响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区建设项目建议书2019.3.20修改

响水县正和城镇建设开发有限公司响水县正和城镇建设开发有限公司 阳光星园小区建设项目阳光星园小区建设项目 项目建议书项目建议书 二二 一九年三月一九年三月 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 1 目目 录录 1 总论 1 1 1 项目概况 1 1 2 编制原则 依据和范围 1 1 2 1 编制依据 2 1 2 2 编制原则 3 1 2 3 研究范围 3 2 项目建设背景及必要性 4 2 1 项目建设背景 4 2 1 1 响水县概况 4 2 1 2 中国房地产行业发展现状及市场前景预测 5 2 1 3 盐城 响水房产市场形势调研分析 11 2 1 4 响水县 十三五 关于 城乡一体化 发展战略 13 2 1 5 响水县 十三五 规划主要任务 14 2 1 6 中国工业化与城市化的取向背景 15 2 1 7 工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景 16 2 2 项目建设必要性 16 3 建设规模与建设条件 19 3 1 建设规模 19 3 2 建设条件 19 4 建设方案 24 4 1 设计依据 24 4 2 设计理念 24 4 3 设计目标 24 4 4 设计原则 25 4 5 总平面布局 25 4 6 建筑设计 28 4 6 1 建筑单体设计 28 4 6 2 结构设计 29 4 7 公用工程及配套设施 31 4 7 1 给排水 31 4 7 2 供配电 33 4 7 3 弱电系统 35 4 7 4 暖通系统 36 4 7 5 消防系统 37 4 7 6 景观设计 37 4 8 无障碍设计 37 5 项目建设进度安排 39 5 1 项目建设进度 39 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 2 5 2 项目招标 39 6 投资估算与资金筹措 40 6 1 投资估算 40 6 1 1 投资估算依据 40 6 1 2 投资估算 40 6 2 资金筹措 40 7 社会影响分析 42 7 1 社会影响效果分析 42 7 1 1 项目对所在地居民的影响 42 7 1 2 项目对社会不同利益群体的影响 42 7 2 社会适应性分析 43 7 3 社会稳定风险分析 43 7 3 1 社会风险分析 43 7 3 2 风险程度分析 44 7 3 3 社会风险对策分析 45 7 3 4 合法性论证 45 7 3 5 合理性论证 45 7 3 6 可行性论证 46 7 3 7 可控性论证 46 7 4 社会影响分析结论与建议 47 7 4 1 结论 47 7 4 2 建议 47 8 结论与建议 48 8 1 建设方案的总体描述 48 8 2 结论与建议 48 8 2 1 研究结论 48 8 2 2 建议 49 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 1 1 总论总论 1 1 项目概况项目概况 项目名称 阳光星园小区建设项目 项目建设地点 响水县美鲈路与淮河路交叉口东南角地块 建设单位 响水县正和城镇建设开发有限公司 项目性质 新建 项目总投资 20000 万元人民币 资金筹措 全部为建设单位自筹 项目周期 1 年 项目建设内容 本项目占地面积 17204m2 约 25 8 亩 共建设 5 幢住宅楼和配电房 物业用房等配套设施 总建筑面积 42067 m2 其中住宅面积 30357 m2 养老服务用房 50 m2 社区用房 190 m2 物业用房 130 m2 配电房 180 m2 弱电机房及消控室 60 m2 不计容面积共 11100 m2 半地下室面积 2500 m2 地下室面积 8600 m2 各地块主要经济指标见下表 表 1 1 主要技术经济指标一览表 序号序号项目项目单位单位数数 量量备备 注注 1总用地面积m217204 2总建筑面积m242067 3 计算容积率面积m230967 00 住宅面积m230357 00 养老服务用房m250 社区用房m2190 物业用房m2130 配电房m2180 其中 弱电机房及消控室m260 4不计算容积率面积m211100 半地下室面积m22500 其中 地下室面积m28600 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 2 5建筑占地面积m22500 6建筑密度 14 53 7容积率 1 80 8绿地率 35 9绿地面积m26021 00 10机动车位个245地下 11 户数户224 1 2 编制原则 依据和范围编制原则 依据和范围 1 2 1 编制依据编制依据 中华人民共和国城乡规划法 中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年 2016 2020 年 规划纲要 国务院关于加强和改进社区服务工作的意见 国发 2006 14 号 江苏省城市规划管理技术规定 城市规划编制办法实施细则 城市用地分类与规划建设用地标准 GB50137 2011 民用建筑设计通则 GB50352 2012 关于进一步深化行政审批制度改革的实施意见 盐发 2014 19 号 盐城市人民政府办公室关于印发盐城市投资项目 三书合一 实施方案的通知 盐政办发 2017 10 号 江苏省住宅设计标准 DGJ32 J26 2017 响水县城市总体规划 2010 2030 响水县城乡统筹发展规划 2010 2030 响水县土地利用总体规划 2006 2020 年 建筑设计防火规范 GB50016 2014 住宅建筑规范 GB50368 2012 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 3 住宅设计规范 GB50096 2011 建设单位提供的建设项目有关的基础资料及建设要求 1 2 2 编制原则编制原则 1 必须体现国家宏观经济政策和可持续发展的要求 坚持 客 观 公正 科学 可靠 的原则 真实全面地反映项目的有利和不 利因素 为国家有关部门核准项目提供可靠的依据 2 项目建议书是建设项目前期工作的重要内容 是投资建设决 策的重要依据和基础 项目建议书必须满足国家有关法律 法规 产业政策和相关部门对于编制项目建议书内容和深度规定的要求 3 贯彻执行国家对环保 劳动安全 节能 卫生 消防等方面 的有关规定和标准 做到 三同时 4 尽量利用社会协作条件和管理优势 减少项目建设过程中的 重复建设 最大限度的降低成本 节约能源和资源 提高经济效益 和社会效益 1 2 3 研究范围研究范围 1 依据国家宏观调控政策 提出项目的建设背景及必要性 2 项目建设规模与建设条件 3 项目建设方案 4 项目建设进度 5 编制投资估算 提出资金筹措办法 6 社会效益评价与风险分析 7 综合结论与建议 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 4 2 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2 1 项目建设背景项目建设背景 在目前经济稳增长基调下 房地产业仍是国民经济支柱产业 将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用 从房地产行业 对 GDP 贡献角度来看 房地产开发投资占 GDP 比重近 15 对国 民经济直接贡献较大 从行业相关度来看 房地产行业变化深度影 响建筑 建材 装修等上下游产业发展 间接对整体经济发展带来 更大带动 十三五 规划指出 到 2020 年国内生产总值和城乡居 民人均收入比 2015 年翻一番 在此目标下 房地产行业将继续发挥 规模优势 联动优势 为未来五年经济发展提供重要动力 2 1 1 响水县概况响水县概况 响水 是江苏省盐城市所辖县之一 位于长江三江州北部地区 江苏省东北部沿海 地处连云港 淮安 盐城三市交界处 东濒黄 海 与朝鲜半岛 日本九州岛隔海相望 北枕灌河 与灌南东北二 镇相依 西与灌南 涟水两县交界 南抵中山河 与滨海县相邻 1966 年 4 月经国务院批准正式建立 因县政府驻响水镇 滨临 灌河 河床深阔 潮水涨落时水位落差大 支流汇入跌水声轰响 故名响水 总面积 1461 平方公里 下辖 8 个镇 3 个工业园区 人 口 62 49 万 2016 年末总人口 海岸线长 43 公里 滩涂面积 240 万亩 全县境属大陆性季风气候区 四季分明 温和湿润 年平均 气温 14 左右 年均降水 1000 毫米左右 2000 年 1756 6 毫米 无霜期 209 天 响水历史文化底蕴深厚 明 洪武赶散 迁来大量移民 靠煮 盐捕鱼为生 境内的 古云梯关 是古淮河入海口 是省重点文物 保护单位 是国家级生态示范区 全国粮棉生产先进县 全国平原 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 5 绿化先进县 中国浅水藕之乡 中国杜仲之乡 江苏省综合改革试 点县 2 1 2 中国房地产行业发展现状及市场前景预测中国房地产行业发展现状及市场前景预测 1 销售增幅同比放缓 去库存动力尚存在 2017 年及 2018 年一季度商品房销售保持增长势头 但增幅有 所放缓 2017 年全年商品房销售面积 16 94 亿平方米 同比增长 7 7 低于 2016 年 22 5 的增幅水平 2018 年一季度销售面积 3 01 亿平 方米 同比增长 3 6 也低于 2017 年一季度 19 5 的水平 销售金 额方面 2017 年全年及 2018 年一季度分别实现 13 37 万亿元和 2 56 万亿元 分别同比增长 13 7 和 10 4 均低于上年同比增幅水平 图 2 1 商品房销售面积累计值 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 6 图 2 2 商品房销售额累计情况 2017 年和 2018 年一季度的销售增长主要来自三四线城市的贡 献 从数据来看 2017 年全年三四线城市在销售面积上以及销售金 额增速上分别领先一二线城市 16 个以及 25 个百分点 是近五年来 两者差距最大的一次 2018 年一季度差距缩小 但仍有 10 个和近 16 个百分点 相对宽松的调控政策 棚改 货币化补偿政策 以及 部分人口逆向流动所带来的返乡置业继续推动三四线城市楼市发展 图 2 3 2017 年及 2018 年一季度三四线城市成交面积同比保持领先 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 7 图 2 4 2017 年及 2018 年一季度三四线城市成交金额同比在保持领先 然而 自 2017 下半年开始 三线城市的房价已经开始领涨一线 与二线城市 且月同比涨幅一度超过其 2013 年的最高水平 三线城 市房价的快速上涨 一方面抑制购买需求 反而降低了整体的销售 规模 另一方面则引起政策的日益趋紧 逐渐制约行业政策进一步 放松的空间 图 2 4 2017 年末三线城市房价开始领涨 高杠杆资金也是商品房销售提升的重要推动因素 无论是从间 接的开发资金来源中按揭贷款的占比来看 还是从直接的按揭贷款 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 8 与公积金贷款占居民整体购房资金的占比来看 行业的购房杠杆占 比在最近 2 3 年都出现了较快的上升 图 2 5 从开发商资金来源角度看居民购房杠杆情况 图 2 6 从购房者角度看居民购房杠杆情况 但是 2017 年以来对地产行业的信贷收缩无疑也是销售增幅放 缓的重要原因 目前按揭利率从 2016 年的低位开始出现上浮 尤其 是 2017 年下半年开始出现了连续的上涨 同时 首套房贷利率已经 逐步逼近二套房贷利率 这对于目前行业这部分高杠杆资金所带来 的成交贡献也会带来不利的影响 从 17 年开始 虽然两种测量方法 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 9 下的购房杠杆占比仍处于高位 但已经出现了较为明显的回调 去 杠杆 政策开始显示出威力 同时去库存也取得了一定的成果 目前行业库存明显降低 随 着商品房销售的进一步提升 特别是三四线城市去库存效果的逐步 到位 目前行业整体库存明显降低 从统计局最新公布的住宅待售 面积来看 2017 年和 2018 年一季度与 2016 年相比出现明显下降 分别减少约 1 亿平和 1 1 亿平 降幅分别达到 25 和 27 5 2017 年底的待售面积绝对值也已经低于 2013 年 达到了近 5 年来的最低 值 行业去库存政策已经取得了阶段性成效 2 融资渠道逐渐收紧 开发投资趋于谨慎 2017 年 房地产融 资渠道收紧 房地产开发投资因而偏于谨慎 开发投资资金来源额 和盈余增幅均放缓 2018 年一季度甚至同比下降 资金趋紧导致开 发投资完成额增幅仅维持 2016 年水平 具体投资方向上 地价上升 带动土地投资成为开发投资增长主要动力 项目开发放缓 从开发商的资金状况来看 2017 年和 2018 年一季度开发投资 资金来源额和开发投资资金盈余 当年开发投资资金来源 当年开发 投资额 同比增幅均下降 开发投资资金趋紧 2017 年房地产开发 投资资金来源额达到 15 61 万亿元 但同比增幅仅 8 21 不及 2016 年的 15 18 18 年一季度资金来源额为 3 68 万亿元 同比增 幅仅 3 09 远低于 17 年一季度的 11 5 2017 年开发投资资金盈 余达到了 4 63 万亿 为历史最高值 同比实现 11 1 的增长 增幅 小于 2016 年同期 18 年一季度开发投资资金盈余达到 1 55 万亿元 同比甚至出现下降 开发投资资金的紧张直接影响到开发投资额的完成 2017 开发 投资增速与 2016 基本持平 2014 2015 年 开发投资跟随新开工出 现了一定的增速下滑 但基本还是保持了增长 2016 年开始 开发 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 10 投资增幅回升 2017 年和 2018 年一季度保持了 16 年的增势 2017 年全国房地产开发投资额为 10 98 万亿元 同比增长 7 与 2016 年增幅相仿 2018 年一季度全国房地产开发投资额为 2 13 万亿元 同比增长 10 36 仅略高于去年同期 9 1 的增幅水平 图 2 7 房地产开发投资累计情况 从单月数据来看 2017 年 3 4 月 9 月及 18 年 2 3 月均实现 9 以 上的同比增幅 其中 2018 年 2 月和 3 月的单月开发投资额分别达 到 1 08 万亿元和 1 04 万亿元 同比增幅达到 9 91 和 10 83 这是 在去年底到今年初持续 4 个月的开发投资低增长后再次实现了较高 水平的增长 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 11 图 2 8 房地产新开工累计情况 具体而论 地价上涨带来土地投资额上升 进而带动土地投资 成为 2017 年 尤其是 2018 年一季度房地产开发投资增长的重要贡 献者 2017 年和 2018 年一季度 全国土地成交总价同比增幅远高 于成交总建面 成交单价进一步提高 在地价的带动下 2017 年和 2018 年一季度 除去建筑工程 安装工程和设备工器具购置之外的 其他投资 主要为土地开发投资 占比扩大 同比增幅远高于开发 投资完成总额 2017 年其他费用投资完成额占开发投资总额 27 2018 年一季度达到 30 是 2011 年以来的新高 2017 年其 他费用投资完成额同比增速 19 56 远高于 2016 年 2018 年一季 度更是达到 48 56 而同期开发投资完成额增速仅 7 04 和 10 36 图 2 9 全国房地产开工率情况 2 1 3 盐城 响水房产市场形势调研分析盐城 响水房产市场形势调研分析 盐城房地产市场上半年在受到全国去库存的刺激性政策 以及 政府的政策性调控 整个大市区去化积极 成效显著 回顾下这一 年的政策新规 主要有 1 全面营改增细则落地二手住房满 2 年免征 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 12 2016 年 3 月 24 日下午 财政部网站发布了 关于全面推开营 业税改征增值税试点的通知 下称 通知 近 100 页约 4 万字的 通知 明确了将建筑业 房地产业 金融业和生活服务业等全部 营业税纳税人纳入试点范围具体实施细则 引起了几千万企业的注 意 2 住房公积金缴存比例将不得超 12 住房和城乡建设部副部长陆克华在国新办例行吹风会上说 我 国将从 2016 年 5 月 1 日起阶段性降低住房公积金缴存比例 凡缴存 比例高于 12 的一律予以规范调整 该政策暂按两年执行 3 房地产业实施营改增 全面实施营改增 将试点范围扩大到建筑业 房地产业 金融 业 生活服务业 并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范 围 确保所有行业税负只减不增 4 盐城市住房公积金管委会出台减负新政 市住房公积金管理委员会出台 关于减轻企业负担降低住房公 积金缴存比例或缓缴住房公积金的意见 明确从发文之日起 全市 企业和职工个人缴存住房公积金的比例由现行的各 8 至 12 暂时调 整为各 5 至 12 具体比例由各企业根据自身生产经营状况和企业 需要在此区间自行决定 同时生产经营困难企业可以申请降低住房 公积金缴存比例或缓缴住房公积金 5 盐城调整住房公积金政策 为缓解资金流动性紧张状况 保证首次及二次住房公积金贷款 需求 对第三次及以上申请住房公积金贷款且累计贷款额度已达最 高贷款额度 单人 30 万元 两人及以上 50 万元 的缴存职工家庭 暂停发放住房公积金贷款 第三次及以上申请住房公积金贷款但累 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 13 计贷款额度未达到最高贷款额度的 可以在剩余额度内办理住房公 积金贷款 6 我市调整住房公积金缴存比例 自 2016 年 7 月 1 日起 我市住房公积金缴存基数和缴存比例调 整工作正式开始 职工住房公积金缴存基数应为上年度工资总额除 以 12 个月得到的月平均工资总额 工资总额应包括工资 奖金 绩效 津补贴 加班加点工资等 职工的住房公积金缴存基数最 低标准随着 2015 年最低工资标准的提高而相应改变 7 个税改革 房贷利息 学费可抵个税 楼部长说 简单地提高起征点是不公平的 楼继伟明确指出 今年将把综合与分类相结合的个人所得税法的草案提交全国人大去 审议 从最根本上来说 其实就是改税制 简而言之就是从按个人 征税到按家庭征税 8 房地产交易契税 营业税降低 继月初下调首付比例后 中国房地产市场再度迎来新的刺激措 施 多部门今日发文通知 调整房地产交易环节契税 营业税 其 中 对个人购买家庭唯一住房 面积为 90 平方米及以下的 减按 1 的 税率征收契税 面积为 90 平方米以上的 减按 1 5 的税率征收契 税 对个人购买家庭第二套改善性住房 面积为 90 平方米及以下的 减按 1 的税率征收契税 面积为 90 平方米以上的 减按 2 的税率 征收契税 9 住建部 炒买炒卖 哄抬房价等行为将受严惩 房地产中介行业形象不佳 群众意见很大 社会反响强烈 目前 住房和城乡建设部高度重视这个问题 正在全国范围内开展 房地产中介专项整顿工作 严肃查处违法违规的房地产中介行为 不断净化市场环境 在近日由中国房地产估价师与房地产经纪人学 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 14 会和 9 家房地产中介机构发起的诚信服务承诺活动上 住房和城乡 建设部副部长陆克华表示 10 响水城市建设及房地产市场概况 响水近年由于交通配套设施的不断完善 加之城镇建设的深入 发展 虽然起步较晚但近年房地产市场呈现越来越红火的局面 房 地产市场上 2008 年之前全响水仅有成规模小区 4 家 2008 年之 后到如今共有百余家成规模小区 房屋单价从 800 1000 元 平米涨到 现在的平均 7000 元 平米左右 建筑类型从单纯的多层发展到多层 小高层 高层以及大面积的商业裙楼 公园景观相结合的综合性物 业类型 2 1 4 响水县响水县 十三五十三五 关于关于 城乡一体化城乡一体化 发展战略发展战略 十三五 期间 响水县的发展战略是 以工强县 沿海开发 城镇崛起 创新驱动 生态立县 以工强县 坚定以工强县不动摇 坚持走全面 协调 可 持续发展的新型工业化之路 以做大工业经济总量与调优工业结构 并重的发展方式为主线 大力发展特色产业 积极培育新兴产业 提升改造传统产业 实现工业经济再上新台阶 沿海开发 抢抓沿海和灌河开发机遇 全面实施沿海和灌 河开发 推进港口 港城 临城产业三港联动 河海并举 快速提 升经济总量 以沿海灌河的大开发 促进响水经济社会发展实现新 跨越 城镇崛起 加快城镇化建设步伐 注重城市产业功能建设 城镇崛起 加快城镇化建设步伐 注重城市产业功能建设 增强城市辐射功能 统筹城乡发展 推动城乡一体化进程 增强城市辐射功能 统筹城乡发展 推动城乡一体化进程 创新驱动 加大教育科研投入 培育创新主体 搭建创新 新平台 健全激励机制 以科技研发能力 自主创新能力的大提升 引领未来 支撑经济社会的快发展 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 15 生态立县 培育绿色精神 打造绿色城市 发展绿色产业 以节能减排 生态建设 城市建设为载体 扎实推进清水 绿地工 程 实现经济社会的又好又快发展 科学和谐发展 可持续发展 2 1 5 响水县响水县 十三五十三五 规划主要任务规划主要任务 响水县 十三五 规划主要任务 加大统筹城乡力度 推进城 乡一体化发展 推进城乡一体化发展是促进经济发展方式转变的重要内容 也 是扩大内需的持续增长点 要坚持工业化 城市化 双轮驱动 促 进工业化 城市化互动并进 建立以工促农 以城带乡的长效机制 加快形成城乡经济社会发展一体化新格局 坚持以城市现代化带动 城乡一体化 重点加快县城和江苏响水经济开发区港城建设 增强 中心城镇辐射带动能力 镇村建设 研究出台加快集镇建设的具体扶持政策 加强建制 镇 中心社区集镇和基础设施建设 继续大力实施 六个一 工程 不断完善集镇功能 促进中心镇集镇建设 上水平 创特色 塑形 象 按照 生产发展 生活宽裕 乡风文明 村容整洁 管理民主 的要求 扎实推进社会主义新农村建设 建设农民幸福生活的美好 家园 富民强村 加快富民强村步伐 拓宽农民增收渠道 发展 壮大村级集体经济 推进农业 就业 创业 物业 四业富民 加 快形成以生产经营收入为基础 工资性收入和财产性收入为重点 转移性收入比重稳步提高的农民收入增长结构 合理布局 加快城镇和新型农村社区建设 优化农民集中 居住区建设 按照 合理布局 功能配套 梯度辐射 的要求 加 大建设力度 提升镇区建设水准 合理布局居民小区 商业小区和 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 16 其它功能区 建好教育 卫生 文化休闲等场所 逐步建好 59 个农 民集中居住点 实事工程 扎实推进农村新实事工程 加强农村基础设施 建设 进一步改善农村道路 交通出行 饮水安全 医疗卫生 信 息畅通 灾害防御等基础设施条件 积极开展农村环境综合整治 全面实施农村清洁工程 解决突出的农村环境问题 全面提高农村 生活生产条件和人居环境质量 示范引导 对老村庄逐步实行搬迁 复垦 进一步恢复农 村生态 形成层次分明 彰显个性 富有特色的村 镇布局 中心 集镇要以产业为依托 发展城镇特色经济 吸引农村企业向镇区集 中 促进农村劳动力 资金 技术 向集镇转移 鼓励多种形式参 与集镇建设 逐步将中心镇建设成为功能健全 环境整洁的经济文 化活动中心 2 1 6 中国工业化与城市化的取向背景中国工业化与城市化的取向背景 工业化与城市化是推动区域经济社会发展的基础 是分别反映 在一个国家和地区经济发展过程中产业结构和空间结构的变化 中 国人口众多 农业大国是我国的基本国情 经过新中国成立以来 60 年的工业化进程 尤其是改革开放 30 年的快速工业化进程中国工业 化取得了巨大的成就 经济发展水平得到了极大提升 中国已经整 体步入工业化中期阶段 中国基本经济国情已经从一个农业经济大 国转变为一经济高速增长 经济结构持续优化 工业发展迅速 吸 引大量外资 人民生活水平不断改善为特征的工业经济大国 我国 工业化进程取得了长足的发展 2010 年中央一号文件提出 推进城镇化发展的制度创新 积极 稳妥推进城镇化 提高城镇规划水平和发展质量 当前要把加强中 小城市和小城镇发展作为重点 深化户籍制度改革 加快落实放宽 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 17 中小城市 小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策 促进符合 条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益 多渠道多形式改善居民居住条件 2 1 7 工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景 自然资源是经济社会发展的物质保障 土地 水 森林 矿产 和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础 虽然我国幅员辽 阔 有陆地面积 960 万平方公里 但是我国人均陆地面积不足 12 亩 不足世界人均面积的 1 3 是一个人均自然资源拥有量相对贫乏的大 国 特别是一些沿海省市的人均耕地不足 0 8 亩 低于世界公认的 警戒线 土地资源对于我们经济社会发展将是一个长期的制约因素 当前 我国经济发展最显著的特征就是工业化相伴而来的城市化 就是从农村社会向城市社会 从农业经济向城镇经济的转型 随着 我国工业化进程的加快 工业用地和城市用地以及交通 能源 水 利等基础设施用地加速增加 进一步突现我国土地资源紧张的矛盾 尤其在我国经济发达地区 土地资源变得更加紧张 并将伴随城市 化 工业化的全过程 2 2 项目建设必要性项目建设必要性 1 沿海大开发 的需要 在国家沿海开发战略的宏观背景下 盐城市政府于 2006 年组织 编制了 盐城市沿海开发战略规划 其中 中远期阶段 2011 2020 年 即沿海开发的攻坚阶段 全面完成沿海开发的 各项基础设施建设 建成功能齐全 发展有序的临港工业区与港城 基本形成据点式生态开发的总体布局结构 初步将盐城建设成为中 国沿海地区具有重要影响力的新兴沿海港口城市 和谐家居的滨海 生态城市和西太平洋国际湿地生态旅游城市 到 2020 年 全市 GDP 总量突破 6200 亿元 人均 GDP 达到 77100 元 城市化水平将 达到 58 3 率先实现基本现代化 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 18 阳光星园小区项目位于响水县境内 符合建设和谐家居的滨海 生态城市的需要 2 建设新响水 全面达小康 的需要 响水地处苏北 由于历史和地理的因素 和苏南以及发达地区 相比 经济发展还相对迟缓 要适应全球经济发展的竞争格局 就 必须将发展作为第一要素 把发展作为第一生产力 响水的经济要 发展 就必须搭建好吸引外资的平台 而强化城市基础建设 建设 美丽响水是其平台的重要基础 响水县委 县政府提出了近几年城 市建设的主要目标 人均道路面积约 15 平方米 人均绿化面积约 2 5 平方米 人均居住面积约 21 5 平方米 公共休闲运动场所面积 人均约 2 平方米 文化娱乐场所人均约 1 平方米 本项目建设是全 面落实 建设新响水 全面达小康 的重要举措 对于改善响水县 城周边居民生活条件 提高生活质量有积极的意义 3 满足广大人民群众的需求 房地产是国民经济的重要组成部分 是城市发展的重要内容 响水经济开发区 响水生态化工园区 响水工业经济区形成了以 三驾马车 拉动全县经济发展的新格局 响水多产业的空前繁荣 和经济的快速发展 带动了人口的快速集聚 目前响水拥有总人口 62 49 万 2016 年末总人口 但是与之相配套的商业住宅供应量却 落后于城市发展速度 因此项目的建设 不但适时满足城市发展的 需要 满足广大人民群众的住房需求 同时也可取得较好的经济效 益 4 有利于推动城市现代化建设进程 近年来 响水县的建设发展速度较快 城市功能显著增强 其 面貌发生了可喜的变化 公共事业的发展在总体规划指导下 逐步 步入了科学化 规范化的良性发展轨道 但与现代化城市的要求仍 然有一定的差距 城市建设的任务依然相当繁重 通过本项目的实 施 可进一步加大房地产的开发力度 加快推动响水县城镇化建设 的进程 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 19 本项目起点较高 定位超前 并按照响水县政府规划的要求 与响水县建设规划的目标相呼应 响水县正和城镇建设开发有限公 司将以全新的管理理念 利用现代科技手段提供的综合性平台 进 一步提高现代服务业水平 因此本项目的建设 将成为响水县开发 建设的又一个典范 本项目的建设能提升周边待建地块的价值 加 快城市现代化进程 美化城市市容 繁荣地方经济 为响水县带来 新的发展空间 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 20 3 建设规模与建设条件建设规模与建设条件 3 1 建设规模建设规模 项目建设内容 本项目占地面积 17204m2 约 25 8 亩 共建设 5 幢住宅楼和配电房 物业用房等配套设施 总建筑面积 42067 m2 其中住宅面积 30357 m2 养老服务用房 50 m2 社区用房 190 m2 物业用房 130 m2 配电房 180 m2 弱电机房及消控室 60 m2 不计容面积共 11100 m2 半地下室面积 2500 m2 地下室面积 8600 m2 各地块主要经济指标见下表 表 3 1 主要技术经济指标一览表 序号序号项目项目单位单位数数 量量备备 注注 1总用地面积m217204 2总建筑面积m242067 3 计算容积率面积m230967 00 住宅面积m230357 00 养老服务用房m250 社区用房m2190 物业用房m2130 配电房m2180 其中 弱电机房及消控室m260 4不计算容积率面积m211100 半地下室面积m22500 其中 地下室面积m28600 5建筑占地面积m22500 6建筑密度 14 53 7容积率 1 80 8绿地率 35 9绿地面积m26021 00 10机动车位个245地下 11 户数户224 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 21 3 2 建设条件建设条件 1 项目选址 阳光星园小区位于响水县境内 项目所处地块用地性质为商住 用地 该位置交通便利 地势平坦 周围没有工厂和污染源 地理 位置优越 周边环境好 适合项目的建设 2 用地现状 项目区内自然环境独特优越 生态环境良好 区内用地形状大 体上呈长方形 项目区内及周边用地现状比较平整 拟建场地现为 熟地 3 地理位置 图 3 1 地理位置图 4 自然条件 1 地形地貌 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 22 响水县属黄淮冲积平原 地势由西南向东北逐渐倾斜 西南部 为废黄河故道 地势较高 海拔 6 8 米 中部为黄泛坡地 海拔 5 7 米 东北部灌河沿岸为黄泛早期沉积平原 地势较高 海拔 2 米左 右 灌河入海口主航道南侧 孤悬在海中的开山岛 海拔 36 4 米 响水县境内灌河长 42 5km 中山河长 63km 大陆标准海岸线长 43 1km 2 工程地质 响水县开成较晚 区域内大地构造单元隶属于下扬子准地台一 级构造单元 基底由浅变质岩系和浅变质火山岩系组成 项目所在 地区为黄淮冲击平原 系沙淤积而成 该项目范围内 地形相对平 坦 落差不大 根据 岩土工程勘测报告 拟建场地在勘察深度 30 70m 以内 的土体均为第四系松散沉积物 成因以滨海河流相沉积为主 根据 土层的成因类型 工程地质特性 将其分为 6 个主要工程地质层 现自上而下分述如下 第 1 层 素填土 Q4ml 层厚 0 40 0 70 米 层顶埋深 0 00 0 00 米 层底标高 3 56 3 92 米 灰黄色 稍湿 主要成分 为粉质粘土 表层可见大量植物根系 松散状态 土质不均匀 堆 积年代 11 个月左右 第 2 层 粉质粘土 Q4m 层厚 0 80 1 10 米 层顶埋深 0 40 0 70 米 层底标高 2 51 2 95 米 灰黄色 软塑 干强度中 等 中等压缩性 中等韧性 摇振反应无 稍有光泽 第 3 层 淤泥质粉质粘土 Q4m 层厚 1 40 1 70 米 层顶 埋深 1 30 1 60 米 层底标高 1 11 1 45 米 灰色 流塑 饱和 干强度中等 高压缩性 中等韧性 摇振反应迅速 稍有光泽 第 4 层 粉土夹淤泥质粉质粘土 Q4m 层厚 0 90 1 10 米 层顶埋深 2 90 3 00 米 层底标高 0 03 0 35 米 灰色 稍密 湿 夹淤泥质粉质粘土 干强度低 低韧性 摇振反应迅速 无光泽 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 23 第 5 层 淤泥质粉质粘土 Q4m 层厚 15 30 15 60 米 层 顶埋深 3 90 4 10 米 层底标高 15 48 15 05 米 灰色 流塑 饱 和 干强度中等 低压缩性 中等韧性 摇振反应迅速 稍有光泽 局部夹粉土团块 第 6 层 粉砂 Q3al pl 该层未揭穿 最大揭露厚度 10 9 米 灰黄色 中密 饱和 主要矿物成分为石英 长石及云母片等 级 配良好 低压缩性 摇振反应迅速 无光泽 局部混有粘土 3 气候条件 响水县属北亚热带向暖温带过渡型气候 在南暖温带气候区 具有明显的海洋性气候特征 春季气温低且回升迟 秋季气温下降 缓慢 且秋温高于春温 年降水量比西部同纬度地区明显偏多 雨 季雨量充沛 四季分明 气候温和 冬夏季长 春秋季短 雨热同 季 光照充足 冬季受欧亚大陆冷气团的影响较深 常为西北利亚 冷高压所控制 盛行偏北风 多寒冷天气 夏季欧亚大陆气温急剧 升高 成为低压区 温暖而湿润的空气由海洋吹向大陆 盛行偏南 风 多炎热天气 同时雨水充沛 气 温 年平均气温 14 4 年最高气温 1966年8月7日 38 7 年最低气温 1969年2月6日 17 0 大 气 压 年平均气压 101730mbar 年最高气压 104090mbar 年最低气压 99190mbar 湿 度 年平均相对湿度 78 降 雨 量 年最大降雨量 1972年 1224 0mm 月最大降雨量 610 0mm 日最大降雨量 168 0mm 积 雪 历年最大积雪深度 19cm 历年最长积雪日数 17d 冰 冻 历年最大冻土深度 23cm 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 24 主导风向 冬季 西北风 夏季 南风 最大瞬时风速 34 0m s 最大平均风速 27 5m s 年最大平均风速 4 2m s 4 水文 响水县及附近地区河流较多 较大的有灌河 中山河 通榆河 灌河位于江苏省东北部 为淮河水系下游最大的入海河道 流 经灌南 响水 灌云三县 东入黄海 干流全长 74 5km 流域面积 约为 6400km2 平均年径流总量为 4 06 109m3 河宽 500 1200m 是一条河宽水深 水量充沛的天然优良航道 灌河又是苏北地区唯 一未在干流上建拦潮闸的潮汐河流 其入海处灌河口 平均涨落潮 流量均大于 4000m3 s 河口内处深泓贴岸 微冲不淤 平均高潮时 水深 8 5 12 5m 四季通航 响水至河口岸段平均潮位下的航道水 深一般达 5m 以上 近年所测滩 槽位置 水深及岸线与 1905 年资 料相比较 变化不大 河道基本稳定 国内外专家称灌河为 苏北 的黄浦江 其河口段陈家港在历史上负有盛名 现为国家临时一类 开放口岸 5 市政配套条件 项目所在地块市政基础设施与道路同步建设 具体内容包括给 水 雨水 污水 电力 电信 集中管线 项目开发需要的市政接 驳点可从邻近已建成的道路接驳 市政设施能够满足项目开发的要 求 6 主要建筑材料 本项目所需钢材 水泥 黄沙 石子等建筑材料在响水境内就 有多家建材供应企业 基本能满足建筑材料的供应 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 25 4 建设方案建设方案 4 1 设计依据设计依据 江苏省城市规划管理技术规定 2011 年版 江苏省住宅设计标准 DGJ32 J26 2017 民用建筑设计通则 GB50352 2005 城市居住区规划设计规范 GB50180 2018 建筑设计防火规范 GB50016 2014 住宅设计规范 GB50096 2011 无障碍设计规范 GB50763 2012 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 2016 年版 居住建筑节能设计标准 绿色建筑设计标准 国家与地方的相关法律 法规 标准 规范等 响水县规划局建设项目规划设计要点及规划条件图 响水县城区控制性详细规划 4 2 设计理念设计理念 人塑造环境 环境反之塑造人的行为 心理 人们凭借自身的 品位 修养 规划自己的生活蓝图 而优雅的生活空间再次提高人 们的生活文化质量 当全社会将关注环境作为时代发展的主题时 方案设计紧紧围 绕塑造小区宜人环境空间特征的主题 充分关注人的需求 优雅简 约的法式建筑形式与环境完美结合 让小区散逸着隐隐高贵气息的 同时 又不失一种人文的底蕴与亲近 这也将成为小区高品质的保 证 相信 一个真正的优秀设计 不管对城市整体环境或居住其间 的社区居民 还是开发商利益都应做到共赢的局面 4 3 设计目标设计目标 1 创造良好的生活空间环境 就这一地区而言 结合区位的地理的特点及定位客户群体产品 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 26 定位 目标为创造休闲养身的低密度小区 这其中包括 充满吸引 和活力 安全 优雅而有序 环境优越 特征鲜明等 2 做好功能分区 创造良好的社区环境及经济效益 设计目标在社区规划层面的具体表现有 充分利用土地资源 通过设计形成有休闲养身又充满活力的社 区 提高本案的人文底蕴和高贵的品质 弹性规划原则 注重开发建设实施过程中的阶段性 可操作性 创造 开发 建设 销售 使用等不同环节有条不紊相互协调并存 功能复合 不同户型满足不同人士所需 高效利用公共界面 实现小区和居住环境的和谐共处 组团级邻里空间的创造 注重生活空间的环境质量 从景观环 境到邻里人情 打造生态的 人性的居住模式 贯彻以人为本的思 想 以建设生态型休闲养身居住环境为规划目标 创造一个布局合 理 功能齐备 交通便捷 绿意盎然 生活休闲优雅 具有文化内 涵的小区 作为新世纪的现代化居住小区 规划设计及建筑单体设计应面 向二十一世纪 高起点 高标准 高水平 体现新世纪小区发展态 势 4 4 设计原则设计原则 1 基于地块的特点 本规划要营造出贴近自然生活情趣 为居 民提供宜于生活 交往 休闲 环境优越的生活小区 2 在城市规划的引导下 积极引入城市的内容 发挥建筑设计 及建筑环境的能动作用 彰显区位优势 融合周边环境 营造布局 合理 经济适用 设施配置齐全 空间尺度宜人 建筑个性鲜明的 居住小区 3 本规划既要体现地域文化 又要结合简约优雅的新古典建筑 形式 营造高贵的品质 同时因势利导 充分利用地区内的自然设 计条件 整体设计和安排外部空间环境 精心布局 合理引入步行 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 27 系统 创造良好的私密空间 4 5 总平面布局总平面布局 1 设计依据 1 规划部门提供的勘测地形图 2 经过相关部门审核 批复的建筑及规划总平面图 2 场地概况 本工程红线范围内地势平坦 空旷 3 总体设计框架 根据上述设计理念 工程设计首先应满足项目建设功能要求 同时要符合消防 环保等要求 力求合理 流畅 项目周边地块在其建设的居住建筑间的绿化环境较多 所以本 项目建设时 通过出入口大门的景观轴 透空围墙 公共空间共享 等方式 将小区良好的内部环境与周边共享 也因此改善了地块周 围的居住环境 提升了本区域的档次 项目整体设计风格为现代建 筑风格 阳光星园小区小区设计突出建筑形象的高品质感和自身特 色 景观设计强调均好性和可达性 真正实现景观价值利用的最大 化 1 规划结构 整体性 标志性和趣味性的综合结合 为了强化整个小区的空间品牌 提升住宅的居住品质 设计中 综合考虑规划结构 景观结构乃至建筑风格的个性塑造 提高整个 小区从空间到形态上的识别性 阳光星园小区在规划结构上强调分区的合理性和明确性 一条 东西主干道和多支路的结构 确保整个小区交通便利的前提下 保 证了各个楼宇的完整性 使得在人们活动的主要空间 形成了步行 体系系统 增进了安全性 2 建筑风格 现代建筑风格和传统人文的融合 外部造型简洁 明朗 清新 大方 以建筑的语言 将现代科 技与地域人文相结合 为居民提供良好的物质生活空间和精神家园 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 28 3 环境理念 环境再现与层次性并重 这一理念在充分发掘功能特性与区域特性的基础上 塑造小区 自身的表现力与周边空间的亲和力 设计中表现出对地域文化和对 使用者的人文关怀 以创造具有归属感和认同感的生活空间 并充 分考虑了人工与自然 地域性和整体性的融合 将环境观念放在重 要位置 并将环境的层次性加以明确 强调小区环境的均好性 以 求创造一个现代 人文 高雅 自然的花园式生活居住空间 4 整体布局 凸显城市独特的空间环境 设计引进生态环保技术 以多类规划形态及种植物 保持环境 条件 公共空间与私有空间之交错互动 公共空间包含绿化休闲运 动功能 与居住之私有空间有适当之分隔 但又以绿化带予以连贯 形成空间之交错互动 在气候朝向方面 经反复考虑建筑朝向 在 响水一般性气候及风向的基础上 设计布置以西南向为主 单体设 计突出每户的通风和阳台布置 增加空气对流 利用天然通风 减 少因空调的大量使用所造成的资源的浪费 满足节能及环保的需要 4 总平面布置 本地块总体上大体呈长方形 小区设置了 2 个出口 主出入口 向西通向美鲈路 本次项目总平面布置如下 阳光星园小区各建筑楼从南向北并列布置 配电房布置在地块 中央位置 小区内设有 1 条南北向主干道 小区四周有环形消防通 道 可满足汽车 消防车辆直达小区内每幢建筑 本项目总平面布置合理 南北区功能明确 交通组织顺畅 兼 顾节约用地的原则 满足响水县城市规划行政主管部门的有关规定 5 交通组织设计 1 道路交通组织 阳光星园小区主出入口面向西侧道路 内部车行道在方便人们 出入的同时避免过多的穿越小区中心 并尽可能的实现人车分流 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书 29 以方便人们日常生活需要 小区内部步行空间与生活场所的合理衔 接 方便人们日常休闲 观景 交往的需要 小区端头设环形消防 通道 最小道路宽度 4m 疏散距离满足消防要求 2 动态交通系统 整个小区交通系统以便捷 安全 舒适为设计宗旨 规划道路 分为二个等级 小区级道路和宅前路 小区级道路采用 通畅 的原则 8m 及 6m 宽的主干道路将小 区分成几个部分 宅前路主要由通往各个居住单元的路和一些休闲性道路组成 允许非机动车和少量机动车通行 规划路宽分别为 3 5m 和 5m 整个小区道路设计 以人为本 考虑人车分流的概念 步行主 要系统集中在各个居住单元前步行景观轴上 通过设计带来良好的 观赏性 驻足性 参与性 沿景观轴设置休闲锻炼的步行道和各种 活动场所 并辅以绿化景观 在局部进行放大处理以形成停留空间 创造亲切宜人 步移景异的景观效果 体现出自然生态小区的主题 4 6 建筑设计建筑设计 4 6 1 建筑建筑单体设计单体设计 1 设计标准 阳光星园小区为多层单元式住宅 主要为两梯四户 户型设计 以三房一厅一卫为主 户型面积户数户数占比 12810044 6 1356328 1 1433917 4 1