西市场初步调研报告（初稿）

西市场初步调研报告（初稿）西市场是西市场商圈的核心，建筑面积36000平方米，使用面积16000平方米，于1985年1994年经近十年时间建成如今的规模，现共有商户4000余家。是延吉市规模最大、最全的、包括小商品、服装、百货、农副产品、土特产、副食等商品在内的综合批发市场，物业形式为五栋相连的建筑， 经营商户4000户，经营品类齐全，业态分区相对合理，大多存在混合经营现象。交通非常便利,延吉市客运站在其一侧。西市场在1990年1996年属于鼎盛期，当时外贸很兴旺，主要向俄罗斯、朝鲜出口轻工产品。随着黑龙江对俄贸易的兴起及朝鲜经济发展停滞，西市场的外贸市场逐渐滑落。物业规划和业态划分：市场分东楼综合楼、中楼高档楼、西楼5座物业，通过天桥连接为一体；因该物业老旧，建设周期长达10年，为便于统计，将市场分为东楼（包括东楼、综合楼）、中楼（包括中楼、高档楼）、西楼。在西市场各楼之间及周围有南北相对的沿街铺面，铺面多为1层，面积有大有小，在东楼北侧建有停车场，有100个左右的停车位，延吉客运站在此为始发站。客流量很大， 东楼、综合楼、西楼中间通道搭建了一些简易隔断及设置了一些摊位，在西市场四周还有许多无证商贩，人流量很大，道路拥挤不堪，非常混乱。1、西楼：共四层，建筑面积12600多平方米，使用面积6500平方米；二层与其它各层面积不同，约为其它楼层面积的一半。约有591家商户。其中一层为鞋、箱包、化妆品、针织品等；二层是服装服饰；三层是文体用品、工艺礼品、布艺、喜庆用品、玩具等小商品；四层整体为南方服装城，分男装、女装、童装、针织、裤品五个区。注：本文中商户数字均不含农副产品等与延吉项目无关的经营者。2、中楼：共二层，面积为10735平方米，有商户142家。一层经营猪牛羊肉、水产品、海产品、调料、小食品、干菜、干果、熟食等；二楼经营日化用品、毛巾、床品、日用百货、文体办公、针织内衣等；3、东楼：总面积13516平方米，一层大部分经营农副产品，其余经营有服饰、箱包、日杂等，二楼主要为女装及饰品，三楼、四楼为家具，共有商户238家。西市场整体租金水平每个月在200800之间，管理费70200元/柜；国税地税200元/柜，冬季取暖费50元/柜。西市场系工商局职工及个体工商户集资建设，各楼建设的时间不同，主营的项目也不同。各楼各层按不同位置，不同业种，费用相差很大。中楼原来是按批发市场建设的，所以国税、地税、管理费用高；西楼原来是按照小商品市场建设的，所以国税、地税、管理费比较低；内部收费标准不一，税费也不同，原有业主有的不交税费，只是交几十元的管理费，有的是从业主手中租赁，有租金还要交管理费、税费。总之，非常复杂，即使西市场的管理者也在短时间内难以把西市场的情况说清楚。目前按照与各楼各层业主访谈调查，仅就一般的租金水平做以梳理，更为明确的租金及相关费用，还需要通过各种渠道进一步了解。附表：西楼：一层编号经营品类数量比例备注1男鞋14户2女鞋46户3童鞋7户4运动鞋32户5袜业35户6裤业15户7帽业2户8眼镜1户9内衣22户10箱包20户11化妆品60户建筑面积3600多平方米，使用面积约2000平方米；有500多个柜台，计有254家商户。租金在200400元/柜，管理费70元100元/柜，税费没有。二层编号经营品类数量比例备注1男装70户2女装38户3童装13户4裤业20户5床上用品1户注：二楼面积比较小，建筑面积约为2000平方米、使用面积约为1400平方米；计有142家商户。与一楼费用基本相同。三层编号经营品类数量比例备注1床上用品6户2小家电5户3窗帘布艺5户4装饰画16户5工艺礼品11户5家塑料花6喜庆用品5户7玩具9户5家毛绒、4家电动8文体用品20户2家超市9饰品30户10女装2户11童装5户12裤业1户13日化用品45户14生活纸品1户15日杂4户16内衣1户17针织毛巾3户18布匹12户19钟表7户20泳衣4户21丝巾、围巾3户22图书音像1户超市三楼建筑面积3600多平方米，使用面积2500平方米；有195家商户，面积最大的有16个柜台，一般的占2个柜台，化妆品等一般为一个柜台，每个柜台面积约为2.5平方米。中楼编号经营品类数量比例备注1男装20户2女装111户3童装14户5内衣16户6韩服6户7箱包10户8泳衣1户9布业24户10床上用品22户11窗帘布艺12户12钟表2户东楼编号经营品类数量比例备注1男装18户2女装60户3鞋类15户其中专营拖鞋6户4袜业35户大多以经营女袜为主5箱包6户6饰品6户7毛线10户8针织品3户9工艺礼品1户塑料花10内衣6户其中3家内衣超市11床上用品6户12布业10户13腰带2户14伞4户15钟表2户16童装33户17运动服装4户18泳衣2户19窗帘、布艺25户其中19家布艺20装饰画2户21帽业1户22裤业13户22音像制品1户超市东楼总面积13156平方米。一层除蔬菜、调料等农副产品外经营有部分服饰，二楼主要为女装及饰品，三楼、四楼为家具。租金在300500元/柜，管理费200元/柜，税费在200/柜。调查西市场