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每家加盟店独立拥有和运营,1,房地产基础知识,每家加盟店独立拥有和运营,2,内容概要,房地产基本概论建筑学基础知识房地产交易知识,每家加盟店独立拥有和运营,3,房地产基本概论,每家加盟店独立拥有和运营,4,房地产的基本概念(一),房地产：概念房产房产的分类房产所有权的分类地产地产类型土地的概念土地所有权的概念与划分,每家加盟店独立拥有和运营,5,基本概念（二）,商品房期房现房经济适用房经纪解困房房地产经纪,每家加盟店独立拥有和运营,6,房地产市场的分类,一级市场土地买卖市场二级市场商品房买卖、租赁市场三级市场二手房买卖、租赁市场,每家加盟店独立拥有和运营,7,我国住房制度改革经历的五个时期,19801985年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点19861990年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革19911993年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开19941997年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段,每家加盟店独立拥有和运营,8,影响房地产消费的因素,（1）经济社会发展及城市化的水平（2）城市人口增长及生活水平（3）房地产价格水平（4）国家政策（5）城市产业结构（6）消费者对经济发展形势预测,每家加盟店独立拥有和运营,9,建筑学基础知识,每家加盟店独立拥有和运营,10,房屋的分类,按层次分按建筑结构材料分按建筑结构承重方式分按房型结构分按平面布局分按房型分按使用类型分,每家加盟店独立拥有和运营,11,按层次分,低层：一至三层，总高度小于10米的住宅,每家加盟店独立拥有和运营,12,多层,每家加盟店独立拥有和运营,13,高层小高层,香积公寓,每家加盟店独立拥有和运营,14,高层,每家加盟店独立拥有和运营,15,超高层,凌江名庭,每家加盟店独立拥有和运营,16,按结构材料分,砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构混合结构,每家加盟店独立拥有和运营,17,按建筑结构承重方式分,承重墙结构框架结构排架结构其他,每家加盟店独立拥有和运营,18,按房型结构分,普通住宅跃层住宅复式住宅错层住宅,每家加盟店独立拥有和运营,19,按平面布局分,点式住宅板式住宅,每家加盟店独立拥有和运营,20,按使用类型分,单元式住宅公寓式住宅别墅式住宅,每家加盟店独立拥有和运营,21,房屋构造组成部分,地基与基础墙或柱楼板与地面门窗楼梯屋顶等,每家加盟店独立拥有和运营,22,房屋面积计算,实用面积建筑面积计算建筑面积的范围不计算建筑面积的范围公摊面积,每家加盟店独立拥有和运营,23,建筑识图,建筑平面图建筑剖面图立面图水、电、暖图,建筑平面图,建筑剖面图,建筑立面图,每家加盟店独立拥有和运营,27,房地产交易知识,每家加盟店独立拥有和运营,28,商品房价格构成,成本计划利润税金效用调节,每家加盟店独立拥有和运营,29,挑选房产应考虑的因素,价格房屋面积区域地段房型房屋个体情况建筑质量物业管理,每家加盟店独立拥有和运营,30,区域,高档住宅区中档住宅区普通住宅区,每家加盟店独立拥有和运营,31,地段,配套设施交通购物学校医疗设施周围环境升值潜力,每家加盟店独立拥有和运营,32,房型,基本房型其它房型,每家加盟店独立拥有和运营,33,房屋个体情况,通风、采光、朝向、景观、层次、层高户型屋面的处理方式底层的处理方式外墙装饰供水方案,每家加盟店独立拥有和运营,34,住房常见质量问题,质量通病旧房结构质量检查重点,每家加盟店独立拥有和运营,35,房型评价,住房房型居住空间卧室起居室厨房卫生间书房,房型专业术语（一）,每家加盟店独立拥有和运营,36,房型专业术语（二）,储藏室过道玄关阳台露台壁柜吊柜,每家加盟店独立拥有和运营,37,房型专业术语（三）,标准层层高净高进深开间,每家加盟店独立拥有和运营,38,挑选房型的原则,功能区分清晰合理室内交通组织合理,每家加盟店独立拥有和运营,39,各功能区的分析,起居室分析主卧室分析餐厅分析厨房分析卫生间分析次卧室分析书房分析阳台和露台分析次要空间分析,国信嘉园151平方米,施家花园88.4平方,每家加盟店独立拥有和运营,41,复杂房型分析,跃层式、复式房型分析错层式房型分析,每家加盟店独立拥有和运营,44,其它房型,每家加盟店独立拥有和运营,45,二手房交易的税费计算,税费计算，是一个合格经纪人必须达到的基本要求，也是成功交易获取客户信作的金钥匙,每家加盟店独立拥有和运营,46,买方应付税费及税率,契税1.5印花税0.05交易手续费3元/产权注册费85元土地证工本费38元土地出让金(房改购房划拔)土地分摊面积土地等级年期修正系数土地交易手续费50元按揭费用,每家加盟店独立拥有和运营,每家加盟店独立拥有和运营,47,买方按揭所需费用评估费0.42%公证费100元印花税:按揭款*0.05%若公积金按揭另付保险费:贷款额*保险费率*贷款年限,若购买房屋大于140平方米则契税3%别墅:交易手续费6元/,买方税费中的特殊情况,每家加盟店独立拥有和运营,48,卖方应付税费及税率,印花税0.05交易手续费3元/评估费0.42土地交易手续费50元营业税购买且居住不足五年的5.6若大于140平方米满五年则按差价的5.6%个人所得税1%,每家加盟店独立拥有和运营,每家加盟店独立拥有和运营,49,二手房交易税费明细表,每家加盟店独立拥有和运营,50,二手房交易佣金的收取,根据杭州市物价局2002年9月24日发出的杭州市房地产中介服务收费实施办法的通知，自同年10月1日起，房屋中介服务收费标准如下（分段累计）,每家加盟店独立拥有和运营,51,例题：,别墅例题：甲方通过某一代理公司购买乙方位于桂花城的别墅一套，乙方当时的买入价为人民币壹佰贰拾万元整，现以壹佰陆拾万元人民币卖给甲方，该土地为三级出让住宅用地，面积为260m2，甲方需通过银行贷款15年，问甲乙双方需缴纳多少税费及中介费？房改房例题：某甲通过某一代理公司购买某乙位于朝晖七区的房改房一套，面积为70m2，分摊面积8平方米，土地等级三级。某乙于2003年4月办理三证，2004年5月以肆拾万元的价格卖给某甲，某乙的职称为注册会计师。该房的建成年限为1993年，某甲需银行贷款10年，问甲乙双方需缴纳多少税费及中介费？私房例题：张某通过某代理公司购买李某位于五一新村面积为50m2的住宅一套，李某立契时间是2000年5月，2001年4月已33万元人民币转让给张某，买人价为30万元，土地等级为一级，该房总层高为7层，李某的房子