投资有限公司规划部制度概要

XX投资有限公司项目管理制度编号JLWZGC02-01版本试A工程项目管理制度修改状态0页数目 录资料分类和管理流程概述2图纸会审管理工作细则8规划设计编制要点指引10项目规划设计方案评审指引16规划设计任务书编制要点18资料分类和管理流程概述为了规范各项目规范工程资料管理，并明确项目部和相关部门在资料管理方面的责任和义务，本办法将工程资料分为方案资料、施工图资料、设计变更和技术措施资料、签证资料、政府批件、内部文件和合同文件等七大类，对上述七大类资料的管理流程进行了明确，具体内容如下：1方案资料1.1 方案资料包括关于方案设计的设计任务书、方案设计文本、样稿、联系单等。1.2 最终审批通过的方案文本的保管和分发请遵循以下程序：1.3 注意事项1.3.1 项目部应向设计单位索要和保存各过程文本和图件（特别是最终文本）的电子版。1.3.2 方案审定意见书取件时，请检查文本中的规划总平面图上是否有规划局的报建章（除特殊情况外）。1.3.3 有规划局盖章的最终文本必须保存在地产集团公司档案室。1.3.4 方案文本的归档和分发由项目部负责，并做好分发签收记录。1.3.5 方案的各过程文件由项目部负责收集整理、归档保存、登记造册，并及时发送到总经理室、总监室、规划设计部、营销企划部、工程部等相关部门。待方案过程结束后，将整个文件备份存档。2施工图资料2.1 施工图管理的基本目标是保证把最新的图纸及时有序的发送到相关部门和单位，并对作废的图纸及时处理或销毁。2.2 施工图保管和分发请遵循以下程序：注意事项2.3.1 施工图管理由项目部负责，项目部根据各部门的要求对外发送图纸，所有图纸收取和发送必须进行专册登记。2.3.2 项目部应负责索要施工图的电子版，并自行保存和备份保存于规划部。2.3.3 根据工程需要，项目部负责联系设计院，进行图纸加晒。2.3.4 项目部负责图纸的催促等工作。2.3.5 加盖有施工图审查意见章的三套图纸由规划部登记保存。其中一套必须保存于公司档案室。2.3.6 项目部应对做废图纸及时处理，加盖作废章或及时销毁，对已发图纸及时收回或及时发出图纸作废通知。3设计变更和技术措施资料3.1 设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。技术措施是指我方根据施工需要自行发出的技术措施或方案。3.2设计变更和技术措施管理和分发请遵循以下程序：注：技术措施除缺少设计院环节外，基本流程同上图。3.3 注意事项3.3.1 项目部必须对变更和措施统一编号，并确保我方、施工单位、监理单位、我公司相关部门中的变更编号一致。 3.3.2 项目部必须索要和保存变更的电子版，并备份于规划部。3.3.3 变更的登记和分发签收必须专册管理，并经常检查监理单位的有关签发记录，以确保按最新的变更内容进行施工。3.3.4 项目部必须在变更发生7天内将变更文本发送到各相关单位和部门。3.3.5 设计院针对审图、消防、防雷等批件出具的回复，项目部应要求其按照设计变更格式另行出图，并统一管理。4签证资料4.1 签证是指项目部根据变更和技术措施，对现场发生的相对与图纸的增减工程量的书面认可。4.2签证管理和分发请遵循以下程序：4.3 注意事项：4.3.1 项目部在签证单中必须写明变更原因和签证依据的变更编号；4.3.2 变更内容必须由项目部填写，并实行会签制。4.3.3 项目部必须对签证进行专册保存和管理，并严格进行签发记录。4.3.4未尽事宜请参照审计部相关文件。 5政府批件等文件5.1 政府批件指项目整个开发过程中与政府部门（或相关事业单位）所发生的书面材料等资料。5.2政府批件的管理和分发请遵循以下程序：5.3 注意事项：5.3.1 项目部至少应负责批件文本的领取、分发和专册管理工作。5.3.2 批件原件必须存于公司档案室。5.3.3 项目部必须负责批件相关的后期跟踪，以确保设计和施工符合批件要求。6内部文件6.1 本文所指的内部文件是指公司内部各部门和项目部之间所发生的与工程相关的各种书面材料和文件。6.2 内部文件的管理和分发请遵循以下程序：6.3 注意事项内部文件主要是指公司内部各部门和项目部之间就项目进行内部沟通的、除上述文件类别以外的书面过程文件。内部文件的管理由项目部负责登记、造册、收发和后续跟踪处理等。7. 合同文件7.1 合同文件包括涉及到项目的设计、施工、监理、材料、销售、物业等的合同及附属文件。7.2 合同文件的管理和分发请遵循以下程序：7.3 注意事项7.3.1 项目部必须参与合同洽谈和签定的过程，对合同的全过程和关键内容知晓。7.3.2 合同文件项目部必须专人造册管理和签发。8资料编码体系根据公司具体情况，建议公司对以上资料统一采用以下编码方式。-修（汉语拼音的首个字母和阿拉伯数字相结合）。以华泰001号变更为例：HT-S-001。 HT为华泰项目汉语拼音的首个字母，S代表变更，001表示在华泰项目中该变更以发生时间为顺序的序号。HT-S-001-修1，修1表示对原HT-S-001号变更的第1个修改变更。各项目的项目简称可约定为：华美（HM）、金澄明珠（JCMZ）、华泰（HT）、胥香园（XXY）、华韵（HY）、石湖（SH），其它项目依理类推。文件类别可约定为：设计变更（S）、技术措施（J）、签证（Q）、内部资料（N）。其它扩展资料以此类推。文件序号可根据项目大小，采用2-4位数字编号。编码系统也可采用全部中文文字表示方式，以HT-S-001为例，可变换为：华泰-设-001。9特别注意事项9.1 所有的资料分发必须有专人负责、按时造册登记、签字收发。9.2 资料管理以最终文本的管理为核心，并保证使用中的图纸和资料为最新的和正确的版本。9.3 作废的图纸和资料必须及时处理或销毁。9.4 项目部必须保证审计部存档的变更和签证与项目部存档的变更和签证在内容、编号上的一致性。9.5 项目部对本项目的文件资料的后续跟踪处理和检查负全责！图纸会审管理工作细则1.目的：1.1通过图纸会审，使设计图纸符合国家及地方有关规范要求。1.2通过图纸会审，使建筑规划、结构、水电煤配套等设计做到经济合理、安全可靠。1.3通过图纸会审，做到图纸表达清楚、正确无误，确保工程施工按期按质完成。2.范围：公司新建项目所有土建及配套图纸。3.职责：3.1项目部负责组织总监室、规划设计部、工程部、物业部、营销策划部、设计院、施工、监理等有关单位参加图纸会审。3.2项目部负责对工程中的技术难点问题组织有关专家咨询评审。3.3项目部负责与设计院联系，提出甲方要求，按照公司规定的设计变更流程进行设计变更等工作。4.程序：4.1项目部收到设计院图纸后，按照工程资料管理办法SJBZ102进行图纸分发。4.2项目部负责组织图纸内部会审工作，并将内部图纸会审意见汇总整理后，交设计院进行设计修改。并将设计修改文件发放监理、施工单位，报总监室、规划设计部、工程部、营销企划部各一份留档。4.3项目部负责监督施工、监理单位对设计图纸进行阅读。4.4项目部各专业工程师也须对设计图纸进行审阅并记录于工作日记。4.5在甲方、施工、监理等单位均对图纸熟悉之后，项目部组织设计院、施工单位、监理单位及公司有关部门进行图纸会审。4.6在图纸会审及工程施工过程中，如遇技术难点问题，项目部提请公司总监室、规划设计部，经审核后，邀请有关专家作专题咨询。4.7项目部负责将专题咨询结果汇总形成专家咨询会议报告，并分发给施工、监理等有关单位执行。4.8图纸会审记录由项目部负责整理，报总监室、规划设计部、工程部审核后，交设计院进行设计变更，并将设计变更文件发放监理、施工单位，报总监室、规划设计部、工程部、营销企划部各一份留档。5.图纸会审关键问题5.1土建部分：5.1.1基坑开挖及基坑围护。5.1.2基础形式的选择。5.1.3主体结构中的结构布置选型、钢筋含量、节点处理等问题。5.1.4四大渗漏：屋面防水、外墙防渗水、卫生间防水、门窗防水。5.1.5内、外墙粉刷材料、保温材料的选择。5.1.6楼地面做法。5.1.7门窗材料选型。5.1.8雨水管、空调冷凝水管、阳台污水管的排布走向是否合理美观。5.1.9土建与各专业的配合问题。5.1.10工程施工中的可行性问题。5.2配套部分：5.2.1给水管供水量及管道走向、管径要满足最不利点供水压力需要，且满足美观需要。5.2.2排水管的走向及布置是否合理。5.2.3管材及器具选择是否符合规范及甲方要求。5.2.4消防工程设计满足美观及消防局要求。5.2.5水、电、煤、消防等设备、管线安装位置设计合理、美观且与土建图纸不相矛盾。5.2.6煤气工程满足煤气公司的审图要求。5.2.7总体图纸布局、管位布置合理，管材选用合理。5.2.8用电设计容量和供电方式符合供电局规定要求。5.2.9强、弱电室内外接口满足电话局、供电局及设计要求。5.2.10室内电器布置合理、规范。6.检查：在施工过程中，项目部须定期检查按图施工的情况，如发现新问题及必要的调整及时反馈给规划设计部，并通过设计院进行设计调整或确认，由总经理、总监室、规划设计部、工程部、营销企划部（必要时）认可后再发正式文件通知施工、监理等有关单位执行。7.有关文件：7.1现行建筑设计规范大全。7.2现行建筑施工规范大全。 规划设计编制要点指引1 设计意向部分（说明：本部分为公司控制项目设计方向的总纲。）1.1 总体开发设想1.1.1 项目定位和开发计划表达要求：道路系统与分期开发的关系、结合项目地块价值分析的容积率分配计划、关注点设计（自然环境利用等）的开发思路及成本测算、交通组织的设想等。1.1.2 销售策略与开发步骤的契合性要求1.2 规划设计细则（说明：公司仅提供方向性设想，应要求规划设计师就下述各项作细致说明。）1.2.1 总体规划构思表达要求：结合项目定位及开发计划进行总体规划构想、规划要点、土地评估（根据自然地形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建造的范围）。1.2.2 道路系统规划 表达要求：路网形式、人车流组织、道路分级布置、静态交通布置，以及关键技术要求，如：出入口与交通枢纽、消防车道设计等。1.2.2.1 车行系统与停车规划表达要求：停车量及停车方式（设计车位测算、各种停车组织方式的分配比例）。1.2.2.2 步行系统规划表达要求：纯步行系统分布（是否考虑绝对禁止机动车穿行的地段，该地段应具备的区域特点）、无障碍步行系统（是否考虑针对残疾人、老人的无障碍环境设计及步行系统到达范围的要求）。1.2.3 绿化与景观系统规划表达要求：自然条件、用地条件分析、景观系统最大化利用分析。1.2.4 配套公共服务设施系统规划表达要求：配套项目与公共设施规划（对配套与公共设施的配置种类、数量及分布的要求，以及经营的利好）。1.2.5 竖向规划1.2.6 市政设施管网综合规划1.2.7 生态与节能设计 表达要求：对生态环境的利用与保护的要求，根据各地区差异对雨水、太阳能及其他自然资源的利用设想。1.3 建筑设计细则 表达要求：以城市背景与项目用地的分析报告为基础资料，对档次定位、主体风格、主力户型、环保节能和智能系统的实施加以说明，对建筑材料、部件产品的使用设想。建筑造型、间距、朝向、群体空间。1.4 项目综合评价、规划方向及问题剖析表达要求：对项目的各地块开发价值、开发内容安排计划、规划风格进行总体分析、提出项目需要处理的重要问题及操作难点。2 客观资料部分（说明：本部分为设计工作提供客观理性的背景资料。）2.1 城市背景分析（说明：节录项目可行性研究报告之相关内容。）2.1.1 城市房地市场现状分析2.1.2 主要销售对象与需求人群分析2.1.3 市场潜力与隐性商机分析2.1.4 当地风俗与人文分析2.1.5 市民居住模式和出行方式分析表达方式：分析方式以形成不同生活层次和生活习惯的内在因素为主，搞清楚当地居民的日常生活模式，避免设计师想当然。（附表1 市民居住模式和出行方式分析）2.1.6 建筑文脉分析2.2 项目用地状况分析2.2.1 自然环境调查报告 2.2.1.1 当地气候特征表达要求：资料来源于当地城市统计信息年鉴和气象局网络资料（见附表2-1和2-2）。风向、气温、降水、云雾和日照、空气湿度、气压等。2.2.1.2 空气质量表达要求：资料来源于当地城市统计信息年鉴和环保局数据资料，实地踏勘的上风空气污染情况。2.2.1.3 噪声水平表达要求：噪声模拟测试分析报告，内容不少于：测试分析报告、模拟样本、测点定位图。2.2.1.4 水文情况表达要求：资料来源于地质资料报告和相关政府机构的水文、地质资料。a) 地下水位（关系到地下、半地下建筑、下沉广场的设计）；b) 地热资源（关系到会所能够配备的服务项目，小区采暖热源等问题）；c) 用地内以及用地毗邻河流、泄洪沟、湖泊等水系的水量变化规律、水质资料（关系到小区的环境质量、防涝设施，对水系资源的利用方式）。d) 城市给排水管网与城市管网连接点管径、坐标、标高、材料、压力等。2.2.1.5 地形地貌分析表达要求：资料来源于规划国土部门提供的地形图与控规图纸资料及现场踏勘。a) 等高（等深）线地形图、土壤土质；b) 保护保留植被、树木明细与定位图；c) 保留保护古迹、建筑明细与定位图；d) 地质构造及地层、地层稳定性和地震烈度等级。2.2.1.6 基地内市政设施 表达要求：资料来源于相关规划文件，需现场核实。a) 空中高压走廊、微波通道确认；b) 地下光纤通讯、电信电缆确认；c) 泄洪沟、涵洞等城市资料确认；d) 市政“三通”、“七通”情况。2.2.1.7 其他2.2.2 项目用地城市区位价值分析 （说明：重点为居民出行可达性分析。）2.2.2.1 项目所处地段等级表达要求：资料来源于规划国土部门的城市规划发展图则。2.2.2.2 出行可达性分析表达要求：a) 附表3-1 基地与城市节点的出行便利性；b) 附表3-2 经过本地块的城市捷运系统的服务强度；c) 附表3-3 地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析；d) 附表3-4 用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查。2.2.2.3 周边土地与建筑表达要求：a) 周边土地利用现状调查与未来规划远景图则确认（确认周边土地正在或者将要发展的物业的性质用途；确认周边市政设施的远景规划情况是否有立交桥、封闭快速路、道路拓宽、市政管线等工程设施的建设情况。）b) 周边建筑调研（确认建筑性质、使用年限、改造变更用途的可能性；确认周边建筑物对本地块的影响，包括：遮挡、噪音、污染、交通、服务等方面。）c) 周边楼盘概况2.2.3 可利用资源分析表达要求：（重点为交通、配套资源分析）a) 可以方便享有的资源：步行5分钟，半径400米范围内；b) 居民可以利用的资源：步行510分钟，半径400800米之间范围内。2.2.3.1 交通资源 表达要求：在可达距离范围内的交通方式、站点、服务时间、连接区域、与重要城市节点的交通时间。2.2.3.2 城市配套服务资源表达要求：在可达距离范围内的城市商业服务配套资源的种类、规模、服务能力，以及缺欠配套项目明细。2.2.3.3 景观与生态资源表达要求：在可达距离范围内的城市公共绿地、自然景观、河流山坡等，视觉可达的自然景观，以及利用方式。2.2.4 用地原有构筑物、建筑物状况表1 市民居住模式和出行方式分析生活层次主要人口构成比例生活习惯居住模式出行方式通勤出行便利程度正面意义的生活习惯可被引导的生活习惯表2-1年平均温度年平均湿度年均降水量85降水出现月份年太阳辐射量表2-2天数温度平均湿度日照风向风力最高(低)温度30天数0天数晴日比%日照时数春季夏季秋季冬季表3-1 基地与城市节点的出行便利性路程距离（ km）车程时间（分钟）出行便利程度主观评价公交车驾车中心商务区（CBD）主要就业区域城市文化娱乐中心城市商业购物中心铁路车站空港码头其他表3-2 经过本地块的城市捷运系统的服务强度（包括：巴士、地铁、轻轨、高架路、快速路）线路名称服务时间运营频率服务价格走行路线（主要站点）表3-3 地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析道路名称道路等级联系区间高峰小时交通流量（辆/小时）交通拥挤阻塞情况主观评价 注：道路等级分为：国道、省道、（准）高速路、城市快速路、城市主干道、城市次干道。表3-4 用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查道路名称道路等级道路红线宽度人行道宽度联系区间高峰小时交通流量（辆/小时）要求。项目规划设计方案评审指引1 适用范围适用于规划设计阶段公司相关部门对规划设计方案的评审。1.1评价规划设计方案是否满足项目开发目标的需要；1.2初步选择规划设计方案。2 评审方式及要求2.1 项目规划方案评审采用会议评审的方式进行，项目组负责人负责制订评审会议计划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。2.2 评审会一般由项目负责人负责主持，并指定相关专业人员进行记录，项目决策委员会成员至少三分之二以上人员参加，以及：2.2.1公司总经理、设计研究院经理；2.2.2公司负责发展规划相关人员；2.2.3由公司邀请的有关专家。 2.3 规划方案评审会议计划应至少提前一周通知参加人员，会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议的人员。2.4 评审会议所需资料包括：2.4.1项目可行性研究报告2.4.2项目开发计划书2.4.3项目调研报告2.4.4规划设计指引2.4.5规划设计方案（至少三家设计单位提供）2.4.6规划设计招标文件2.4.7规划设计任务书2.4.8地形模块（需要时）2.4.9周边竞争楼盘的材料设备资料，以及本项目的材料设备计划2.4.10其它资料3 评审议程及结论3.1 由项目负责人对项目规划设计指引进行讲解，重点介绍项目背景、公司对项目规划方案的方向性设想、存在的问题及项目操作难点等内容。（此时投标单位应不在会场）。3.2 由各投标单位分别介绍方案，并留出20分钟左右的提问时间。3.3 与会者就投标方案发表意见，主持人应注意控制讨论范围集中于项目规划设计方案简评表中所列的条款，以便形成具有倾向性的专业意见。3.4 方案评定采用与会人员记名投票打分的方式进行，规划设计方案简评表中每一单项满分为10分，由投票人分别就每一方案给出各项得分。3.5 各单项间权重由公司总工程师采用分层比较法，针对该项目予以确定。项目负责人负责收集、计算分层比较结果，得出各单项权重系数。3.6 使用权重系数统计各方案投票得分，并根据得分进行排队。前两名方案得分相差10%以内，由总经理协定其中之一作为中选方案。当前两名得分相关超出10%，应取最高分作为中选方案。4 评审纪要4.1 评审会结束后三天内，项目组应做好规划方案评审会纪要，填写规划设计方案简评表，总结分析对各规划方案的评审意见及评分，并填写规划方案评定表，一并报项目决策委员会审批。4.2 初选规划方案经项目决策委员会审议通过后，由设计研究院负责以公司公函形式发出通知，知会规划设计单位、项目所在公司和各位与会人员。4.3 未能通过项目决策委员会审批时，应重新组织规划方案设计和评审。规划设计任务书编制要点1 城市背景分析（详见规划设计指引）1.1城市房地产市场现状分析1.2主要销售对象与需求人群分析1.3市场潜力与隐性商机分析1.4当地风俗与人文分析1.5市民居住模式和出行