融科望京写字楼项目统一答客问

融科望京写字楼项目一、项目背景及基本资料：1、融科望京写字楼项目开发公司名称？投资商名称及其公司简介？公司背景？开发过哪些项目？投资商：融科智地。开发商：北京东环望京房地产有限公司。公司简介：融科智地专注于住宅开发和物业持有与经营，年销售额超过100亿，目前有北京、天津、重庆、武汉、长沙、无锡等十多家地区公司，拥有300多万平米土地储备和多处优质物业。融科持有与经营业务和住宅业务两大业务板块相互结合，通过合理的业务结构获得协同增效。公司背景：融科智地是联想控股公司成员企业。联想控股有限公司是以产业报国为己任，在多个行业拥有领先企业，在世界范围内具有影响力的国际化控股公司。联想控股公司的成员企业包括：联想集团、神州数码、融科智地、联想投资、弘毅投资。联想集团：世界500强企业，年营业额167亿美金，全球市场份额10.2%， 中国区PC市场占有率超过30%；神州数码：香港上市公司，是中国最大的IT产品分销商和IT服务运营商，年营收超过500亿人民币；联想投资：国内风险投资领域的领头羊之一，目前管理4个基金，规模50亿人民币，已投资项目90多个，其中14个已实现上市；弘毅投资：国内顶级的股权投资公司，出资人包括社保基金、联想控股、高盛、淡马锡等，总规模超过400亿元人民币，已投资20余家企业，投资对象包括国有改制企业和民营企业。已开发地产项目： 自持经营项目：融科资讯中心A座、B、C座及联想（深圳）研发中心。量身定制项目：联想工业园区、联想电脑大厦、神州数码大厦、搜狐新媒体大厦、畅游大厦。商品住宅项目：融科橄榄城、融科香雪兰溪。2、融科望京写字楼项目园林景观设计公司名称?设计公司的其他作品？答：本项目的园林景观由美国SWA事务所倾情设计。美国SWA事务所是世界顶级园林景观设计单位，主要作品包括谷歌美国总部和北京金融街中心区等标志性园林景观。二、项目区位环境： 1、地理位置？答：项目位于望京核心商贸区，即阜通西大街和阜安路交汇口，紧邻机场高速路，交通便利。2、行车路线？答：1）由南向北行车至东北四环四元桥，顺京密路行驶，至第三个红绿灯左转，顺望京街直行至阜通东大街右转即到。2）由北向南行车至东北四环望京桥，从桥下左转顺阜通西大街直行，约过四个红绿灯至阜安路交汇口即到。3、交通条件？答：距北京主要商圈车行用时：CBD商圈25分钟；三元桥燕莎商圈10分钟；亚奥商圈 15分钟；中关村20分钟；金融街35分钟；机场15分钟。4、周边公共交通状况？答：公交线路有536路、538路、420路 、852路、991路、467路、445路、470路 、 471路、运通101、运通104、运通107、运通110；轨道交通有城铁13号线、规划14号线、15号线。5、周边配套设施？答：商业配套有望京国际商业中心、新世际百货、嘉茂中心、华联超市、沃尔玛、华堂、物美便利店等；市政健康配套有望京公园、望京体育公园、朝阳望京公园；市政教育配套有白家庄小学分校、望京实验小学、望京实验中学。 6、大望京区域现状及第二CBD区域规划？答：作为商务区，大望京有着得天独厚的资源优势，不仅与首都机场和东直门交通枢纽直接连通，三大公园环伺，而且垄断中国科技、艺术、贸易、外交等领域国家级资源，集聚全球智慧头脑。目前，繁荣的商业氛围已成为望京最显著的特色，华联商场、家乐福、华堂商场、新世界百货、嘉茂购物中心、华彩国际商业中心等一大批商业的快速进驻，不仅为区域内居民提供了便利，也吸引着区域外的置业者、投资者。 得天独厚的地理优势，加上近年来望京区域交通瓶颈的打破以及该区域其他基础设施的完善，使望京吸引了大批跨国企业和国际商业巨头在此“着陆”。目前望京人口已经达到了40万，其中还包括相当一部分外籍人士。区内需求人群的不断壮大，加上区位优势的不断提升，都成为望京区域房产市场发展的有力支撑。望京已经从号称亚洲最大社区、睡城，向兼具商业、商务的全功能区域发展。而大望京的规划、第二CBD的整体设想，更使得大望京得以站在巨人的肩膀之上。融科望京写字楼项目必将与望京SOHO、利星行、方恒国际中心等建筑，以及正在建设中的绿地中心浦项中心办公楼一起形成望京地区近百万平米的办公大环境。北京市规划委“十二五规划”望京第二CBD战略规划将大望京区域定位为“第二CBD”。三、项目概况：1、项目定位？答：国际甲级写字楼。2、项目规模？答：项目由A、B座两栋写字楼组成。占地面积14928平米，建筑面积93558平米，其中地上建筑面积65558平米、地下建筑面积28000平米，绿地总面积 平米，绿化率30.1%。A座21层，建筑高度76.9米；B座22层，建筑高度79.9米。3、产权年限？答：写字楼产权年限为50年。4、建筑指标？答：建筑结构：地上纯钢结构。使用率：写字楼使用率为70%。楼板负荷：楼板负荷为250KG/。写字楼建面：A座约32000平米，B座约33500平米。大堂面积：A、B座各约200平米。大堂高度：大堂高度约7米。标准层面积：A座1490平米，B座1415平米。室内进深：室内进深12米。走廊宽度：走廊宽度2米。柱间距：柱间距9米。室内层高、净高：室内层高3.5米，净高2.7米。停车位：A、B座共计450个。5、楼层分布？答： 地下三层和地下二层是车库、库房、人防（地下二层9000 平方米，地下三层9000 平方米）。地下一层是机电设备用房、车库、健身中心、活动区、厨房、库房（地下一层9000 平米）。一层是写字楼大堂、接待区、健身中心出入口。二层是员工餐厅（暂定）。三至五层是会议层（净高比标准层高）（暂定）。六至二十层是标准办公层。二十一二十二层是总裁办公层。6、配套设施？答：健身中心位于地下一层，设有阳光泳池，共3 条25 米泳道。根据现代办公建筑的发展趋势，大多将餐厅设置在地上，体现了对员工的关怀和人性化设计，还可兼具洽谈、交流功能。活动中心暂定设置在地下一层，地面设计采光天窗，通过天窗使得自然光线照射到B1 层。仓储（库房）暂定分布在B1 、B3。7、公共区域装修内容？答：公共区域：完成公共区域精装修，包括大堂、电梯厅、楼梯间、卫生间及走廊。办公区域：标准办公层完成开敞空间的地板、天花、机电末端均匀布置。写字楼天花板：天花板类型为矿棉板。写字楼地板：架空地板8 公分。洗手间：男厕（小便池、座便、洗手池数量各3 具）女厕（座便、洗手池数量各3 具）行政洗手间：预留条件。残疾人洗手间：一层设置。8、外立面及公共区域装修标准？答：9、空调系统？答：空调系统类型：大厦采用四管制风机盘管加新风中央空调系统。人员密度：设计参数12 平方米人。新风设计供应：50 立方人小时。24小时冷却水：有。24 小时热水：有。冷机品牌：合资品牌，国内生产，采用环保冷媒。空调、新风机组品牌：合资品牌，国内生产。风机盘管：合资品牌，国内生产。10、电气系统？答：电力配置：采用双路供电系统，总电容量9300KVA ，充分满足用户用电需求。 220 / 380V 低压系统电源。UPS 不间断电源：客户根据需求自行设置。备用发电机：设置国内一流品牌。（发动机采用康明斯、UTC、沃尔沃、三菱等同类标准产品）高低配电柜压柜：国标柜型。主要开关元件为西门子、ABB 、施耐德。灯具：灯盘采用松下、飞利浦、索恩、雷士。为承租人备用发电机的预留空间：根据客户需求设置。11、通信系统？答：通信主机：客户根据需求自行设置。综合布线：计算机垂直干线选用六芯多模光纤，电话垂直干线选择大对数电缆，支持数字和语音传播。系统支持千兆赫传播频率，能满足图形语言和宽带数据传播要求。网络支持：宽带网运商为联通、电信、移动。无线宽带接入，大厦公共区域可实现无线上网。实现全面电讯解决方案，大厦设无线通讯防屏蔽系统，实现整栋大厦通讯无盲区，能随时满足移动办公的现实需求。屋顶卫星电视接受位置：预留。12、电梯服务？答：电梯品牌：瑞士迅达、美国奥地斯或同等品牌。客梯数量及规格：8部客梯，B3层至21、22层。其中4部梯速为3.5米/秒，4部梯速为2.5米/秒。承重1350kg。电梯分区：13层以下为低区，14层以上为高区。客梯轿厢尺寸：轿厢尺寸为2.0米宽*1.5米深*2.5米高。梯门尺寸：梯门尺寸为1.1米宽*2.1米高。货梯数量及规格：1部货梯，梯速2.5米/秒，承重1350kg。货梯轿厢尺寸：轿厢尺寸为2.0米宽*1.5米深*2.5米高。梯门尺寸：梯门尺寸为1.1米宽*2.1米高。13、楼宇智能化系统？答：安保系统：设监控主机，实行24小时监控。大厦各主要出入口、各电梯厅及电梯轿厢、消防楼梯设有闭路监视设备。监控系统：24小时监控，在中控室设闭路监控电视墙，滚动显示监控画面。门卡识别系统：根据客户需求确定。报警系统：大厦各主要出入口、各电梯厅、消防楼梯间设红外探测报警。在非办公时间检测到有人闯入，即向中控室的值班人员报警，同时设置手动报警按钮，当办公人员或保安人员遇到危险时，可第一时间向中控室求助。保安巡逻：在大厦的公共区域设保安巡更系统，保证保安人员定期巡视到位。14、停车位数量？租售方式？售价？租金？车位管理方式？有无地上临时停车位？答：A、B座写字楼车位共计450个。 租售方式：售价/租金：车位管理方式：有无地上临时停车位及个数：15、园林景观设计特点？答：美国SWA事务所为本项目打造出园林式办公环境，拥有1万平方米集中绿地，绿化率30%以上。园林设计主题：16、项目开工时间？竣工时间？入住时间？答：开工时间：竣工时间：入住时间：2013年6月。四、区域现有写字楼项目租售现状1、在售写字楼项目？答：仅有望京SOHO在售，写字楼均价50000元/平米。未来可能会有保利国际广场入市。2、可租赁现房写字楼项目有哪些？租金多少？出租率？主要入住企业名称？答:1）一类项目：利星行广场，租金8元/天/平米，满租，主要入住企业有戴姆勒、微软 方恒国际中心，租金7元/天/平米，满租，主要入住企业有山推机械等贸易类科技类企业 宝能中心，租金6元/天/平米，出租率90% 福码大厦，租金6元/天/平米，满租 人济大厦，租金6元/天/平米，满租，主要入驻企业有法国索迪斯公司、CMC国际贸易公司2）二类项目：锐创国际中心，租金5.5元/天/平米，出租率80%，主要入驻企业有浦项建设、现代重工、第一视频集团、双鹤药业悠乐汇写字楼，租金4.5元/天/平米，满租，主要入驻企业有西门子、索尼爱立信、LG 望京大厦，租金5元/天/平米，满租，主要入驻企业有丰和软件等IT类信息类企业随着第二CBD规划的实施，会有更多的企业入驻望京区域，但望京区域的新增写字楼供应量却很少，这就使得望京区域写字楼租赁市场的租金和出租率都会保持稳中有升的态势。六、项目所在区域的政策优势1、朝阳区对总部企业的优惠政策？答：1）对2009年1月1日后，新入朝阳区的地区总部企业给予开办补助。对注册资本10亿元人民币（含）以上的，补助1000万元人民币；注册资本5亿元人民币（含）至10亿元人民币的，补助800万元人民币；注册资本1亿元人民币（含）至5亿元人民币的，补助500万元人民币；补助分三年按40%、30%、30%的比例发放。 。2）对在朝阳区纳税的地区总部企业给予奖励。从2009年度起，对年营业收入首次达到10亿元（含）、5亿元（含）、1亿元（含）人民币的企业，分别给予1000万、500万元、100万元人民币的资金奖励；奖励金额累计不超过1000万人民币，分三年按40%、30%、30%的比例发放。 3）对2009年1月1日后，新入驻朝阳区的地区总部及其设立的研发中心自建或购买办公用房可以享受补助。对自用办公部分面积，一次性补贴标准为每平方米1000元人民币，补助面积原则上不超过5000平方米。 4）对地区总部一位主要负责人给予奖励，奖励资金为该负责人在一个年度内对北京市地方财政收入贡献的80%，且原则上不超过50万元。该奖励政策自地区总部认定次年起连续执行三年；对在一个年度内实际缴纳的企业所得税地方留成部分增量名列前10名的地区总部，对其一位主要负责人以市政府名义给予每人50万元人民币奖励 。2、望京科技园产业扶持政策？答：入住该写字楼项目可享受望京科技园招商优惠政策，入区企业政府将采取以下措施：1）新技术企业自开办之日起，前三年免交企业所得税，第46年交7.5%，第7年以后交15%。2）企业出口产品的产值达到当年总产值40%以上，经税务部门核定，减按10%税率征收所得税。3）高新技术企业当年发生的技术开发费比上年实际增长10%（含10%）以上的，当年经主管税务机关批准，可再按技术开发费实际发生额的50%抵扣当年应纳税所得额。4）对单位和个人在本市从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务取得的收入，免征营业税；对从事软件著作权转让业务和软件研制开发业务，比照技术转让与技术开发业务免征营业税。5）高新技术企业在工资总额增长幅度低于经济效益增长幅度、职工平均工资增长幅度低于劳动生产率增长幅度的，实际发放的工资在计算企业所得税应纳税所得额时允许据实扣除。 上述措施是政府为入住园区企业的优惠政策，对于不在园区的企业可以向政府申请与园区同样的优惠政策，实行“一企一议”。七、商业地产现状及投资机会1、商业地产现状？答：自2005年北京写字楼市场供应达到峰值后，供应量逐渐回落。2009年尽管楼市火爆但由于经济危机的持续影响，写字楼市场并没能呈现类似住宅市场的繁荣。全年总供应量同08年基本持平，达到167万平米。2010年随着全球经济逐渐走出衰退，以及国内经济的稳定增长，北京甲级写字楼市场回暖现象明显。2010年下半年开始放量形成供应高峰，全年供应量超过140万平米。其中有将近半数为自用为主的甲级写字楼。 2009年随着经济逐步回暖，房地产市场整体好转，全年写字楼成交较2008年有所回升，首次出现需求超过供应的局面，全年写字楼（期房+现房）销售达到278.3万平米，其中期房成交194.9万平米。2010年写字楼成交需求仍较为强劲，但是受到写字楼供应回落的影响，全年成交面积略有回落，2010年写字楼市场成交与09年基本持平，但是与住宅市场成交回落3、4成相比，写字楼市场已经凸显其投资优势。2009年写字楼成交均价为17298元/平方米，2010年出现了较大的上涨，上涨到了25558元平米。未来随着全球经济大环境的逐渐回暖，写字楼价格上涨有较大的潜力。 2、商办类物业的投资机会？答：在住宅类产品受到国家政策极大抑制的