第六章 成本法.ppt

第六章成本法,第一节成本法的基本概念一、成本法的概念成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。几个基本概念：l、建筑物重置价格采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。,2、建筑物重建价格采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。3、折旧。不同于会计上的折旧。实质上是一种减价修正；会计上的折旧是原始取得价值的分摊与回收，只是投入资本的补偿。4、建筑物残值。是指建筑物在不能使用时还能回收的价值。即建筑物达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值扣除拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用后的残余价值。,二、成本法的原理卖方角度看：生产费用价值论买方角度看：替代原理卖方：愿接受的价格大于等于己投入的成本，否则亏本。买方：愿意支付的价格小于等于重新建造成本，否则自建。共同点：价格=成本“成本”并非真正成本，它包含了正常的利润和税金，实质上是价格。确定成本时，应以客观数据为准，并非取实际发生值。市场上，供大于求时，价格低于成本，供小于求时，价格高于成本。,三、成本法适用的对象和条件1、对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场二是该种商品本身可以大量重复生产注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。,四、成本法的优缺点(一)优点1、可用于拟建房屋、特殊用途房屋或市场交易案例较少等类型房地产价格的评估。2、可较好地将土地价格和建筑物价格分开。3、可用于建筑物再装修、改造成本分析、效益评估，开发项目可行性研究。,（二）缺点1、老建筑物折旧估算困难。2、实际建设中误工处理困难。五、成本法估价的步骤1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料。2、估算重置价格或重建价格。3、估算折旧4、求出积算价格,第二节重置成本的测算,一、重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各种必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：1、土地取得费用（l）征地和房屋拆迁安置补偿费。（2）土地使用权出让金或者地价款。（3）有关土地取得的手续费及税金。,其中，农地征用费的构成如下：l、土地补偿费2、青苗补偿费3、地上附着物补偿费（包括农田基础设施、树木、迁坟等）4、安置补助费（包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等）5、房屋拆迁安置补助费。（农村房屋）6、耕地占用税7、耕地开垦费8、新菜地开发基金（征用城市郊区菜地）9、征地管理费10.政府规定的其他有关税费。,城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：1、被拆除房屋及附属物补偿费2、购建拆迁安置用房费3、安置补助费（包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊县安置补助费、一次性异地安置补助费）4、被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。5、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。6、政府规定的其他有关税费。,2、开发成本(1）勘察设计和前期工程费(2）基础设施建设费(3)房屋建筑安装工程费(4）公共配套设施建设费(5）开发建设中的税费3、管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等。,4、投资利息5、销售税费（l）销售费用，包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。（2）销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。（3）其他销售税费，包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等。,6、开发利润应以土地取得费与开发成本之和作为计取开发利润的基数，并根据市场上开发同类房地产的平均利润水平来确定利润率。,二、重置成本的计算方法（一）直接法1、单位比较法（包括单位面积法和单位体积法）2、分部分项法3、工料测量法4、指数调整法,第三节建筑物折旧的计算,所谓建筑物折旧，是在使用中会由于物质因素、功能因素或经济因素造成损失旧建筑物效用或价值的降低。利用成本法估价时，必须扣除这种损失，称为折旧。一、建筑物折旧的影响因素1、物理的因素2、功能的因素3、经济的因素,二、折旧的计算方法1、耐用年数法(1）定额法（直线法、平分法）(2）定率法（余额递减法）(3）偿还基金法,(4）其他方法A、年金法B、罗斯法C、爱沙法D、年数合计法2、观察法无论采用上述哪种方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。,成本法使用注意事项：一、同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。二、求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。以成本法评估土地的重置价格，除了在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区外，一般不宜采用。评估土地的重置价格，要特别注意估价对象在估价时点的状况，以便于准确确定其价格构成。当不便采用成本法时，可以酌情选用市场比较法、基准地价修正法等方法评估土地的价格。,以成本法求取土地的重置价格时，还应当注意土地的剩余使用年限，并进行年限修正。例如，以有偿出让方式取得的土地使用权，在以成本法得出重置价格后，还应扣除至估价时点己使用年限得价格，得出剩余年限得土地使用权价格。三、建筑物的重置价格或重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。1、求取建筑物的重置价格（亦称重置成本）或重建价格（亦称重建成本)，是假设建筑承包商根据发包人的要求完成新的建筑工程后，发包人支付的全部费用，该费用就是建筑物的重置价格或重建价格。如果建筑物是自己建造的，也应假设全部费用与支付给承包商的相同。,2、若从投资的角度出发，建筑物的重置价格或重建价格还应在上述费用的基础上加上合理的投资利润；3、若从市场的角度出发，还应加上正常的销售税费。4、建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、己缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。5、建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。四、成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。物质、功能和经济因素对建筑物价格的影响并非完全独立、大多是相互作用，互相关联的。,例如：物质损失；可同时引起功能损失；物质、功能损失也能引起经济损失，因而在损失量上的计算既可分别，也可一并计算，为了简便起见，大多一并计算。五、建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。,六、建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况，周围环境、经营收益状况等综合判断。计算建筑物折旧，通常根据耐用年限进行，直接法以耐用年限和己使用年限为折旧依据；成新折扣法主要着眼于剩余使用年限。这两种方法最好同时使用，以互相验证。,七、估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为：1、建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计：2、建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧；3、建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；4、建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧；,八、积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑物现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不扣除折旧；但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。,第四节成本法的基本公式,一、最基本的公式积算价格=重新构建价格-折旧针对对象：新开发的土地新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）,二、适用于新开发土地的基本公式新开发的土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。公式：开发商新开发的土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润政府出让新开发土地的价格=（土地取得费+土地开发费+水费+投资利息+投资利润+土地增值收益）修正系数,三、适用于新建房地产的基本公式新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润,四、适用于旧房地产的基本公式旧房地产价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新构建价格-建筑物折旧:土地的重新取得价格要注意年限,第五节现行商品房价格,一、商品住宅价格的构成1、成本2、利润3、税金4、地段差价,二、经济适用房价格的构成1、征地和拆迁安置补偿费2、勘察设计和前期工程费3、建筑安装工程费4、住宅小区基础设施建设费5、管理费6、贷款利息7、税金8、利润,第六节现行房屋折旧制度,一、各种结构房屋的耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。7、简易结构10年。,二、现行房屋完损等级评定标准房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的项目完好、损坏程度来划分的，分为5类：完好房基本完好房一般完好房严重损坏房危险房,房屋新旧程度的判定标准是：完好房：十、九、八成；基本完好房：七、六成；一般完好房：五、四成；严重损坏房及危险房：三成以下,l、有一建筑物，建筑总面积100平方米，经过年数10年，单位建筑面积的重置成本500元平方米，耐用年限30年，残值率5。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额、并估计其现值。2、有一建筑物建筑总面积为1000平方米，重置价格为1000元/平方米，耐用年限50年，已使用10年，残值率为5，试用定额法计算其年折旧额、折旧总额及建筑物现值各为多少？,3、有一房地产，其中土地总面积1000平方米，是10年前通过征用农地取得，当时每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需620元；地上建筑物总面积2000平方米，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米600元。现时建造同类建筑物每建筑平方米需1200元，估计该建筑物有八成新。试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。4、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，残值率5，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。,5、一座专用仓库，坐落于某城市建成区内；土地总面积2500平方米，土地权利性质为出让土地使用权；总建筑面积8500平方米，建筑物建成于1981年7月30日，建筑结构为钢筋混凝土结构。需要评估该专用仓库于2001年7月31日的价值。估价师选取了A、B、C三宗土地使用权价格的可比实例，A交易情况正常，成交日期2000年5月30日，成交价格605元/平方米，个别因素比估价对象土地差5%；B交易情况正常，成交日期2001年1月31日，成交价格710元/平方米，个别因素较估价对象好6%；C交易情况下的价格比正常交易低5%，成交日期2001年5月30日，成交价格633元/平方米，个别因素较估价对象差1%。从2000年5月30日到2001年7月31日土地价格每月上涨1个百分点。建筑物重置价格为1000元/平方米，该建筑物经济寿命60年，残值率为0。,6、某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2，000元/m2，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、折旧额和残值率。,7、某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式获得，使用年限为50年，当时的单价为1000元/平方米；建筑物的结构为钢筋混凝土，于1995年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积为800元。1999年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用年限为50年的土地单价为1100元/平方米；该类房屋的重置价格（含使用年限为50年的土地价格）为每平方米建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产1999年10月1日的总价。,8、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。,9、某公司于5年前以出让的方式取得一宗面积为2000平方米的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000平方米。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物