济南市物业管理办法

济南市物业管理办法第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、山东省物业管理条例等法律法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法所称财产，是指依法建造的房屋及其配套设施、设备和相关场地。本办法所称物业管理，是指业主依法自主管理，选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对物业进行维修、维护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。第四条物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。第五条县(市)、区人民政府(含高新区管委会)应当完善物业管理协调机制，研究解决物业管理的重大问题。第六条市住房保障和房地产管理局(以下简称市房管部门)负责全市物业管理活动的监督管理。县(市)、区(含高新区)住房保障和房产管理部门(以下简称县(市)、区房产管理部门)负责本辖区内房产管理活动的监督管理。城乡建设、城管执法、公安、市政公用、质监、信访等部门按照各自职责，做好物业管理的监督管理工作。第七条街道办事处和乡(镇)人民政府负责组织和指导本辖区业主大会的设立和业主委员会的选举和变更，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织物业管理联席会议，调解物业管理活动中的纠纷。社区居民委员会协助街道办事处和乡(镇)人民政府开展与物业管理相关的社区管理和社区服务，指导业主大会和业主委员会依法开展业主自治管理。第二章财产的交付第八条房地产开发企业(以下简称开发企业)在出售新物业前，应当依法通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。总建筑面积小于3万平方米的住宅项目和总建筑面积小于1万平方米的非住宅项目，可以协议聘用物业服务企业。第九条开发企业应当与选定的物业服务企业签订前期物业服务合同，制定临时管理协议，并将前期物业服务合同、临时管理协议等材料报房屋管理部门备案。开发企业在申请商品房预售许可证或者备案销售时，应当提交房屋管理部门备案的前期物业服务合同和临时管理协议。第十条开发企业出售物业时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同的内容，并在物业出售前向买受人明示和书面承诺临时管理协议。第十一条物业服务企业在承接新物业建设前，应当按照国家有关规定和第十三条物业服务用房由开发企业免费提供，由全体业主共享。用于物业管理活动，不得买卖或抵押。任何单位和个人不得擅自改变用途。开发企业在申请房屋所有权初始登记时，应当申请对物业管理区域内的物业服务用房进行登记，房屋所有权登记部门应当在房屋所有权登记簿上予以记录。物业服务用房应按下列规定分配：(一)建筑面积应当按照建筑工程总建筑面积的千分之三至千分之五分配，至少不低于100平方米；(2)具有水、电、照明、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房由建筑面积不低于20平方米的物业服务用房调整。第十四条开发企业应当自住宅小区综合验收合格之日起30日内，协助买方分别与相关专业经营单位签订供水、供电、供气、供热服务合同。第十五条物业质量缺陷在保修期内的，由开发企业负责保修。新建物业实行质量保证金制度，用于保修期内的质量维护。保修期满后，应及时返还物业质量保证基金的本息及其余额。具体实施办法由市房管部门和市城乡建设主管部门制定。第三章业主自治管理第十六条物业管理区域内的全体业主应当组成业主大会，管理物业管理区域内的共用部位。物业管理区域的划分应考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素。分阶段或两个以上开发企业开发建设的物业，因配套设施设备共享，应划分为物业管理区域。可独立使用的配套设施和设备可指定为不同的物业管理区域。第十七条符合下列条件之一的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组建业主大会筹备组：(一)业主占有面积的比例达到50%以上；(二)业主自用户数比例达到50%以上；(三)自第一个业主入住至今已有两年，且家庭比例达到25%以上。筹备组由街道办事处、乡(镇)人民政府和社区居民委员会的业主和工作人员代表组成。开发企业可派代表参加。业主代表在筹备组中的比例不得低于筹备组总人数的一半。业主代表由业主自行推荐或在街道办事处和乡(镇)人民政府指导下选举产生。第十八条筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会，表决通过业主大会议事规则和管理条例，选举产生首次业主委员会。第十九条业主大会应当按照议事规则定期召开，或者经20%以上业主提议召开临时会议，并履行下列职责：(一)制定和修改业主大会议事规则和管理条例；(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(三)听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会的不适当的决定；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用物业专项维修资金；(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施；(七)决定物业管理区域内的其他事项。业主大会对前款所列事项可以采取会议表决或者书面征求意见的形式。以书面形式对前款第(二)、(四)、(五)项进行表决的(二)业主大会议事规则；(3)管理规定；(四)业主委员会成员的基本信息和联系方式；(五)召开首次业主大会和选举业主委员会的筹备组。备案内容有变更的，应当自变更之日起30日内书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府以及县(市)、区房屋管理部门。第二十三条业主委员会应当履行下列职责：(一)执行业主大会的决定和决议；(二)组织召开业主大会；(三)代表全体业主和业主大会选择物业服务企业签订、变更或者终止物业服务合同；(四)及时了解业主和物业用户的意见和建议，督促和协助物业服务企业履行物业服务合同；(五)组织和监督管理法规的实施；(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集、更新和使用，组织或参与物业全部维修、更新和改造的竣工验收；(七)按照业主大会决议，监督管理物业管理区域内的公共收入；(八)督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用；(九)调解业主之间因物业使用、维护和管理发生的纠纷；(十)业主大会委托的其他职责。第二十四条业主委员会会议由主任或执行委员会召集，会议内容应当记录并存档。业主委员会会议作出的决定应当经与会成员签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内予以公告。业主可以查阅业主委员会的会议资料，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会询问，业主委员会应当给予答复。第二十五条业主委员会成员有下列情形之一的，业主大会或者业主委员会应当根据业主大会的授权决定是否终止其成员资格：(一)拒绝履行会员职责的；(二)半数以上业主委员会成员或者20%以上业主提议撤销其成员资格；(三)违法修建建筑物、构筑物、拒绝缴纳物业服务费用等违反管理规定和侵犯业主合法权益的行为；(四)因其他原因，不适宜继续担任业主委员会委员的。第二十六条业主委员会任期届满或者委员人数不足总人数一半时，业主委员会应当向街道办事处和乡(镇)人民政府书面报告。街道办事处和乡(镇)人民政府应当指导换届选举的组织工作。业主委员会任期届满后，属于业主大会的档案、印章和其他财产应当移交给新的业主委员会。第二十七条业主大会不能选举业主委员会的，街道办事处和乡(镇)人民政府应当组织召开业主大会，对重大事项进行表决。第四章物业管理服务第二十八条物业服务企业应当依法取得资质证书，在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。从事物业管理的专业人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书；从事保安、锅炉、电梯、消防、电气和制冷作业的物业服务人员应当具备相应的资质。第二十九条物业服务主要包括以下项目：(a)管理和维护财产的共用部分以及共用设施和设备；(2)保持公共区域绿化；(3)维护公共场所的环境卫生；(四)维护公共区域秩序，协助管理物业管理区域安全等事项；(五)劝阻、制止和举报物业使用中的禁止行为；(六)财产保全第三十一条物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮等专项服务，但不得将物业管理区域内的物业管理全部委托给其他单位或者个人。第三十二条物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起10日内，书面通知街道办事处和乡(镇)人民政府，并向物业所在地的县(市)、区房屋管理部门办理物业服务合同备案手续。物业服务合同应当在物业管理区域内长期公示。第三十三条物业服务企业应当制定和完善物业服务质量控制措施，建立健全物业服务档案保管和移交制度。第三十四条物业服务收费应当接受政府引导和市场调节。具体办法由市物价部门和市房管部门制定。第三十五条物业服务企业不得擅自扩大收费范围和提高收费标准。物业服务企业按照约定履行义务的，业主应当按照物业服务合同的约定按时缴纳物业服务费。业主拒不缴纳物业服务费的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者申请仲裁。第三十六条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等住宅区的专业经营单位。应向最终用户收取相关费用。相关专业经营单位不得强制物业服务企业代为收取业主应缴纳的费用，不得因物业服务企业拒绝收取相关费用而停止向业主提供服务。第三十七条物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者续聘其他物业服务企业，并按照约定的合同期限书面通知物业服务企业。如果合同没有规定通知期限，应提前60天通知。物业服务合同期限届满后，业主大会未作出续展或者选聘其他物业企业的决定。物业服务企业继续按照原合同提供服务的，原合同的权利和义务继续有效。当事人一方提出终止物业服务的，应当提前书面通知对方。物业服务企业决定不为物业管理区域提供物业服务的，应当在合同约定的期限内书面通知业主委员会；如果合同没有规定通知期限，应提前60天通知。第三十八条业主大会决定选聘其他物业服务企业的，应当制定选聘方案，经业主大会表决通过后，在物业管理区域内公示。第三十九条合同终止或者终止后，物业服务企业应当向业主委员会办理回避手续，并履行下列交接义务：(一)移交保管物业档案、物业服务档案；(二)物业服务转让；(三)预收和预收相关费用的结算；(四)法律法规规定的其他事项。第四十条物业服务企业未按照约定履行通知义务并办理退场手续的，不得擅自退出物业管理区域或者停止服务。选择新的物业服务企业后，原物业服务企业不得以业主不缴纳物业服务费或者对业主的共同决定有异议为由拒绝办理交接。第五章财产的使用和维护第四十一条物业管理区域内，业主和物业使用人不得有下列行为：(一)擅自改建、占用共用部位、共用设施设备的；(2)随意倾倒垃圾和污物；(三)违章建筑和构筑物；(四)超越建筑围墙封闭阳台损坏或者擅自改变房屋外观的；(5)损坏承重结构业主不得违反法律、法规、管理规定和临时管理规定，将房屋、车库或其他附属设施改变为商品房。确需变更的，应当经利害关系人同意，并依法向有关部门办理相关手续。第四十四条业主和物业使用人应当在住宅装修施工前与物业服务企业签订装修服务协议。业主与物业使用人未签订装修服务协议的，物业服务企业可以限制施工人员进入物业管理区域。物