房地产市场调研报告范本.doc

贵州凯里房地产市场调研报告第一章：宏观分析一、 全国市场及宏观政策分析（一） 宏观市场1、 全国房地产开发投资增速趋于平稳2013年1-7月份，全国房地产开发投资44302亿元，同比名义增长20.5%，增速比1-6月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资30318亿元，增长20.2%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。数据来源：国家统计局2、 土地购置面积增速振荡上行，仍处于低位运行2013年1-7月，房地产开发企业土地购置面积18717万平方米，同比下降1.4%，降幅比1-6月份收窄9个百分点；土地成交价款4398亿元，增长14.7%，增速提高7.2个百分点。数据来源：国家统计局3、 全国商品房销售面积及销售额平稳回落2013年1-7月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，增速比1-6月份回落2.9个百分点；其中，住宅销售面积增长27.1%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额39549亿元，增长37.8%，增速比1-6月份回落5.4个百分点；其中，住宅销售额增长39.9%，办公楼销售额增长39.0%，商业营业用房销售额增长20.4%。数据来源：国家统计局4、 国房景气指数阶段冲高小幅回落，整体趋于平稳房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）自今年1-2月开始大幅回升，一度超过去年1-2月份的高点，达到97.92的高点，到今年1-3月后开始小幅回落，今年1-7月至整体趋于平稳。数据来源：国家统计局5、 七十个大中城市新建住宅价格变动情况2013年7月与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，持平的城市有4个，上涨的城市有62个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。7月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为18.3%，涨幅比6月份回落的城市有7个。数据来源：国家统计局（二） 宏观政策走向1、 房产税试点扩围步伐加快 多地已经上报方案有关部门将于今年10月组织第二轮房产税技术培训。此举意味着，随着技术准备逐步完备成熟，房产税试点扩围步伐将可能加速。去年8月，有关部门曾组织首批房产税技术培训，主要培训内容为房产税批量评估技术，今年为第二批。与去年的培训类似，今年的培训将从全国30余个省级税务系统中抽调人员参与，每个省份抽调一到两名人员接受培训，由房地产领域相关专家进行讲解。分析人士表示，有关部门组织第二次培训表明，房产税试点扩围的技术准备工作正在加快。 楼市进入“均利”时代 ，房产税重在抑制投机需求 房产税不影响自主性需求2、 进一步深化土地制度改革，集体土地入市或具法律依据全国人大常委会正在审议土地管理法修订草案，主要集中在农地入市这一领域。国土资源部（以下简称“国土部”）土地利用司相关人士表示：“希望2013年年底土地确权能够全部完成，部分城市给予赋能，下一步的话就是鼓励城镇居民购买农村房屋，这是改革的方向。如果这些能够在实践中执行，那么土地管理法修订工作就简单了。”如果本次修订顺利通过，意味着集体土地可以不经过转为国有土地就可以入市交易。3、全国住房信息联网步履维艰 进度尚未公布“住房信息联网受到的阻力不小，需要将近两年时间完成。”财政部财政科学研究所所长贾康在日前结束的博鳌房地产论坛上的一次发言，再次引起舆论对住房信息联网的高度关注。自首次40个城市住房信息联网工程推迟到2012年6月完成之后，住建部再次“爽约”。按照住房和城乡建设部原本的预想，今年6月底住房信息联网工程将扩展到500个城市。不过，截至目前相关部门依旧没有公布进展情况。 某些地方相关部门的抵制情绪，或许是住房信息联网进度缓慢的重要原因。 通过全国性的住房信息联网系统，有关部门不仅能有效监控房地产投资的资金流向和楼市销售等运行情况，同时还能通过监测实时的数据，进行准确的统计分析，进而制定相关的引导措施。“例如针对房产税的实施、空置房的税收以及限购等问题，住房信息联网都将有助于楼市的精确调控。”小结： 整体市场经多轮调控虽有所回落但仍在高位运行，70个大中城市房价上涨仍占绝对比例，部分城市更是新拍地王频现，致房价仍存上涨预期； 新国五条对市场影响有限，预计有关部门会进行调控效果评估，如房价仍然上涨，不排除迎来新一轮调控的可能，同时增加了未来市场的不确定性； 年底已至，多地房贷收紧，多地部分银行已将首套房利率从八五折上调至九折，而在二套房贷方面则有提高首付比例迹象，但整体信贷政策趋向平稳宽松为主； 房产税扩围及信息联网短期内难以全面推行，但对市场的心理预期，假如未来几年得以落地执行，将对投机、投资市场产生深远影响。二、 黔东南洲概况（一）黔东南州行政区划黔东南苗族侗族自治州，位于云贵高原东南边缘，东邻湖南，南接广西，与本省黔南、铜仁、遵义毗邻。全州辖凯里市和麻江、丹寨、黄平、施秉、镇远、岑巩、三穗、天柱、锦屏、黎平、从江、榕江、雷山、台江、剑河15个县，凯里、炉碧、金钟、洛贯、黔东、台江、三穗、岑巩、锦屏、黎平10个省级经济开发区。有7个街道办事处，94个镇，110个乡，其中17个民族乡，169个居民委员会（社区服务中心），3307个村民委员会。首府凯里市，是全州政治、经济、文化中心。黔桂铁路和湘黔铁路、沪昆高速公路和厦蓉高速公路、320和321国道公路等从境内经过，凯里与贵阳市高速路连接，至贵阳龙洞堡机场不到2小时行程。（二）黔东南州人口情况2012年户藉人口459.22万人，年末常住人口347.27万人，有苗、侗、汉、布依、水、瑶、壮、土家等33个民族，全州常住人口中少数民族人口占78.27%，其中苗族人口占41.57%，侗族人口占28.99%。（三） 黔东南州经济发展概况1、 GDP自05-06年进入高速增长通道，近年达到历史高位初步核算，2012年全年生产总值477.75亿元，比上年增长16.5%。分产业看，第一产业增加值96.94亿元，增长8.6%；第二产业增加值153.17亿元，增长19.6%；第三产业增加值227.64亿元，增长17.6%。第一、二、三次产业增加值占全州生产总值的比重为20.3%、32.1%和47.6%。在三次产业中，第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为10.1%、38.8%和51.1%。全州人均生产总值13783元，按年末汇率折算，约合2193美元。数据来源：黔东南人民政府网2、 第一产业（农业）发展较慢，第二三产业高速发展，其中第二产业（工业发展惊人），第三产业（服务业）发展成熟完善，经济贡献率达50%以上。数据来源：黔东南人民政府网3、 固定资产及房地产投资自2007年开始跳跃式增长，其中2011年房地产投资增速突破100%以上， 涨幅达127.8%；2012年房地产投资有所回落，但涨幅仍达到34%。数据来源：黔东南人民政府网4、 财政收入振荡高速上涨，自2009年后更是突破40%以上的涨幅。数据来源：黔东南人民政府网5、 整体市场社会居民零售消费旺盛，2003年至2012年平均保持接近20%的涨幅；居民储蓄存款余额增幅迅速，居民购买力强劲。数据来源：黔东南人民政府网三、 凯里市（黔东南州首府）概况（一）凯里市行政区划凯里市是黔东南苗族侗族自治州首府，是我国主要的民族风情旅游城市、贵州东线旅游中心、贵州东南部重要的中心城市，黔中经济区重要中心城市，地处云贵高原向中部丘陵过渡地带的苗岭山麓，清水江畔，是全州政治、经济、文化、人流、科技、教育、物流、信息流的中心。凯里市原为炉山县，是一个以电子、轻纺、建材为主的新兴工业城市，现为国家乙类对外开放地区。凯里市辖7个街道、8个镇、3个乡；少数民族占74%，其中苗族占63%，是全国少数民族比重最大的城市之一。（二）凯里市人口凯里市人口81万人，其中少数民族人口为60.55万人，占全市总人口的76.67%，苗族人口56.16万人，占全市总人口的67.76%。截止2011年市区常住人口约47.86万人，对比2000年第五次人口普查的43.32万人，十年间人口仅增长不足5万人。（三）凯里市经济运行2012年凯里市初步核算，全年全市生产总值完成119.23亿元，同比增长18.9%，增速分别比全国、全省、全州平均水平高11.1个百分点、5.3个百分点和2.4个百分点。其中，第一产业增加值79431万元，同比增长6.9%；第二产业增加值428070万元，同比增长20%；第三产业增加值684832万元，同比增长19.6%。三次产业对经济的贡献率分别为2.4%、38.9%和58.7%。1、 GDP增长快速平稳，自2010年后增速有所提高，大幅高出全国、全省、全州水平，2012年GDP占全州比重达25%。数据来源：凯里市统计公报黔东南州人均GDP凯里市人均GDP年度2012人民币（元）1378324638美元21933920人均GDP与房地产发展关系：凯里市房地产市场处于向平稳发展期过渡阶段生存需求，适量改善生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展以数量型为主快速发展数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2、 三大产业比例结构合理，第二、第三产业（工业及服务业）增长快速，2012年经济贡献率分别达到38.9%和58.7%。数据来源：凯里市统计公报 3、 辖区内工业增加值稳步快速增长，规模以上国有企业占最大比重。2012年辖区内全部工业实现工业增加值30.34亿元，比上年增长17.7%。凯里地区（含西区）500万元以上工业企业92家，完成增加值完成19.27亿元，同比增长24.1%。2000万元规模以上工业企业达48家，实现增加值18.26亿元，增长20%。市属规模以上工业增加值完成9.83亿元，同比增长0.9%。在规模以上工业增加值中，轻工业增加值7895万元，增长13.4%；重工业增加值17.47亿元，增长20.4%。全年2000万元规模以上工业企业实现利润总额19.17亿元，其中私营企业1.55亿元；外商及港澳台投资企业实现利润1881.5万元。辖区规模以上工业企业产品产销率98.33%。 2008-2012年全部工业增加值及其增长速度18513116440519122925372530336517.710.917.50.330.7040000800001200001600002000002400002800003200002008年2009年2010年2011年2012年万元05101520253035404550%表1 2012年12月500万元以上分县工业增加值编制单位：黔东南州统计局县（市）完成额（亿元）同比增长%全州合计91.73 23.4凯里市19.27 24.1黄平县2.27 23施秉县1.64 23.8三穗县3.27 24镇远县14.07 26.3岑巩县6.16 23.9天柱县10.17 25.1锦屏县7.00 24.5剑河县1.64 26.2台江县2.19 23.7黎平县5.64 23.4榕江县4.65 23.8从江县2.85 23.7雷山县1.63 26麻江县5.85 24丹寨县3.46 27.2数据来源：凯里市统计公报4、 固定资产投资高速增长，自2009年增速突破40%以上2012年全社会固定资产投资完成224.16亿元，同比增长72.4%。其中50万元以上固定资产投资完成210.11亿元，比上年增长79.01%。数据来源：凯里市统计公报5、 房地产投资自2009年触底后快速反弹，2011年甚至涨幅超100%以上；去年投资增速大幅回落。2012年房地产开发投资完成37.88亿元，比上年增长4.06%。按工程用途分，住宅投资28.9亿元，增长2.38%。数据来源：凯里市统计公报6、 凯里市居民收入高速增长，2007年更是达到18.72%增幅; 居民消费力强劲，社会消费零售总额6年平均达20%以上涨幅。数据来源：凯里市统计公报数据来源：黔东南州人民政府网7、 因第一产业（农业）发展滞后，相对比城镇居民，农民收入偏低，2012年农民人均纯收入仅占城镇人均可支配收入的不足四分之一。数据来源：黔东南州人民政府网小结： 在承接东北产业转移及发展特色旅游城市的定位下，城市工业基础基本成型，城市基础设施配套大幅投入，随着基础设施逐步完善，服务业也发展成熟，预期城市经济整体向好； 随着经济的发展，城市居民收入快速提高，购买力强劲；收入的提高及旅游业的带动促进了第三产业（服务业）的繁荣发展，同时促进居民对于居住的改善性及投资性需求，近年房地产行业投资快速发展； 因第一产业（农林畜牧渔）发展滞后，农民收入增速缓慢，城乡收入差距逐步拉大，农民购买力薄弱； 城区人口基数不大，人口数量发展缓慢，一定程度制约了城市的发展，随着经济及收入的提高，人口会逐步增加，政府等部门也有意将乡镇居民引入城市，但也需要一定的时间周期。四、 城市规划凯里麻江城市总体规划（一）城市规划范围1、城市规划区：包括凯里市和麻江县的全部行政辖区范围，分别是1222.2km2和1305.9km2，总共为2528.1km2。其中凯里市范围包括城西、大十字、西门、洗马河、湾溪办事处和鸭塘、舟溪、三棵树镇、凯里经济开发区以及炉山镇，面积约为712.3 km2。2、中心城区范围：中心城区包括，即凯里市城区范围和麻江县城区范围，面积分别为377.0km2和415.4km2，总面积为792.4km2。凯里市城区范围为以现状凯里老城区为主开发发展的区域，包括凯里老城区、开怀片区、开发区、巴拉河片区以及炉山片区。（二）凯里市第三轮城市总体规划（2009-2030年）1、 规划范围（1）市域规划区：凯里行政区域面积；（2）城市规划区：东至三棵树、开怀，西至麻江下司；（3）中心城区：现凯里市建成区；2、区域定位：（1）城市与区域发展的一体化：黔东区域性中心城市，黔东南州经济、文化、服务中心。（2）城市职能的国际化与专业化：具有一定国际影响力的苗、侗文化旅游中心。完成建设国际旅游城市的阶段性目标；打造旅游休闲城市，实现区域城市错位发展。（3）城市特色的地域化与个性化：充分融入苗侗民族文化、体现地域性和唯一性。3、城市建设目标：将凯里建设成为具有国际旅游接待能力和苗侗文化特色鲜明的生态现代化城市。4、产业发展定位：贵州东南部现代服务业集聚中心，循环经济和绿色产业基地，承接东部产业转移的重要平台，中国西部具有国际影响的民族文化，自然风光与休闲度假相结合的旅游目的地和特色旅游城市。5、区域城镇空间的基本框架:（1）“一心”：凯里市中心城区是一级中心，含现城区、开发区片区、开怀片区、下司片区。（2）“三轴”：沿国道65为主轴线，依托其联系下司、开发区、主城区、三棵树组成，是凯里重要的聚合轴，可以和麻江、台江联动发展。（3）西翼次轴线，依托省道306、308及今后联系凯里厦蓉高速公路的快速干道形成，联系炉山、万潮等城镇，远景可实现和丹寨、黄平的联动。（4）东翼次轴线，依托省308和凯里至旁海公路展开。6、凯里市城市规模（1）人口规模：规划到近期2015年凯里城区范围规划人口为55万人，包括凯里市规划城区范围为40万人，其中炉山片区5万人；远期2030年规划人口约160万人，包括凯里市规划城区范围为90万人，其中炉山片区10万人。（2）城市用地规模: 规划近期(2015年)凯里-麻江城市城区规划范围内城市建设用地为46.31km2，人均84.2m2，包括凯里市规划城区范围内建设用地为35.32km2，人均88.3m2，其中炉山片区城市建设用地为4.22km2，人均84.4m2； 7、凯里市城市经济圈分布（2009-2030年）(三)中心城区空间结构规划（2010-2030年）1、 在凯里麻江范围内形成“一心二轴”的城镇空间基本框架。即以凯里麻江城市中心城区、沿沪昆高速城镇聚合轴和凯里都匀城市空间聚合轴构成区域城镇空间主体结构。2、 凯里麻江中心城区由主城区、炉山城区、杏山碧波城区、龙山宣威城区组成，是市域城镇空间的极核，也是黔东南州城镇体系的一级中心。3、 沿沪昆高速城镇聚合轴依托沪昆高速公路联系下司、开发区、主城区、三棵树组成，实现和麻江、台江的联动发展。4、 凯里都匀城市空间聚合轴依托凯里至都匀城市快速干道，以宣威城区为重要的节点，与都匀市联动发展。（四）凯里麻江中心城区功能规划（2009-2030年）中心城区包括：由主城区（含凯里老城、开怀片区、开发区、下司片区）、炉山城区、杏山碧波城区、龙山宣威城区组成，具有世界影响力的苗族文化中心城市和侗族文化传承地；贵州东部重要的旅游服务中心和新型工业化基地，区域性中心城市；黔东南州的政治、经济、文化中心。以发展新型工业和旅游服务业为主导的综合型城市。（五）开发时序分析及远景发展分析1、城市开发时序安排规划期内，在优化凯里-麻江城市现状两个老城区居住环境、完善基础设施的基础上，凯里市应优先发展开发区及炉山片区，其次为开怀片区和巴拉河片区；麻江县应优先发展县城及碧波片区和下司片区，其次为龙山-宣威片区。2、城市发展方向（1）依托凯里老城区沿320往东向雷山方向发展；（2）依托老城区和开发区往北向黄平方向发展；（3）依托凯里老城区和开怀片区往东向台江方向；（4）依托麻江县龙山-宣威片区和凯里开发区往南向丹寨方向发展。3、城市规模远景城市人口为200万人，人均城市建设用地100m2，总建设用地200km2。4、城市空间结构（1）一主四副多个中心，群星共托生态“民”城；（2）一主：凯里麻江市形成的主城区；（3）四副：分别是以雷山、黄平、台江和丹寨四个县形成的四个外围城区，形成凯里市的卫星城；（4）多个中心：依托主城区、外围城区和各个功能片区形成的中心。五、 凯里经开区发展现状截止目前，凯里经开区入驻工业企业共86家，其中投产51家，在建22家，已签约待建13家。投产的51家工业企业中，有装备制造业5家，电子信息产业5家，医药产业4家，食品加工业7家，新型建材产业15家，包装产业4家，矿产品加工业6家，其它行业5家，总投资33.26亿元。年收入在2000万元以上的企业有9家，年收入在500至2000万元的企业有10家。今年1至6月，园区工业总产值完成17.4亿元，同比增长80.9%；工业销售产值完成14.8亿元，同比增长89.5%；工业增加值完成3.66亿元, 同比增长92.2%。目前在建22家工业企业，其中医药项目7个，电子信息、新型建材和文化产业项目各3个，食品、包装等产业项目6个，总投资77.24亿元。中泰生物科技血液制品车间GMP技术改造、冷饮食品加工、治疗器具器材、银饰加工制造、草药初加工及草药制品开发等6个项目已经基本建成，计划年内投入生产。在建项目全部建成达产后，预计将新增年产值90亿元。六、 政治事件对城市发展的影响小结： 城市整体规划合理利用了城市的交通优势及土地资源布局，对城市未来发展起到良好的指导作用； 从城市经济发展面看，整体规划的合理性得到良好展现，得益于良好的规划，未来城市建设与经济将进一步互动发展； “凯麻同城化”的规划布局，将拉大城市面，未来城市逐步向大城概念发展，将对城市产业发展、人才汇聚流动、城市资源整合等等多方面起到良好推进作用 随着规划的城市基础设施、工业产业等建设完成，未来城市能否吸引更多的外地人口及周边乡镇人口入驻，将是影响城市副中心及其他片区功能区能否快速发展的重要因素，第二章：房地产一级市场（土地市场）分析一、 土地供应情况20062012年凯里商品住宅（含商服）开发用地供应情况年度2006200720082009201020112012截止5月合计占比备注出让面积（亩）凯里城区287 742 81 20 371 493 1995 19%含廉租房及经适房用地凯里经开区273 411 135 1188 4254 6262 58%开怀片区750 736 1486 14%合计287 1015 492 156 2310 5483 1023 10766 数据来源：黔东南国土局从上表数据看，从2006年至2012年7年间，凯里市共成交商品房开发用地超10000亩，从成交区域看，主要集中于经开区，累计成交6000亩以上，占比达接近6成，其次为凯里城区，累计成交接近2000亩以上。 据整体市场土地供应成交量，据常规3.5容积率计算，总建面积达2153万，按平均每套面积120计算，市场总供应套数接近18万套。二、 土地存量及价格走势据有了解，凯里2012年获批土地超过7954亩，因信息不公开披露等因素，目前未知具体成交和使用情况，预计凯里市仍有一定的土地存量供应市场。据2006年至2012年土地成交价格分析，2007年经开区土地价格区间在1550万/亩；市区土地价格在5070万/亩。到2010年，经开区土地出让价格仍在2060万之间徘徊，部分优质地块价格虽突破80万/亩，但整体区域价格涨幅不高；相对比城区地块价格，市区主流价格已接近200万/亩，部分优质项目甚至达400万/亩，价格涨幅巨大。小结： 近年随着城市化进程的大力推进，土地供应量巨大，在已供应的土地中，如全部开发入市，城市不足50万人口，按3-4人每户家庭计算，几乎每个家庭购买两套住宅才能消化现有供应量。 老城区土地增值潜力巨大；经开区因配套不完善、刚需客群比例少、土地供应及储备量大等因素，土地价格上升缓慢。第三章：二级市场分析一、 凯里市房地产市场发展现状2008年2012年凯里市房地产运行情况年度20082009201020112012合计房屋开工（万）294.6238.52126.61504540.451704.18房屋竣工（万）50.6425.3230.825568.72230.5商品房销售面积（万）43.885.6365.157169.31334.89套数3063 598845454965484623407商品房均价（元/）17122171282433523939数据来源来源：凯里市统计公报据上表，凯里市自2008年至2012年，房屋累计开工面积1704.18万，开工量约占20062012年总供应面积2152万的8成，约有2成供应面积待开工，如加上今年及后期新供应的土地，未来市场仍具有较大存量。从累计销售面积计算20082012年商品房销售335万，占20062012年总供应面积2153万的不足16%，预期未来市场仍有巨量可售面积供应。1、 凯里市整体市场竣工面积平稳，开工面积自2010年后触底快速反弹，预期未来两年内，市场将有较大的供应量。2、 凯里市商品房销售自09年达历史高点，销售面积达85.63万平米，2010年后有所小幅回落，预计短期内销售情况趋于平稳；整体市场年均销售套数约在5000套左右。3、 整体市场销售价格走势平稳，平均年涨幅在20%左右，综合宏观环境及市场供应、竞争等因素影响，预计未来房价涨幅将有所收窄。一、 板块划分及各板块发展情况(一) 凯里市房地产板块分析鉴于项目地块处于经开区，从客群需求及市场发展现状看，可将凯里市场简单划分为三个大板块，如下图分别为中心城区板块、经开区板块及开怀新区板块。中心城区板块经开区板块开怀新区板块（二） 中心城区板块（老城区）：包括中心区、博南片区、东区、仰阿莎片区及西南新区板块内重点参考项目：金泉国际新城、大地春城、黔龙居等市中心区板块（老城区）在楼盘汇总表序号项目名称销售状态占地（亩）总建面积(万）开盘时间1金泉一品尾盘7.15 1.92011/4/92金溪水岸大厦尾盘3翰林华庭尾盘4金泉花园尾盘5豪升星城尾盘6龙泉明珠尾盘2010年10月13日7格兰山水间尾盘8大地明珠尾盘50.67 4.52011年9月17日9黔龙居尾盘2.252012年5月10金泰盛世荣华 在售70 262013年6月29日11香枫庭院在售45.84 9.392012年10月12清水湾在售28.71 12.672013年3月30日13世纪兴城在售165 232012年4月28日14逸景高山在售225 13.82013年8月8日15永乐家园在售16金泉国际新城在售230 452012年5月1日17大地春城二期在售51.77 26.512010年18大地永乐家园在售19嘉瑞广场在售45 212013年6月15日20永安景苑三期在售19.5 6.72013年10月1日21中兴幸福里在售30.95 18.352013年3月22时代城待售写字楼23温莎美墅待售24隆源公馆待售25聚隆城市花园待售26国际商贸城待售商业27冠顺阳光城待售板块特点： 该板块为凯里市的核心区，便利的交通、完善的消费生活配套、且享受有畅达的信息及成熟的生活氛围。 板块土地供给日益减少，特别是中心区及博南片区，因拆迁成本及山地多可开发空间小等因素，更多在售项目均向区域周边范围分布。 板块内约有9个项目已处于尾盘阶段基本售罄，新建在售及待售项目约有接近18个项目，相对于已售罄的项目，在建的新项目品质均有所升级。 在开发项目中，百亩以上大盘数量较少，仅有3个，其余多为几十亩的小盘项目。 板块价格：目前该板块内地段及品质较好项目均价在40004800元/平方米之间。地段较偏或品质一般的项目均价在在33004000元/之间. 发展趋势：因区域可开发空间不大，随着区域地块开发完毕，未来可供应土地将逐步减少，未来将向城市周边更偏远区域发展。（三） 经开区板块：包括西出口、鸭塘区、经开区核心区域板块内重点参考项目：山与城、依云美镇、御景天下、润丰名都、屹东新城、华伟中央城、温州商贸城、香山别苑。凯里经开区在开发项目汇总表序号项目名称销售状态占地（亩）总建面积(万）开盘时间1腾龙学府商城尾盘2012年12月2财富黔城尾盘47.25 0.332011年9月17日3民生房产尾盘60 112011年9月10日4御景天下在售340 572012年7月145山与城在售600 1362013年7月6开元新城在售96.98 2013.年8月7香山别苑在售38.55 27.252012年12月12日8金地苑三期在售45.84 9.392012年10月9屹东新城在售56 1110依云美镇在售106 222013年12月15日11温州商贸城在售12后墅后墅缇香在售21.57 2.552013年3月13经纬国际汽车城在售600 502012年11月25日14宝恒建材城在售689.31 1002012年11月17日15富丽园在售7.99 7.52012年8月2日16公园一号在售200 202013年6月28日17华伟中央城在售135.00 172010年12月1日18未来城待售3509.98 5002013年10月19润峰名都待售78.34 1820隆源锦都待售11.49 2.4321天和城待售53 17预计年底22宝恒公馆待售2323凯威现代物流城待售456 2013.10月左右24万国城待售90合计1121.45板块特点： 该板块经过十多年的发展，目前雏形初现，初具规模；因交通畅达，日常车流量较大，且生活配套及生活氛围逐步形成。 凯里学院一带的商业生活配套较为集中，也比较成熟；其他区域如西出口、棉纺厂一带、经开区核心区等区域，生活市政配套都比较分散，也不完善，生活及为不方便。 板块内部分项目已交付使用，但入住率不高，仅有不足三分之一的入住率；更多为新建项目，板块内在建新项目中，100亩以上大盘项目占很大比重，普遍都在300600亩，未来城占地甚至达到3500亩，总建筑面积达500万。 板块价格：目前经开区板块内主流均价在27002800元/平方米，位置及品质一般项目价格在25002600元/平米左右；地段及品质较好项目均价可突破3000元/，其中多层产品价格在32003400/；西出口及棉纺厂一带价格较高，均价在35003800元/。 发展趋势：随着区域各产业投产，市政、生活等配套逐步完善，区域将具有更加良好的居住氛围，但因区域市场存量巨大，且往下司方向还具有一定的可开发土地储备，随着后期的供应，预期未来板块市场将面临激烈竞争。（四） 典型案例分析老城区主要项目基本信息项目名称所处板块占地总建容积率绿化率产品形态户数工程进度金泉国际新城城区230亩45万2.435%一期8栋洋房/9栋高层28F；二期25#27F/28F/33F#高层2522一期为供电局团购，已交付，二期即将封顶大地春城 西城区55亩27.8万6.838.225-31层高层，一梯四户、一梯五户、一梯六户1400现房老城区主要项目推售情况项目名称推售情况销售情况剩余货量备注：同行深入访谈首期二期三期金泉国际新城12年开始首推、以洋房及高层为主。一期约1000多户售罄二期13年8月推840套一期售1000多套；二期目前销售将近640套左右。二期剩余200套左右。一期客户以供电局团购为主；二期部分为温州炒房团及福建客户，本地客户主要为企事业单位职员及本地企业老板及企业中高层，平均单价4500元/，周末日入场约30组，约两年售1640套，平均年去化800套左右。大地春城2010年首推446套售罄二期500套销售95%。三期448套售3成一期售罄；二期售485套；三期销售135套左右；共销售1066套二期剩余15套、三期剩余313套；共余328套3年销售1066套，平均年去化350套，价格由一期3000出头；目前均价4100元/；主要客户为周边乡镇、企业事业单位职员及本地小老板。经开区主要项目基本信息项目名称所处板块占地(亩)总建（万）容积率绿化率产品形态户数工程进度依云美镇经开区108 222.4840%一期7#高层16F/17F；北地块8#小高层16F/19F1000多局部封顶润峰名都经开区7818333%高层3#26F/小高层4#13F/多层6#5F1200基础工程御景天下经开区开元大道340571.9130%一期建筑共有15栋楼，有多层、小高层(16+1)，高层(26+1)，一期共计670户。2200局部现房、局部封顶屹东新城经开区56112.440%多层、高层、商业852即将交付山与城经开区高铁旁6001362.5355电梯多层、高层、小高层、商业、酒店、写字楼综合体经纬汽车城经开区车管所旁6005030%以商业；专业市场为主，配套4栋27高层住宅。住宅432套起至7层香山别苑经开区二期3827340%多层、高层、商业一期1600户；二期800户即将封顶华伟中央城经开区135171.838%电梯多层、小高层、1500现房37 / 37经开区主要项目推售情况项目名称推售情况推货套数销售套数剩余货量备注：同行深入访谈首期二期三期依云美镇13年8月开盘、1#-7#共7栋推盘约750套正在规划约750一售80%；销售约500套一期余250套；公寓剩余货量较多。客户以本地为主，其次为江浙、福建、一带、大部分为投资客户。部分为企事业、教师团购优惠；主要以3房为主。工程及园林规划较好，起步价为2780元/，平均单价为3100左右。该楼盘在区域销售较好。 御景天下2012年7月首开600套左右二期在售约800多套规划中一二期共推1400套一期销售率9成约售500套；二期售6成约480套；共计约980套一期剩余100套、二期剩余320多套；合计余420套一期年底交房入住，二期部分现房，三期准备开工.以三房、四房为主，一期以多层为主，一栋168户，5+1退台式花园洋房，客厅大开间4.6米。住宅均价3800元/；商铺单价20000元/。目前一天来访客户3组，最近推出10套特价房。单价3380元/；润峰名都认筹目前已认筹300组客户左右。现阶段认筹，以办卡招揽客户，办288元会员卡赠送4。另有部分家具及价格优惠。大部分客户为县城及下司客户，另有部分乡村移民客户；预计2013年底推售。主要以3房为主；预计售价2800元/。屹东新城2013年7月一期约推500套，待售500多300200经开区拆迁户团购为主，以及在贵州做生意的外地人：两广、周边乡镇、企事业单位；自住及投资均占一定比例，日入场6-8组。起价2980元/，均价3100元/，最高价3300元/；多层较为热销，热销户型为100120山与城2013年7月一期约推416套416销售率80%销售约300套116套电梯洋房较热销，均价3400元/；高层均价2700元/；现场实景销售，有3套临时样板，销售情况良好。经纬国际汽车城2012年11月首开推两栋216套216套43套173所有楼层一口价2480元/；受移民城项目营销，住宅销售不理想；商业销售较好9000-12000元/，已进驻19家4S店；住宅客