我国有效实施物业税政策的若干建议

1/8我国有效实施物业税政策的若干建议摘要目前，我国房地产税制严重滞后于房地产市场的企业和个人征收房产税和城镇土地使用税，对外资企业和个人征收城市房地产税，形成内外有别的两套税制，不利于公平税负下的内资企业和外资企业的平等竞争。还有一些如税基不合理、重复征税、税负负担较重等一系列问题。要解决这一问题，必须要改革现行的税费体制，通过开征物业税，将部分税种合并与取消，并清理房地产乱收费现象，严格取消不合理、不合法收费。根据WTO相关原则，统一内外税制，对内外资企业、个人统一征收物业税。变复杂的税费制度为较为规范简化的税制，避免重复征税。并进一步规范土地或房屋的转移与交易，有利于房地产税收制度的规范，为房地产企业减负、激活并规范房地产市场创造条件。、有利于改变地方政府的短期行为当前的土地批租制给各地方政府带来可观的收益，也为地方政府追求政绩，通过出售土地换取收入，即所谓的“寅吃卯粮”搞建设提供便利。同时，也会造成土地资源的极大浪费。而物业税作为一种“细水长流”的土地管理体制以及相应的税费制度，可以有效地改变政府这种急功近利的短期行为，可以在一定程度上压抑政府卖地的积极性，并且使其卖地时更理性，规避目前地方政府过量开2/8发与出让土地，促使城市土地资源的合理配置。开征物业税后，由于政府参与保有阶段物业增值收益的分配，为长期的收益着想，为增长当地政府的财政收入，政府会千方百计地优化当地的投资环境，提高辖区内的繁荣程度。在当地居住的人越多，人气越旺，会让当地的房地产不断升值，物业税也就越多，政府的财政收入就会相应增加。LOCALHOST、有利于规范房地产市场目前我国在土地买卖、拍卖上缺乏透明度和公正性，许多好的地块基本上是转了几手才到开发商的手里，土地价格被人为放大，并转移到初始房价中，造成房价的普遍恶性上涨。“炒楼”这种现象也非常普遍，导致城市房价飘升，增加了实际需求者的购房成本，扰乱了房地产市场秩序。通过开征物业税，可以在一定程度上抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了囤积住房成本，有利于打击“炒楼”者的积极性。、导致房地产商的过度开发如果征收物业税，使得土地取得成本降低，而相关税费的合并或取消，占开发成本很大比例的税费转嫁给了消费者，开发商的筹资额和筹资成本大大下降，项目的3/8总开发成本下降，房地产开发进入门槛也随之降低。现在还没有决定土地出让金是否也作为物业税的一个部分，如果并入，那开发商的开发成本较现在而言几乎无成本。同时，购房者的购置成本也降低，房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求，在需求旺盛和进入门槛降低的前提下，开发商不可能会闲看花起花落，极有可能一头扎进土地市场，在合法免税的前提下，进行更加疯狂的圈地运动，出现“羊吃人”的情形，使更多农民失去土地。而过度的圈地可能导致开发商的过度开发，房地产市场的虚假繁荣，最终造成空置率的提高。三、有效实施物业税政策的若干建议1、明晰土地产权，理顺各种产权关系。征收物业税，必须要求房地产所有者拥有完整的房地产产权。但是，现在我国土地产权有两种形式一是国有，二是集体所有。目前比较突出的是集体土地，开发商随便占用农民土地，随便改变土地用途的现象普遍。其原因就是产权不清晰，没有明确的集体土地的法人代表。开征物业税，应理顺相关产权关系首先，国有土地和集体土地应该并轨。当前在我国集体土地私有化是现实的，为保证集体土地的数量，应把集体土地变为国有。其次，土地使用形式应该并轨。现在从土地使用形式上看，有出让，有划拨，这两种不同形式在房地产产品的价值量上差4/8别很大。其三，我国的住宅建设，有多种形式商品房、经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等等，除了以出让方式取得上地使用权的商品房以外，后几种性质的房屋，由于土地取得方式比较特殊，加上存在政府的转手、转包等行为，产权区分相对困难，因此，对这部分房屋的确权工作成为开征物业税的重要前提。第四，建立科学的房屋产权信息公示和查询系统。要对房屋业主的信息进行全面采集，以便明确该业主拥有房屋的性质、类型、面积以及套数，从而方便物业税征收的管理工作。、完善物业税评估体系首先，统一评估体系，我国目前有建设部所属的房地产评估机构，国土资源部所属的土地评估机构以及国资局所属的资产评估机构，三者的评估对象具有一定的交叉性，对同一个不动产的评估，可能会得出三个不同的价值量。所以，对现行的评估机构进行清理整顿使评估机构真正成为不以盈利为目的的公正、诚信、公平的中介机构。其次，规范评估行为。要做到物业税评估的公平、合理，减少评估过程中的随意性，保证国家税收的严肃性，就要建立与之相关的制度，以便规范房地产评估行为。这些制度主要包括对评估机构的选择原则及权限，对评估机构信用的评估标准，评估机构的职业能力要求，对评估机构的监督，物业税的征收管理办法等。第三，建立高素质评估5/8队伍。除了利用相关制度对评估人员的评估行为进行规范外，我们还应在提高估价师的准入门槛、加强现有估价师的继续教育以及实行估价师等级化管理等方面进行把关，不断提高评估人员的素质。、制订开征物业税必备的法律法规我国应尽快制定物业法，并将有关物业税的征收细则和惩罚措施写入法律，保证政府的各项措施有法可依。物业税属于财产税类，其课税对象是财产本身，但是具体征收过程会产生多税同源的问题。而今后的物业税同样将面临此类问题，与其同源的税种主要有个人所得税以及将来很可能在我国开征的社会保障税和遗产税。这四个税种都将对作为自然人纳税人的普通百姓形成税收负担。从税收制度的整体效应角度看，单个税种的制度设计应当从属于整体税制，因此，我们在设计物业税的税制及征管制度时，必须充分考虑这一客观要求，要在科学计算纳税人的综合税收负担能力的基础上确定物业税制，而不能因开征物业税使普通百姓的经济利益受到过大损失。另外，要使物业税的开征收到预期的效果，必须在实施前向公众进行广泛的宣传和辅导，做到家喻户晓，让百姓和纳税人充分了解法律规定和政策内容，认识物业税的性质、作用，了解对不动产在保有环节征税的必然性和重要性，以提高6/8纳税人的纳税意识。、调动地方政府的积极性在我国，由于现行房地产税种大都为地方税种，因此，建议实行物业税后，税收收入也应归属地方政府。与此同时，还应该适当下放税收管理权。城市政府可以在一定时期对物业税税率进行调整，以平衡预算。目前，一方面，地方没有权限调整房地产税政策，调动不了地方政府的积极性；另一方面，而中央又由于权力过于集中，包袱太重，新政策迟迟不能出台，使得房产税、土地使用税政策远远落后于形势发展的需要。所以，在制定物业税政策时，在统一税政的前提下，不妨借鉴西方财政联邦制国家的一些经验，赋予地方一定的税政管理权限。地方政府有了稳定的收入来源，不必靠卖地补充财政支出而为了使收入获得长足的发展，必将更关心环境的建设，物业税收归入地方，那么税收管理权也应当适当下放到地方，使之成为真正的地方税。在中央指导下，各地根据自身情况制定不同的物业税政策，根据以脚投票的原理，人们会自己选择一个适合自己居住的区域地方政府为了增加收入必将会创造更好的环境，制定更完善的政策。、物业税出台的时机选择虽然就目前形势来看，物业税的出台只是时间问题，就长远来看其作用和政策效果也勿庸置疑。但是，一7/8项好的改革措施不仅要能带来长远的经济效益和社会效益，还要尽可能地减少由此带来的震荡和阵痛。因此其开征时机和力度的选择同样需要慎之又慎。虽然前面已经提到，物业税的主要功能应当是为地方政府提供稳定、持续的财政收入。但不可回避的是，就当前中国的现状而言，物业税更多地被赋予了调控高涨的房地产市场的责任，社会各界普遍认为物业税的出台对房地产市场的价格具有平抑作用。但是由于房地产业关联度大，涉及面广，无论大起还是大落都会对国民经济和社会安定产生重大的影响。就其他国家的经验和教训来看，如果出台时机掌握不好，其政策效果很有可能不如预期，甚至适得其反。就一般情况而言，作为抑制投机的政策，其推出的最佳时机应当在投机行为刚刚开始时，在这一时期的政策效果最为明显且副作用最小。而如果在投机行为己经出现下滑，宏观经济已经由于长期高速运转而自行出现回落的情况下强行推出进一步的调控措施，则很有可能使市场信心受到严重挫伤，从而造成经济萧条的产生。这种例子在许多国家和地区都曾经出现，其教训不可谓不惨痛。因此，在目前国内外宏观经济和金融环境都处于敏感时期的背景下，其出台时机的选择应当绝对慎重。作为我国即将开征的一个全新税种，物业税开征的成功与否干系到我国税制改革的成败，也关系到社会的安定团结，其重要性不言