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1/3基于REITS的保障性住房投融资模式创新研究摘要近年来，随着我国住房商品市场的持续升温，保障性住房的供需矛盾日益突出，严重制约了我国住房市场的平稳企业运作和管理体制已经趋于成熟；相反，契约制基金的基本法信托法在2001年才正式实施，其中的管理体制仍有待完善和规范。因此，有限合伙制，因其普通合伙人债务责任约定的无限性，更适合应用于我国保障性住房的投融资模式中。具体的组织模式结构如图2所示。其中国有企业协助政府公共部门形成普通合伙人承担绝对的管理权和专业的经营权；初期试点引用国有投资公司或保险机构等机构投资者作为有限合伙人进行资金注入，共同成立房地产投资信托基金公司。有限合伙公司以现有的保障性住房为资产标的池来发行房地产投资信托基金。REITS运作方式的探讨根据以上论证及国际经验，保障性住房在REITS融资的路径选择包括以下三个方面第一，运作方式上以封闭式为主。REITS作为房地产投资这一类长期投资产品，封闭基金在存续期间固定不变的资本总额的特点有利于进行房地产这种长期投资；相反，开放式基金由于有随时被赎回的风险，必须保持基金的一定的流动性，因此不适合进行房地产投资。同时，现有封2/3闭式证券基金的运作和监管经验也可以作为REITS运营的借鉴。第二，组织形式为合伙有限制。第三，募集方式以私募开始，逐步发展为公私募相结合的方式。结合国际经验，REITS要有较好的发展，需要完善的政策制度环境。但作为一种新型金融产品，相关政策需要涉及税务部门、证监会、保监会等等各个部门，其设定和实行必然是一个漫长的过程。LOCALHOST面对庞大的住房保障的市场需求，我们可以从私募方式开始，边发展、边完善，摸着石头过河，为REITS公募发行奠定基础。同时，私募方式很大程度上依赖投资机构者，这也有利于我国投资机构者的成熟发展。四、结论与讨论作为成熟房地产市场的标志之一，房地产投资信托基金将会在我国未来的房地产行业中扮演重要的角色。本文在对国际上REITS组织模式分析的基础上，创新地提出了适用于保障性住房的REITS的组织模式有限合伙制REITS，也针对REITS的运作方式进行了探讨。保障性住房的投融资模式创新是一个系统工程，为了其更好地实现，下一步的研究可以放在REITS运作配套措施的研究上。参考文献1、褶超孚城镇住房保障模式研究M经济科学出版社,XX3/3、刘李胜,高翔REITS运作与管理房地产企业融资上市图景M中国时代经济出版社,2016、葛红玲房地产投融资模式创新基于RE
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