房地产价格波动性研究.doc

房地产价格波动性研究目录摘要1.IAbStract.，.H1绪论.11.1选题背景.，.11.2选题的目的与意义.11.2.1研究的目的.，.11，2.2研究的意义.21.3国内外研究现状.31.3.1国外相关研究概况.31.3.2国内相关研究概况.41.4研究的基本思路、主要内容及方法.71.4.1基本思路.71.4.2主要内容.81.4.3研究的方法.81.5可能的创新.82房地产价格波动相关理论.92.1房地产价格内涵.92.1.1房地产价格的类型.92.1.2房地产价格的构成.102.2房地产价格波动的价值论.，.102.3房地产价格波动的供求机制.n2.3.1长期市场供求机制.n2.3.2短期市场供求机制与市场均衡.122.4房地产价格波动的泡沫投机论.，.133房地产价格波动性研究.153.1房地产价格波动影响因素分析.巧3.1.1经济基本面对房价波动的影响.巧3.1.2相关的政策对房价波动的影响.163.1.3土地价格对房价波动的影响.183.1.4虚拟经济对房价波动的影响.193.1.5心理预期对房价波动的影响.，二203.2房地产价格波动规律研究.213.2.1房地产价格波动的类型.，.，.213.2.2房地产价格波动机理阐述.22华中农业大学2010届硕士研究生学位论文4武汉市商品房价格波动性分析.，.294.1武汉市商品房价格波动影响因素分析.，.294.1.1经济基本面因素影响分析.294.1.2政策因素影响分析.364，1.3土地价格因素影响分析.394.1.4虚拟经济因素影响分析.394.2武汉市商品房价格波动性分析.404.2.1武汉市商品房价格的长期趋势.，.404.2，2武汉市商品房价格的周期性波动.，.414.2.3武汉市商品房价格的季节性波动.444.2.4武汉市房地产价格的随机性波动.505结论及建议.515.1研究结论.515.2建议.，.525.3本文的不足.，.53参考文献.55附表.58致谢.61房地产价格波动性研究一以武汉市为例图表目录图1一1基本思路.7图2一1房地产价格价值论机制分析.11图2一2价格一般均衡.，.12图2一3长期供求变化与房地产价格.12图2一4短期供求变化与房地产价格.13图2一5均衡统一与房地产价格.13图2一6房地产价格泡沫运行机制.14图4一1GDP和商品房价格对数序列.31图4一2调整前后武汉市商品房价格变化与利率变化对比.38图4一3调整前后武汉市商品房价格变化与商品用途地价变化对比.39图4一4调整前后武汉市商品房价格变化与证券交易额和短期贷款变化对比40图4一5武汉市商品房价格长期趋势变化.41图4一6碎石图.，.42图4一7武汉市房地产价格周期波动图.44图4一8武汉市商品房价格月度走势图.，.46图4一9对数序列相关和偏相关图.47图4一10月度数据对数一阶差分序列.47图4一n对数一阶差分相关和偏相关图.，.47图4一12对数一阶差分季节调整后相关图和偏相关图.48图4一13一阶对数季节差分后相关图和偏相关图.49图4一14季节性波动因子.，.49图4一巧随机波动因子.50表4一1武汉市商品房价和经济基本面数据.30表4一2商品房价格对数一阶差分单位根检验结果.31表4一3GDP对数一阶差分单位根检验结果.，.32表4一4商品房价格和GDP一阶差分序列因果检验结果.32表4一5商品零售指数单位根检验结果.33表4一6商品房价格和商品零售指数因果检验结果.33表4一7总人口规模单位根检验结果.33表4一8商品房价格和商品零售指数因果检验结果.34表4一9武汉市房价收入比状况.34表4一10人均可支配收入单位根检验结果.35华中农业大学2010届硕士研究生学位论文表4一n商品房价格和商品零售指数因果检验结果.，.35表4一12利率一阶对数单位根检验结果.35表4一13商品房价格和市区人均住宅建筑面积因果检验.36表4一14武汉市商品房价格调整前后与利率变化.37表4一15利率一阶对数单位根检验结果.38表4一16商品房价格和利率因果检验结果.38表4一17商品用地地价数据统计.，.39表4一18解释总方差表.，.42表4一19得分系数表.42表4一20主成分得分综合指数表.43表4一21武汉市商品房价格月度数据.、.45表4一22月度数据平稳性检验结果.46表4一23模型A班MA(2，1，2)(l，1，1)4的估计结果.48房地产价格波动性研究一以武汉市为例摘要房地产是现代社会经济中国民财富的重要组成部分，是国民经济的支柱产业，房地产的双重资产特性使得价格变化受众多因素影响，房地产价格波动状况对国民经济运行、行业发展以及居民生活消费影响巨大，因此，对房地产价格进行理论分析，了解房地产价格和各影响因素之间的关系，剖析价格波动性规律并分析波动程度，进而理解房地产价格变动的实质就显得十分必要。本文在回顾国内外研究状况的基础上，主要分为四个部分:第一部分，房地产价格波动相关理论。先从房地产价格内涵着手，然后从马克思主义价值论角度对房地产价格波动状况进行了分析，接着用市场供求机制对房地产价格波动状况进行了探讨，最后用泡沫投机论进行了论述。第二部分，房地产价格波动影响因素分析。影响房地产价格波动的因素众多，本文分别对经济基本面因素、相关政策因素、土地价格因素、虚拟经济因素和心理预期因素等对房地产价格波动的影响进行了深入的分析。第三部分，房地产价格波动规律研究。首先对房地产价格波动类型进行了介绍，接着分别对房地产价格的长期趋势变化、周期性波动、季节性波动和随机性波动的特征、规律以及针对各种波动类型的测度方法进行了论述。第四部分，武汉市商品房价格波动性研究。以前面的理论为基础，采用定量分析的方法，对武汉市商品房价格的长期趋势变化、周期性波动、季节性波动和随机性波动状况进行了分析，并归结了各自的原因及变化特征。在以上分析的基础上得出本文的研究结论并提出相应的政策建议，为政府决策和人们进行理性的投资与消费提供参考，最后提出本文写作中的几个不足之处，期待进一步改进。关键词:房地产价格;影响因素;波动性华中农业大学2010届硕士研究生学位论文Abstra忿tRealestate15animPortantcomPonentofnation，5wealthinmode扭socialeconomy，and15alsoaPillarindustryofnationaleconolny.ThedualassetseharaeteristiesofrealestatemakePrieeehangesaffeetedbymanyj妞ctors.RealestatePricevolatilityhastremendousimPactatthenationaleeonomy，industrydeveloPmentandhouseholdeonsumPtion.Therefore，thetheoreticalanalysisoftherealestatePrices，theunderstandingofrealestatePrieesaswellastherelationshiPbetweenfaetorsandanalysisofthelawandPrieevolatilitylevel，andthentheunderstandingthesubstaneeofrealestatePriceehangesbecomeverynecessary.BasedonreeallingthesitUationofdomestieandforeignresearch，thisPaPereanbedividedintofourParts:Part115aboutthetheoryoftherealestatePrieefluctuations.TheeonientsofrealestatePrieesstarttoProeeed，andthentherealestatePricefluctuationsfromthevalueoftheMaixistPointofviewareanalyzed，andthenwiththemarketmechanismofsuPPlyanddemandfluctuationsarediscussed，andfinallytheanalysisontherealestatebubbleinassetPricingtheoryandsPeeulationarecarriedout.Part215abouttheanalysisofinflueneingfaetorsonrealestatePrieevolatility.ThereremanyfaetorsaffectingtherealestatePricefluctuations.Theeconomicfundamentals，Policies，landPricefaetor，vi血aleeonomicfactorsandPsyehologiealfaetorssuchasexPectedPricevolatilityofrealestateareconduetedin一dePthanalysisinthisPaPeLPart315aboutthestudyonrealestatelawfiuetuation.Firstofall，勿pesofrealestatePricefluetuationswereintroduced，andthenthelong一termtrends，cyeliealfluetuationsinrealestatePriees，seasonalfluctuationsandtherandomfluctuationsofthefeatures，rulesandvolatilityofthemeasureforalltyPesofmethodsareintroduced.Part415aboutthestudyofPrieeVolatilityonWUhanCityCommereialHousing.BasedonPrevioustheories，long一termtrends，cyclicalfluctuations，seasonalfluctuationsandrandomfluetuationsofeommercialhousingPricesinWUhanhavebeenanalyzedwiththemethodofquantitativeanalysis，andthereasonsandtheirresPeetivevariationhavebeensummarized.Basedonaboveanalysis，theeonelusionsaredrawnandthecorresPondingPaPer，sPolieyrecommendationsareProvidedtoofferinformationforgovernmentPolicy一makingandPeoPleoninvestmentandeonsumPtionrationally.Finally，inthiswriting，severaldeficieneiesarePointedoutandlmlookingforwardtohavefurtherimProvement.KeyW心rds:RealEstatePrices;InflueneingFaetors;FluctuationII房地产价格波动性研究一以武汉市为例1绪论1.1选题背景房地产是现代社会经济中财富的重要组成部分，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势直接关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。同时房地产兼具消费品和投资品的双重属性，其发展易受众多因素影响，价格变化往往表现不同的波动特征。自2000年来，我国房地产市场经过四年左右的快速发展和一年多的宏观调控，至2006年已进入一个相对高速发展的阶段。房地产投资过热问题明显，房价上涨过快已经关系到普通老百姓的生活成本，一边是70%以上的城市居民难以承受的高房价，另一边是价格不菲的高档房依然紧俏。为了抑制房价的过快上涨，进一步规范房地产市场，以确保房地产快速且健康地发展，2007年，在以往宏观调控的基础上，国家在土地、金融、住房保障等方面加大了调整力度，但房价仍连续攀升，住宅价格上涨过快己成为当前我国房地产市场中的核心问题。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制，但2008年第三季度，全国70大中城市房价出现近十年来首次下跌，且房价下降的城市逐步增多，跌幅逐月加大，并显现出加速下滑的趋势。尽管随后在国家“保增长，政策的主导以及各方面努力下，一些城市房地产交易量回升，但在国际金融危机爆发全球经济下滑的形势下，房地产市场进一步恶化的趋势未得到有效遏制，整体市场并未得到期待的理性回归。2009年，在相关政策的持续刺激下，房地产价格又一路攀升事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想，经济发展与房地产业发展以及房价过快增长与其高波动性密不可分。以此为背景，在梳理理论逻辑的基础上，本文尝试对房地产价格影响因素和价格的波动状况进行研究，分析房地产价格影响因素特征并对价格波动理论进行阐述，力求系统地了解房价波动规律，从而理解房价变动的实质，进而为宏观调控决策和人们进行理性的投资消费提供依据。1.2选题的目的与意义1.2.1研究的目的视角不同，房地产的价格组成往往不同，但是大体上可以认为房地产价格是由华中农业大学2010届硕士研究生学位论文基础价值和人们投资和投机预期支撑的虚拟价值或增值部分组成，因而房地产价格变化易受到经济基本面、政策、土地价格、心理等诸多因素共同决定，价格走向也往往表现出不同的波动特征。自本世纪初开始，房价保持持续高速增长，房地产投资过热房价虚高现象日益明显，而2008年下半年起房价又出现持续大幅下滑，随后2009年房价又率先复苏直至偏热，如何对房地产价格进行深度调整，使价格全面回归理性是房地产市场走出困境的关键，本文以房地产的价格和价值组成以及房地产所具有的资产二重属性作为切入点，在介绍房地产价格相关理论的基础上，深入分析价格波动和其影响因素之间的关系，并在进一步分析房地产价格波动类型和规律的基础上，对武汉市商品房价格的波动状况进行分析，得出波动特征并归结原因，最后根据研究结果提出合理的建议，为政府采取相应的房价调控措施，减少房地产市场的投机行为，促进房地产价格回归理性和房地产业的健康稳定发展提供参考。1.2.2研究的意义2008年中央经济工作会议明确提出要稳定房地产市场以保证金融体系稳定，并将稳定住宅消费作为拉动内需的重要内容，引导房地产业健康发展，保持国民经济持续、快速、稳健发展。2009年，随着“两型社会，配套政策的不断出台，“两型社会”建设全面发力。面对海内外经济局势的变化，武汉市通过增加投资、扩大内需等手段实现保增长的目标，实现全社会固定资产投资创新高，而房地产业的健康平稳发展起到了举足轻重的作用。而随着国家宏观调控政策的调整，2010年武汉市将从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强调控措施的执行力度，使武汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，使房地产业继续为武汉市经济发展和社会稳定作出积极贡献。因此，对房地产价格进行理论分析，了解房地产价格和各影响因素之间的关系，剖析商品房价格波动性规律并分析其波动程度，进而理解商品房价格变动的实质，为政府和产业部门采取适当的调控措施，积极引导消费者和投资者进行正确决策，实现房地产业健康稳定发展提供科学依据显得十分有必要，并具有重要的现实意义。房地产价格波动性研究一以武汉市为例1.3国内外研究现状1.3.1国外相关研究概况国外的房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房价的敏感性吸引了学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房价的波动性研究主要集中在周期性波动、泡沫与投机及房价的影响因素等方面，代表性的成果如下:W亡nzhck(1980)以美国房地产市场交易量(或销售额)为依据，通过分析1795一1973年共180年间美国房地产的周期波动循环变化，指出美国房地产的长期波动周期约为18年。Nellis和Longhottom(1981)采用计量经济学的方法对英国住宅商品房价格影响因素进行分析后，得出收入、抵押贷款利率和社区抵押贷款存量对商品房价格变化影响较大，而其中收入因素影响最大。Tirole(1982)认为，在交易者都是理性的条件下，不管是否允许卖空(Shortsales)，市场交易中都不可能获得利得，除非交易者对给定资产的价值存在不同的先知先觉，或者想利用市场进行风险转移，即资产价格泡沫难以存在。Hem灿a(1985)利用1979一1983年的数据，用实证的方法得出美国写字楼租金变化与国民经济周期和通货膨胀密切相关，由此证明了美国写字楼市场有很强周期性的结论。RichardM.BcttS(1996)认为政府应当干预住房方案，原因在于政府参与能有效消除市场失灵导致的种种缺陷，缓解住房市场供求导致的种种矛盾。D.nenise，e.w.wiilian(1996)通过对房地产市场波动状况进行分析后，认为房地产市场可以分为使用市场和资本市场，并且建立了这两个市场之间互动的四象限模型。Clapp(1997)通过对房地产周期的研究，发现了房地产业具有30年、50甚至上百年的更长时间上的周期性波动特征。Raymond(1998)对香港地价与房价的关系进行了因果关系分析，发现房价变动与地价之间无直接的因果联系。Mckinnon，Pill(1995)和Klllgman(1995)对泡沫形成的内在机制进行了研究，他们的研究表明政府各种形式的担保会导致较高的资产价格，并且他们认为1997年爆发的亚洲金融危机的原因归结于房地产泡沫。Py】lrr和Bom(1999)先从宏观和微观的角度对房地产周期进行了区分，在此基础上又分别从实物市场、投资和国际化的视角对房地产进行了更为详细的周期划分。华中农业大学2010届硕士研究生学位论文Ma场ezzi(1999)针对价格收入比以及房价变化利用误差修正模型得出了前期价格和收入变化对于房价的影响以及短期供给弱弹性的结论。GeoffreyMeen(2002)在对美、英等国的住宅价格进行相关分析后，认为长、短期收入对住宅价格的弹性都很大，并认为长期收入弹性在供给欠佳的市场上相对较高。Jud和Winkler(2002)通过使用短期滞后模型对房价变化进行实证分析后，得出价格上涨受当期人口、收入、建筑成本和利率影响很大，同时受到财富当期和滞后期值的影响。:32国内相关研究概况国内大部分研究集中在房地产价格影响因素和周期性波动等方面，主要研究成果如下:谢经荣、未勇、曲波等(2002)，周京奎(2005)分别运用理论和实证的方法证明了房地产价格与货币供应量有很强的正相关关系，周京奎还证明了股票价格与房地产价格之间有反比关系，另外他还对房地产价格传导机制进行了研究。曲波(2003)分别对美国、大陆和台湾等地的宏观经济波动和房地产经济波动之间关系进行研究，发现两者联系密切，但是影响两者之间稳定的协同增长关系的因素很多，不同地区或国家表现不同。高波，毛丰付(2003)以1999一2002年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过相关分析得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论。李国柱(2004)采用Panel一data模型对不同区域房地产价格波动的差异进行分析，得出房地产价格在房地产市场发展程度较高的区域更易受宏观政策的影响而产生波动。皮舜(2004)通过建立相关模型对我国1997一2003年间房地产市场与金融市场的月度数据进行分析，认为金融市场和房地产市场两者之间在长、短期上均存在双向因果关系。张红(2005)认为住宅价格走势受经济基本面影响很大，并且她认为货币供给量(M2)对房地产开发投资走向的影响要远大于后者对前者的影响。胡晓添，淮励杰等(2005)通过实证分析土地因素对南京市房价的影响后，得出土地因素中地价和土地出让面积对房价的影响表现为领先，其它因素影响作用滞后。王千(2006)认为房地产是一种介于普通商品和金融资产之间的虚拟资产，房地产价格波动性研究一以武汉市为例因此，房地产能同时起到稳定和扰动经济的双重作用，是实体经济和虚拟经济的纽带。时箔仑(2006)认为房地产波动主要表现为长期趋势波动和周期波动，长期趋势波动与宏观经济波动密切相关，且长期趋势波动通过心理预期作用于周期波动，周期波动通过政策因素影响到长期趋势波动。周期波动只是房地产波动的一种形态，并且正在日益弱化。吴宝申(2007)通过对我国房地产价格波动与宏观经济基本面之间的关系研究后得出，房地产价格波动分为长期趋势波动和循环波动组成，并认为长期趋势受人口规模、经济增长、土地以及资金状况制约，同时得出地价波动性比房价波动更大，且房地产波动具有地域性特征，发达地区波动性更为明显。鲁娜(2007)认为信贷规模对东部城市房地产价格影响都比较大，容易出现房地产泡沫和投机，对中西部影响则较小，中西部房价主要受经济基本面影响比较大，另外房地产需求对各地区房价的长期趋势都存在负效应。曹英(2007)通过对长沙市房地产价格进行分析后得出影响长沙房地产价格波动的首要因素是人均可支配收入，其次是房地产开发投资、国内生产总值和贷款利率，且一年期贷款利率与商品房价格不存在长期稳定关系。赵晓丹(2007)通过对汇率波动和房地产价格波动的两者的共性和特征分析，得出两者之间存在一定的关联性，前者有可能对房地产价格波动产生上浮或下浮传导作用，且传导作用是否发生要根据各国具体情况而定。史永东，陈日清等(2008)通过建立最优控制模型分析了不确定性环境下房地产价格的决定因素，得出按揭贷款利率、按揭贷款额度、居民财富等多种因素对房价均有影响。同时用抵押贷款利率对加息政策的效果进行检验，结果显示抵押贷款利率对房地产价格的影响无经济显著性，另外房地产价格自身的变动冲击能引起房地产价格上涨。任荣荣，郑思齐，龙奋杰等(2008)利用1999一2005年数据对全国35个大中城市进行实证研究，发现预期作用对房价变化的影响巨大，这种作用在房价较高的城市更为突出，并认为对房价增长的预期会加速房地产需求膨胀，导致房价非理性增长。李宾(2008)认为房价的长期趋势受技术进步，生产要素等影响，而价格的短期变化与短期真实利率调整呈反向联动，正因为如此未来房地产价格在长、短期上都将趋于下降。随着人民币汇率战的日益升温，对于外资流入中国房地产市场造成房地产价格波动问题的成为焦点。汪成豪，王雯裙等(2009)对外资流动对我国房地产市场的影响研究后发现外资投资房地产总额占外商投资总额比例相对稳定，且稳速下降，华中农业大学2010届硕士研究生学位论文并认为外资会减少对房地产市场的短期套利行为，而将更多关注于房地产的长期价值。刘洪玉(2009)认为目前在世界经济不确定性的背景下，受住房交易量和价格的下调、国家保增长和房地产价格宏观调控的双重目标、土地和房地产的已有制度、住房保障政策和打击投机的税收政策等因素的共同作用，未来短期内商品房住宅价格变化将趋于理性回落。综上所述，国内外学者对于房地产价格及其波动性的研究，主要集中在房地产市场内部机制、房地产泡沫、周期、投机及房价波动的影响因素等方面，且以实证分析为主，对房地产价格的不同波动类型的定量分析还较少，因此本文对此问题的探寻具有一定的研究价值。房地产价格波动性研究一以武汉市为例1.4研究的基本思路、主要内容及方法1.4.1基本思路1.4.2主要内容本文具体内容分为五章展开:第一章介绍本文研究的背景、目的与意义，进行文献综述并提出论文写作的思路，归纳论文的主要内容和方法以及论文可能的创新。第二章介绍了房地产价格相关理论。首先对房地产价格内涵、类型等进行了介绍，接着对房地产价格波动相关的价值论、供求机制以及泡沫投机论等进行了阐述。第三章分析了房地产价格波动影响因素和房地产价格波动规律。先分别对影响房地产价格波动的经济基本面因素、政策影响因素、土地价格因素、虚拟经济因素和心理等因素进行了介绍，接着对房地产价格的波动类型和波动机理状况进行了分析。第四章在前几章分析的基础上以武汉市商品房价格为对象，先分析了商品房价格和其影响因素之间的关系，接着分别对其长期变化趋势、周期性波动、季节性波动以及随机性波动进行了分析。第五章得出文章的结论并提出建议。1.4.3研究的方法本文中用到的主要研究方法有:一是在房地产价格影响因素分析时使用了协整检验和格兰杰因果检验。二是在房地产价格周期波动分析时使用了主成分分析方法;在季节性波动分析时采用时间序列X12-AFJMA季节调整模型对季节波动因子和随机波动因子进行了提取。1.5可能的创新对于房地产价格波动性的研究，本文强调影响因素的分析、波动类型以及波动程度的测度，因此本文可能的创新主要表现在:(l)对房地产价格影响因素进行了定量分析，对某些影响因素对房地产价格波动的影响在不同地域内和时序上分别作了阐述。(2)对于商品房价格的季节性波动，本文采用间接方法进行了分离。房地产价格波动性研究一以武汉市为例2房地产价格