旅游地产主题概念分析

,在传统房地产开发机会逐渐减少，住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域。随着我国正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场的开发，提供了巨大的发展空间.,旅游地产规划要有突出的主题形象。需要仔细研究，尤其是挖掘当地的文脉和当地的环境，能够达到最佳的融合，项目的主题形象才能形成。只不过从开发角度来说，这里的主题不是单纯的自然主题的概念，也需要设计主题，甚至需要编故事，善于编故事，形成一个情景规划。好的情景主题规划同时要考虑到情绪培养，主题与项目不显的突兀，情景故事有着和项目土生土长的契合。,项目旅游主题,温泉渡假山庄果园采摘农庄马术培训俱乐部,温泉渡假山庄,温泉渡假山庄,温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一。温泉度假村的开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假村的盈利效应，不仅是一大批已建成的温泉度假村亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假村更需要通过创新来构建核心竞争力。温泉度假村的战略定位多以“健康、休闲”为宣传主旨,行业分析温泉度假村属于第三产业中的旅游地产行业，是近年世界发展非常快的一个行业和领域，也是我国政府大力支持发展的领域。首先，行业发展趋势是品牌价值增加，整个行业将出现大并购。未来5年中国旅游行业必将出现类似BassHotel&Resorts、Accor、Starwood、Marriott类型的旅游业集团。其次，中档连锁酒店将出现大发展，豪华连锁酒店在豪华酒店市场中所占的市场份额也将大幅度提高。第三，服务国内消费者的休闲娱乐业将出现大发展。这是随着国内中产阶层的壮大所必然出现的历史潮流。第四、旅游景点类的上市公司将得到良好的发展。,1、特色温泉景区模式“特色温泉+景区”所谓“特色温泉景区”模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。这是温泉度假村开发最根本的模式，这类温泉度假村规模不一定很大，但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。2、温泉会议中心模式“温泉+会议休闲”“温泉+会议”的模式，是温泉度假村最普遍也是最容易获得成功的开发模式，分为“温泉+大型会议”及“温泉+中小型会议”两种模式。,中国温泉度假村六大经典开发模式,3、温泉休闲乐园模式“温泉+运动游乐”温泉与运动游乐的结合，也是温泉度假村最常见的开发模式之一。其核心是在温泉泡浴的基础上，通过发展满足旅游者体验性、参与性需求的运动游乐项目，有力提升温泉度假村的整体吸引力，延长游客停留时间甚至改善温泉度假村的淡季经营问题，提高人均消费水平，从实现整体开发经营的突破。4、温泉康复基地模式“温泉+康复疗养”温泉吸引市场最核心的本质是健康养生，随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生、康复的需求越来越大，把温泉和康复疗养结合起来，最能做成一项大产业。,中国温泉度假村六大经典开发模式,5、温泉生态庄园模式“温泉+生态农庄”以北京蟹岛度假村为代表。按照“温泉生态庄园”的模式，将温泉资源与生态农庄开发有机融合，将实现双重目标：一方面是有力发挥温泉资源的延伸利用价值，以地热营造温室，发展高附加值种养殖项目。另一方面，生态农庄的建设有效地改善了温泉度假村的休闲环境，更可以利用生态农庄的设施载体，创造出极具特色的温泉泡浴场所。6、温泉度假社区模式“温泉+旅游地产”由于温泉在健康养生与旅游休闲上的巨大价值，为房地产特别是旅游地产的开发创造了非常突出的优势，往往能够以“养生休闲”特色在地产市场上形成巨大的竞争力，从而取得非常可观的投资回报。因此，“温泉+旅游地产”模式成为全国绝大多数温泉度假村最优先考虑的开发模式之一。,中国温泉度假村六大经典开发模式,如何实现开发模式的创新？结合上述六大经典开发模式的总结，我们提出五个关键思路：,1、充分把握温泉度假村未来发展大势，走“温泉+X”的大温泉开发之路2、通过文化主题的整合及泡浴模式的创新，把温泉泡浴板块的特色做足3、以温泉带动特色休闲产业发展，实现温泉度假村综合开发价值最大化4、把景区化打造理念引入温泉度假村的开发，提升温泉度假村整体品质5、以高水准的策划规划设计指导开发，是实现开发模式创新的关键战略,五个关键思路：,客户市场分析温泉度假村所能吸引的客人主要可分为三类：一、是三资企业，这类项目或工业区规模巨大，商务会议频繁，要求会议场地档次比较高；二、是民营和私企，如电子信息加工企业等，这类企业虽然规模不大，但数量众多，消费能力比较强；三、是较大的国有企业和政府部门，吸引这类客源不太容易，但一旦达成共识，往往比较稳定；四、旅游和居住在别墅的散客。因为广告宣传及口碑传播慕名而来的各类个人及小团体客户。,主要经营项目建议,果园采摘农庄,果园采摘方案提出原因A、社会性：提升果园极其周边的环境品质，满足人们娱乐，休闲的需要，把人家从繁忙的社会生活中解脱出来。B、生态性：人工化环境与自然环境想融合，既满足人的活动要求，又增强采摘园开发的生态效益和可持续性。C、参与性：通过各种采摘及民俗活动的开展，加强人们分得主观能动性。D、多样性：注重了环境多样性的保护和景观多样性的开发。E、文化性：挖掘传统的文化内涵，赋予观光采摘园独特的文化品格。F、愉悦性：以赏心悦目的景观感染人，愉悦人。,设计原则：A、整体性与开放性原则：规划过程中考虑果园的整体布局，在进行园林和旅游的规划后，使其与周边的结合以及自身的整体性更趋向于完整、合理。B、生态原则：果园自身的生产活动需要注意生态方面要求，不要对自身和周边产生不良的影响。果园需要一个恬静、适宜、自然的生产生活环境，为来此旅游的人消除、缓解工作生活带来的压力。C、经济性原则：采摘的经济效益很高，规划设计能够使采摘进行得更好，同时注重在非采摘节吸引游人，更好的提高经济效益。D、参与性原则：亲自直接参与体验、自娱自乐已成为当前的旅游时尚。观光采摘的空间广阔，内容丰富，极富有参与性特点。,马术培训俱乐部,马术运动起源于欧洲，被誉为“贵族运动”，属于高端运动项目。英、法、德、荷、美等欧美国家的马术运动一直处于世界领先地位，其中尤以德国的运动水平最高。马术运动在德国已有近300年历史。自1912年以来，德国骑手在各类国际大赛中共获得525枚奖牌，其中包括35枚奥运会金牌。所有这些成功都得益于专业的训练体制、科学的管理运营机制以及优良的马匹繁育体系。,马术运动水平,德国马术产业概况,作为一种高投入的运动项目，马术运动在德国的广泛开展离不开其雄厚的经济实力。马术运动中所蕴涵的经济价值和社会效应，让更多的人关注并接触这一高雅的体育运动，吸引了大量的马术运动爱好者投身于马术行业的相关工作中，创造了极其丰厚的经济回报，并且形成一个成熟的马术产业经济链。,目前，德国约有1,100万的马术爱好者，占总人口的15%。有170万人积极参与马术运动，超过1万名马术教练及马匹调教师。马匹保有量超过100万，马术行业从业人员超过30万，年产值达50亿欧元（约合人民币500亿元），形成了一个庞大的产业群体。马术运动在欧美国家不仅已形成完整的产业链，而且也逐步发展成独具魅力和艺术底蕴的高端文化产业，成为西方现代文娱生活的重要组成部分。,中国马术产业的现状及分析,中国目前的马术产业尚停留在初级阶段，主要问题表现在：训练场馆与国际专业水准相距甚远大多数马术俱乐部没有室内训练场馆，仅能提供露天训练场地，设施简陋。专业人才匮乏国内马术教职人员整体素质有待提高。缺乏高水平的专业教练及相关从业人员对马匹和骑手进行科学地系统地培训。马匹品种不适合马术运动由于温血马的购买和饲养成本昂贵，因此国内马术俱乐部的马匹多数是退役的纯血马（速度赛马）或国产马，这些马匹的身体结构和运动技能并不适合马术运动。商业运营不规范众多马术俱乐部有形而无实，缺乏正规管理和有效监督，造成市场体系混乱、行为不规范等局面，导致经营状况不良。,综上所述，由于大多数马术俱乐部硬件投入不足，市场定位偏低，从而导致“高档次运动项目的低层次运营”。另外，在建设上只是单纯模仿国外马业市场的初级硬件系统，即“马+马场+俱乐部”，因此很难拉动中国马业市场整体水平的提高。同时，现有马场这种低层次的商业行为没有给社会相关产业带来效益，很难形成完整的产业链来获取可观的经济效益，因此也难以得到社会结构体系的认可和支持。,据统计，截止2007年3月，中国的经济规模仅次于美国、日本，位居世界第三。根据世行统计标准，2005年北京的人均GDP就已进入中上等收入国家的行列。2007年北京的人均GDP已达到6,200美元，居民生活水平接近中等发达国家标准。世界银行2000年对高中低收入国家的标准划分：人均GDP755美元低收入水平人均GDP7562995美元中下等收入水平消费支出表现为以衣食为主人均GDP3000美元中上等收入水平消费支出达到小康型生活水平人均GDP5000美元中上等收入水平消费支出表现为以汽车消费为主人均GDP50008000美元中上等收入水平消费支出表现为以房地产、金融投资为主人均GDP9266美元高收入水平经济高速增长带动消费水平不断升级，让越来越多的中国人开始关注高品位休闲体育运动。,中国马术消费市场需求分析,2006福布斯（中国）数据分析,2006年福布斯中国富豪榜显示，上榜的400位富豪平均拥有个人财富21.75亿元，最低个人资产是8亿元，而名列榜首的富豪个人财富达到180.9亿元。总部设立的地域分布：2/3的富豪将自己的企业总部设在中国南方各省、直辖市及香港。其中，广东省拥有66家，浙江47家，上海46家，北京43家，江苏33家。这五个省市的富豪占据了榜单的半壁江山。通过以上分析，可以清楚地看到中国高端消费市场所蕴涵的无限潜力。这些财力雄厚的企业主及高级管理人员中不乏马术运动爱好者，而国内马术业市场缺乏高端运动场所的现状却让他们备感无奈。,1、项目提出,经过多方市场调查，在中国还没有一个能与“贵族”马术运动相匹配的“高端”马术俱乐部，马术运动与高端休闲消费相结合的场所尚属空白。,项目提出、项目定位及目标客户,国际专业标准的室内训练馆主要用于马主会员的日常训练，并可举办中小型马术赛事及文娱活动等。,马厩主要用于马主会员的马匹寄养。由专业人员对马厩进行日常管理，包括马匹饲养、护理、调教及马房管理等。,配套服务：专业教练：外籍或国手级专业教练为客户提供系统的马术训练，同时对马匹进行调教、训练，培养成熟的、具备比赛技能的马匹。更衣沐浴：为客户骑乘前后提供更衣沐浴服务，包括VIP个人专属更衣间和标准更衣间。同时还有康复按摩、营养餐等服务。VIP包厢：室内馆举办赛事活动期间，为VIP客户提供专属包厢服务。,融马术训练、陶冶身心、观赏景色于一体的综合性训练场。在自然环境中体现人、动物、自然的和谐。,景观室外综合训练场,室外国际比赛场赛事中心配套主楼效果图,德国进口的专业技术设备,质量和功能是项目成功的关键因素。从德国进口专业马房设备及各种调教设施，为马匹的繁育、饲养、训练等提供国际水准的硬件保障。,引进专业训练器材，在德国专家的指导和协助下，为客户创造首屈一指的马术训练环境。,1、马术赛事活动,2、文娱活动,除了体育赛事活动之外，还能举办丰富多彩的商业文娱活动，如西班牙马术学校、加拿大皇家骑警表演及森林古典音乐会等。,概算的基础思路风格定位：英国马术庄园风格技术标准：CHS中英马术俱乐部认证体系标准（中国国家标准，2005年由中国马术协会和英国马术协会哈特博瑞学院共同制定）运营模式：所有业主都自动成为马主会员，以“一栋别墅，一匹骏马，一块葡萄园”作为前期营销卖点，以与自然的“真正结合”为独到之处。利用马术运动独有的健康投资概念、旅游休闲概念、宠物饲养概念、高档社交概念，提升别墅的核心价值。,项目概算,前期工程投入概算,运营期马主会员服务收支概算第一年按30匹马服务于100个马主会员计算每月固定收入100户X元/户=万元每月固定支出（人员工资、马匹饲料、水电、维修、办公、交通等）预计万元第二年按100匹马服务于300个马主会员计算每月固定收入300户X元/户=万元每月固定支出（人员工资、马匹饲料、水电、维修、办公交通等）预计万元其他经营收入，如马匹销售、游客散骑、公关赛事等，另行估算。结论：1、俱乐部定位：服务于业主和北京北部高端会员。如果成本控制得当，完全可以实现第一年收支持平，第二年实现赢利。如果适当提高收费，第一年将有可观赢利。2、如果“买房赠马”的营销策略实现，马主数量能得到确保，维持长期稳定赢利是完全可以做到的。在此基础上，借用香港赛马会和国外高档俱乐部的运营模式，依托教学、沙龙派对、国际交流赛事、骑马旅游探险、马匹拍卖会等日常手段，是完全可以建成国内最大的高档俱乐部的。,高级会员俱乐部,除了马术活动之外，结合项目会所高档俱乐部。内设豪华观景客房、餐饮中心、红酒雪茄吧、咖啡图书吧和商务会议间等，可满足会员不同的商务休闲需求。,一、请专业的设计公司对度假村及马场进行全面规划和设计。二、投资分为二至三期，首期主要建设温泉会所、果