西单大悦城招商总结

操作项目总结西单大悦城,一、项目概况,整体概况本项目为北京市重点工程项目。总建筑面积达20.5万平方米，包括购物中心（两幢商业楼构成）、一幢服务式公寓、一幢甲级写字楼，四座建筑由中庭连廊连接为一体。项目南北向长约150米，东西向长约为110米，建筑东侧高45米，西侧高60米。地面以上15层，地面以下4层。,设计参数商业建面：11万平方米左右其中：-零售:88,401平方米(其中地上71,073平方米)-餐饮:14,577平方米-电影院:10,327平方米-商业部分层高为：首层5米，26层4.2米，711层3.7米酒店面积：33,206平方米写字楼面积：14,930平方米停车场面积：31,707平方米（约1000个泊位）,二、SPACE首席商业顾问服务内容,整体规划、主题定位、业态布局、品牌组合；硬件设施改造建议；拟定招商计划、预估项目租金、收益及回报率；招商方案实施；运营管理及推广方案建议；专柜及临时花车的招商等。,SPACE参与项目运作历时1年半，其中，顾问服务1年；商业策划3个月；招商历时5个半月；运营服务1年。,服务内容包括：,三、对项目的思考,1、对立地条件及入市时机的分析成熟商圈，商业竞争激烈；商业形式传统，商业业态单一；大众消费档次，客群趋于年轻；商圈有改造升级的空间；,3、对甲方期望的把握对尽快开业的期望；对品牌质量的期望；对租金收益的期望；,2、项目自身条件及优劣势分析产品特点；改造难度；前任规划及遗留客户；甲方利益相关客户；,4、项目定位的难度既要迎合商圈，又要有所提升；既要直面竞争，又要突破限制；既要丰富业态，又要减少改造；既要遗留客户，又要全新规划；既要品牌质量，又要租金收益和招商速度。,中国第一座国际化青年城,四、项目整体定位,源于西单，高于西单业态丰富、主题鲜明引领年轻人的生活方式,POSITIONING最具主题及最适合定位的商品组合,X-LIFE,Glamorous炫目,Elegant优雅,Sexy性感,Trendy潮流,Crash冲撞,Sporty动感,Happy快乐,Dating约会,Childlike童真,High兴奋,Dreaming梦想,Dreaming梦想,Park停车场,Park停车场,-2FXLIFE趣味,-2F,B2-25/26优之良品,B2-02Kobo龙川小勃,B2-03Kama/卡玛,B2-04Lock&lock,B2-05Xxezz阿瑟斯,B2-06/07Mediwell曼狄飞,B2-08/09/10Ayilian阿伊莲,B2-11AJasonwood,B2-11B/12AYishion以纯,B2-12BHotWind热风,B2-13Jeanswest真维斯,B2-14Braxton霸狮腾,B2-15/16I.P.Zone,B2-17/18Eruner伊韵儿,B2-31Boton波顿,B2-27/28/29Giordano,B2-30Robinhood罗宾汉,B2-32Crocs,B2-33S&K,B2-34/35/36Baleno,B2-22雅酷比,B2-24缤果,B2-23堡狮龙Bossini,B2-21NEE,B2-19/20MetersBonwe/美特斯邦威,-1FGlamorous炫目,B1-08APUCCA,B1-10大明眼镜,B1-11ZAKKA/杂活王国,B1-12HayaBoby,B1-13NICI,B1-14aHelloKitty,B1-16AMissiMissy,B1-21MAYBEDOLL,B1-06Twice,B1-04CAMENAE家美乐,B1-05Shes,B1-40TheFaceShop,B1-34Korres,B1-35深蓝Bleunuit,-1F,B1-09A天女至爱,B1-06A曼谷银,B1-16HUGOBOSS/美缇香水,B1-09MickyMouse,B1-14Anubis阿努比斯,B1-24鲜元素,B1-20Brillant,B1-02Mannings,B1-03INail,B1-07ECCOMI,B1-08金象,B1-15宝岛,B1-17Potato&Co.,B1-18Lavinne,B1-18A爱特宝丝,B1-19AimerFeel/淑酷,B1-32Missha,B1-33佰草集,B1-30RedEarth,B1-31Qggle,B1-39H2O,B1-38Sephora,B1-36DHC,B1-37ipod,B1-23丁和李朴,B1-22a八喜,B1-25ColdStone,B1-26/27面包新语,1FElegant优雅,1F,1F04-06Esprit,1F08Artini,1F19AGucciGlasses,1F09CityChian,1F,1F-10Swatch,1F-11/12Izzue,1F-15NEXT,1F07BestSeller,1F-13/14MUJI,1F01ZARA3月开业,1F-03b+ab2月23日开业,1F02Promod,1F17GUESS?,1F16HifigerDenim,1F-18/19/26CKJeans,1F23Sephora,1F25FolliFollie,1F21/22Sibo,1F-20天梭,2FSexy性感,2F04LaPargay纳帕佳,2F05EACHWAY艺之卉,2F06Belle/百丽,2F07BestSeller,2F08-10Ochirly,2F11WalkerShop,2F01ZARA,2F24/25COBO,2F35Prich,2F28GiodanoLadies,2F27Hiroshima,2F26Scotfield(Lady),2F29Motivi,2F32FCUK,2F02Jinava,2F14-16Arrtco,2F03Ein,2F33STARBUCKS星巴克,2F31CottonRepublic,2F,2F34W.,2F13爱特爱,2F12G2blacklabel,2F30卡西欧,2F30俪博领,3FTrendy潮流,3F,3F06A02Azona,3F10/11GiordanoConcept,3F09BestSeller,3F07MindBridge,3F12BasicHouse,3F01G2000,3F-29R&G,3F05InWear,3F03AdidasLinear,3F16Love&LoveCiosi,3F24Teenie&Wennie,3F22Roem,3F23Bodypops,3F25Lily,3F27Garona歌浪尼,3F26Casio卡西欧,3F20-21Wagas,3F14/15/17/18/19Uniqlo/优衣库,3F-02Levis,3F30E-land,3F28edc,3F08Belle,3F13B曼妮芬,3F13EImis/爱美丽,3F13AAimer/爱慕,3F04Taixiant,3F13GCKUnderwear,3F-02ADockers,3F13F松山棉店,4FCrash冲撞,4F43/44TB2Jeans,4F45/46Viscap,4F14Honeys,4F13歌莉娅,4F12WestMend西门町,4F18尚至喜,4F20PirateShip海盗船,4F26/276&8,4F29I.S.O,4F28MUDD,4F22/23/30JNBY/江南布衣,4F11ImDavid,4F10BenchBody奔趣,4F32-39BAUHAUS/包豪斯,4F41Thething,4F42Couzzle,4F52/53QuikSilver,4F19Veilond/纬纶,4F57TonyJeans,4F54/55味千拉面,4F62AToZ,4F63/65播,4F64/66Betu,4F76/77Lovelylace,4F6768/71Bossini/堡狮龙Style,4F69Benetton贝纳通,4F70/72SCAT,4F73-75星期六,4F47/48Coey,4F24/25伊可爱,4F58-61Ebase,4F15/16/17Surface,4F01/02/03/04马克华菲,4F51aENO,4F56OT,4F49/508610,4F09SoBasic,4F,4F31EXR,4F51索菲亚,4F21d.two,4F40Bico必酷,5FSporty动感,5F,5F25Mizuno美津浓,5F13/15Cottonfield,5F11Onda,5F12Apple,5F08/09PONY,5F06Columbia歌伦比亚,5F04LeeCooper,5F03Lee,5F14法力藤Phiten,5F20Converse/匡威,5F10Adidas,5F22Kappa背靠背,5F07TheNorthFace,5F23KEEN,5F2627李宁,5F19Puma,5F21Reebok/锐步,5F28AdidasNBA,5F05NIKE,5F24Lotto,5F29/30探路者,5F30/16-18西单手机科技广场,5F01/02品味轩,B2至5F以零售为主，其中：B2是量贩式街头休闲品牌集合，代表品牌：Giordano、Baleno等；B1为以女性为主题的、极具生活化的楼层，代表品牌：DHC、Mannings、Potato&Co.、HelloKitty等；1F-2F是国际时尚品牌汇聚，代表品牌：ZARA、Next、Muji、Artico、i.t等；3F是日韩系、包括国内冠军品牌的集合代表品牌：ElandGroup、Uniqlo等；4F以中性品牌、设计师风格及时尚休闲主打，代表品牌：MarkFairWhale、Honeys、Quiksilver、Bauhaus等；5F则为运动品牌和数码广场，Adidas、Nike、Puma等知名运动品牌及数码产品和服务，是偏男性化的楼层。上述楼层除零售品牌风格鲜明、主题明确外，每层都穿插了与之相匹配轻食简餐，统一分布在临西单北大街一侧，为楼上6-9层的餐饮、娱乐组团做足了铺垫！,6FHappy快乐,6F01港丽,6F02大快活,6F-03/04/05Mr.Pizza,6F09JavaBobs,6F-13/14/15KFC/肯德基,6F11+12YogenFruz优根芙丝,6F-16/17MangoMango,6F18巴贝拉,6F,6F-10DQ,6F07欧美尔超市,6F06找茶,6F08仙踪林,7FDating约会,7F02豆捞坊,7F01蕉叶,7F03-05元绿回转寿司,7F09麻辣香锅,7F10-12辣婆婆,7F,7F06大长今,7F07/08桂林人,8FChildlike童真,8F07吉野家,8F01沛航,8F06川巴佬,8F04优派克,8F05涮品天下,8F03StarKiwi星奇异,8F02麦吉柯魔术教学馆,8F08缘之味,8F09一品三笑,8F10蒙自源,8F11千味久品,8F12蒸霸天下,9FHigh兴奋,9F01+02+03+04FAB精彩无限、运动会所,9F,10-11FDreaming梦想,6F-10F既是集中的餐饮娱乐的楼层，同时也是本项目的一大亮点：首先：6-8F共2.3万平方米的餐饮供应为西单区域规模最大、品牌最多；其次：有众多首次进京的知名餐饮品牌落位，如：港丽餐厅、巴贝拉、豆捞坊等，实际业绩证明他们都创造了西单区域的行业奇迹；第三：零售与餐饮业态穿插、餐饮中正餐与外带穿插，既保留了餐饮组团的目的性，又加入了逛街的趣味性；第四：娱乐业态组合丰富，电玩游戏、FAB精彩无限、泳池会所以及京城最大的影院丰富了国际化青年城的生活主题。,五、招商中遇到的问题,合理的楼层规划；严谨的招商方案；精准的招商策略；团队协作与执行力；招商节奏的把控；双方对品牌的深入理解与观点的统一；对主力客户的把握及充分的备选方案；深入了解各类商户的硬件要求等。,1、如何落实定位？,2、怎样实施招商？确定时间节点、划分招商阶段；明确目标品牌，界定龙头、龙身、龙尾；选择行业前3位品牌作为龙头主力客户；花费70%的精力搞定30%的主力；挑选行业前10位品牌组成龙身品牌客户；引进外埠成熟品牌及前沿趋势品牌提升商业新鲜度；筛选高租客户及潜力客户作为品牌的有益补充。,3、主力客户如何确定？确定各行业前三甲，并深入了解其品牌拓展计划和业绩走势；选择最适合的品牌放在最恰当的位置上，并充分考虑人流动线；提炼项目卖点，打动品牌决策层；必要时须在租赁条件上做出让步；坚持各楼层主题，宁愿放弃品牌不可打乱定位；充分储备备选品牌，以便占据主动。,4、餐饮客户的招商对于餐饮客户而言，本项目硬件设施存在严重缺陷，首先：楼层层高过矮，最低处不足2.5米，而厨房净高不足2.8米则无法通过消防验收；其次：水电燃气不足，部分规划餐饮位置甚至无餐饮条件，改造、增容的难度较大；第三：甲方统一指定POS收银系统，无法满足餐饮客户运营管理的需要；第四：租金要求高，创同类业态、相同楼层标准新高；第五：开业时间紧、装修压力大，竣工验收与开业同步，餐饮客户无法及时办理营业执照。,5、如何确保开业时间？确保项目工程进度，按时交付店铺；深入了解客户的开业要求，必要时提前进行硬件改造；租赁合约中明确规定进场时间及延期罚则；对外宣传造势，将品牌的开业声势做大；制定提前进场装修的鼓励政策；协助商户做消防报验、协助办理执照等。,6、如何协助运营做前期管理？选择服务全面的信息系统供应商，为后期运营及持续管理打下基础；进场前三个月确定信息系统合作方，以便配合弱电布线；配合运营管理做好商户的收铺及进场手续；针对开业推广及活动提出建议，配合品牌客户的推广活动，共同造势。,THELANDMARK北京地标性的ShoppingMall,附：项目卖点提炼,