漳州龙海市海门岛开发商业计划书.doc

漳州龙海市海门岛开发商业计划书目录第一章 海门岛开发项目概述第二章 市场研究与发展定位第三章 市场开发及营销策略第四章 一期开发投资性估算第五章 一期开发风险性分析附录：第一章 海门岛开发项目概述一、海门岛简介 海门岛区位：海门岛位于福建龙海市浮宫镇，雄镇九龙江出海口，犹如镶嵌在九龙江口的一颗璀璨的明珠，全岛呈梭子形。在整个九龙江的入海口，有三座小岛遥相对望，他们如同三扇大门守卫着整个台湾海峡和九龙江的入海口。这三个“大门”，就是海门、厦门、金门。海门岛位于东经11957，北纬2424处，九龙江入海口南侧，距厦门经济特区8海里，海沧台商投资区3.5海里，角美经济开发区6海里，与石码经济开发区、招商局/中银漳州经济开发区仅隔280米，王永庆火电厂3.5海里。全岛呈梭子形，好象在编织着大海的梦想。海门岛全岛面积3.7平方公里，是厦门鼓浪屿的两倍。 海门岛地形地貌：海门岛陆地面积7698亩，浅水面积10445亩，其中平原面积3260亩，丘陵面积1438亩，岛内可供开发土地面积4698亩（开发地不属于基本农田保护区范围内）；围海沙滩面积1700亩。岛内微地貌类型为低丘及冲海积洼地，地形总趋势为南北高，中间低洼，地形起伏较大。低丘最高峰红山位于岛屿的北部，海拔79米，海积洼地呈条带状沿东西向分布，海拔高度4.7米。该岛岸线长11.1公里，低丘处的岸段为岩岸，海积洼地处的岸段为泥岸一现为人工堤岸，岛内地表水系发育，港叉纵横交错，因受海潮影响，地表水体以咸水为主。 海门岛社会经济环境：岛内现有二个自然村：海山、海平，两村居民900户左右，共5000人，全是渔民，村民主要以海洋捕捞为业，农田耕地作业次之。目前岛内基本情况如下：1、 岛内码头3个，避风港7个，可容纳船只800艘，外海捕捞船350艘。2、 南岸500吨级对台专用码头，可停泊10000吨船只。3、 1万伏电网接通，5000门程控电话已通。4、 公司为开发海门岛一期工程的建筑期施工和生活用水做好准备，现已打好井三口， 水质良好，日供水量200吨。5、 公司已投资修建好的岛内水泥路宽4.6米，长1.2公里。6、 公司在海门岛的南海岸边种植树林几十亩，约十几万棵。根据龙海市人民政府文件（龙政1997地322号）批文，投资围海沙滩面积1700亩，待交好土地征用款，可立即办理好建设用地规划许可证。二、海门岛开发背景闽南“金三角”厦门、漳州、泉州地区是经济发展水平较快的地区，与台湾岛隔海相望，一衣带水，两岸经济布局的东西呼应更是显出厦漳泉独有的地缘优势。厦门是我国著名的旅游城市，旅游业已成为厦门国民经济的重要支柱产业和现代服务业的重要组成部分。鼓浪屿是厦门重要旅游景点，素有“来厦门不去鼓浪屿等于没有来厦门”之说，由于老游泳景点，格局已定。游客对厦门“海上游”热情很高，“海上游”项目潜力很大。两岸三通后，海门岛是最具有发展空间的内港岛屿，2008年上半年即将动工建设的厦漳跨海大桥落点就在本岛。海门岛全岛开发总策划用地7000亩，预计总投资近佰亿元人民币，项目分期分批开发建设，交叉作业不间断，总开发期暂定五年。本公司对海门岛的前期开发已花费不少的精力和资金，为了搞好海门岛的开发建设，把海门岛推向社会，推向世界。公司从1996年以来已充分利用各种渠道，包括建立网络、网站、新闻媒体等，全方位的将海门岛推向市面。如于1999年12月30日请电视台召开新闻发布会，介绍海门岛开发的大好前景，以及各级政府对门岛建设项目和建设作出了多方优惠政策和多种免税措施，允许对台自由贸易等。三、海门岛开发方案思路1、海门岛第一期工程对台工贸旅游区建设：一期用地规模：300亩一期开发性质：对台工贸旅游区土地用途：商业、娱乐、度假、旅游一期建设开发意义：以贸牵动旅游，旅游发展工贸，工贸旅游带动消费。一期建设项目功能构成： 对台商免税商贸城 旅游、休闲、度假为主导的娱乐城 以中国古典小说封神榜为主题的多功能游乐园 小型别墅度假村 老年休闲养生活动中心 全案产品以优美的园林布置，高雅的景观，各具风格的建筑物设计，衬托出一个旅游休闲的环境。 对台商贸城可容中外百余名客商在此长驻进行商贸洽谈活动。宽敞大厅还能不时组织展销会活动，配套一座仓库，库存洽谈样品。中心造型美观、高雅、舒适，使客户轻松发财，满意消费。沿海边建一条购物步行街，建有商业店面300多间，街面布置繁华，景观多样，休闲之余走进步行街快乐购物，是台湾、内陆小本生意老板投资赚钱的天堂。 对商贸城是对台贸易交易市场，祖国大陆的游客可以在交易市场买到台湾的名牌产品和土特产品，而台湾客商也可以在交易市场购得大陆各地的名牌产品和土特产，交易市场将成为两岸人民名副期实的一个“大超市”如台湾小商品、莲雾、释迦、柳丁、凤梨等台湾名优水果，金门高梁酒，还有果糖、义美蛋卷等台湾食品，台湾高档电器产品、摩托车配件、汽车配件等名牌产品。同时对台商贸城还将销售闽南各地土特产品。未来海门岛对台商贸城还将具备吃、住、购、娱等多方面功能，能够满足旅游、休闲等综合性要求，可与本地及闽南、闽西等周边旅游市场对接。全力打造“对台”特色牌，将市场逐步建成大陆各地和台湾相互采购各类商品以及台交会的常态化最好平台，将商贸城建设成为最优、最前沿的台湾商品和大陆各优特商品集散中心。一期还有旅游商城、娱乐城及一个大型超市，娱乐城内设有KTV包厢、棋牌房、台球室、游戏机活动区、男女桑拿房等多种游乐设施，供游客娱乐消费。配套有一座以疗养为主、医治为辅的高档次医疗院，电脑监控治疗服务，舒适床位，还有配套管理用房等。此外一期还包括酒店、美食城，沿海岸洁白沙滩、游船码头、海边冲浪，进行日光浴，观赏美景，品尝海鲜美餐。悠闲的度假气氛加上各类游乐项目适合不同年龄、不同情趣的游客。一期之娱乐休闲项目可能满足闽南人的消费个性，当地人侨民多，跑台湾、奔澳门、飞香港去娱乐、休闲，海门岛要把门前生意做到家来，使他们在家门前就玩得愉快、舒适。一期开发主体游乐园还将建摩天风火轮，计划以中国神话封神榜传奇故事为主题，来套入游乐区的主题项目套装规划，做一个全世界最大的摩天轮，把它塑造成中国风格的风火轮。建成后将成为海门岛标志性观景旅游建筑。通过全新的娱乐产品，娱乐形态，真正融入市场，贴近消费者，贴近生活，成为最具魅力、动感、时尚、娱乐、梦幻的“都市娱乐中心。”一期项目建成后，对台贸易，更应抓住政府对我们优惠政策，充分利用台商、台胞往来关系，将国内紧俏商品通过我们的经营来充实市场，并调节国外及港台需求物资供应，做好做大生意。一期工程配套一些别墅楼，豪华商住楼。项目独立性较强，完成后即可进入市场动作。一期建成后即可进行部分销售、经营，带动全岛的房地产后续开发。2、海门岛开发二期工程 预计投资人民币10亿元打造一个超低密度、豪华的原味欧式建筑风格的花园式别墅区。 别墅楼临海边建，创造宁静安祥的绝世居住风华。精选了适合亚热带地形的房型。仿欧式风格，雕塑罗马驻。弧形凉台、木质长条窗，推出一个相映成辉的庄园别墅、缔造出原汁原味的欧式生活。力求成为别墅行业的新的标杆，使中国财富达人士分享原味欧式生活，最安逸的空间，其无限的生命力更能享受到投资带来的与日俱增的价值。 建造一个赛马场，预计投资人民币5亿元。 计划用地50亩，建成一个高级技术工人培训基地。预计投资人民币5仟万元。 规划游艇码头，购买两艘高级豪华游艇，丰富游乐区生活，提升海门岛旅游气息，预计投资人民币2亿元。 规划小型高尔夫场，预计投资2亿元。小型高尔夫场是一种可在小于一般高尔夫球场的地方进行与一般高尔夫球比赛相同的比赛的小型高尔夫比赛场，它由多个高尔夫球场构成，每个高尔夫球场包括多个开球区和带有与开球区相对应的多个球洞的推击区，上述的各高尔夫球场均有远程球场、中程球场、短程球场，每个球场都可被当做前场、后场、中场多次反复使用；高尔夫球具有可缩短飞行距离的结构；记分卡中有相应于各高尔夫球场的各标准杆数栏的成绩记录栏，成绩记录栏均和当各球场被当作前场、后场或中场使用时相对应地成组地设置。 小型高尔夫球比赛场，其特征在于，该比赛场包括多个分别设有多个开球区和具有与开球区相对应的多个球洞的推击区的高尔夫球分场，该高尔夫球分场又包括远程球场、中程球场及短程球场，每个高尔夫球分场都可做为前场、后场、或中场而多次使用，并且用这样的记分卡进行比赛，即在该记分卡中有与各个高尔夫球分场的各个标准杆数栏相对应的成绩记录栏，该成绩记录栏是与把各球分场做为前场、后场、或中场使用相对应地多组设置的。 计划用地50亩建成一个老年公寓，预计投资人民币1亿元。中国正在逐步迈向老龄化社会，而传统的养老方式严重地受到冲击，对老人的照顾由家庭转向社会，建设老年人公寓便成为社会的一种特殊需要。老年公寓的主要功能有：老年休养、老年娱乐、文化活动、医疗等为一体，为老年人提供较为理想居住场所。3、海门岛三期工程建设厦漳跨海大桥的建成通车，海门岛和厦门就没有距离，交通便捷。海门岛一、二期的项目建设，带动了海门岛的繁华。海门岛无污染天然美丽的岛屿、蓝天碧海、阳光沙滩、翠绿园林、空气清新等，成为安居度假休闲的胜地。三期工程建设设想打造一个海岛新城厦门的卫星城，三期工程计划用地6000亩，预计投资人民币50亿计划建成第二个澳门。新城区将成为海门岛商住、经济文化、休闲中心。配套公共服务设施：教育、医疗、卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理等。居住建筑有高层、多层的建筑群，选用适合的闽南建筑风格，创造出方便、舒适、安全、优美的居住生活环境。致力打造充满时代色彩的新兴城镇。 第二章 市场研究与发展定位一、宏观市场环境1、腾飞的中国经济打开全新的需求局面根据国家统计局数据，2003年2006年我国GDP年均增速10.4%，不仅比同期世界平均增长4.9%高出5.5个百分点，而且比改革开放以来年均增长9.7%高出0.7个百分点。这是改革开放以来经济增长快、持续时间长的时期之一。根据“十一五”规划，按现行汇率计算，2010年我国GDP将达到3.2万亿美元，人均GDP将达到2400美元。根据发达国家发展的经验，国民人均GDP达到1000美元以上国民对生活和居住消费需求将剧增，而人均达到2000美元以上以后，国民对休闲、度假、娱乐等消费型需求将大大增加。我国高速发展的经济，将为未来开发休闲、度假、娱乐型房地产产品打开新的局面。2、我国沿海地区发达的经济水平孕育高档的休闲度假产品改革开发以来我国经济高速发展，又以沿海经济发展为龙头，沿海各省以外向型经济为主导，财富的制造和积累遥遥领先于全国的发展水平。经济基础决定上层建筑，沿海发达的经济水平孕育高档休息度假产品的诞生。3、海西经济区崛起是闽台经济发展的必然、对台贸易与合作必上新台阶 海峡西岸经济区是“闽东南地区”概念的延伸，指以福建为主体的台湾海峡西岸地域经济综合体。其构想包括：以构建福州、厦门、泉州三大城市基本框架为支撑，连接漳州、莆田、宁德，对接三明、南平、龙岩，加快形成福建省城市体系的总体布局；加强交通能源基础设施建设，扩大经济腹地和市场空间；建立产业集群，集聚规模效益。海峡西岸经济区北起浙江温州，南至广东汕头的台湾海峡西部的海域与陆地。海西经济区定位体现了对区域定位认识的深化，体现了发挥对台优势、与两大三角洲分协作意识的深化，海西经济区将畅通对外开放、对内联接、山海协作三长战略通道，实施项目带动战略，推进与长江三角洲、珠江三角洲的产业、市场、基础设施对接，提升与台湾澳合作水平，海西经济区将在全方位、多层次、宽领域对外开放上狠下功夫；并致力于全面、协调、可持续发展。 2007年中国城市竞争力蓝皮书发布，海西城市群综合竞争力居全国第八。蓝皮书认为，海西城市群地处长江三角和珠江三角之间，面对台湾，临近港澳和东南亚，位置重要，气候宜人，具有很强的先天竞争力。专家评析认为，此规划突出两岸城市发展的“整合”理念引人关注。建设部副部长仇保兴曾表示，海西城市群规划所强调的城际关系，除了“四省受益”外，主要就是“两岸融合、三线联动”。其中，“四省受益”指福建和浙江、江西、广东三省的一些地区将共同受益。“两岸融合”就是海峡两岸的城市群要融合。“三线联动”指海峡西岸沿海城镇群、台湾西岸城镇群和福建中部的城市群要联合动作，走共同繁荣之路。借海西经济区崛起的契机，对台贸易合作项目发展恰逢绝佳的市场机遇。4、两岸关系有望改善、三通在即闽台贸易合作项目令人关注 在两岸关系开启新局面的时代背景下，随着“三通”呼之欲出的临近，“三通”将增强台湾在亚太地区的产来中心地位，对于台湾而言，“三通”不是简单地促进两岸往来和经贸合作，而是推动“双黄金航圈”及“双营运中心”计划，“两岸三通将增强台湾在亚太地区的产业中心地位。”如今，随着“三通”进程的加快，将改变两岸经贸合作的单向局面。据台湾媒体报道，“大选”之后，岛内出现了一股新的投资热，台湾房市出现一片庆祝行情，几乎所有期房价格陆续调涨，一些总价巨大的豪宅卖到缺房，市场还出现惜售现象。特别是在马英九承诺尽快如期开放大陆民众赴台旅游承诺后，岛内出现了一股旅馆等旅游设施兴建热。短短数日，如观光局就收到近10件兴建案申请。其中大陆民众赴台旅游最向往的地方阿里山、日月潭，多家旅馆早已动工投资与布局。国际知名投资大师罗杰斯强调，台湾若能改变相关法规，让资金能自由进出到大际投资，台湾有管理能力、资金优势，中国大陆有市场，“两岸结合在一起，未来发展无可限量，能征服世界”。两岸关系改善、三通实现是一剂对两岸经济发展强化刺激的强心剂，其不仅给台湾带来巨大的机会，也为海西经济区带来无尽的契机。5、城市规划为项目发展创造前提 随着闽南厦漳泉经济发展、城镇体系日益完善、基础设施日新月异，高速公路、沿海高铁等等的建设无不为以经济进一步腾飞打下伏笔。对于本案而言，厦漳跨海大桥建设日程日益临近，将是本案最大的利好。据最新方案，厦漳跨海大桥宽度从26米增到33.5米，按标准6车道设计。从厦漳跨海大桥筹建处获悉，厦漳跨海大桥按计划将于08年6月28日动工。届时将从厦门端开始建设海上施工栈桥，为大桥桩基、桥墩建设打下基础。预计工期2年半。厦漳跨海大桥工程起于厦门马青路院前处，止于漳州龙海市后宅处。中间将跨越龙海海门岛，终点与海平立交匝道相接，再由海平立交与现有疏港一级公路相接。路线全长12.71公里，其中桥梁长度10.821公里，按车速100公里/小时高速公路标准设计。大桥工程主要由海沧枢纽互通立交、北汊桥、海门岛立交及收费服务区、南汊桥、海平立交等5大部分组成。厦漳跨海大桥作为厦门的南通道，与海沧开发区、招银漳州开发区相连，大桥通车后，从厦门市区直接开车到招银漳州开发区只需20分钟。而从厦门到广东起码可以省35公里的路程。厦漳跨海大桥建成，海门岛将由孤岛变成大陆紧紧相连的黄金宝地，其优美的自然环境、先天的海景优势将得已发挥，海门岛美好的开发前景就在眼前。二、项目政策支持因素分析1、海门岛政治位置经省市主要领导多次进岛考查、调研，确立了海门岛在建立闽东南国际城市中的政治位置，它将是海峡两岸开发、繁荣，缩短与台湾岛西部国际城市带的经注差距、加强海峡两岸的经济合作和互惠互利，促进祖国和平统一的桥头堡。2、海门岛政策优势 海门岛建设得到了省及漳州市、龙海市历任领导的亲节关怀，包括原省长贾庆林等领导的直接支持。政府对海门岛建设项目和建设后作出了多方优惠政策和多种免税措施，允许台湾船只自由停靠，上岸向上贸易等。政策优势为海门岛的投资开发指明了宏伟的前景。三、区域经济发展对本案需求分析1、经济消费需求海门岛地处经济建设和发展的“热潮带”中心，周边大部分是祖籍在闽的台商企业，大多盈利转向再投资，朝着系列化、集团化的方向进一步发展，而这不可避免地刺激了经济消费，带来了消费的大幅度上涨。台资企业和其它外资企业采用了先进的生产技术的管理制度，带来了各种福利制度、休闲方式，扩大了购物需求，而这些集团化企业在周边飞快扩大也就是工业环境扩大。许多休闲、旅游、购物设施一时难以跟上，使许多阶层失去了休闲活动的具体内容。目前，休闲活动最佳去处仍属厦门市，而伴随着国家推行双休日制度和节日黄金周，使厦门作为一个旅游城市总是人满为患，出现超负荷情况。特别是长处厦门周边的经济发展区的各阶层人士，其新颖、变化的消费需求更无法被满足。所以，周边对海门岛建设的呼声更是迫切。2、贸易交流需求 海门岛得城独厚的地理位置，自然形成贸易交流的渴望，民间的小买小卖，原始的以物易物，散买散卖，远不能满足中国大陆和台湾乃至世界经济的发展，产业化的工业更需要快速便捷的集散装的批售场地，则海门岛正是充当此任的最佳选择。四、项目SWOT分析 项目优势与机会、 国家经济和区域经济的发展为项目提供机会 海西经济区的定义和崛起为项目发展提供机会 两岸关系改善为项目发展提供机会 对台贸易免税交易市场，是最优最前沿台湾商品和大陆名优特商品集散中心 城市规划为项目提供机会 政策支持为项目提供机会 市场迫切的呼唤与需求为项目提供机会 项目海岛、海景优质的景观环境景观资源优势 海门岛为开发的处女地不存在拆迁安置等困难的优势 项目用地开阔地形平坦可直接利用优势 项目劣势与威胁 海岛开发在交通上存在一定劣势，建筑和开发成本相对增高 海岛尚未开发，开发用地内基础设施相对薄弱劣势 其它已建成的旅游度假区项目本案新兴旅游项目形成一定的威胁 其它对台贸易商品城，如大嶝对台小商品贸易市场发展多年，并在不断开拓，为本案提供经验借鉴的同时构成一定的市场威胁五、 海门岛开发一期发展策划定位1、 发展核心定位利用对台优势带动商贸与旅游以商贸带动旅游，以旅游促进商贸以旅游商贸带动休闲度假促进全岛旅游商贸区的形成促进全岛休闲度假中心的形成2、产品定位 对台商品免税商贸城 旅游、休闲、度假为主导的娱乐城 以中国古典小说封神榜为主题的游乐园 小型别墅度假村 老年休闲养生活动中心3、目标市场定位目标市场定位： 立足厦门经济特区、深入闽南金三角 以海西为基础着眼海峡两岸、展望南中国目标市场描述：1、 厦门经济特区离海门岛8海里的厦门自改革开放以来经济飞速发展，2005年后连续五年被评为“全国双优模范城”，2002年被评为“国际花园城”，2004年荣获联合国人居奖，2005年被评为全国文明城市、旅游城。1） 厦门将在今后一两年内与漳州联手建设世界最大的集装箱码头，大力建设和发展同安、翔安、集美等大型工业园区，岛内多处路段实现立交，有力缓解了市内的交通。2） 全市常住人口264万人，岛内常住人口147万人，流动居住人口100万人。近年来岛内开发居住临近饱和，可供开发土地所剩无几，地价如金，居房均价突破每平方米万元，商铺均价每平方米近2.5万元。3） 今年厦门市实现生产总值（GDP）突破千亿大关。城镇居民人均可支配收入1.6万元，农民人均纯收入6千多元，年城镇储存款金额585亿元。4） 位居厦门的国家级名商投资区海沧离海门岛3.5海里，是海峡西岸经济区中的大型工业重镇、现代化港区、对台交流前沿，全区工业总值220亿元。5） 鼓浪屿是厦门重要旅游景点，素有“来厦门不去鼓浪屿等于没来厦门”之说，由于老旅游点，格局已定，再度下力改造也只能满足游览而已，加之岛上居民商店不少，休闲、娱乐无法形成，但耐于名气岛上房市价年年剧增，常年位居厦门顶级价位。2、 海门岛岛辖市龙海市 龙海市素有“鱼米花果之乡”的美称，也是重点侨乡和台胞的祖籍地，是国家级粮食生产、国家级外向型农业示范和海峡两岸对台农业合作（漳州）试验区之一，19961999龙海市连续四年荣获福建省经济实力十强县称号，是省级现代化试点县之一。1）、龙海以产业化农业为主，有12个重点生产基地，8个重点农业加工基地，8个重点农业产品批发交易市场，有3个省级开发区，3个省级工业区（下辖19个工业园）全市年生产总值达150亿元。2）、龙海市辖14个分镇，6个国有农业场，人口78万，农业人口67万，城镇居民人均可支配收信7000元，农民人均纯收入4100元。3）、“经营之神”台塑集团董事长王永庆在离海门岛3.5海里的后右村建“王永庆电厂”。预计半年后，发电量将超过六百万千瓦，届时成为世界最大的火力发电厂。4）、海门岛隔江280M的石码经济开发区招商局中银漳州经济开发是龙海市区所在地，也是龙海的政治经济文化中心，人口近7万人，是一座历史悠久的文明古镇。改革开发以来，龙海市发生了翻天覆地的变化，经济总量年年递增，被誉予省级“文明古镇”。5）、海门岛比邻的王永庆电厂、石码经济开发区、中银开发区，这些高速发展的工业区，随着发展带来了高收益、高福利、高消费需求，紧张的生产环境需要舒适美好的休闲娱乐环境进行调节，更需要安静优美的人居环境，而现有的开发区是难以满足的，在周边创建一个美好去处乃势在必行。第三章 市场开发及营销策略一、全案营销策划方案 （暂略）二、市场计划全岛开发分为三期，而一期独立性较强，完成后即可进入市场活动，所以，先将一期销售部分试行售出，经营、租赁、承包也一同开展，后两期边建设，三期完成后，一切活动全面展开。三、销售渠道与伙伴全岛开发为对台工贸旅游项目，主要销售渠道在自身和伙伴。首先，我们招来港台和内地商人，相互做生意，做生意就会要商场、店面、办公、展厅、交易厅、仓库、装配、组装加工等场地，就要有商人、职员、员工，就要吃、玩、住，需要宾馆、酒店、美食城、娱乐场，就需别墅、住宅。另一最大销售渠道是周边经济开发区，那里污染源多，娱乐配套设施差，没地方调整放松，特别在我岛建成是，跨海大桥也已通车，交通便利后，他们很多会需岛上住房，都会来岛上休闲。另外，随着旅游业发展，厦门旅游拥挤，我岛开发后，属厦门周边另一新景点，大大分担了厦门旅游压力。四、销售策略及定价策略根据开发情况，开发期内和经营活动初期，安排低价位租售承包，预计居房价位在5000元每平米左右，是周边最低房价，且周边卖的是需二次装修的房，海门岛上所有建筑物是交钥匙的，则相当于送了中档以上的一次装修。我们将高位升值的利润让给了业主、租赁者和承包者，将会招来供不应求的投资者。又能尽快提升起岛内人气，先使岛上热闹起来，全岛建设后根据市场行情，随行就市调整租售承包价格，做到边建设边销售边经营，合理调活价格，搞活资金运转，以最好的笔画的海门岛这张白纸上画出最美的图。第四章 一期开发投资性估算一、投资成本估算一期工程项目工程名称建筑面积（）工程造价（万元）商住楼（步行街）23360.483504别墅10909.961909店铺（步行街）14859.682229住宅楼（30栋）88748.3913312老年中心718108公司办公楼2326465华侨商务楼1875375赛马场10000050000小型高尔夫20000020000游艇码头1000020000农贸市场1911382娱乐城144053601对台贸易10340.892585公园景点（绿化）3000医院9697.82425美食城5433.141087仓库3823.56765音乐商场56741135中华大酒店15550.53888室外水电道路5000华夏封神榜乐园15000土地征用费6000平整场地（挖、填土石方）4000间接费、广告费2000筹建、设计2000旅游码头一围海驳岸3800合计：251633.4168570二、一期投资收益估算 海门岛一期工程住宅、商业住楼、别墅售楼房价、工程造价、利润报表项目名称总计建筑面积（）总计套数售价（元/）总售价（万元）工程造价（万元）利润（万元）住宅楼（30栋）88748.398105000443741331231062店铺（步行街）14859.6826480001188822299659商住楼（步行街）23360.4817650001168035048176别墅楼（26楼）10909.96269000981919097910合计137878.51777612095456807海门岛一期工程对台贸易、旅游商业场所年收利润表项目名称总计建筑面积（）工程造价（万元）年收利润（万元）中华大酒店15550.53888660娱乐城144053601676美食城5433.141087200音乐商场56741135200仓库3823.56765126医院9697.82425326对台贸易10340.8925855000华夏封神榜乐园150005000合计12188各分项经营年利润所得详细说明项目1中华大酒店： 本项目为五层框架结构，是一座五星级酒店，建筑面积15550.5。其中：地下车库：可停放车80辆； 一层设置：厨房、餐厅、咖啡厅、保龄球馆等； 二层设置：客房标准间10间、西餐厅、音乐荼座、会议室、会议厅等； 三层设置：客房标准间33间、会议室、咖啡厅、音乐荼座等； 四层设置：客房标准间33间、会议室、咖啡厅、音乐荼座等；五层设置：客房大套间12间、客房标准间8间、健身房、咖啡厅等。 本酒店客房标准计84间，按住房率50%算，年收利润453.6万元；客房大套间计12间，按住房率50%算，年收利润107万元； 其它休闲娱乐、商来服务场所、停车场等年收利润100万元； 合计件收利润660万元。项目2娱乐城： 本项目为六层框架结构，建筑面积14405，本项目是一座综合性娱乐场所。其中：半地下室设置：购物超市一层设置：桑拿房27间，咖啡厅等；二层设置：KTV房10间，演艺厅、舞台、吧台等；三层设置：棋牌房12间，台球室3间，游戏机房等；四层设置：客房标准间12间，客房大套间4间等；五层设置：自助饮食厅；六层设置：附属用房；本项目购物超市5000按可出租面积60%计，每平方租金按60元算，年收租金216万元；桑拿房、KTV房、棋牌房、台球室年收利润300万元；客房标准间、客房大套间等年收利润80万元。其它项目、停车场、饮食服务业等年收利润80万元。 合计年收利润676万元。项目3对台贸易中心：本项目是一座工贸综合性大楼，为五层框架结构，建筑面积10340.89。其中：一层设置：银行金库、营业厅、办公室、仓储、展示厅等； 二层设置：交易厅13间、大厅等； 三层设置：交易厅13间、大厅等； 四层设置：交易厅9间； 五层设置：交易厅9间；本项目是对台贸易大楼，经营贸易台湾各种品牌产品，贸易量大，利润高，预计年贸易量收回利润伍仟万元。项目4公园景： 海门岛一期工程设计旅游、娱乐项目多，可供游客休闲、娱乐、渡假等；每天预计2千人游玩，每人收门票20元计算，年收入1440万元。项目5美食城： 本项目是一座五层餐饮大楼，框架结构，建筑面积5433.14。一层至五层均为餐饮服务场所，按可出租面积60%计，每平方租金50元算，年收租金200万元。项目6音乐商场：本项目是一座商业大楼，框架结构，建筑面积5674；一层设置：旅游码头自由广场。二、三层设置：大商场。按可出租面积60%计，每平方租金50元算，年收租金200万元。项目7仓库：本项目是一座与对台贸易中心大楼配套的仓储大楼，三层框架结构，建筑面积3823.56；一层至三层均为仓库，按可出租面积70%计，每平方租金40元算，年收租金126万元。项目8医院：本项目是二座五层楼组成的小型疗养型医院，框架结构，建筑面积9697.8，医院分门诊部和疗养部病床，可作常规诊闻和应急诊疗，中西结合，小而全。按可出租面积7