房地产纳税评估.ppt

房地产纳税评估,主讲人：刘慧平,房地产业业务范围,房地产投资与开发房地产经营与销售以收费或合同为基础的房地产活动其他业务,1.房地产管理2.房地产中介3.物业管理,房地产行业特点,运作环节多投入金额大产业链长社会影响面广投资风险高业务发展地域性强,房地产业的生产经营流程,注册登记土地取得立项与规划建筑施工销售管理产权办理,依据我国城市房地产经营管理条例第五条规定：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。,外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。,设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。,房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：（一）营业执照复印件；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。,房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。,房地产立项审批应提供的资料,项目立项申请报告表项目建议书或项目可行性研究报告建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书项目建设投资概算银行部门出示的资金证明企业法人营业执照副本，资质证明项目地形图有关职能部门的意见,房地产开发项目规划程序,在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点。规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见，形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复的参考依据。在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等进行详细的规定，并须同时下达规划设计条件。,根据规划设计条件，由建设单位委托设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请。通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件。开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证。该证是取得土地使用权的必备文件。申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后、申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序。该证是工程申办开工的必备文件,完工的标准,新31号文第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。,竣工备案,城市房地产开发经营管理条例第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。,房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法第五条建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。,投入使用,商品房销售管理办法第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。,初始产权证明,城市房屋权属登记管理办法第九条规定：房屋权属登记分为：(一)总登记；(二)初始登记；(三)转移登记；(四)变更登记；(五)他项权利登记；(六)注销登记。,城市房屋权属登记管理办法第十六条规定：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。,销售管理,预售方式相关文件城市商品房预售管理办法.doc现售方式相关文件商品房销售管理办法.doc出租方式其他方式,产权办理,房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。国家实行房屋所有权登记发证制度。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。,房地产开发企业财务核算的特点,营业收入核算的特殊性营业收入具有多样性。包括：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入等。营业收入的坏账风险较小。由于房地产销售一般采用一次性付款或银行按揭付款，产品一旦预售成功，则公司基本可以实现销售收入，因此坏账的风险较小。,开发产品成本核算的特殊性,成本构成核算难度大核算时间跨度大不同项目核算差异性大滚动开发核算难度大,利润分配方式的特殊性,投资主体广泛，参与方式也具有一定的特殊性。最为常见的是项目投资合作，合作双方根据项目的盈利情况进行利润分配，而且利润分配的形式也不尽相同。,信息采集,企业基础信息采集开发项目基础信息采集企业申报资料信息采集第三方相关分项目涉税信息采集,1.税务登记信息2.企业年度关联业务往来报告表,开发项目基础信息采集,项目基本情况信息土地情况信息开发规划信息相关建筑工程项目情况信息项目销售基本信息项目销售总体情况信息关联项目的有关资料,房地产开发企业的纳税评估分为年度评估和项目评估。在房地产开发企业每一个开发项目竣工后，主管国税机关必须对其进行全面的项目评估；也可以将开发项目评估和年度评估结合进行。,纳税评估指标体系,（一）纳税评估思路1.立足于企业的若干个开发项目对企业税负合理性进行总体评估。由于房地产企业在不同时期取得土地价格的差异悬殊造成开发产品成本差异大，企业所得税税负率行业平均水平可比性不强，因此考虑采取理论税负率与实际税负率的比较进行初步评估。,在理论税负测算指标中，由于分项目销售收入和取得土地的成本易于掌握，同一地区内商品房建筑安装工程费行业平均水平易于测算，其他各类成本占建筑安装工程费比率相对稳定，因此通过分项目加总计算企业毛利比运用行业平均毛利计算准确度更高，扣除企业申报的营业税金及附加和期间费用基本构成企业利润额，不考虑纳税调整等因素可计算出企业理论税负率。通过与企业实际申报税负率比较初步判定企业是否正常纳税，企业实际税负率低于理论税负率20%以上视为不合理，纳入纳税评估重点对象。,2.对多项目开发的纳税异常企业就收入、成本、费用、营业税金及附加等要素分别评估，进一步鉴别企业所得税申报可能存在问题的要素。对单项目开发的纳税异常企业，只需评估期间费用的合理性，并直接转入第三层级评估。,3.对多项目开发企业可针对其在收入、成本、费用、营业税金及附加等中出现问题的要素，运用评估指标深入各个项目进行评估，掌握房地产企业异常纳税的根源。单项目开发企业可直接深入各指标进行评估，掌握房地产企业异常纳税的根源。,房地产业核查的基本思路和程序,一、核查的基本思路,核查人员应按照税收政策规定判断房地产企业开发项目是否完工，合理区分已完工项目和未完工项目，最后确定重点核查方向。从立项、开发、竣工、销售四个环节入手，全面调取销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建筑安装成本分析控制、利润率分析控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地核查与询问调查相结合、账内核查与外调相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。,二、核查的工作程序,（一）核查前的准备信息资料的收集一是通过浏览当地比较著名的房产信息网查找该房地产企业的基本情况，了解企业开发经营项目的开工情况、预售情况、单价及建筑面积，对企业的情况进行初步了解。二是浏览当地的规划、建设、房产管理、土地管理等部门的网页，查找相关的规划许可证、开工许可证、土地使用证、预售许可证等相关资料，对企业的立项、开工、销售等情况有大致的了解。实地印证信息：加深对工程项目的了解,（二）核查的实施,1、售楼处核查实地查看、了解楼盘销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售、有无折扣或赠送，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。按照商品房销售有关规定，售楼场所在销售商品房时，须公示商品房预售面积测绘技术报告书、共用面积分摊情况、建筑面积分摊的内容、房屋销控表、销售合同统计数据、“五证”等材料。核查人员可对销控表中已售在售楼盘与房屋交易管理网“商品房预售项目”逐一核对，比对两者是否一致。如发现不一致，可能存在购房人已经支付了楼款，没有签订购房合同的情况,2、财务部门检查,发票购领本（包括收据）和所有发票。用以核对房地产企业是否提供了全部发票。销控台账、销售合同（目前全国很多地方已经实行销售合同网上备案，给销售合同检查带来便利）等纸质资料以及预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档。房地产企业与中介机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异。,成本构成及结转明细表企业会计报表及检查报告、涉税事项鉴证报告核查人员在取得上述资料的情况下，进行分析检查，可与从售楼处获得的资料进行核对，查找两者的差异并分析原因。,3、项目实地核查,核查人员应根据不同的开发项目确定实地核查的重点，侧重核实规划与实地建筑是否相符。如若不符，是否存在隐匿收入、多计成本的情况。,核查重点包括：,到楼盘所在地实地观察，审查实际开发面积、容积率是否与建设工程规划许可证、设计图纸、竣工决算相符，有无私自改规划、变更容积率、增加可售面积的情况。车库和人防工程。由于人防工程改造的车库无法办理产权，因此用于出租或出售的车库，企业账目上往往不反映，存在隐匿收入的可能性。在实地核查中，核查人员应当详细计算车库的具体数量，并与账面上的资料进行核对。,查找是否存在已售未结转收入的房屋。取得房源表，然后到项目工地实地核查，与物业公司所提供的入住情况及钥匙发放保管登记簿核对，查验已售和未售的房屋，以确定已售房屋是否已经按规定结转收入和成本。,查找未入账的租赁收入。调取出租物业明细表，实地检查出租物业的情况。将出租物业明细表与租赁合同逐一核对，以便找出隐匿的租赁收入。,收入核查,（一）未完工开发产品销售收入核查核查要点：未完工开发产品销售收入的反映是否完整，是否已按规定计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额征收企业所得税，产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的毛利额，同时将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额并与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税。,核查内容和方法1、可根据被核查企业的情况设计制作房源表，掌握收入的总体情况，以便核对。房源表基本内容与格式,面积栏目可根据当地房产管理部门提供的测绘图填列，此测绘图可从房地产企业或者房产管理部门获取。购房人、单价、金额、栏目可根据房地产企业已经开具的发票或收据填列，在填列时要与房屋预售合同核对。发现房屋售价明显偏低、赠与房屋、自用房屋等情况，应在备注栏内注明。房屋售价明显偏低的，让企业说明价格偏低的理由；赠与房屋的，应取得赠与合同进行核对；自有房屋的，应对自有房屋进行实地观察，查看是否存在出租情况。,2、对销控台账、预售房款票据、预售收入明细账、商品房预售合同进行核对，若核对结果不符，应要求企业说明理由，并分析其产生差异的原因及合理性。3、核查“应收账款”科目，查看企业是否将未完工开发产品销售款项在“应收账款”贷方反映而不申报纳税。4、核查“其他应付款”科目，下设的二级科目“房款”、“订金”、“定金”、“保证金”、“诚意金”等，一般属于未完工开发产品销售收入。,5、核查“短期借款”科目，查看企业是否将收到的按揭款以银行贷款的名义记入“短期借款”，隐匿收入。6、核查“管理费用”、“营业费用”、“待摊费用”等科目中是否存在支付给中介机构的费用。如果有支付的佣金发生，通常意味着有未完工开发产品销售收入存在。7、核查“银行存款”日记账。让企业财务人员提供开户银行对账单，对未达账项作出“银行存款余额调节表”，并与总账和报表核对是否一一相符，审查未达账项产生的原因；检查是否有大笔款项转入，从而看是否有未入账的未完工开发产品销售收入项目。,8、到金融机构调取企业开户信息、按揭信息和企业主要负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实企业有无采取伪造销售合同隐瞒收入或隐匿账外资金的情况。（注意程序）9、到房管部门调取销售合同备案情况、初始产权证明办理情况、房产证办理情况等信息。把以上资料同企业的销控台账进行核对，以检查未完工开发产品销售收入是否申报纳税。,10、调查部分买受人、核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装修房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。11、向分支机构所在地主管税务机关调查了解分支机构房屋预售情况，审查总机构有无将分支机构的未完工开发产品销售收入合并计入。,（二）完工开发产品销售收入核查核查要点：完工开发产品销售收入确认是否及时完整，收取的价款和价外费用是否按规定入账，有无隐匿收入等。,核查内容：1、在对已完工项目进行核查时，应进一步核实企业开发产品完工后结转销售收入是否及时、完整、准确。2、企业代政府收取款项的处理。,核查方法1、将取得的发票、购房合同、销控台账、销售明细账进行核对，查找有无未入账的收入。销售收入核查方法与未完工产品销售收入核查方法基本类同。侧重于确认时点的核查。未完工产品销售收入核查侧重于预收账款的核查。2、审查购房合同，查找合同中是否有其他经济利益条款，并与销售收入进行核对，查找未入账的经济利益。,3、调取开发项目的动迁房屋产权调换协议书或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查，核实调换房屋的面积和超出补偿面积价款的情况。核查收取的超面积安置收入是否并入当期应纳税所得额申报缴纳企业所得税。4、结合已核实房源表，到工程项目现场进行实地盘点、观察，审查已经销售的房子是否及时结转销售收入并进行正确的申报。5、与未完工开发产品销售收入台账核对，审查企业有无多转按预计计税毛利率计算的未完工开发产品销售收入，多做纳税调减的情况。,（三）出租收入核查核查要点：出租收入的反映是否完整，是否按时申报纳税，租赁价格是否公允，有无存在关联交易等情况。核查内容：核查人员应根据房地产企业的特点，关注被核查企业是否有租赁收入的发生并正确地结转租赁收入；先租后售的租金收入、预租收入、其他租赁收入。,核查方法：1、核查人员调取房地产企业出租物业明细表，明细表的内容应包括出租面积、楼层、物业性质、出租年限、单位面积租金等资料，并进行实地核查。2、调取所有的出租合同，并与明细账和出租物业明细表进行核对。对明显低于市场价格的租赁合同进行关注，并进一步索取资料进行验证租赁价格是否合理、公允。3、根据单位租金和出租面积测算当期租赁收入，并与企业账面及申报信息核对，查找有无隐匿的租金收入。,（四）视同销售收入核查核查要点：视同销售是否按规定及时申报纳税，申报价格是否公允。核查内容：企业有无将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，未按规定申报纳税。,核查方法：1、比对房源销控台账登记的开发产品销售数量、财务账簿登记的已确认相关收入的开发产品销售数量，查找两者之间的差异，进行实地调查，核实未售房产的真实性。2、审查各项会议纪要、董事会决议，核实有无抵债、赠送等特殊事项发生。3、审查合作建房协议，核查以房屋所有权换取土地使用权、股权等是否按规定核算收入。4、调查、询问部分债权人，核实长期挂账的大额未付款项的真实性；核实是否有隐匿房款的行为。,开发成本的核查,核查要点：1、开发成本核查主要是明确土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑物安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等项目的入账是否真实、准确。2、开发企业是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限；是否虚列、多列、重列成本的情况。3、土地征用及拆迁补偿费、公共配套设施费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。,4、多个开发项目的成本核算划分是否清楚，有无混淆成本核算对象；是否按配比原则结转产品成本；销售成本的结转是否正确。5、关注票据的合法性。,核查内容及主要方法,土地征用及拆迁补偿费的核查1、查阅当地土地基准地价相关资料，将房地产开发企业取得土地的价格与基准地价进行比较，查找重大差异。2、向拆迁管理部门（拆迁办公室）了解拆迁政策，并获取房屋拆迁许可证，调取房屋拆迁安置补偿协议，抽取部分拆迁户调查了解补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点等情况，核查企业是否采用虚增拆迁户数或补偿金额的方式多列拆迁补偿费。,3、查阅当地土地补偿费、青苗补偿费的标准并按合同规定内容进行测算，抽查相关支付凭证，核查企业是否有虚列补偿费的情况。4、将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核查资金支付行为的真实性，核实有无资金回流的情况。,建筑安装工程费的核查1、调查了解当地同类开发产品的平均建筑安装成本，并与企业账面数据进行比较，对价格过高的建筑成本进行重点审查并由企业说明理由。2、聘请专业的工程造价师，对照图纸、进行工程量和工程造价的评估，与企业账面数据进行核对。3、审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照审计师事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目进行重点审查并由企业说明理由。,4、调取工程监理部门的监理记录及材料物资进场试验报告，核实有关材料的真实性。5、掌握开发企业的关联企业，审查企业是否存在从关联方购进材料、向关联方发包或分包工程等情况，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。6、审查企业大额成本发票的开具时间、发票代码、发票号码、开具单位、开具项目等信息，审查取得发票的真实性；对照合同、协议、预（决）算，向发票开具单位进行询证，审查发票内容的真实性，是否存在取得虚开发票，虚增建安费的情况。,前期工程费、基础设施配套费、公共配套设施费等费用的核查：1、调取设计、勘察合同，按照合同规定的标准进行测算，并抽取大额的支付款凭证，审查是否存在支付金额超过合同规定标准的情况。2、抽查重大的设备和材料采购合同及付款凭证，查看金额和付款内容是否符合合同的规定。,3、核查企业开发产品成本明细账，审查是否有将有偿转让或自用的配套设施开发成本计入可售房屋开发成本；成本分配计算表核算内容是否完整，分摊比率是否准确，是否存在只分摊建筑安装工程费，而将土地成本、前期工程费、基础设施配套费、公共配套设施费、借款利息等在已售房屋中进行分摊的情况。4、对于材料、发票等内容的检查可参照建筑安装工程费的核查方法。,开发产品的利息支出的核查：结合施工方交付使用记录及质检、消防等部门的验收记录，判断资本化期间是否合理；调取借款合同及利息支付凭证，核查产品完工前发生的支出是否计入产品成本，计算是否准确。,成本结转方法的核查：1、审查建设工程规划许可证及规划总图，确定成本核算对象。核查是否按确定的成本对象归集与分配开发费用。是否存在按平均成本结转销售成本，造成收入与成本不配比的情况。2、根据项目规划