商品住房合同管理，实行房地产信息公开制；三是鼓励推行商品住房现售制，完善商品住房预售方案管理。,小结：新沂市政府大力发展基础设施，完善城市投资环境，扩大城市化规模，积极地推动房地产发展；新沂投资环境的优化，城市GDP的增长，市民收入的提高，从而推动市民的消费；城乡一体化的推进，规划中48万城市人口为房地产新增购买客户；目前房价居高是因为老城区部分楼盘的拉动而导致，新城