项目征地拆迁工作方法

项目管理方法在征地拆迁中的应用征地拆迁是一项政策性很强的工作，不仅影响工程造价和建设项目进度，还可能影响社会稳定。做好这项工作不仅是工程顺利实施的前提和保证，也是维护社会稳定的政治任务。同时，征地拆迁也是一项技术性很强的工作，而传统的征地拆迁工作具有太强的行政色彩，往往忽略了作为项目本身的操作规则。征地拆迁的具体任务具有项目管理的所有特征。运用项目管理的方法和手段，改进征地拆迁工作，可以取得良好的效果。广清高速公路连接线项目位于广州城乡结合部，征地拆迁工作量巨大，面临各种复杂的权属主体和利益客体。据统计，整个项目占地约1000亩，需要新征用土地231亩，拆除建筑约72576.97,拆除构筑物约87418.63，同时伴有大量地下、地上管线和绿化地带需要搬迁。征地拆迁总费用估计约为3.5亿元。为了做好征地拆迁工作，我特别将项目管理方法引入到征地拆迁工作的各个环节，提高了项目征地拆迁工作的质量和效率，基本实现了征地拆迁“10个月全面完成征地拆迁任务，确保项目推进”和“零越级投诉、零上访”两大目标，为项目推进奠定了坚实基础。1团队组织是基础项目团队是项目的执行者。团队组织建设的成功与否直接影响到项目的成败。征地拆迁一直是市政工程建设中的难题，工作组需要面对所有利益相关者。这项工作应符合法律法规，灵活高效，因此队伍构成、人员素质、工作经验、个性特征都会影响征地拆迁工作的效果和效率。根据公路和市政工程的特点，以及项目代建制的建设，我们制定了“政府行为为主，引入市场手段”的原则，形成了一个团队。该小组由监督、指导、实施、见证等部门组成。1.1项目团队的组成根据工作需要和团队组织原则，项目建设业主先后委托我市最专业的市政征地拆迁单位市政道路工程扩建办公室承担征地拆迁工作。委托江西中昌工程监理咨询有限公司承担征地拆迁见证监理；此外，两级地方政府白云区建设局和街道办事处将联合开展征地拆迁工作。工作之初，迅速组建了以项目管理部、征地拆迁部和见证监理部为核心，区建设局和街道办事处相关人员通力合作的征地拆迁工作小组，直接接受投资业主和代理业主的指导，接受省交通厅和市建委的行政监督。工作组“分工合理、责任明确、行动迅速、监督有力”的特点自然凸显出来。1.2项目团队的主要优势(1)充分相信和依靠政府专业的拆迁力量，他们派往一线征地拆迁部门的人员具有良好的文化素质、政治素质和谈判技巧。委托方式也从传统的指令性计划文件转变为法人之间的契约关系和契约关系在项目管理过程中，项目利益相关者之间良好有效的沟通是组织效率的切实保证。征地拆迁工作中也有大量的多方沟通需求，包括团队内部各方面的沟通协调和向上级指导监督部门汇报，更重要的是，要对许多拆迁户进行大量的宣传、协商和说服工作。良好的沟通和管理是完成征地拆迁工作的前提。实践中的主要经验如下：(1)认真对待沟通基础。项目征地拆迁正式开始前，至少应取得有效的土地红线、土地使用证和房屋拆迁许可证。只有获得这些法定程序，才能对项目征地拆迁进行大规模的宣传动员，为征地拆迁工作创造良好的外部环境。(2)加强宣传策略。在征地拆迁的宣传动员中，要突出项目建设对提升区街规划的意义和发展机遇，积极争取基层政府的支持和居民的理解。同时，我们也要加强征地拆迁政策的宣传。对于征地拆迁集中的地区，可以采取上门宣传的方式，让被拆迁人更早了解政策，配合工作。(3)灵活的谈判技巧。征地拆迁必须经过协商才能取得实质性成果征地拆迁补偿协议可以签订。入学谈判不仅要掌握政策，还要有谈判技巧。根据不同的所有权主体和不同的利益背景，应采取不同的谈判方式。对于一般的相似所有权主体，可以根据会议的谈判形式，与对方代表打包解决，以提高效率，增加透明度，保证公平。对于那些所有权特殊的人，他们可以通过个人沟通来处理，使工作更有针对性。对不配合拆迁的，应主动收集相关信息，了解对方的困难，找到解决办法，在谈判中增加主动性和说服力。如果条件允许，也可以找到替代方案。(4)及时汇报请示。征地拆迁过程中会出现各种新问题、新情况。此时，我们不仅要进行深入研究，寻找合理的解决方案，还要及时进行咨询和汇报，确保工作得到有效的监督和指导，沿着正确的道路前进。范围管理是保证市政工程用地红线的特殊性决定了征地拆迁范围管理的重要性。市政工程红线图是设计人根据相关规范确定的工程用地范围的理论边界线。实际测量落地后，不可避免地会出现“骑楼”和“切角楼”等情况。如果将测量结果反馈给设计者，并优化拆除局部设计，则原始设计的“直线”红线将修改为“锯齿状”红线。因此，征地拆迁的理论量转化为征地拆迁量，形成了征地拆迁的初始范围。项目初始用地红线落地后，出现了许多骑乘线建筑物(构筑物)。在最终确定场地并对拆除进行局部优化后，需要拆除34座跨线建筑物(构筑物)。征地拆迁范围管理是界定和控制拆迁规模、成本和内容的保证。3.1制定项目征地拆迁行动计划，确定征地拆迁清单。行动计划的重要内容是拟定一份土地征用和搬迁清单，具体说明搬迁对象的位置、数量、所有权、性质、计划搬迁时间和其他详细属性。事实上，土地征用的范围和依赖的描述征地拆迁工作的进度不仅要满足自身工序所需的时间，还要受到施工进度的制约。有许多边界条件和可变因素，直接关系到征地拆迁工作的质量和建设进度。进度管理是整个征地拆迁工作管理的重点。4.1进度计划的编制考虑到项目范围内征地拆迁工作量的一般时间要求和工作面的实际需要，征地拆迁工作的关键节点和进度的时间要求以里程碑图标的形式确定和表达，如表1所示。表1项目征地拆迁简单里程碑图工作节点每日周期2003-11-152003-12-152004-01-312004-02-292004-03-31主线段拆除主线段管道迁移主线段征地工作提交立交桥引道施工现场部分立交拆除工作在编制征地拆迁计划时，要注意统筹考虑，把握重点，统筹安排，留有余地，使工作计划更具可操作性，取得更好的实际效果。4.2进度控制由于影响征地拆迁的因素很多，实际进度与计划进度往往存在偏差。如果这种偏差不能及时控制，势必影响项目进度目标的实现。项目进度控制借鉴了项目进度控制方法的成熟经验。见证主管每周发布每周监督报告，统计完成的实际工作量，并与计划工作量进行对比分析，分析存在的问题及其对下一步工作的可能影响，提出改进建议和措施，并审核下周的工作计划。月度见证监督员还应提交月度监督报告，全面分析总结月度工作情况，提出改进意见和具体措施。在控制征地拆迁进度计划时，要始终牢记“面向项目，服务项目”的工作目标，将能否满足项目关键线路建设工期的及时调整作为征地拆迁进度的检查标准。同时，不仅要求征地拆迁进度单向满足项目建设的需要，而且要综合考虑征地拆迁与项目建设进度的互动关系。当征地拆迁进度出现不平衡时，也可以积极考虑调整项目的建设方式和顺序，调整重点建设线路，积极适应征地拆迁的不平衡。当征地拆迁进度偏差较大时，进度控制和改进措施一般包括：(1)调整施工工作节奏和工作面，及时调整建设征地拆迁的依赖性；调整拆迁力度，加强征地拆迁的重点、难点和重点；(3)采取综合措施改变工作范围。例如，在项目范围内有一条110，000伏的地下电缆。如果采取搬迁措施，要达到“2003年12月15日前完成主线段管道搬迁”的节点目标，需要几个月的时间。根据有关方面的建议，决定采取局部保护措施，改变承台形式，同时调整箱梁施工顺序，不影响工程进度。成本管理是关键本项目征地拆迁成本约占总投资的1/3，其成本管理与项目总投资控制密切相关。与一般项目管理一样，征地拆迁成本管理也是项目管理的核心。5.1征地拆迁预算的编制征地拆迁政策很强，收费是以城市的明码市政征地拆迁补偿标准与操作规程为基础。根据本规定，根据征地拆迁范围内的清单，逐一计算数量和价格，并编制出(2)通过成本控制的方法，可以加强对被拆迁人的监督和管理，防止向被拆迁人索要资金和利用被拆迁人的现象。(3)对工程造价有明显影响时，可采取综合措施进行优化；如果对工程进度有明显影响，也可以考虑“成本工期”的综合优化。例如，项目一段路基的原设计需要占用少量的农业用地，根据规定需经中央主管部门批准。耗时近两年，对项目进度有明显影响。经有关方面建议，通过设计变更采取特殊的护坡措施，使路基不再侵占农业用地。虽然增加了少量工程成本，但“成本工期”明显优化。综合管理是亮点综合项目管理是指为保证各项目的协调而开展的全面、综合的项目管理工作。采用全面的项目管理方法来解决征地拆迁中的棘手问题往往会产生立竿见影的效果，并取得意想不到的效果。广清高速公路连接线项目由广清项目管理部直接组织实施。通过项目管理部门从设计、施工、监理、拆除等各方面力量的指挥和调度，可以对工程范围、进度、成本、质量、风险等方面的工作进行检查，并可以采用综合项目管理方法来处理问题。传统的由征地拆迁项目部单独解决问题的方式被优化为组合解决问题，大大提高了工作效果和效率。结论项目管理作为一门新的管理科学和方法，正日益改变着传统管理的方方面面。我运用项目管理的知识和思想，对传统的征地拆迁工作进行改造，将项目管理方法与征地拆迁工作相结合，在征地拆迁的各个环节和环节，包括团队组织