广东省物业管理师案例分析题.doc

物业案例分析一、 某小区建筑面积100万M2，2008年开发商没有进行招、投标，自己成立了物业公司，直接接管该小区。请分析：1、开发商作法是否合适？2、根据物业管理条例和前期物业管理招标、投标管理暂行办法，开发商应受到怎样的处理？3、什么情况下，可以采用不招聘物业管理公司？答：1、开发商作法不合适。理由如下：据物业管理条例中，A、国家提倡建设单位按按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业； B、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理工作企业。2、据物业管理条例中规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可能并处10万元以下的罚款。3、据物业管理条例，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。二、 欣欣花园小区前期物业管理合同到期后，新成立业主大会选聘天祥物业管理公司代替原开发商下属的物业管理公司，并与其签订物业服务合同。小区共有850户，其中有23户（他们拥有面积占有全建筑面积的10%），他们以未出席业主大会，未投票选择天祥物业，未与天祥签订合同，新公司服务水平不及原物业公司为由，一直拒缴物业服务费。试分析这些业主理由是否成立，并做出解释。答：1、这些业主理由不成立。2、据物业管理条例的相关规定，业主大会作出业主大会议事规、选聘、解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主人数的1/2或者建筑面积占有1/2以上通过。而反对的业主只有23户，建筑面积占有10%，所以这些业主反对不足以推翻业主大会作出的选聘天祥公司的决定。3、据物业管理条例中规定：业主在物业管理工作活动中，应履行的义务包括，A、业主应执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；B、按时交纳物业服务费。所以这些业主不交纳物来服务费是不对的。4、对于欠缴费的业主，据物业管理条例中这条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。物业管理公司可依此法追缴欠费。5、对于这23户业主，可拿出天祥服务不及原物业公司的证据，与物业管理公司沟通协调，改进服务。 三、 润新小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2005年2月16日上午，2名业主到管理处购买天燃气，因这两名业主长期欠缴乱物业管理费，因此物业公司拒绝出售天燃气，双方发生争执。争执中，业主损坏池办公用品。请分析，1、物业公司此举是否妥当？2、物业公司应怎样处理这个事情？答：1、不妥当。这是混淆法律关系所致。物业公司与业主订有服务合同，应按合同提供服务，并收取物业管理费。而物业公司代理煤气公司的天燃气充值，出售天燃气，是代理的法律关系。业主买天燃气，相当于向煤气公司购买，所以物业公司没有权利不出售天燃气。2、物业管理公司应就“不出售天燃气”这件事向业主道歉；明确责任，损坏物品，由当事人赔偿；对2名业主的欠费，可以通过三次发催款通知单，直到发律师函追缴，甚至于通过法院诉讼处理。（四）一写字楼物业管理公司告知所有的租户，将对租户的房屋装修活动进行统一监督管理。任何租户装修，必须提前提出申请，由物业管理公司审批，并且还规定，如有违反者，将对其处以5005000元不等的罚款。一家租户在装修时，因没有及时清运垃圾，物业管理公司遂要按规定对其罚款500元。租户坚决反对，双方出现激烈争执。租户认为：装修是其基本权利，物业管理公司无权对其装修行为指三道四，更无权对其罚款；公司认为：自己受开发商(业主)委托，对楼宇进行物业管理，装修管理是物业管理的基本和重要管理内容，租户违反装修管理规定，管理公司当然有权进行罚款。试对以上案例进行分析：（1）物业管理公司是否有权监管装修？（2）物业公司是否有权对租户装修进行罚款？（3）物业公司如何有效约束租户的违章装修行为？参考答案:（1）对租户的装修活动进行审批、管理、服务，是物业管理工作的一部分，物业管理公司是否有权监管装修。无论是建设部住宅室内装饰装修管理办法还是国务院物业管理条例都有相关条文规定。（2）物业公司无权对租户进行罚款，因为罚款是一种行政处罚行为，设定和实施罚款行为必须以中华人民共和国行政处罚法为法律依据，并由行政机关依照行政处罚法规定的程序实施，不能违反法律的规定。物业管理公司只是一个企业，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，物业管理公司制定的处罚条款无法律效力。（3）物业公司可以与租户在装修前签订书面的装饰装修管理服务协议，约定违章装修对应的违约、赔偿金事项与数额，依法、依约收取管理服务费用和装修保证金；然后对照协议，对违章装修收取相应的违约、赔偿金，依此有效约束租户的违章装修行为。 五、一家物业公司接管旧小区，老物业管理公司不肯交物业资料。物业管理公司只有向业主委员会求助。1、业委会采用什么方式要回资料？2、如果最终未能要回资料，物业公司应怎么做？ 答：1、业委会就与原物业公司沟通协调，如不返还。可以向主管部门报告，请求帮助。据物业管理条例中规定，房地产行政主管部门监督管理职责有以下：制止或依法处理物业管理区域内有关违法行为；处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。据法律责任中，对不移交有关资料的，由县级以上地主人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。2、如果最终未要回资料，物业公司可通过以下方法找回资料。A、找开发商帮忙。B、对于设备的资料，可以报厂家要；C、到档案馆去复印；D、找原来维保单位。六、一天下午，物业公司接到一家银行分理处投诉：因物业公司所管的大厦突然停电，致电脑突然死机，数据丢失，分理处要求物业公司赔偿。物业公司经过了解，这次突然停电是供电部门配电站扩容引起的。因该大厦刚竣工投入运行不久，供电公司通知不及时。1、你认为物业公司应怎么处理？2、如何防止该类事件再发生。答：1、A、物业公司应把了解的情况及时转告给银行分理处。 B、由供电公司提供一份停电原因说明，一并转交给银行； C、因发展商已把大厦的资料交给供电公司，并与其签订了供电合同。而这次停电是供电公司未及时告知物业公司，责任不在物业公司。 所以物业公司不应承担赔偿责任。2、A、物业公司应备好应急电源，定期检查，确保应急电源能正常工作。 B、物业公司应加强同供电公司的交流沟通，以便能及时获取信息。七、王大妈周六上午去小区会所健身，因地面潮湿，在会所门前的台阶上摔伤了腿，同去的人把她送到医院治疗。王大妈的儿子认为台阶地湿物业管理不善所致，要求物业公司赔偿。请问：1、物业公司是否赔偿？2、物业公司如何防范此类事件再发生？ 答：1、物业公司是否赔偿要据事实情况而定。如果地湿，物业公司清洁人员已及时处理过，并放有警告标识提示，物业公司不用赔偿；如果清洁工未及时处理，又未放警告标识，这属于未按合同履行义务，就应该赔偿。 2、A、物业公司应该办理公共责任保险金，以分担物业风险。 B、加强对员工的服务意识的教育，举一反三，提高服务质量，提高水平。八、某男青年酗酒后，晚上路过一座大厦，为了抄近路，爬上一个近2米高的平台，结果因为天黑，摔入平台后的大厦设备井，伤重而亡。事后死者家属起诉该大厦的物业管理公司，要求经济赔偿，理由是该设备井没有加盖，且无路灯照明，属管理疏忽，物业管理公司应负民事责任。物业管理公司辩称大厦原设计设备井没有加盖和照明，不是正常通道，且男青年是自己爬上去，应后果自负，物业管理公司不负任何赔偿责任，不过可从人道主义角度给予1万元丧葬费赞助。试问：物业管理公司是否应承担经济赔偿责任？法律依据是什么？物业管理公司的1万元赞助费应从该公司的管理费中支付，还是从该大厦的管理费收入中支付？为什么？答：1、物业公司不应承担经济赔偿责任。因为他不是业主，属擅闯小区，又是爬到2米高的平台（这里不是正常通道，是禁止通行的地方），按中华人民共和国民法通则规定，不应赔偿。2、物业管理公司的1万元应从公司的管理费中支付。因为A、物业服务费是用来支付管理人员的工资、社会保险和福利费：共用部位和设施设备的日常运行、维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；固定资产折旧；共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。B、管理费用是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费等其他管理费用，这些开支与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。所以从管理公司的管理费中支付。九、一天清晨，某车主找到某物业服务公司大厦停车场，称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业服务公司接到人民法院的传票以及保险公司的起诉书副本，称保险公司已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业服务公司承担车辆丢失的赔偿责任。试问： (1) 物业服务公司应车辆丢失的承担责任吗？法律依据是什么？ (2) 依据中华人民共和国合同法的规定，如何具备保管合同关系？参考答案：（1）不应承担。因为保险企业没能举证车主与物业管理企业之间存在保管合同关系。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，说明车辆并未实际交付给物业管理企业保管。（2）合同法的规定：保管合同的成立需要两个条件，一是当事人双方意思一致，二是保管物要实际交付。十、有4人联合办一个物业公司，各占25%的股份，资金有300万元，这几个人怎样申报物业公司？答：他们有300万元，可以申报。申报程序如下：1、先到工商局去申请营业执照：有如下步骤：提供企业注册所在地：住所房产证原件、核定企业名称、制定企业章程、验资后开立验资证明、确定法定代表人。拿到了营业执照，再到税务局领取税务证。及办理法人代码证。；2、在领取营业执照