青羊工业总部基地项目开发模式分析

青羊工业总部基地项目开发模式分析青羊工业总部基地，位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，占地面积1089亩，项目以发展新型总部经济，打造彰显和提升企业形象气质的企业总部为产业定位。项目占地面积1089亩，总投资达37.3亿元，总建筑面69万m2，容积率为1.6，绿地率达28%。项目招商目标企业定位为“5+2”，“5”即世界500强企业，“2”即国内行业100强企业+有潜力、快速成长的优秀中小企业。一、总部基地开发模式（一）合作主体由成都市青羊区国有资产监督管理办公室、成都置信实业（集团）有限公司、四川合信实业有限公司共同发起成立的股份制有限公司成都青羊工业建设发展有限公司。公司作为总部基地的项目业主，按照市场机制自主负责工业总部基地的开发、招商。经营范围包括房地产开发与经营、实业投资、房屋租赁及其它无需许可或审批的合法项目。下辖成都嘉善商务服务管理有限公司。成都青羊工业建设发展有限公司以青羊工业总部基地的规划、建设、经营管理为依托，营造城市区域，为城市区域经济造血，带动城市区域的整体增值。（二）建设内容1、企业总部办公区。主要规划修建写字间、办公场所以及绿化等配套设施。整个项目分5期建设，业态以独栋别墅办公楼为主。2、生活服务区英国风情小镇英国风情小镇为完成青羊工业集中发展区拆迁安置而修建的居住区。项目占地464亩，总建筑面积36万m2，容积率仅1.45，安置人数5000余人，投资规模达6亿元。“英国小镇”的开发建设，为拆迁后的农民营造了一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区，体现了推进城乡一体化建设中，对在改善农民居住和生活条件方面的人文光怀与积极努力。3、综合配套区时尚青年城 时尚青年城定位“青年时尚生活特区”。项目位于青羊工业发展总部区与英国风情小镇之间，总占地面积188亩，建筑面积约34万平方米，是专门针对入区企业员工要求打造的配套用房。项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入去企业员工提供便利的生活、购物、休闲、娱乐等服务。主要规划建设酒店、餐饮、大卖场、游乐园、小型会展、停车场等。（三）建设项目的土地问题 （不十分准确） 1、建设内容的用地性质企业总部办公区的用地性质为工业用地、商业用地，不开发居住房地产。 生活服务区的土地使用性质为商住用地。休闲旅游商业区的用地性质为商业用地，涉及绿化部分的用地的性质为绿化用地。2、建设项目所需用地的取得通过征收的方式将集体土地转化为国有建设用地。项目用地的价格由四部分组成:征地成本、土地整治费用、社会事业项目建设成本和土地出让金。二、总部基地产品模式（一）建筑形态 别墅式，联排、独栋约40栋。（二）园区功能 1、主要功能聚合产业群 青羊工业总部基地以研发高技术含量、高附加值的航空产品、电子信息、机械精密加工为核心，发展多种周边产业 2、辅助功能 为片区创收，带动区域经济发展；解决就业问题，总部工业基地的建设，吸引企业入驻，企业的进驻为当地带来了就业机会，相关的配套服务也为周围居民提供就业创业机会。（三）园区配套住宅配套：英国风情小镇休闲娱乐配套：青年时尚城交通配套：两条公交线从成都市区直达青羊总部工业基地。三、总部基地运营盈利模式 （一）出售出售独栋别墅，获得销售利润（二）后期服务费出售之后的物业管理经营获利。（三）配套产业经济时尚青年城、英国风情小镇等配套项目的运作盈利 “青羊模式”是一种创新的模式，真正创造了“四方受益”的多赢格局：首先，从政府来看，青羊区仅投资400万元，就为国家创造了上亿元的税收贡献，大力推进了区域经济的发展；其次，从开发主体来看，青羊发展公司通过园区开发，获得了良好的经济效益与利润价值；第三，对于农民而言，青羊模式的实施，为农民提供了就业机会，创造了良好的居住条件和增收途径；最后，作为