新联康地产知识培训之房地产专业

新联康地产知识培训之房地产专业,房地产基本术语,房地产项目类型基础概念,房产开发基本流程,房地产基础知识,1,2,3,素材天下,房地产基础知识,房地产基本术语,房地产基础知识,中心商务区（CBD）是指大城市中中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。中心商务区的概念是20世纪20年代由美国人伯吉斯提出的。（陆家嘴）商业区是指城市中市级或区级商业设施比较集中的地区。居住区泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（3000050000人、1000016000户）相对应，配套建设有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。工业区是指城市中工业企业比较集中的地区。仓储区是指城市中为储藏城市生活或生产资料而比较集中布置仓库、储料棚或储存场地的独立地区或地段。（一般临近码头、工业区。十六浦、高桥）文教区是指城市中大专院校及科研机构比较集中的地区。风景区是指城市范围内自然景物、人文景物比较集中，以自然景物为主体、环境优美，具有一定规模、可供人们浏览、休息的地区卫星城（卫星城镇）是指在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。为了缓解市区人口过于集中、交通拥挤、住房供应不足等问题，大城市通常在郊区发展了若干卫星城，以接纳市中心区过多的人口与产业。（一城九镇）开发区是指由国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定优惠政策的各类开发建设地区。（虹桥开发区、张江、漕河泾）,房地产基础知识,城市居住区城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地居住组团居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。,房地产基础知识,基地面积：又称占地面积。是开发商买的土地全面积。用地面积：基地面积规划红线(道路)，退界的面积，是可供开发商进行建设的用地。退界：沿主要道路，一般退3-5米。容积率：建筑面积/基地面积(一般多层小区2以内，高层3以上)间距：(日照间距)建筑物之间的间隔，目的是保证建筑物的采光，彼此不受影响，或减少影响。日照间距：每年冬至一天、中午北面座向的建筑保证1小时日照的间距。社区需要注意的主要是规模、布局、结构、层数（容积率）、景观组织。其次还要注意小区的停车组织方式：人车分行，和景观一同组织，大面积地下停车等在市场上较为流行。,房地产基础知识,建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。层高层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,房地产基础知识,建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。,房地产基础知识,公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。,公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。,房地产基础知识,面宽：迎南面，直接有关采光朝向进深：南北长，直接影响有关通风采光得房率：基本为套内使用面积/建筑面积建筑面积套内面积公用分摊面积套内面积套内使用面积套内墙体面积阳台面积,房型：主要有横（厅）套式（厅东西向）直（厅）套式（厅南北向）厅：讲稳定面（少开门）厨房：操作流程卫生：通风卧室：采光，适风,房地产基础知识,房地产项目类型基础概念,房地产项目类型,2,3,1,别墅,公寓,普通住宅,房地产基础知识,按照社区的规划布局可分为：行列式(象公房、新村房)周边式(花园在当中，建筑围绕周边，象东苑绿世界、新加坡美术馆)混合式(既有行列式，又有周边式)自由式(依据景观、地形等因素考虑，布局较自由，象万科),按照社区的层数结构可分为：独栋别墅花园(1-3F)双拼、联排别墅(2-3F)叠加公寓(3-5F)多层小区(4-6F)中高层小区(7-9F)高层小区(10层以上)混合式,按照社区景观组织方式：中心式(集中绿地)分散式(组团花园),房地产基础知识,板楼、塔楼项目类型板楼、塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言；所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论，更好地区隔与了解二者的特点。国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是：板楼是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。塔楼基本形式传统的塔楼形式：十字型、方形塔楼改革的塔楼形式：蝶型塔楼,房地产基础知识,房地产基础知识,房产开发基本流程,房地产业的概念房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。,房地产基础知识,房地产项目开发程序概述房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。,房地产基础知识,房地产基础知识,建立管理服务机构与服务制度建立房屋档案回访住户及时解决住户困难物业管理,第一步：项目决策阶段,房地产项目可行性研究阶段1、可行性研究的内容(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。3、可行性研究的工作阶段1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。,第二步：前期准备阶段,一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证三、规划设计四、申办施工许可证五、招标,第二步：前期准备阶段,一、获取土地使用权,生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。集体土地：是指农村集体所有的土地。征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。,土地的使用年限：凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。,第二步：前期准备阶段,一、获取土地使用权,指在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用用地。按市政公用设施齐全程度和环境质量等，居住用地可进一步分为一类居住用地、二类居住用地、三类居住用地和四类居住用地。一类居住用地是指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地。二类居住用地是指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。三类用地指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地混合交叉的用地。四类居住用地指以简陋住宅为主的用地。,第二步：前期准备阶段,二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证,1、拆迁方式：1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。,2、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1）填写城市房屋拆迁申请表一式五份；2）建设项目批准文件；3）建设用地规划许可证；4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。,第二步：前期准备阶段,三、规划设计,(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。,第二步：前期准备阶段,三、规划设计成果,建筑总平面图总平面图是用来说明建筑场地的建筑物、道路、绿化等的总体布置的平面图。建筑平面图假想用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所作的水平投影图。它可直接反映出建筑物的平面形状、大小和布置；墙、柱的位置、尺寸和材料；门窗的类型和位置等。建筑立面图平行于建筑物各方向外墙面的正投影图，简称立面图，用来表示建筑物的体型和外貌，并表明外墙装饰要求等的图样。建筑剖面图用以表示建筑物内部的结构或构造形式、分层情况和各部位的联系、材料及其高度等，是与平面图、立面图相互配合不可缺少的重要图样之一。建筑详图建筑细部的施工图，是建筑平面图、立面图、剖面图的补充。,第二步：前期准备阶段,四、申办施工许可证概述：申领建设工程施工许可证,是在办理建筑工程规划许可证后,需要进行的验证工程建设符合开工要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。1.承办部门：属地或市建设局2.申报资料：报建证；发改委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；施工合同备案登记表；质监委托书；监理合同鉴证；施工单位安全报监书；总包单位中标通知书；建筑工程质量责任卡；施工许可申请表。五、招标,第三步：工程建设阶段,1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调,第四步：项目销售阶段,一、申办销售许可证二、商品房销售及按揭办理一、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得商品房权属证明书四、物业移交