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融资中国房地产基金专题第三方眼中的房地产基金文-若水 2010-5-19 19:29:27如今，房地产基金正逐步被很多人接受并且投身其中。但在行业内人士看来，告别暴利与粗放，才是房地产业未来发展的必然。而正是诸多环节当中参与者的努力，才让房地产基金最终获得了更多人的认可。诺亚财富，就是其中最重要的参与者之一。选择地产基金的理由在诺亚财富看来，结合房地产业未来的发展和PE基金特点的人民币房地产基金，将一定程度上避免行业周期，无疑是偏好房地产投资人最好的选择。理由何在？“首先，住建部副部长曾提到未来20年，房价都将面临上涨的压力。其释放的信息是，在未来若干年内，房地产业都将成为政府宏观调控的重要目标之一。虽然目前或一段时间来看，房地产市场可能会出现局部低迷或萎缩状态，但从长远来看，总体肯定是向好的趋势，在这期间，房地产基金会大有作为。第二，从防范和控制金融风险的角度来看，房地产基金同样具有重大意义。现在更多的民众几乎将全部资金投入在房屋中，这其中蕴含着巨大风险，不仅仅表现在这几年，甚或将是未来几十年的棘手问题。对于投机性的房地产投资，国家会在房价上涨压力下继续采取较为严厉的政策进行抑制，采取源头土地政策调控、开发商有序管理，以及投机性需求疏堵结合的方式对房地产行业进行合理引导。”诺亚（北京）财富管理中心总经理杨本军在接受本刊记者采访时说。然而，经过上一轮外资基金投资之后，房地产市场留给人民币房地产基金的发展空间还有多大？ “我个人认为，未来5-10年间，二三线城市，房地产价格会呈现一定程度的上涨压力。未来，随着全球和国内经济的持续好转，特别是广大国民收入的增加，以及合理的通货膨胀等因素考虑在内，特别是城镇化进程这一刚性需求，都将刺激和促进房地产业的不断深入发展。如果说居民房屋改善性需求是因经济发展、人民生活水平不断提高的需求，那么，未来更重要的一点是城镇化进程，农民要转成居民，其中一个最重要的标志就是拥有固定的居所，而拥有固定居所最重要的可能就是拥有住房。在城镇化中就会有大批的农业人口涌入中小城市和二三线城市，也因此会在城镇化挤压中变相推高房价。”以重庆为例。根据统计数字，2009年重庆市商品住房成交价格为4179元/平方米，而根据重庆市统计局2009年7月份公布数据表明，2009年上半年，重庆市城镇经济单位职工人均月薪为2213.67元，而未来可预期的是：第一，由于未来经济的持续向好，居民工资收入的增加，或可能的个人所得税基数的调高，以及国家持续不断的对于医疗、养老保险等未来生活保障的完善，都将使得中国的广大民众持续消费的能力得以显著提高。“因此，以重庆市为代表的二线、三线城市的房地产将还有更大发展。”杨本军举例说。第三方眼中的好GP 利弊权衡之间，房地产开发商转身做投资成为当下潮流。“大型房地产商，发起募集房地产基金不是主要目的，仅此一次，其从中获利不是最大化的。比如募资5个亿，对房地产行业根本不算什么，更何况由于要控制风险，对单一投资金额还受各种条款的限制，比如对单个项目的投资额不超过基金总额的20%。那为什么大型房产商还要做这种基金呢？是因其发展目标的不同所致。例如，有的是为公司的融资打开另外一个新渠道，有的则想通过基金增加新的赢利增长点，且以此向金融领域更靠近一步，因为资金在房地产行业永远是第一位的，而地产基金毕竟会给其带来一定程度的资金缓解。更为重要的是，地产基金在国外几十年的发展显现了巨大的财富效应和较高的盈利，特别是在当前中国房地产行业面临巨大商机的情况下，他们所做的这种选择也是正常的。更何况，还能以小搏大，为其未来募集到更大的基金。因此，大型房产商借助其品牌和对房地产项目管控的优势，快速加入到地产基金中，假如现在募集到3个亿，并且给投资者带来丰厚收益，那么未来，就能募集30亿甚至上百亿，这才是地产商进入地产基金最重要的诱因。”杨本军说。而曾经参与多个知名人民币房地产基金发行的业绩，也同样让诺亚财富成为人民币房地产基金崛起大潮中最重要的参与者之一。“房地产基金从现在开始，进入一个快速发展期，有一定能力的参与者都在想，我不用去做真正的房产了，我要自己设立一只基金，转入投资领域。但其实，这将是一个大浪淘沙的过程，虽然房地产业未来有良好的发展，但也存在着风险，作为基金种类之一，地产基金与VC、PE有很多相似之处，我们在与VC、PE交往中的体验是：投得好不如管得好，例如我有很好的项目筛选能力，但在管理的过程中存在各种问题需要解决，如何处理与被投企业的关系和项目管理者的道德风险是最为关键的，管理这把尺子的松紧是需要优秀的裁缝才能真正掌握好的！房地产基金也面临同样问题。作为基金的管理者，你通过什么变得最优秀，有什么更好的方法让你最优秀。”在杨本军看来，“历史是筛子，时间会筛去历史的沉渣。”因此，在选择GP与LP的过程中，诺亚财富也颇费心思。“本土基金都有这样的经历，刚开始参与成为LP，逐渐学会了就想成为GP，从LP往GP方向走，特别是09年，很多LP都觉得私募基金很赚钱，自己也去尝试。在诺亚对金融产品的整个筛选流程当中，这些GP并不符合我们合作的要求，因为即使你有过一、二次成功，在这个领域你仍然是学生需要学习，不可能让你拿LP的钱去做实验，风险实在太大了。也许你偶然投资一家企业获得了成功，但你并没有完整可循的管理模式和流程，因此我们不可能建议LP把钱交给你管理。作为独立的第三方理财机构，我们要站在投资者的角度考虑，为投资者负责是首要责任；其次，对于参与投资的LP来说，他们更看重你未来带给他的收入，包括管理能力和道德风险。这对所有基金都很关键，比如目前正在研究制定的REITs，其中重要的考虑就是如何保护投资者的利益，特别是保护中小投资者的利益，相关方面一定会设置一个稳妥的方案，未来优秀的基金包括房地产基金、REITs都会在一定时间内为投资者带来良好的收益，而一些不够成熟或风险管理有问题的基金，也一定会在大浪淘沙中被淹没。”杨本军说。显然，转身做房地产基金并不是每一个房地产开发商都能实现的。“我们合作过的一些房地产基金，都具有一定的市场品牌：第一，任何一只地产基金的管理人，其品牌和参与项目的开发能力都很重要，因为你做过的项目足够多，才更清楚各个环节的管控和漏洞；从道德风险方面看，大品牌地产商对投资者的伤害几率相对较小，毕竟多年打造的品牌不可能仅因为几亿资金而刻意损害投资者利益并使品牌受损。第二，房地产市场还不够公开透明，投资人通常存在一定程度上的担忧，对于基金管理者，都有自己独到的考量标准。同时诺亚财富作为独立第三方理财机构，也要通过各种方式深入实地考察这些GP管理企业的能力，为投资者负责。”杨本军表示。基强联行 外资并未离去文-若水 2010-5-19 19:26:45这是一个事实:过去两年时间里，在内外夹击之下，外资房地产基金投资房地产的规模正在减少单笔项目投资金额从1亿-2亿美元缩减至3000万-5000万美元,单个基金规模从十多亿美元缩减至最多4亿-5亿美元，整个资金规模也从2006年前后的百余亿美元缩减至不足30亿美元。然而，这并不代表外资房地产基金离开中国。未曾离去在基强联行董事总经理陈基强看来，房地产基金第一轮的高潮发生在2005年，“2005年，一些大牌外资投行进入中国之后标志着外资房地产基金在中国的正式开始。这个时候，随着香港REITs的放开，外资投行为了将所购物业打包上市，纷纷开始在中国大肆购买物业，如摩根士丹利收购上海浦东陆家嘴中央公寓、麦格理旗下MGPA基金购买上海新天地新茂大厦、花旗银行购买北京西城西环广场等等，同时在人民币升值等多重因素之下,外资进入中国达到了顶峰。”陈基强告诉本刊记者。不过，171号文的突然出台，结束了外资房地产基金的“中国梦想”。2006年7月，建设部联合其他5部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”。政策出台后，对北京、上海等外资较活跃城市的房地产市场投资起到了明显的限制作用。据统计，北京房地产市场的外资比重由12%下降到了3%。此后，在金融危机的冲击之下，外资房地产基金更是告别了昔日辉煌，甚至开始出现亏损。内部人士透露，近期，摩根士丹利已告诉其投资者，由于糟糕投资，其88亿美元的房地产基金已经损失了三分之二的资金。“2008年爆发了金融危机，在国内市场上活跃的外资房地产基金，如美林、摩根士丹利等有的机构总部因为金融危机影响，出现了很大问题，因此在中国市场的投资也开始趋于缓和。其中有一些机构出售物业是为了救总部，但更多的，则是因为即使找到了好的项目，但由于整个金融环境的影响，LP也自身大幅缩水，因此，只能告诉基金的管理者，暂时停止投资房地产。”陈基强表示，外资看起来撤离中国的背后，并不是外资房地产基金撤出，而是因为没有新钱进来。此外，根据基金存续期的规定，一般基金规定的年限为5+2，如果从2004年开始计算的话，2009年也同时是这些外资基金的到期日，“一般基金是前两年用钱购买物业，进行投资，养两年之后开始出售，而2008、2009年正是要出售的时候，因为按照规定，到了规定的时间，这些外资基金要将本金偿还给投资者，即LP，基金如果要继续融资，一定要讲究信用，即使这个时候大环境不好，也要忍痛割爱，将物业出售。”陈基强告诉记者。卷土重来“外资还在进入，势头很猛，因为他看到机会来了，房地产市场信贷压缩等多个因素对外资又提供了新的机会，但是这一轮的进入，他们又多了一个竞争对手，人民币房地产基金。”嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥告诉记者。人民币基金的横空出世使本来就受到限制的外资房地产基金更受到了挤压。“2008、2009年其实人民币基金的数量在逐步增加。由于171号文，项目企业都不愿意要外资，因为多了一道审批手续，特别是一些有上市可能的开发企业，在人民币资金充裕的情况下，更不愿意要外资，所以这个时候人民币资金就显得更加有吸引力。”郑锦桥解释。除了拥有币种方面的先天优势和政府政策上的后天照顾之外，从投资常见的“人”的角度来说，与外资相比，由国内房地产商转身的人民币房地产基金的人脉也更熟络，显然，这才是人民币房地产基金的“杀手锏”。“人民币房地产基金的这些人脉更熟络一些，因为对房地产企业去投资，还要跟房地产老板打交道，其实中国房地产老板很多是不守信用的，所以首先是跟人打交道，去沟通好，才会有一个比较好的结果。”郑锦桥表示。“对于外资房地产基金来讲，以前在房地产市场内做投资竞争很少，虽然现在很多外资房地产基金开始进入，但对于外资房地产基金来说，人民币房地产基金的崛起成为其最大的威胁，因为后者在本土，行动更快，动作也更灵活，只是由于目前中国还没有产业基金法，因此只能变相通过信托等方式募集房地产基金，资金量一般只有2-5个亿，资金规模还不是很大，与国外动辄10亿、20亿美元相比，差距很大。”对于人民币基金与外资基金的差异性，陈基强分析。“现在外资很难参与住宅开发，他们更习惯于商业物业，而人民币房地产基金则没有信心做商业地产，因为在商业地产领域，如果一个商业项目是8万平米的话，单价按照4万/平方米计算，需求资金就达到24亿，不仅资金量大，而且需求时间还很长，这恰恰是人民币房地产基金所不具备的，而外资房地产基金就能更好地发挥自己的经验和优势，与国内房地产商合作开发商业地产。”陈基强告诉记者。不过，经过了第一轮的教训，此次 “卷土重来”的外资基金显然已经做好了深度进入中国房地产的准备，“目前外资基金进入中国的策略大都是更长期地持有，他们现在看得更长远，REITs在中国推出是早晚的事情，如果是中长期持有，他们就很可能看到REITs的推出，从而可以实现在A股上市，实现房地产市场的资产证券化，从而获得更大收益。”陈基强表示。这一切并非空谈，而是来源于陈基强的观察。“内地有一个很奇怪的现象，做房地产的人只做房地产，做金融的人只做金融，两者没有什么联系。”在香港和大陆的房地产圈里摸爬滚打多年，让陈基强对内地房地产企业的融资渠道感到诧异，同时也坚信，房地产基金的发展空间还将继续，“美国有300多个房地产基金，其中大部分都在股票市场上市；香港十大上市公司里有一半是房地产公司。而在内地，房地产公司除了向银行贷款外，几乎不跟别的金融机构打交道，也没有一家专门为房地产服务的投资银行。盛世神州 人民币基金崛起文-若水 2010-5-19 19:24:073月8日，作为人民币房地产基金崛起的代表，盛世神州悄然出世。在业内人士看来，其意味着人民币房地产基金的觉醒，甚至是“一场革命”。成立，显然是很小的一步，但由开发商转身做投资人，这对于银信投资集团董事长张民耕来说却意义深远，由此，他进入到一个相对陌生的行业。而这勇敢的第一步，则始于该基金董事长张民耕和总裁王戈宏的“珠联璧合”。转身之前，张民耕一直在房地产界耕耘。作为房地产开发商，他亲身感受到国家对房地产业调控的力度。“中国的房地产业是十年九调控，没有一个行业调控文件有那么多。”“我一直都感觉到，房地产靠借贷这种单一的融资模式是不可持续的。中央几次调控，其实就是为了解决房地产别把银行拖垮这个问题。”但如何解决这个问题呢？如何将房地产从“绑架”银行的危险中解救出来，让房地产业找到另外一种融资模式呢？喜欢思考的张民耕开始继续思考。“当时就想，房地产融资模式要从这种间接融资，走向直接融资。那么直接融资有没有可能呢？通过与全国工商联房地产商会会长聂梅生的交流，张民耕找到了答案。当时聂会长的建议是，建立房地产信托基金。所以2005年时她就开始筹备REITs，这给我一个启发。”也让张民耕眼前一亮，但他并没有立即行动。“2007年时，我还没完全弄懂基金运作是怎么回事。2008年6月，我一个叫曾军（富汇基金董事长）的朋友，让我去北大PE班学习一下。于是，我师从何小锋，最终明白了房地产基金是怎么一回事。在这中间，曾军又说，我想搞一个房地产基金，咱们一起干。又过了一段时间，他告诉我房地产基金很专业，你来干吧，我还是专做富汇基金。在整个基金成立过程中，曾军做出了无私贡献，所有文件都对我公开，并派专人协助帮忙，最后，谈到出资时他也没有二话。”找到了一个合作伙伴，这让张民耕更坚信做人民币房地产基金的信心。接下来，张民耕又找到聂梅生和复地集团范伟以及其他人。“第三个说服的人是范伟，他自己也做着房地产基金。我一说，一拍即合。最后一个说服的人是易小迪，他跟我很熟悉，只要打一个招呼就行了。之前，我们都认为融资模式要改变，开发模式也要有一个新的创新。”就这样，包括张民耕在内，他找齐了房地产基金的五位发起人。回国王戈宏，作为盛世神州房地产投资基金总裁，则是张民耕找到的另外一个合作伙伴。“我跟张总第二次接触时就开始谈合作了。作为男人，其实一生中有两个重要伴侣，一个是生活伴侣，另一个是事业伴侣。找到生活伴侣不容易，找到事业伴侣则更难，所以一个男人找到事业伴侣是最幸运的事。”王戈宏谈到与张民耕一见如故时这样说。2006年，他在美国发起针对中国商业房地产投资的REITs基金时，国内房地产人民币基金还处于萌芽期。虽然有着令人艳羡的高收益，但由于“水太深”，以及无法有效监控，使得外资还不敢轻易涉足国内的房地产开发，只能望利兴叹。但收购中国收益性的物业，确是外资看得懂并轻车驾熟的。虽然中国收益率过低的商业地产和REITs政策的不明朗是一个障碍，但新加坡凯德置地的成功，则代表着这是一条值得探索与期待的可行之路。“一般在美国，房地产从投资、建筑开发，到销售，是由各个专业的环节协同完成的，每个环节都有合理的利润预期。发展商在美国其实就是开发项目，只要项目好，就会有专业的基金投资，不用担心融资问题。发展商赚的利益一般也不超过15%，它要给投资人和销售方留下充分的收益空间，每个环节赚的钱都基本上是合理的。” 王戈宏告诉记者。“而中国房地产市场的高收益率像是一个资本的洼地。因此，前几年美国的汉斯基金、美林证券等等，都在中国以各种方式投资房地产，虽然因为政策的控制，他们都陆续地低调了，但资本逐利的属性却是无法阻挡的。全世界房地产利润率超过50%的国家有多少？而国内房地产收益超过50%的项目比比皆是。中国被公认是一个全世界最有增长的市场，这个市场的增长得益于史无前例的城市化进程。中国有一线城市，有二线城市和三线城市，甚至还会有四线城市，这个量太大了。前阶段一项联合国的统计数据显示，全球1000个大城市中，中国占了将近四分之一，而且还在不断增长。城市化首要的需求便是住房，这里面产生的房地产机会无法估量。”最终，王戈宏放弃了美国危机后的REITs增长的机会，而选择中国城市化的地产金融的契机。“中国的地产金融业是一个朝阳产业，人民日报3月的社论将未来新的30年与建国及1978年的改革开放相并论，其中重要的观点便是城市化。就像张总说的，我们又一次占对了跑道。人的一生难得遇到这样的大机遇。”对近期国家对房地产价格及信贷的控制给未来地产市场的打击，王戈宏也有其独到的看法：“国家对地产信贷的调控，其实正是我们人民币地产基金的机会。国家的意图在于精准打击投机，对真正的住房需求还是鼓励发展。我们不能总陶醉在投机的错觉与馅饼里。如果说金融机构对发展商的支持是锦上添花，那么，我们便是雪里送炭，我们在发展商最需要钱的时候，扶上马，送其一程。”在盛世神州3月8号香港马会的成立仪式上，他用的“新的开发模式，新的融资渠道，新的避险工具，以及新的源头性收益投资平台”四个“新”概括了盛世神州立志成为发展商坚强资金后盾的投资理念。挑战犹如“过河卒子”，张民耕和王戈宏踏上了新一轮的赛车跑道，并让自己尽量跻身离红灯最近的距离。但是环顾四周，在面临前有复地房地产基金、中城联盟“中城创新基金”，后有不断成立的人民币房地产基金及外资房地产基金的冲击中，盛世神州要实现“颠覆地产”，并不容易。“基金做到最后，按照那句老话，叫持续性，就是说它的模式要有特色，同时还要有长期战略。它可以去不断融资，成为一个真正的品牌，比如凯雷、黑石，只要他们一募集资金，就一呼百应。谁能够走到最后，成为房地产金融当中的第一，这很重要。因此，我个人觉得，目前我们能否努力创造出一个模式和一种品牌，这是最重要的。”面对自己和人民币基金的未来，王戈宏并不轻松。对比中国和美国，虽然他看到了机会，但是也感受到了挑战。“房地产基金在中国毕竟是一个新事物，一个新行业，在这方面，还需要很多储备，除了心态，还要有很强的执行力。要让发起人及更多投资人相信，我们能赚到钱，这对我们来说其实是一个很大的门槛。”王戈宏坦言。如同第一个“吃螃蟹”的人，包括张民耕和王戈宏，以及其他人民币房地产基金，信任问题是其最大的“跨栏”。人民币房地产基金 艰难诞生记文-若水 2010-5-19 19:22:00与其他产业基金一样，1994-2004年间的十年，人民币房地产基金寥寥无几，基本是外资房地产基金的天下。作为先行者，早在90年代初，即中国刚启动住房改革时，摩根士丹利房地产基金、荷兰ING地产集团，以及新加坡凯德置地等机构就纷至沓来，开始构建各自的地产王国。外资鼎盛年代通过购买商业地产，与房地产公司合作成立项目基金，开发项目以及其他方式，外资房地产基金将其投资的触角深入到了中国房地产的各个领域。“他们在地产领域的操作方式很灵活，注册的公司你连查都查不到。”一位与这些机构合作过的律师告诉记者。截至今日，甚至没有一家统计机构能够说得清楚，多年来，这些外资机构在地产领域的布局到底有多少？其利润到底达到了多少？“上一轮外资基金中的很多机构，像摩根士丹利、美国的汉斯基金、美林证券上海等，他们都有投资房地产，比如买写字楼等。最后的结果，项目利润加上人民币升值，多赚了不少钱。后来因为政策的控制，表面上看他们才陆续离开，实际上并未全离开。这是阻挡不了的资本属性。”一位长期研究REITs的资深人士透露。“正是上一轮的外资基金，让人民币房地产基金觉醒了。他们让人震撼，也在客观上推动房地产基金的兴起。实际上，很多外资都赚了大钱，比如先买楼后卖掉的模式，去年就有一只美国基金，最终将嘉盛广场卖给了潘石屹，赚了一大笔。在某种意义上，我们真的要感激这些美元基金、欧元基金，是他们给我们上了一课。”谈起当年外资鼎盛的时期，这位资深人士不无感慨。“其实，这一时间也有人在从事人民币房地产基金，只是规模太小，并不为人所知。而从2009年初，人民币房地产基金才开始活跃起来，期间，我们也曾协助成立了四只人民币房地产基金。”一位不愿透露姓名的律师对记者说。从精瑞到领锐与其他基金一样，人民币房地产基金觉醒之后，也经历了从无到有、从小到大的艰难过程。“2005年时，我就发现这个行业自身有问题，即房地产融资模式非常单一。当时我跟全国工商联房地产商会会长聂梅生进行交流，她的意见是建立房地产基金，从那时起，她就开始筹备REITs，在2007年，与精瑞(中国)不动产开发研究院，共同发起了北京精瑞住宅科技基金会联信精瑞基金。”张民耕告诉记者。而在2006年12月28日，在中国房地产协会副会长、时任中房集团副总裁孟晓苏的牵头发起下，中房、中弘、天津永泰红勘、泰达集团、青鸟集团等10余家企业，也共同成立了天津领锐资产管理公司，注册资金为8.5亿元，成为本土REITs最早“吃螃蟹的人”。据悉，“联信精瑞基金”首次募集金额为20亿元人民币，5年封闭期，合格投资者最低认购金额不低于100万元人民币。该信托计划募集的资金来源主要是三个方面：作为发起委托人的开发商、普通信托委托人，以及行业外的一些闲散资金。发起委托企业将认购整个金额的2%，包括招商局地产、保利地产、华远地产、SOHO中国等9家地产企业，作为该基金信托的首批发起委托人签署了发起意向书。领锐资产管理公司则定位于以资产证券化为主营业务的管理公司，旗下设开放式基金，专注于投资工业地产。房地产商集体转型做GP文-若水 2010-5-19 19:15:27如今，房地产基金成为诸多房地产开发商的新希望。无论盛世神州、华润、复地，还是绿城、易居中国、中城联盟等，大家不约而同在关注同一件事，那就是房地产基金。瞄准二三线长期浸淫房地产开发，房地产商自然对房地产业最了解。对他们来说，除了转型做房地产基金，占领产业链的上游，另一个重要原因就是，其可以更方便地进入下一个主战场二线、三线城市。“城市，对于那些还没能进去的人来说，非常有吸引力，这也是很多年轻人宁愿蜗居，宁愿做房奴，还要往大城市跑的原因。中国何时才能实现城市化？即80%的中国人都实现城市或城镇化。按照中国人口基数15亿计算，80%就是12亿人在城市。1000个100万以上人口的城市，才是10个亿。从这个角度看，我们现在还差得很远。”盛世神州董事长张民耕告诉记者，而作为房地产开发商其中的一员，张民耕自然了解未来的市场所在二三线城市，还有不小的发展空间。转型不容易十年间，房地产业在蓬勃发展的同时，也绑架了银行及地方财政，成为名副其实的“危险分子”。“银行对于房地产业依赖太大，长期以往，会把银行拖垮。中央几次调控，其实根本目的，就是解决房地产拖垮银行问题。”张民耕表示。“现在，房地产金融转变才刚开始，一时间出现了项目多、钱少的情况，与时下的PE基金状况正相反。不过房地产开发与其他行业不同，好项目定义不一样。首先，对我们来说，主要看销售收益，而这个收益还是比较稳健的；其次，我们是股权投资，在退出前项目企业质押所有股权，即使这个项目最后有问题，我们最终还拥有项目所有的房子，还可以自己再开发。我们本身就是开发商背景，知道怎样去开发，相对来说，这是一个风险较小，而收益稳健、固定的行业。”盛世神州房地产投资基金总裁王戈宏告诉记者。不过，对于每个想转型做房地产基金的房地产商来说，并非都是一件很容易的事。“未来，小型房地产商转型做基金，可能比较难一些。首先是融资问题。假如我是投资人，如何让我相信你，未来能够达到预期收益；其次，对于大多数房地产商转型房地产基金来说，是从实体经济进入到资本领域，是两个完全不同的领域，需要非常专业、有金融背景的人与其配合，这需要一个磨合过程，更需要时间、业绩来证明。”杨本军不无担忧地说。“第一，中国的房地产基金会越来越多，这是该产业的一个特点；第二，房地产金融属性的回归，导致房地产企业愿意抱团来做金融，因为金融对他们很重要。因此，大量房地产基金出现之后，市场就会考察哪只基金可能成为业绩最好的基金；第三，这只是一个开始，未来则会像美国一样，有大量的基金进行整合、重组。因此，未来投资人怎么相信你，只有业绩才能证明，同时你的基金品牌价值也非常重要。因此，对于房地产基金来说，无论中国出现了多少，投资人一定会青睐那些TOP 5、TOP10。”王戈宏相信，房地产基金必将成为房地产业的主流，当然，其中自然要经历大浪淘沙的过程。房地产基金幕后推手文-若水 2010-5-18 17:07:504月6日，金地集团(600383)宣布，与瑞银环球资产管理合作发起的房地产基金第一期首次募集完成；3月18日晚，中国海外(HK00688)发布公告，将与工银国际投资管理公司成立规模为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，以投资中国的房地产市场及项目；就在中国海外发布公告的10天之前，即3月8日两会期间，由北京银信投资有限公司、阳光壹佰集团、复地集团、富汇投资管理有限公司及喜神资产管理有限公司五家，发起设立的盛世神州房地产投资基金也高调亮相，投资目标瞄准具有增值潜力的房地产开发项目；而更早些时候，3月5日，由花旗集团和华润集团合作的华润中国零售房地产收入1号基金，以及华润中国零售房地产开发1号基金也宣告成立背后动因4月6日，在金地集团与瑞银环球资产管理合作发起的房地产基金第一期募集完成发布会上，金地集团董事长凌克表示，房地产基金管理业务是公司发展的长期战略，作为基金发起人，将与瑞银合作把这只基金做成中国房地产基金业的标杆。3月16日，上海复地集团董事长范伟也表示，“我们希望把私募基金作为一个较长期的战略来发展，力求成为未来一个新的利润增长点。从其他发达国家的历史看，民间财富参与房地产开发的需求较旺盛，过去他们主要是通过购买地产股票或自己直接投资房屋，而未来，房地产投资基金将是一个新的渠道。其实，做私募基金，复地在房地产业是比较早的，去年就完成了。我们也注意到，目前有不少同行纷纷开始做房地产私募基金，我相信未来的竞争会很激烈。”对此，范伟曾这样解释：“中国政策调控频繁，市场波动大，单一专注住宅开发风险过大。为了更好地获得业绩持续增长并控制风险，复地才决定推进房地产投资业务板块。投资业务包括私募房地产基金及股权投资等。”“在我看来，正是中国的金融政策变化促使房地产私募股权基金的发展。政府的金融紧缩政策、流动性紧缩、贷款规模减少，使得开发商不能有更多的信贷资金，就只能想别的办法去募集。债权少了，就只能股权融资，市场有需求当然供应就产生了。以前企业不愿意接受股权融资，是因为利润率比较高，如果自己能够贷到钱，自然不愿意稀释股权。现在是没有办法了，一方面，银行贷款收紧，没钱无法开发；另一方面，其资金负债率一提高，银行就更不给他贷款。而随着股权投资基金的出现，会让开发企业的资产负债率降低很多，这样就意味着贷款的规模更大。而随着股权基金的进入，一般而言金额较大，一两个亿，这样企业的净资产提升很快，就大幅降低了资产负债率。”嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥告诉记者。除了在宏观调控背景之下，房地产商转型是迫不得已之外，长期在房地产领域开发，房地产商们也同时看到了新的机会地产金融。“面对银行对房地产企业融资渠道的封闭，房地产基金的发展时机已经到来。但是，目前存在的房地产基金都缺乏流动性与约束性，只是为了迎合企业的需要，都是以基金的名义达到融资目的，缺乏长期收益的稳定性。只有经过多轮的博弈，让投资者获得稳定的收益后，才能出现真正的房地产基金。”中信证券房地产金融副总裁何亮宇告诉记者。曲线进入REITs虽然