某综合性农贸市场商业计划书

XXX综合农民市场工作计划第一章：项目定位策略一、项目SWOT分析1、项目优势分析：优势1:本建地理位置：南宁市兴宁区XXX干线公路西东车路。原来的地址是旧的XXX农贸市场。兴宁区位于南宁市东北部，与东宗民族大道和清水地区接壤，望着南邻龙岗和江南区，沿着西泽海路、花岗路、铁路与西乡通口相邻，北部至广西临科院、广西高峰林场与无名县接壤。该项目的建设地点位于兴宁区XXX地区，地块为半岛型，地势平坦，地形简单。这个园区原是农民市场，地方供水、供电、通讯、交通等基础设施齐全，满足了建设要求。具有良好的商业开发价值。好处2: 2000年初，兴宁区提出了“开发XXX，重建新宁”的发展战略构想。作为首都市中心最具活力、最重要的地区之一，建设将成为广西综合物流中心、南宁东北薄膜业务配送中心、商务信息中心和兴宁区政府行政办公室中心，城市经济的另一个新增长点。兴宁区政府全面推进XXX新区开发建设，着手建立新区生活支持计划，中国-东盟自由贸易区区域物流基地和商业基地建设取得进展，交通网络的有机嫁接，XXX新区建设速度继续加快。好处3:农民市场在一定范围内在政府计划上具有唯一性，没有任何直接竞争对手。该事件的XXX综合农民市场，规划区内及周围有小规模农民自发营造的小规模非正规市场。计划不合理，交通堵塞严重，卫生状况恶劣，存在严重的安全风险，制约了城市地区的发展和经济社会的发展，对今后的本案完全没有威胁。优点4:作为新兴房地产投资商品的综合农民市场，目前其开发还处于起步阶段，尚未形成大规模开发，形成了综合农民市场的发展热潮。该事件将通过计划、类别、品牌整合、整个案例宣传、房地产服务中的强大团队支持，为广大投资者、企业家提供最佳收益、最亲密的服务、最有力的支持。优点5:农民市场是与居民基本生活密切相关的必不可少的购物场所，是居民生活不可少的非常重要的生活辅助设施，是居民每天都要努力的地方，有很多固定人群，在商家投资后，可以迅速进入投资收益期。优点6:投资农民市场具有稳定的投资收益，保障系数高的商业投资项目，可以吸引和形成大投资，兴宁区以XXX为中心，投入未来住宅区的全线，形成了巨大的人潮巨流。大量商品被处理，高商品流通效率都会给本项目带来不可估量的收益。优点7:农民市场的主要产品形式是布局，具有面积小、总价低的显着特征，投资门槛低，能吸引很多中小投资者的投资。优点8: XXX篇普遍存在现有小市场肮脏的现象，对城乡居民消费安全和食品安全有很大的风险，本事件成立后，将加强市场管理，提高经营者的质量和服务质量，保障群众的食品安全，提高群众的生活质量，具有重要的现实意义。2、项目缺点分析(1)现在的商业氛围比现有的旧城区稍微差，在规划和品牌营销方面要更加努力，用发展的眼光引导投资者，用完善的配套设施吸引投资者。(2)市场的繁荣需要时间、周围成熟的一致和稳定的消费群体的积累。(3)，此案商业体量较大，容积建筑面积达27692平方米，总建筑面积为3372平方米，建筑面积为6080平方米。其中绿地率超过25%，辅助设施计划全面合理，对资金的压力越来越大。3、项目机会点分析(1)，时机好：以市场化开发和经营的现有转型农民市场为基础，有足够的空间建立农民市场升级模式，形成产业模板。(2)、政府支持：整体上看，本案具有政策优势、位置优势、位置优势、市场优势等诸多优点，政府对具体投资吸引营销战略的支持将起到无可替代的作用。(3)兴宁区XXX片区目前没有一个比较标准化、标准化、设备完善、交易方法先进、货物吞吐量大的综合农民市场，不仅影响了该地区的综合、顺利、快速流通，还影响了该地区居民的正常生活、休闲娱乐要求。本事件位于XXX区域中心，是该地区经济、文化、交通的枢纽，是人流、商品流、信息流的主要集散地，可以成为上述社会经济要素的更大集结地，带动相关产业和基础设施的发展，有助于产业结构的优化和改善。(4)本案有充分的功能设施，高服务效率，大交易规模，完善的交易品种，产品质量和可靠性，广泛的服务辐射范围，先进的管理手段，适应现代流通发展要求的大规模综合农民市场，满足消费者的日常生活，健康管理的各个方面，优质的服务，可控的售后，人类管理。4、项目威胁点分析(1)该事件没有直接或间接的竞争威胁。二、项目宣传和定位：将此次事件作为民生项目推进，突出本案公益形象和市政部队的性质，为本案销售和申办工作奠定了基础。1.政府和企业的共同建设，财富的繁荣将本事件定位为政府和企业制作的合作项目是政府积极支持的民生事业。宣传以此为主线，提高了市场的信心。财富的新焦点突出本事件展望性的优点是未来城市发展的中心，也是商业部门的新执着。3.该事件是政府在城市开发中计划的，企业建设的民生支持项目，2014年兴宁区政府的第一个民生项目，“开发XXX，再生兴宁”开发战略构想的实践点。4.高、大、全部高：计划的高起点，设计的高质量；大：大，面积大；全体：所有品种，全能商业；三、项目客户定位在此情况下，目标客户组是：1、商店(摊位):自营顾客：(1)周围的小商贩为了扩大经营规模，购买者。(二)有资金经营业务的客户；(三)兼职现为归国经营者；(4)附近城市服务人员；2、投资客户：(1)现有商人利用剩余资金进行投资。(2)周边城镇的投资者；(三)政府企业和机关工作人员利用富余资金进行投资。(四)外部员工的归国投资者；第二章：项目销售策略一、项目销售的基本思路1、准备项目销售引进顺序：通过项目的细致分析，综合我公司多年的理论和实际经验，认为本案采用“店铺摊位”的销售模式，在这种情况下最有利：(1)资金可以迅速兑换。(2)制造事件(开业)营销，市场宣传此事件；(3)分析现场反馈的信息，进一步进行对本案业务定位的论证。(4)积累更多的商业客户，吸引投资在一定程度上可以为店铺销售创造本钱。(5)促进该事件的投资。2、项目的销售原则：为了维持此案的销售工作秩序，此案的销售安排主要遵循分割营销(“势力轴税排放”)的基本原则。气势：在项目正式对外接触之前进行的市场宣传创造了社会舆论效果，最大限度地提高了市场关注度。充分激发购买集团对本案的关注，为下一环节的顺利进行提供了良好的前提条件。储存：项目启动前，安排一定的销售储存期，提高势头。但是，销售指导时间不能太长。短期内，利用各种宣传手段迅速确保客户，建立下一期的开盘销售基础。排放：在前两个时期运行良好的前提下，此事件已成为满月的弓等待。如果此时进行开盘活动，项目就已经完成了，这是必然的。3、商店的销售安排：通过对该事件的很多销售方式的排练，商店的一次性推出明显有利于更好地抓住每个顾客；但是量多，顾客容易在选择中迷失方向。因此，此次事件的销售在销售控制中引导了顾客，以便以合理的比例进行。与此同时，根据XXX实际销售的紧张控制，出现了供应不足市场现象。4、现场销售要求：A.在本事件的实践中重点挖掘关系客户营销，客户相互介绍和购买的发生。b、提高现场交易率，重点是培训、培训现场营销人员，执行“ONEBYONE”战略。C.周边乡镇人口是重要的购买主力。要改变销售惯性的想法，把“坐下来销售”改为“营销”。二、销售日程：此次项目销售期分为准备期、提前期、强买期、继续期、收尾期等五个期间。(a)，准备期间：1、工作任务：制定势头和战略2、主要工作：完成综合农民市场建设方案调整建议，完成景观规划调整建议和方案，制定和完成营销战略，判断市场智能，制定促销计划，产品宣传活动，运营流程，组织和经理草案，制定价格战略，撰写销售演讲，招聘和培训销售人员。(b)，前置时间：1、对象课题魅力传播：对此次事件，引导社会大众和对象顾客的兴趣，以及对开发者品牌的认识和信任。2、传播关键信息员工价值和服务价值开发者投资能力、专业技能和经验第三章：收入模式一、商业房地产收益模型：综合农民市场的收益模式有四种。a，不租赁，转让财产权，迅速收回投资。b只能租赁，产权掌握在开发商手里，还可以抵押贷款，增值后出售，也可以将商业财产投入资本运营。c、租赁销售结合、部分租赁、部分销售、租赁部分发挥示范作用。d、经营权的销售：产权仍归开发商所有，但向投资者出售店铺经营权是反常的不可租赁形式。二、利润计算假设：1，6，000元/平方米的例子，6，000平方米的估计。(实际售价和面积高于此金额)2，投资额1层400万，2层800万3，单位露点大小面积：2.5米X1米=2.5坪，4、面积2000平方米，2层4000平方米，露点系数65%，实用面积700平方米，2层1400平方米产权销售收入模型计算：6000元6000平方米=3600万-1200万=2400万元租赁无销售收入模型计算：180元12月(700 1400=2100)平方米=453.6万/年经营权出售收益模型的估算(一次性支付的费用各不相同):180元12月21003年=1360万8000元180元12月21005年=2268万元* *支付提议：A.租金一年增加一年，合同期一年增加一年，租金每年增加20%。b、租金支付3年，合同期限5年，3年无增长，3年后每年增长20%。c，租金为5年，合同期限为5年，没有增加。5、200个停车位(周边停车要求也全部满足)，每年4000元，每年80万/年。三、产权销售再租赁假设：使用1，6000元/平方米的例子进行估算2，投资额1层400万，2层800万3，单位露点大小面积：2.5米X1米=2.5坪，4、面积2000平方米，2层4000平方米，露点系数65%，实用面积700平方米，2层1400平方米无半租赁：单价(元)单位面积(平方米)总面积(平方米)摊位数(个)半租比率半租费用(元)单位商店价格(元)总销售额(元)利润(元)实际面积(平方米)摊位60002.5200028000大约430001200万1200万700是65%60002.5400056000大约430002400万2400万1400是65%半租赁：单价(元)单位面积(平方米)总面积(平方米)摊位数(个)半租比率半租费用(元)单位商店价格(元)总销售额(元)利润(元)实际面积(平方米)摊位60002.5200028030%360万大约430001200万840万700是65%60002.5400056030%720万大约430002400万1680万1400是65%单位面积(平方米)月租(元)一年租金(元)年数单位总租金(元)枪套(狗)3年总成本(元)2.545012个月54003年162008401360万8000半租总额：840万1680万1360.8万=3880.8万四、市场范围的投资宣传方案1、媒体宣传：通过与兴宁区政府合作，向广播公司、报纸进行XXX农产品市场专题报道。2、宣传画册：组织工作人员在当地人流量比较大的地方分发制作好的招商引资小册子。3、移动宣传：与政府、公交公司合作，在公交车