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大型室内主题乐园项目可行性研究报告 大型室内主题乐园项目大型室内主题乐园项目 可行性研究报告可行性研究报告 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 i 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 第一节 项目背景 1 第二节 项目概况 3 第二章第二章 市场分析与项目分析市场分析与项目分析 7 7 第一节 市场分析 7 第二节 项目优劣势分析 13 第三章第三章 场址选择场址选择 1616 第一节 地址现状 16 第二节 地址条件 16 第四章第四章 节能节水措施节能节水措施 1919 第一节 节能措施 19 第二节 节水措施 20 第五章第五章 环境影响评价环境影响评价 2222 第一节 项目场址环境现状 22 第二节 项目建设与运营对环境的影响 22 第三节 环境保护措施 23 第四节 环境影响评价 25 第六章第六章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防 2626 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 ii 第一节 危害因素及危害程度分析 26 第二节 消防设施 26 第七章第七章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 2929 第一节 组织机构 29 第二节 人力资源配置 33 第八章第八章 项目实施进度项目实施进度 3434 第一节 建设工期 34 第二节 项目实施进度安排 34 第九章第九章 投资估算投资估算 3535 第一节 投资估算 35 第二节 资金筹措 38 第十章第十章 财务评价财务评价 4040 第一节 财务评价基础数据与参数选取 40 第二节 主营业务收入及税金估算 40 第三节 成本费用估算 41 第四节 利润及利润分配估算 43 第五节 财务效益分析 43 第六节 不确定性分析 44 第十一章第十一章 研究结论与建议研究结论与建议 4646 第一节 研究结论 46 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 iii 第二节 建议 47 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 iv 附附 录录 附件 附件 附件 1 企业法人营业执照 副本 复印件 附表 附表 附表 1 项目投入总资金估算表 附表 1 1 建筑工程费用估算表 附表 1 2 工程建设其它费用估算表 附表 1 3 流动资金估算表 附表 2 主营业务收入 税金及附加估算表 附表 3 固定资产折旧费估算表 附表 4 无形资产和递延资产摊销费估算表 附表 5 总成本费用估算表 附表 6 利润和利润分配表 附表 7 财务现金流量表 附表 8 项目借款偿还计划表 附图 附图 附图 1 项目所在地地理位置示意图 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 1 第第一一章章 总总 论论 第一节第一节 项目背景项目背景 一 项目名称一 项目名称 大型室内主题乐园项目 二 项目发展商和合作商概况二 项目发展商和合作商概况 项目发展商是 科技集团 合作商是 株式会社 科技集团 科技集团 科技集团创建于 1994 年 秉承 树业之道 源于精品 的经营理念 先后在辽宁 河北等地开发了工业与商住类型总 建筑面积达数百万平的地产项目 实现年产值近几十亿元人民 币 经过多年成功经验的积累 目前年开发建设能力已达百万 平方米 历经 16 年的发展 现注册资本 1 36 亿元人民币 拥 有各类管理与专业技术人才 307 名 已成为集地产投资 装饰 工程 园林工程 物业管理 生物科技 红木家俬生产六大支 柱产业为一体的集团化企业 科技集团是国家认定的高新技术企业 已通过 ISO9000 认证 并先后荣获 企业管理先进单位 建设部景观园林示 范单位 市诚信企业集团 等荣誉称号 集团于 2008 年开始研究新一代商业地产模式 城市主题 娱乐综合地产项目 并于当年成为 株式会社在中国投资的重 要合作伙伴 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 2 株式会社 株式会社 于 1954 年在 成立 1984 年以前该公司是一间专门制 作弹珠机的公司 1984 年后该公司致力于游戏软件 游乐设施 设备的开发 一直以来这方面在 是投资最大的企业 而且 是目前世界上少数拥有能自主 从一般的游戏设备到大型的游 乐设备开发 及大型游艺游乐项目的开发 设计 运营 能力 的企业 株式会社多年来致力于大型模拟游艺设备研发 游戏软 体设计等工作 并先后在 韩国 美国 阿联酋等发达国家 建设运营了以 大型人机互动为主的室内游乐综合场馆 截止 目前 已成为在室内游乐场领域的全球第一 经与 集团常务 董事田副康夫先生 株式会社驻中国首席代表杨峻先生的多 次交流与谈判后 科技集团已于 2010 年 4 月 20 日与 株式 会社签订了在中国 建设 中国 室内游乐场项目 的合作意 向书 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 3 SEGASEGA 室内游乐场图室内游乐场图 片片 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 4 三 可行性研究报告编制依据三 可行性研究报告编制依据 1 国家计委办公厅关于出版 投资项目可行性研究指南 试用版 的通知 计办投资 2002 15 号 2 国家计委 建设部 建设项目经济评价方法与参数 第三版 3 辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准 4 市经济和社会发展 十一五 规划纲要 5 建设 大 规划纲要 6 委托方提供的其他材料 四 项目提出的必要性四 项目提出的必要性 第一 旅游的特点是以大海为依托 美丽的自然风光来 吸引游客 但是具备高科技休闲互动的场所少之又少 处于旅 顺南路沿海观光带上的凌水湾 区域内高素质人群集中 自然 风光优美秀丽 毗邻星海湾 是打造 深层次休闲旅游文化互 动娱乐绝佳之选 把凌水湾的自然风光和现代高科技休闲旅游 文化娱乐结合起来 必将开创 旅游新纪元 成为 旅游又一 处旅游胜地 第二 的休闲旅游文化娱乐产业随着时间推移 正在由 东部向西部推进 凌水湾高科技创新休闲旅游文化娱乐产业的 发展 必将成为把 休闲旅游文化娱乐推向更高层次的关键 目前 西部的星海湾广场已经形成了单一旅游观光 高端餐饮 会展文化特色区域 随着时代的发展已不能满足人们日益增长 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 5 的休闲旅游文化娱乐需要 凌水湾以科技创新文化为主题大力 发展的高科技休闲旅游文化娱乐产业 为人们提供最先进的数 字娱乐体验场所 亲海的居住和购物场所 以及特色餐饮等具 有现代特色的 休闲互动体验式娱乐文化 必将极大的满足人 们日益增长的休闲旅游文化娱乐消费需要 第三 星海湾以西目前居住约有 100 万包括大学学子和最 具有活力的信息产业精英在内的人口 从黑石礁至河口地区无 像样的商业区 更无像样的休闲娱乐 餐饮影院等休闲文化娱 乐场所 在一定程度上限制了这个地区人们的消费 休闲娱乐 活动 满足人们在休闲娱乐 旅游 购物等方面的需求势在必 行 第四 市目前有青泥洼桥与西安路都是以购物为主的两 大主力商业区 竞争不但激烈又只能单一满足人们的物质需要 随着时代的发展生活水平的提高 虽然在商业区内设置传统的 影院 滑冰场 健身等场所外 但仍然难以满足当今人们对精 神文化娱乐的需要 未来商业的发展 一定是商业区与更时尚 更刺激 科技含量更高的互动体验式休闲娱乐项目有机的结合 起来 协同发展 第五 室内游乐场是继阿联酋 室内游乐场后全球第二 个 室内游乐场 注定其必将成为城市的名片 产生巨大的社 会效应 成功商业娱乐项目是城市经济文明和建筑文明的象征 是城市精神的体现 它在城市所树立的方向性 地标性 必将 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 6 成为城市和该区域的一笔无形资产 并对区域的发展起到强有 力的辐射作用 提升城市形象 同时 社会中坚消费群体热衷 的室内娱乐项目 无疑又是优化和保障区域商业区能够成功优 异运营的关键 一个成功的区域商业区不但能创造上万个稳定 的就业岗位 还能创造出上稳定 而且数额巨大的税金 综上所述 室内游乐场的建设必将为凌水湾的商业发展 起到极大的推动作用 地处北方 秋后 冬季 初春约有接 近半年的时间不适合户外游乐 以 发现王国为例一年中只能 在 3 月末到 10 月初的半年时间里营业 除了不能四季满足人们 的休闲娱乐需要外 又不能在天气变冷后景观不再的季节里做 出旅游空白季节的填补 室内游乐场不但会是 市高科技休 闲互动旅游的新亮点 也必将成为城市旅游空白季节的新热点 最后 室内游乐场的建设必将对改变城市区域地位 都 市圈经济竞争力 城市旅游资源建设 城市商圈规划和改变城 市建筑群同质化等方面 起着深远而又实际的意义 该项目就是在上述背景下提出的 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 7 第二节第二节 项目概况项目概况 一 项目建设地点一 项目建设地点 该项目建设地点位于 市高新园区凌水湾 二 建设规模与目标二 建设规模与目标 1 1 建设规模 建设规模 本项目占地面积为本项目占地面积为 4 124 12 万平方米 容积率为万平方米 容积率为 1 721 72 建筑 建筑 面积为面积为 7 17 1 万平方米 地下车库万平方米 地下车库 1 1 万平方米 详见下表 万平方米 详见下表 建设内容建设内容建筑面积建筑面积建设时间建设时间备注备注 室内游乐场3 1 万 配建商业3 万 室内游乐场以 3 层独立建筑为 宜 首层层高不低于 6 米 地下车库1 万 2010 2012 合计7 1 万 2 2 建设目标 建设目标 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 8 三 主要建设条件三 主要建设条件 1 1 地理位置 地理位置 项目位于高新园区 是 市的黄金地段 交通便利 距离 市政府 4 公里 距火车站 5 公里 距 港 8 公里 距周水子 国际机场 10 公里 距沈大高速公路入口 12 公里 同时中山路 高尔基路 五四路 胜利路等城市主干道将这里与 市繁华区 连接起来 在正常情况下步行 5 分钟可到达 星海国际会展中 心 现代博物馆 10 分钟可到达古堡博物馆 星海浴场 星海 公园 圣亚海洋世界 滨海路等著名旅游景点 10 分钟车程 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 9 到达 市政府 12 分钟到达 最繁华商业区青泥洼桥 15 分钟 车程到达 火车站 15 分钟车程到达 国际机场 2 2 交通条件 交通条件 项目区地处高新园区 其独特的地理位置决定了其极为便 利的交通条件 1 城市功能集中 拥有与外界联系紧密的城市主要交通 网络和信息网络的城市中心 2 多种交通工具汇合处的城市副中心 3 3 施工条件 施工条件 市建筑施工单位众多 施工队伍可通过招标择优选择 项目周边环境 地理位置以及交通条件 完全适合建设室 内游乐城要求的外部条件 项目的建设内容 从平面规划 造 型设计 建筑构造 功能规划 设施配套 消防规范均也都具 备项目建设的内在条件 四 项目投入总资金及资金来源四 项目投入总资金及资金来源 项目总投资约 107114 万元人民币 其中自筹资金 47114 万 元 银行贷款 60000 万元 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 10 五 主要经济技术指标五 主要经济技术指标 该项目主要经济技术指标详见下表 主要经济技术指标汇总表主要经济技术指标汇总表 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 11 第第二二章章 市市场场分分析析 与与项项目目分分析析 第一节第一节 市场分析市场分析 一 高新园区概况一 高新园区概况 高新区是 1991 年 3 月经国务院批准建立的首批国家级高 新技术产业园区 也是 市的对外开放先导区 科技兴市的示 范区 高新区总规划控制面积 150 多平方公里 由七贤岭产业 化基地 海外学子创业园 软件园 旅顺南路软件产 业带 龙头分园等发展区 域组成 累计注册企业 2900 家 其中 引进来 自美国 德国 英国 澳大利亚 台湾 香港等 50 多个国家和 地区的三资企业 860 多家 其中 有 67 家世界 500 强企业入驻 园区 高新技术企业 700 多家 形成了围绕软件与信息服务 多媒体与数字娱乐 生物医药与生命科学 半导体与电子信息 新能源新材料 先进设备制造等高新技术产业集群 高新区坐落在 市大专院校和科研院所最集中的区域 区内汇集着 理工大学 海事大学 东北财经大学 医科 大学等 11 所高等院校和中科院 化学物理研究所 机车研究所 等 40 余所科研机构 拥有 20 名中国科学院院士和工程院院士 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 12 为高新技术产业发展提供了有力的技术和人才支撑 高新区是 市高新技术产业聚集区和自主创新平台 在 2900 多家企业中 集中了 市 90 以上的高新技术企业 可以说 这里就像城市 的 大脑 凝聚天下智慧 当辽宁沿海经济带发展上升为国 家战略后 大脑 开始加速运转 为区域发展谋篇布局 辽宁沿海经济带发展上升为国家战略 启动了全域城 市化战略 对高新区都是难得的发展机遇 我市加快东北亚国 际航运中心 东北亚国际物流中心 区域性金融中心建设 高 新区是重要的 后台服务区 不论是信息 物流 还是金融 这里都能够提供细致的后台服务 高新区党工委书记 管委 会主任栾庆伟如是说 面对全球经济一体化进程加快和世界软件及服务外包产业 大转移的趋势 正在全力打造全球软件和服务外包的新领军 城市 高新区 将成为 建设全球软件和服务外包新领军城 市的先锋 成为软件和服务外包 中国第一 世界第一 的主 力 成为世界一流的软件和服务外包产业基地 成为全国一流 的创新型特色园区 全长 30 公里左右 产业规划控制面积 133 平方公里的旅顺 南路软件产业带以 软件园为起点 经七贤岭现代服务业核心 功能区 凌水湾软件商务综合区 动漫走廊 河口国际软件园 黄泥川天地软件园延伸到龙头国际软件园 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 13 世界一流的软件和服务外包基地世界一流的软件和服务外包基地 第一批 国家软件产业基地 第一批 国家软件出口基地 第一个 国家软件版权保护示范城市 第一个 中国服务外包基地城市 唯一的 软件产业国际化示范城市 唯一的 国家动漫游戏产业振兴基地 和 国家动画产 业基地 双授牌 的动漫游戏产业基地 发展目标发展目标 中国第一 世界第一中国第一 世界第一 到 2012 年 旅顺南路软件产业带的软件企业将达到 2000 家 万人企业将达到 5 家以上 5000 人企业达到 10 家以 上 1000 人企业达到 50 家以上 IT 从业人员将超过 20 万人 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 14 年销售收入突破 700 亿元 到 2017 年 IT 从业人员将超过 45 万人 年销售收入突 破 2000 亿元 届时 旅顺南路软件产业带将成为全国聚集度 最强 规模最大 设施最为完善的世界一流的软件产业基地 继续引领 的城市创新步伐 它也将成为国际化的中国绿色硅 谷 二 二 市游乐场基本情况市游乐场基本情况 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 15 第二节第二节 项目优劣势分析项目优劣势分析 一 项目特色一 项目特色 二 项目优势二 项目优势 1 区域环境的优势 根据 高新区统一规划 凌水湾地区将重点打造 总部经 济基地 第二个星海湾 该项目完全实施后 将彻底改变目前 凌水湾地区脏 乱 差现状 形成 西部一个背山面海 风景 旖旎 高楼林立的新的经济中心区 未来的凌水湾将以 双子 星 模式发展 形成以高端服务业为承载 以高端产业为核心 以高品质生活为文化底蕴的高技术商务区 总部生态经济圈 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 16 2 整个亚洲独一无二的室内游乐场 集多项特色与一身 暨世界第一个同时结合现实与虚拟情 境的室内主题乐园 世界第一个室内的直线加速式过山车的室 内主题乐园 室内面积亚洲最大的室内主题乐园 拥有国内 最先进技术 4D 影院 同时考虑了气候影响 旅游淡旺季 地 下地上的差异和需求 3 室内游乐场 不受季节性影响 由于北方城市受季节性影响较大 特别是冬季海滨旅游城 市游人较少 因此室内主题游乐园对比其他项目 规划了众多 室内活动 避免北方海滨城市 冬季死城 现象的产生 最大 程度延续旅游区的生命力 室内主题公园是非常具有适应力的 主题公园项目 游客可以 365 天全天候畅享游乐生活 雨雪冬 夏不停歇 避免了因天气等其它客观外因给游玩计划造成的困 扰 二 项目劣势分析二 项目劣势分析 项目的劣势主要来源于消费者对项目的认知程度 提升项 目知名度主要靠企业的宣传力度 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 17 三 三 项目之项目之 SWOTSWOT 分析分析 三 小结三 小结 通过上面的分析可以看出 项目具有较明显的优势 劣势 对其影响不大 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 18 第第三三章章 场场址址选选择择 第一节第一节 地址现状地址现状 项目位于高新园区 是 市的黄金地段 交通便利 距离 市政府 4 公里 距火车站 5 公里 距 港 8 公里 距周水子 国际机场 10 公里 距沈大高速公路入口 12 公里 同时中山路 高尔基路 五四路 胜利路等城市主干道将这里与 市繁华区 连接起来 在正常情况下步行 5 分钟可到达 星海国际会展中 心 现代博物馆 10 分钟可到达古堡博物馆 星海浴场 星海 公园 圣亚海洋世界 滨海路等著名旅游景点 10 分钟车程 到达 市政府 12 分钟到达 最繁华商业区青泥洼桥 15 分钟 车程到达 火车站 15 分钟车程到达 国际机场 第二节第二节 地址条件地址条件 一 地质条件及相关指标一 地质条件及相关指标 地区地貌总体特征为低山丘陵 其地势较平坦 项目所 在区域地势北高南低 区域地貌为石灰岩残剥蚀的低丘区和滩 涂 1 1 地形地貌 地形地貌 勘察场地地势总体北侧高 到南侧趋于平缓 地面标高最 大值 91 81 m 最小值 73 11m 地表最大高差 18 70m 地貌单 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 19 元为构造剥蚀地丘 2 2 地质构造 地质构造 场地周边范围无规模较大的断裂构造存在 场地内未见有 断裂构造存在 3 3 地层结构和岩土特征 地层结构和岩土特征 场地地层自上而下划分为 素填土 黄褐色 稍湿 松散 主要由中风化板岩 石 灰岩及粘性土组成 硬质物含量 70 左右 场地钻孔均有分布 厚度 0 50 15 10m 平均 2 55m 层底标高 64 41 90 41m 平均 78 47m 层底埋深 0 50 15 10m 平均 2 55m 中风化石灰石 灰褐色 碎屑结构 中厚层状构造 节 理裂隙发育 岩质较坚硬 锤击声清脆 岩芯呈块状 短柱状 属较软岩 较破碎 岩体基本质量等级 级 该层场地内分布 广泛 最大揭露厚度 17 70m 4 4 地基承载力 地基承载力 层素填土 不提供承载力 层中风化石灰岩 承载力特征值 fa 1500Kpa 5 5 地下水 地下水 本场地施工钻孔未见到地下水分布 因此地下水对拟建工 程没有影响 6 6 不良地质作用 不良地质作用 本场地勘察钻孔未见断裂构造 岩溶等不良地质作用存在 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 20 据场地周边地质地貌调查 场地附近亦未发现滑坡 泥石流等 不良地质作用存在 故认为本场地不良地质作用不发育 7 7 对工程建设不利的埋藏物 对工程建设不利的埋藏物 勘察场地内未发现埋藏的河道 防空洞 孤石等对工程不利的 埋藏物 二 自然条件二 自然条件 市位于北半球的暖温带地区 具有海洋性特点的暖温带 大陆性季风气候 冬无严寒 夏无酷暑 四季分明 年平均气 温 10 5 摄氏度 年降水量 550 950 毫米 全年日照总时数为 2500 2800 小时 三 地震烈度三 地震烈度 按 建筑抗震设计规范 及 中国地震动参数区划图 之 规定 拟建场地所在地抗震设防烈度为 7 度 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 21 第第四四章章 节节能能节节水水措措施施 第一节第一节 节能措施节能措施 一 设计依据一 设计依据 国家计委 国家经贸委 建设部文件计交能 1997 2542 号 关于固定资产投资工程项目可行性研究报告 节能篇 章 编制及评估的规定 中华人民共和国节约能源法 十一五 规划 中能源节约与资源综合利用 中国节能技术政策大纲 公共建筑节能设计标准 二 主要设计原则二 主要设计原则 1 执行国家现行的节约能源的政策 规定及有关标准 合 理利用能源 降低能源消耗 实现可持续发展 2 能源选择应贯彻国家能源方针和因地制宜的原则 并积 极借鉴其他地下空间成功的节能措施 3 设计中所选设备采用国家推荐的节能产品 严禁采用国 家规定的淘汰的低效高耗能设备 三 节能措施三 节能措施 1 在设备选型时 采用节能新技术 新工艺及新设备 对 国家已公布淘汰的机电产品及国家产业政策限制内的产品不予 考虑 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 22 2 动力设备设计中采用性能良好 可靠 效率比较高的设 备 并采取防止设备运行过程中 跑 冒 滴 漏 现象的适 当措施 使用良好的保温材料 减少热损失 3 供 配电设计符合 评价企业合理用电导则 GB3485 83 的有关规定 优先采用低压电容器作为无功功率补偿 以 降低无功损耗 第二节第二节 节水措施节水措施 一 设计依据一 设计依据 国家计委和水利部颁布的 建设项目水资源论证管理办法 中国节水技术政策大纲 二 主要设计原则二 主要设计原则 执行国家现行的节约用水的政策 法规及有关标准 合理 利用水资源 提高水的利用效率 三 节水措施综述三 节水措施综述 地区水资源极为紧张 做好节水工作关系到城市发展大 局 在项目运营过程中 应坚持走可持续发展道路 节水工作 具体措施如下 1 1 建立并落实节水工作机制 强化节水管理 建立并落实节水工作机制 强化节水管理 建立并落实有效的工作机制 并把这一方法落实到节水工 作中 坚持抓好以下几个环节 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 23 一是建立并落实节水工作领导责任制 二是建立并落实职 能部门节水责任制 把任务和措施落到实处 三是树立全员节 水意识 广泛开展群众性的节水工作 四是全面加强节水管理 不断提高节水意识 在加强日常节水 防止跑冒滴漏的同时 建立外排水系统计量采集联网 对项目单位外排水情况进行 24 小时不间断监测 2 2 坚持按工序分区域治理回收利用水资源同集中回收处理 坚持按工序分区域治理回收利用水资源同集中回收处理 利用相结合 全方位实施节水措施利用相结合 全方位实施节水措施 针对项目的用水特点 应分区域加强各个环节治理回收利 用水资源回收工作 全方位提高水资源的利用水平 3 3 积极推广采用新技术 降低新水耗用量 积极推广采用新技术 降低新水耗用量 目前 随着人们对节约水资源重要性的认识不断提高 许 多成功的节水技术和技术含量高的设备被广泛采用 项目单位 应抓住机遇 在实施环保节能措施的同时 积极采用先进的节 水技术和设备 进一步节约水资源 一方面要在主要补水泵站 采用微机控制 根治溢流水的浪费 另一方面可以通过招标方 式选用质量好的水表 补充完善水计量点 从而避免用水管理 出现漏洞 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 24 第第五五章章 环环境境影影响响评评价价 第一节第一节 项目场址环境项目场址环境现状现状 该项目建设地点位于高新园区凌水湾地块 项目区生态环境良好 无工业污染 周围无物理 化学 放射性的污染源 大气环境质量可达到 环境空气质量标准 GB3095 1996 中的 类标准 地面水资源丰富 质量可达到 地表水环境质量标准 GHZB1 1999 类标准 区域声环境 达到 城市区域环境噪音标准 GB3095 1993 类标准 声 环境质量优良 第二节第二节 项目建设与运营对环境的影响项目建设与运营对环境的影响 一 项目建设 建设期 对环境的影响一 项目建设 建设期 对环境的影响 在项目建设过程中 将会对周围环境造成不利影响 但这 种影响一般是可逆的 在施工结束后将一并消失 其中比较明显的环境问题主要有两点 一是施工机械及运 输车辆产生的噪声 二是施工中所产生的扬尘 二 项目正式运营对环境的影响二 项目正式运营对环境的影响 该项目建成投入使用 其营运期间主要由室内空气污染 生活污水以及固体废弃物会对环境产生一定的影响 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 25 第三节第三节 环境保护环境保护措施措施 一 设计依据一 设计依据 环境空气质量标准 GB3095 1996 大气污染物综合排放标准 GB16297 1996 建筑施工场界噪声标准 GB12523 90 城市区域环境噪声标准 GB3096 93 污水综合排放标准 GB8978 1996 辽宁省沿海地区污水直接排入海域标准 DB21 59 89 二 环境保护措施二 环境保护措施 一 施工期间污染防治措施 一 施工期间污染防治措施 施工期主要影响因素为施工噪声 废弃物 扬尘 生活污 水 针对各影响因素提出的防治措施如下 1 1 施工噪声 施工噪声 由于建筑施工是改造工程 一些建筑机械所产生噪声对其 他生活商业场所影响较小 而主要的噪声污染是来自土方运输 车辆的噪声 但项目施工噪声产生的影响属于短期行为 待施 工结束后即可消除 2 2 扬尘 扬尘 项目产生的一些扬尘 这些扬尘尽管是短期行为 但也会 对附近区域环境带来不利影响 所以在施工期间要采取有效的 措施 以减轻扬尘的产生 最大限度地防止扬尘扩散 具体环 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 26 保要求如下 1 建筑垃圾的堆放不准超出场地围挡范围 施工场地内 不准堆放生活垃圾 严禁抛撒建筑垃圾 2 在道路上施工的工地必须实行封闭式施工 严禁在车 行道上堆放施工弃土 要采用洒水 遮盖物或喷洒覆盖剂等措 施防治扬尘 二 营运期间污染防治措施 二 营运期间污染防治措施 1 1 废水 废水 生活污水 生活污水经处理后进入小型一体化污水处理装置 处理达 辽宁省沿海地区污水直接排入海域标准 DB21 59 89 一级 标准后 定量流入消毒池 由二氧化氮发生器制得的氮气对其 进行消毒 污水要在消毒池中停留一定时间 杀灭其中的致病 菌 2 2 固体废弃物 固体废弃物 生活垃圾 项目正式运营后产生的生活垃圾不含特殊有毒有害物质 在基地内设立封闭式垃圾存放点 将生活垃圾集中收集后由环 卫统一处理 经过上述处理后的固体废弃物对周围环境不会产生影响 3 3 噪声 噪声 本项目噪声主要来自排水泵 泵的噪声发声部位为泵体 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 27 电机及管路三部分 对噪声源可采用消声 隔声 吸声 隔振等综合技术措施 治理后 噪声值可降低dB A 传播至外界的噪声值可达15 40dB A 满足中华人民共和国 工业企业厂界噪声标准 中 的类区标准 即昼间55dB A 夜间45dB A 第四节第四节 环境影响评价环境影响评价 建设项目在建设过程中及投入运营后要加强环境管理 并 认真落实报告中提出的各项环境保护措施 保证各种环保设备 达到设计处理效果 满足污染物达标排放 同时严格遵守环保 制度 法规 因此 只要落实各项污染防治措施 该项目可行 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 28 第第六六章章 劳劳动动安安全全卫卫生生与与消消防防 第一节第一节 危害因素及危害程度分析危害因素及危害程度分析 一 一 安全设施安全设施 1 1 电源电路 电源电路 电源线统一用线槽封上 发现损坏或老化的要及时更换维 修 同时设置触电保护器 2 2 电器设备 电器设备 对各种高档仪器等电器设备进行定期检修和保养 发现问 题及时处理并解决 指定专人负责分析检测设备的管理 第二节第二节 消防消防设施设施 一 消防设计依据一 消防设计依据 严格按照 建筑设计防火规范 GBJ16 87 2001 年修订版 人民防空工程设计防火规范 各专业提供的有关设计资料要求进行设计 二 消防设计二 消防设计 本工程按一级耐火等级设计 砖墙耐火极限均大于或等于 3 小时 防火分区应根据面积大小和疏散路线进行防火再分隔 同层有两个及两个以上单元时 通向公共走道的单元入口处 设甲级防火门 防火分区内的办公室及展示房等 应采用耐火 极限不低于 1 小时的非燃烧体 并与其他部分隔开 且每个单 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 29 元均有两个不同方向的安全出口 疏散楼梯间为天然采光和自 然通风的楼梯 疏散走道及楼梯间均应设事故照明 1 1 消防给水部分 消防给水部分 消防用水量标准 按 建筑设计防火标准 规定 同一时期内的火灾次数按 一次考虑 室外消防用水量 一次灭火用量为 20L S 室内消 防用水量按 10L S 供给 给水管网 本项目采用生活 消防双路给水系统 建筑物内设消火栓 消火栓供水压力能够满足消防水压的要求 消火栓的间距不大 于 100m 消火栓距路边 2m 作为消防给水管 管径不小于 100mm 2 2 消防用具 消防用具 本工程除设消防用水外 均设有火灾报警监视系统和手提 式干粉灭火器 三 消防措施三 消防措施 1 1 防止起火对策 防止起火对策 1 加强预防管理和控制用火 在规划设计阶段 在平面设计中要根据项目的人员容量 对人员的疏散距离 疏散通道宽度 出入口数量和尺寸等做出 合理规定 人员稠密的地下商场 每隔一定距离就应设一个出 入口 坡度不宜过大 并设有扶手 尽量排除容易引起火灾的 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 30 物品或行为 应有意识的增加影响深刻的标识物和有特色的装 饰品 以提高人员对不同区域和路径的易识别程度 减少疏散 的盲目性 2 限制可燃物和内部装修不燃化 该项目的耐火等级以及各部位建筑构件的耐火极限 应当 达到地面建筑规范中的一级耐火标准 内部装修材料应有很高 的耐火强度 严禁使用可燃材料 2 2 起火对策 起火对策 1 设置防火分区和排烟分区 项目应严格按规定面积 划分防火分区 每个防火分区内 必须配备足够的灭火装置 要严格设置防烟分区 并要有防 排烟措施 2 疏散通道和指示系统 疏散通道要有足够的宽度 简洁明快 方向感强 不要曲 折拐弯 工程内必须设置火灾事故照明灯和疏散指示灯 以保 障人员的疏散和扑救 3 自动报警和防灾系统 为能够做到对火灾的早期发现 早期警报 应当设置火灾 自动报警系统 综上所述 对付火灾 应当以预防为主 搞好平时的防火 安全管理 立足于每个防火单元内部灭火 防止火灾扩大 确 保人员生命安全 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 31 项目秉承 企业注重设备安全的固有理念 重视游客人 身安全 每一套设备及其保养都有一套维护操作标准 精细到 每一个螺丝 第第七七章章 组组织织机机构构与与人人力力资资源源配配置置 第一节第一节 组织机构组织机构 项目建设所采用的管理思想 建立的项目管理组织模式 将直接影响项目建设的成败和公司能否取得投资收益最大化 我们认为公司应建立以经营为导向 在价值工程 控制论的理 论基础下 对建设项目进行动态的 事前 事中和事后的全过 程控制 使建设项目资金得到合理及有效的使用 实现投资收 益最大化的管理思想和建立相应的项目管理组织模式 这种管理思想是将传统的事后结算变为项目的事前控制 力求做到 事前 事中 事后 控制的结合 是 动态的 全 方位 全过程 的控制 以实现技术与经济的完美结合 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 32 项目的确认 可行性研究 阶段 项目招 投标阶 段 项目建 设阶段 项目运 营阶段 项目移 交阶段 技术手段 经济手段 相互协调 共同决策 投资 收益 项目管理思想的实现建立在与之相配合的项目管理组织模 式上 从节约资源 平稳过度角度出发 成立专门项目管理公 司 由项目公司牵头 按照社会化分工的模式聘请专业公司介 入项目的全过程 将内脑与外脑有机结合实施矩阵型的项目管 理模式对项目进行管理 从节约资源 平稳过度角度出发 成立专门项目管理公司 由项目公司牵头 按照社会化分工的模式聘请专业公司介入项 目的全过程 将内脑与外脑有机结合实施矩阵型的项目管理模 式对项目进行管理 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 33 理流 信息流 矩阵形项目管理模式流程图 这一管理模式下的项目管理公司精干简洁 主要职责为协 调和把关以及审核各专业公司的工作成果 从而可以大幅度削 减人员和机构的设置 提高工作效率 降低人力成本 项目公 司将由以下部门组成 财务部 工程建设部 成本管理部 营 业市场部 物业部 人力资源部等部门组成 聘请的专业顾问公司包括 技术咨询公司 承担建设工程的技术咨询工作 营销策划顾问公司 承担建设项目的营销推广策划 国际 投资人 项目公司 分包乙 分包甲 分 包 乙 顾问公司 监理公司 总承包 供应商 定分包 业主指 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 34 招商代理 商业策划等工作 建设监理公司 承担建设项目的工程监理工作 投资顾问公司 承担建设项目的投资测算及评价 投资及 合同控制 投资审核及技术经济咨询 物业管理公司 引入国际知名物业管理公司 打造国际化 生活平台 各专业顾问公司在对项目公司负责的同时 还要对投资人 负责 这一管理模式与我国传统的行政式的管理模式相比较优点 在于 首先 这一模式通过专业外包形式 实现以最低的人力资 本聚集行业最优秀的各类专业人才为项目服务 有效的利用了 社会资源 进而奠定项目成功的人力基础 其次 这一模式的建立将大大丰富投资人的信息来源 为 投资人的各类决策提供深入而广泛的基础 第三 这一模式构筑了一种新型的管理组织模式 避免了 由于局部人为失误而造成的人为风险的发生 第四 在这种模式下 与后期项目经营有关的人员 物业 部 物业公司 在项目的早期便全面介入 通过提供前期建议 来降低未来得运营成本 并有利于未来项目的平稳过渡 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 35 第二节第二节 人力资源配置人力资源配置 员工从社会招聘 实行合同制 员工上岗前必须经过培训 一般服务人员进行 2 3 个月的培训 根据有关规定每年支出相当于员工工资总额的 2 的数额 充当员工 教育 培训费用 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 36 第第八八章章 项项目目实实施施进进度度 第一节第一节 建设工期建设工期 本项目的建设工期为 2 年 即从 2011 年 1 月开始至 2012 年 12 月 主要工程内容包括项目前期立规划设计 主体工程 装修施工 及机电装修工程 设备采购 设备安装 调试等 第二节第二节 项目实施进度安排项目实施进度安排 为了缩短工期 确保工程进度及质量 各工序之间应统筹安排 严格监理 严把质量关 从 2011 年 1 月开始至 2012 年 12 月 进行 项目主体装饰装修及设备安装 调试等 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 第第九九章章 投投资资估估算算 第一节第一节 投资估算投资估算 一 投资估算依据一 投资估算依据 GB50500 2003 建设工程工程量清单计价规范 2004 年 辽宁省建筑工程消耗量定额 2004 年 辽宁省装饰装修工程消耗量定额 市网刊信息价 其他相关资料 二 建设投资估算二 建设投资估算 建设投资估算包括建设投资静态部分和建设投资动态部分 其 中建设投资静态部分由建筑工程费 设备购置费 设备安装费 工 程建设其他费用和基本预备费组成 建设投资动态部分由涨价预备 费和建设期利息组成 一 建设投资静态部分 一 建设投资静态部分 1 1 建筑工程费 建筑工程费 建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法 即以单位建筑 工程量投资乘以建筑工程总量计算 该项目属于新建项目 主要是装饰装修工程 总建筑面积 71000 平方米 经估算 建筑工程费合计为 28780 万元 具体估算 结果见附表 1 1 2 2 设备购置及安装费 设备购置及安装费 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 该项目的设备购置包括消防喷淋泵 消防喷淋稳压 消防柱泵 空调箱等 经估算 设备购置费为估算为 40000 万元 详见附表 1 2 设备安装费按设备购置费的 8 估算 需投资 3200 万元 3 3 工程建设其他费用 工程建设其他费用 该项目的工程建设其他费用包括前期费用 主要为土地取得费 用 征建设单位管理费 勘察设计费 工程监理费 工程建设劳动 保险费 职工培训费等 经估算 工程建设其他费用为 23135 万元 详见附表 1 3 4 4 基本预备费估算 基本预备费估算 在项目建设过程中 考虑项目实施过程中可能发生难以预料的 支出等因素影响 需估算一定的基本预备费 工程基本预备费以建 筑工程费 设备购置费及安装费 工程建设其他费用之和的 5 估算 需 4756 万元 以上建设投资静态部分合计为 99871 万元 二 建设投资动态部分 二 建设投资动态部分 1 1 建设期利息 建设期利息 该项目续建申请银行贷款约 60000 万元 建设期利息为 6466 万 元 2 2 涨价预备费 涨价预备费 根据国家计委 1999 年发布 国家计委关于加强对基本建设大中 型项目概算中 涨价预备费 管理有关问题的通知 计投资 1340 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 号文件 的规定 在编制基本建设大中型项目初步设计概算中 本项 目涨价预备费按基本预备费的 10 计算 经估算 涨价预备费为 476 万元 建设投资 建设投资静态部分 建设投资动态部分 106813 万元 三 流动资金估算三 流动资金估算 流动资金用于生产启动时原 辅材料购置及燃料动力等支出 以及人员工资和其他经营费用等 该项目流动资金估算采用分项详 细估算法 对构成流动资金的各项流动资产和流动负债分别估算 为简化计算 仅对存货 现金 应收帐款 应付帐款四项内容进行 估算 1 1 周转次数计算 周转次数计算 周转次数等于 360 天除以最低周转天数 2 2 应收帐款 应收帐款 应收帐款 年销售收入 应收帐款周转次数 3 3 存货 存货 存货 外购原材料 外购燃料 外购原材料 年外购原材料 按种类分项周转次数 外购燃料 年外购燃料 按种类分项周转次数 4 4 现金 现金 现金 年工资及福利费 年其他费用 现金周转次数 5 5 应付帐款 应付帐款 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 应付帐款 年外购原材料 年外购燃料 应付帐款周转次数 铺底流动资金估算为 301 万元 详见附表 1 4 四 项目建设总投资四 项目建设总投资 项目建设总投资 建设投资 铺底流动资金 106813 万元 301 万元 107114 万元 项目建设总投资估算汇总表详见附表 1 五 年度投资计划五 年度投资计划 项目建设期 2 年 全部建设投资在建设期内投入使用 铺底流 动资金在启动运营时投入 第二节第二节 资金筹措资金筹措 一 资金筹措一 资金筹措 该项目是新增法人项目 投资主体是 科技集团 合作商是 株式会 社 根据企业提供的审计报告 截止到 2009 年 12 月 31 日 该公司 拥有资产总计为 303 682 975 96 元 其中固定资产 40 478 163 54 元 负债为 29 629 062 49 元 2009 年主营业务 收入 元 实现利润为 元 二 资金来源可靠性分析二 资金来源可靠性分析 该项目整体工程需投入 107114 万元 其中银行贷款 60000 万元 企业自筹资金 47107 万元 借款偿还期约为 10 年 含建设期 说 明本项目的偿还能力一般 详见附表 8 借款偿还计划表 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 第第十十章章 财财务务评评价价 第一节第一节 财务评价基础数据与参数选取财务评价基础数据与参数选取 一 财务评价依据一 财务评价依据 根据国家计委计办 2002 15 号文件发布的 国家计委办公厅 关于出版 投资项目可行性研究指南 试用版 的通知 和 投资 项目可行性研究指南 的有关规定 以及项目单位提供的有关基础 资料 二 财务评价基础数据与参数选取二 财务评价基础数据与参数选取 1 1 计算期与生产负荷 计算期与生产负荷 项目计算期设定为 20 年 经营期 18 年 2 2 财务基准收益率设定 财务基准收益率设定 根据 30 年期国债利息与风险系数之和设定财务基准收益率 30 年期国债利息为 4 03 税前 考虑 25 的所得税和风险系数 设 定财务基准收益率为 4 第二节第二节 主营业务收入及税金估算主营业务收入及税金估算 一 主营业务收入一 主营业务收入 主营业务收入估算相见附表 2 二 税金及附加二 税金及附加 税金及附加和营业税估算详见附表2 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 第三节第三节 成本费用估算成本费用估算 一 燃料动力费一 燃料动力费 该项目运营期的燃料动力费主要是指项目经营期的水 电等费 用 二 工资与福利二 工资与福利 该项目所需员工的工资及福利 三 折旧费三 折旧费 采取直线法计提折旧 固定资产折旧费估算见附表 3 四 摊销费四 摊销费 项目无形资产摊销年限为10年 递延资产摊销年限5年 摊销费 估算见附表4 五 修理费用五 修理费用 修理费用按经营收入的 15 计算 六 其他费用六 其他费用 其他费用是指在制造费用 管理费用和销售费用中扣除工资及 福利 折旧费 修理费 摊销费后的费用 根据该项目的特点 其 他费用按上述费用的 5 计取 七 利息支出七 利息支出 项目的利息支出全部为长期借款利息支出 八 总成本费用八 总成本费用 总成本费用估算见附表 5 九 经营成本九 经营成本 SEGA 大型室内主题乐园项目可行性研究报告 经营成本 总成本费用 折旧 摊销费 借款利息 第四节第四节 利润及利润分配估算利润及利润分配估算 一 利润总额估算一 利润总额估算 利润总额为销售收入扣除总成本费用和营业税金及附加后的余 额 所得税按利润总额的 25 计算 通过附表 6 利润和利润分配表计算得出 1 在整个经营期内 获利润总额 70193 89 万元 平均年获利 润总额 3900 万元 2 扣除所