评估技术报告

闽江大道 197 号 201 室价格评估技术报告 目录目录 内容摘要 .1 关键词 .1 一、估价对象概况 .1 （一）个别因素分析 .1 （二）区域因素分析 .2 （三）基础设施条件 .3 二、市场背景分析 .3 三、最高最佳使用分析 .4 四、估价方法选用 .4 （一）评估方法的选择 .4 （二）评估测算步骤 .5 五、测算过程 .5 （一）运用市场比较法综合测算估价对象价值 .5 （二）收益还原法 .10 （三）加权平均求取待估房地产的市场价值 .12 六、综合确定估价结果 .13 参考文献 .13 闽江大道闽江大道 197197 号号 201201 室价格评估技术报告室价格评估技术报告 福州职业技术学院管理系 2009 级房地产经营与估价专业 何婉 内容摘要内容摘要 房地产价格评估是在社会主义市场经济发展中逐步形成的行业，在住宅商品化、私 有化、个人购房比例占绝对优势的住宅市场中，房地产价格评估与老百姓的切身利益更加密切。本 文以仓山区闽江大道 197 号 201 室房地产为例，从它的地理位置、楼房质量、区位及周边配套进行 分析和阐述，并结合所学知识，遵循公正、客观、独立的原则，测算确定该估价对象合理的市场价 值。 关键词关键词 房地产 价格评估 测算 价值 随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制改革的不断深入 和完善，房地产估价的作用越来越大，服务的领域越来越广，房地产估价行业日趋成 熟并在各项经济活动中渐显其地位和重要性。之所以要对房地产进行价格评估，源于 现实中的需要和理论上的必要。本文以闽江大道 197 号 201 室房产为例，选用两种估 价方法分别从它的区域、质量、配套等探讨分析，得出测算结果的过程。 一、一、估价对象概况估价对象概况 （一）个别因素分析（一）个别因素分析 1、交通条件及周边配套、交通条件及周边配套 小区临区域内主要道路有金山大道、浦上大道、二环南路等。小区周围有 8 路、 121 路、128 路、42 路、43 路、79 路、85 路、97 路、125 路等路公交车通过，交通十 分便捷，小区环境较好。 小区基础设施状况达到“六通” （通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气） 。 小区周边有江南水都小学、福州八中校区、金山三中、福州市中级人民法院、金 山剧院、永辉超市、中国银行、农业银行、公交总站等，生活配套设施相当完善。 2、建筑物基本情况、建筑物基本情况 本次估价对象为福州市仓山区金山街道闽江大道 197 号第二层房地产，现状用途 为住宅，证载用途为商住两用。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的 房屋所有权证榕仓 S 字第号，估价对象为框架（钢混）结构，建成于 2006 年， 用途为普通住宅，地上共 9 层，估价对象位于地上第 2 层，户型为 4 室 2 厅 2 卫，朝 向为南北向，建筑面积为 146。于估价时点 2011 年 10 月 25 日，估价对象为毛坯房。 3、估价对象的产权状况、估价对象的产权状况 根据房屋所有权证榕仓 S 字第号，证载建筑面积为 146 平方米。该房产 为普通商品房，框架结构。估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使 用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限 70 年。 4、基础设施状况、基础设施状况 估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“六通” （通路、通上水、通下水、通 电、通讯、通燃气） 。 （二）区域因素分析（二）区域因素分析 1、区域概况、区域概况 仓山区位于福州市区南部南台岛上，四面以闽江南、北港分别与鼓楼区、台江区、 晋安区、马尾区、长乐市、闽侯县为界。总面积 142 平方千米。全区辖 8 个街道、5 个 镇：仓前街道、东升街道、对湖街道、临江街道、三叉街街道、上渡街道、下渡街道、 金山街道、仓山镇、城门镇、盖山镇、建新镇、螺洲镇。区政府驻仓前街道麦园路。 该区四面环水，区内多山丘、坡地，地势北陡、中高、南缓，有烟台山、高盖山、黄 山等山。福厦路贯穿全境，324 国道横贯东北部。景色优美，文化底蕴深厚，人文史迹 众多，素有“琼花玉岛”之美称。 自宋代起，仓山一直是福州金融、贸易、航运、通讯、文化的枢纽。仓山辖区总 面积 142 平方公里，总人口 48 万人，拥有可供开发的土地 3 万多亩以及沿江沙洲 2.3 万亩，具有较好的产业基础和劳动力资源，随着南进战略的实施（汽车南站与火车南 站的搬迁） ，金山新区的开发以及未来南片盖山、城门的开发，经济发展的后劲足、潜 力大。 2、交通条件、交通条件 (1) 魁岐、鼓山、前横三座大桥联手南江滨大道。据福州市城市总体规划，于闽江 设 13 座过江大桥，东部新城所在处即有魁岐、鼓山、前横三座大桥。 (2) 火车南站与汽车南站布点仓山城门。火车一响，黄金万两;道路一通，百业就 兴。火车南站、汽车南站这两个交通枢纽的地点已确定在城门镇胪雷村，即南台岛东 北部一带。 (3) 福州东、南三环将在东部新城交汇。铁路北站、东站(货站)为源点的向东过境 交通流量，可通过东三环快速疏散;南三环则用于快速连接南台岛各组团及与鼓山新区 的联系，并与东三环一起形成规模效应。 (4) 东部新城达标全球滨海城市 CBD(中央商务区)兴盛通则。福州从“三山”扩到 “滨海”，本有良好基础的马尾港口和闽江运输将在资本、物资、人流、信息的大汇合 中前景广阔。环城大道、高速路、汽车站、火车站、海(江)运、机场(有高速直通)，四 通八达的交通网为东部新城的发展铺就光明大道。 （三）基础设施条件（三）基础设施条件 1、供水、供水 区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层，地表水源 来自市区周围的河流和水库,城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率极高。 2、排水、排水 区域排水为雨污分流方式，排污管分区铺设，自成系统，以污水处理厂为终结， 呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅。 3、供电、供电 区域内电源电网分为高压网和中压网,作为城市电源,供电保证率高。 4、通讯、通讯 区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主,辅以架空线路,市话普及 率高，通讯线路畅通。 5、供气、供气 有城市市政管网供气，气源充足。 二、市场背景分析二、市场背景分析 福州位于闽江下游，系我国东南沿海重要都市，东濒东海，与台湾省隔海相望。 福州是中国国家历史文化名城，历史上长期作为福建的政治中心，是中国东南沿海重 要的贸易港口和海上丝绸之路的门户。在近现代史上，它位列中国最早开放通商的五 个城市之中，又是中国近代海军的摇篮和工业、科技发源地之一。2004 年 1 月初提出 海峡西岸经济区的建设，使福州的经济又上了一个新台阶。同时福州是中国优秀旅游 城市，山清水秀、风光绮丽，名山、名寺、名园、名居繁多，独具滨江滨海和山水园 林旅游城市风貌。这些独有的特色在一定程度上刺激了福州房地产市场，而且市政府 加大对市政基础设施建设的力度，这些因素为房地产市场带来了良好的预期。 估价对象位于金山街，属于仓山板块，仓山曾一度被囚困，一水之隔让它沾不上 对岸的江滨和台江的任何光彩，只是默默孕育着它的文化氛围，学校多是它的最大特 点。现在，几座桥几条路的开通将它一下子解放了出来，开始和对岸贯通。一旦贯通， 它所蓄积的文化能量也就爆发了出来，吸引对岸繁华，发挥自身文化优势，仓山已经 日渐成为有文化特色的一个快速发展的板块。 （仓山区历来是福州市的文化区，历史积 淀的东西会不断地产生潜移默化的作用。)由此看来，以子女入学为置业目的的消费者 们，不妨多考虑一下仓山区，在这一方面，仓山区的确是可以与福州任何其他板块匹 敌的。 三、最高最佳使用分析三、最高最佳使用分析 房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提。通过以上对委估对象的区域因 素和个别因素分析，可以看出，估价对象现状用途为住宅，与其所处区域配套设施功 能相符，根据同一区域内物业使用状况及未来发展趋势，估价对象按照现状用途继续 使用最为有利。 四、估价方法选用四、估价方法选用 （一）评估方法的选择（一）评估方法的选择 房地产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、假设开发法、重置成 本法等，根据估价对象的特点及我们所掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评 估技术标准的基础上，本公司接受委托后，估价人员深入细致地分析了估价对象的特 点和实际状况，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，为使评估科学、合理、 客观、公正，经反复研究，选取市场比较法和收益还原法作为本次评估的基本方法。 1、市场法、市场法 是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产 的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法的基本计算公式为： 房地产价值=比较实例房地产价格交易情况修正系数 交易时间修正系数区域因素修正系数 个别因素修正系数 2、收益法、收益法 收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘 数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 其原理是由于房地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来 连续获得（假设在有限年期情况下每年的年纯收益为 a,收益保持相对稳定,并保持 n 年 不变，资本化率固定为 r） 。 其计算公式为： v = a/r1-1/（1+r）n，其中: V 房地产价格 a 房地产纯收益 r 资本化率 n 剩余使用年限 由于市场比较法更为贴近实际情况，赋予 60%的权重，收益法赋予 40%的权重， 最终得出估价对象评估价值。 （二）评估测算步骤（二）评估测算步骤 1、运用特尔菲法确定估价对象特殊条件下评估所需的各种参数。 2、由于估价对象已经完工并可以投入使用，故可测算估价对象国有土地使用权及 地上建筑物价值。 3、根据市场调研和对福州市近年同类型房地产价值的变化趋势分析，结合估价对 象的具体情况，采用市场法，对可比实例进行因素修正，利用科学的计算公式测算估 价对象于估价时点的市场价值。 五、测算过程五、测算过程 根据市场法、收益法测算出估价对象的市场价值，最终求得估价对象房屋建筑物 的总价值。 （一）运用市场比较法综合测算估价对象价值（一）运用市场比较法综合测算估价对象价值 市场比较法的基本计算公式为： 房地产价值=比较实例房地产价格交易情况修正系数 交易时间修正系数区域因素修正系数 个别因素修正系数 1、估价选择的交易实例、估价选择的交易实例 案例 A: 闽发江湾御景一套四居住宅，所在楼层一层（总共数九层） ，竣工时间 2007 年，建筑面积 146.00 平方米，交易时间 2010 年 7 月，出售价格 176.00 万元，正 常交易。 案例 B：中庚国际华府一套四居住宅，所在楼层五层（总共十层） ，竣工时间 2006 年，建筑面积 154.00 平方米，交易时间 2009 年 12 月，出售价格 185.00 万元，正常交 易。 案例 C：融侨观邸一套四居住宅，所在楼层四层（总共九层） ，竣工时间 2008 年， 建筑面积 150.00 平方米，交易时间 2011 年 1 月，出售价格 180.00 万元，正常交易。 2、比较案例修正情况计算详见下表：、比较案例修正情况计算详见下表： 市场比较法比较案例因素条件说明表 估价对象案例 A案例 B案例 C 土地使用期限70707070 土地级别3333 交易方式-出售出售出售 交易情况-正常正常正常 交易价格-120551201013000 交通便捷度一般一般一般一般 区域繁华度较好较好较好较好 距市中心距离较近较近较近较近 环境质量优 较好较好优 区 域 因 素 基础设施七通一平 七通一平七通一平七通一平 公共配套较好较好较好较好 建筑结构钢混钢混钢混钢混 朝向南北南北南北南北 楼层2 层/9 层1 层/9 层5 层/10 层4 层/9 层 户型四室两厅两卫四室两厅两卫四室两厅两卫四室两厅两卫 建成时间2006200720062008 个 别 因 素 装修毛坯毛坯毛坯简单装修 估价对象 内 容 比比 较较 因 素 与可比实例 市场比较法各项修正因素得分表 估价对象案例 A案例 B案例 C 土地使用期限100100100100 土地级别100100100100 交易方式100100100100 交易情况100100100100 交易价格-120551201013000 交通便捷度100100100100 区域繁华度100100100100 距市中心距离100100100100 环境质量1009999100 区 域 因 素 基础设施100100100100 公共配套1009996100 建筑结构100100100100 朝向100100100100 楼层1009810399 户型100100100100 建成时间100102100103 个 别 因 素 装修100100100103 估价对象 内 容 比比 因 素 与可比实例 市场比较法比较案例修正系数表 估价对象案例 A案例 B案例 C 土地使用期限100/100100/100100/100100/100 土地级别100/100100/100100/100100/100 交易方式100/100100/100100/100100/100 交易情况100/100100/100100/100100/100 交易价格-120551201013000 交通便捷度100/100100/100100/100100/100 区域繁华度100/100100/100100/100100/100 距市中心距离100/100100/100100/100100/100 环境质量100/100100/99100/99100/100 区 域 因 素 基础设施100/100100/100100/100100/100 公共配套100/100100/99100/96100/100 建筑结构100/100100/100100/100100/100 朝向100/100100/100100/100100/100 楼层100/100100/98100/103100/99 户型100/100100/100100/100100/100 建成时间100/100100/102100/100100/103 个 别 因 素 装修100/100100/100100/100100/103 比准价格-123041226912378 单价（元/平方米）12317 估价对象 内 容 比比 较较 因 素 与可比实例 计算过程： 实例 A：12055（100100）（100100）（100100）（100100） （100100）（100100）（100100）（10099）（100100） （10099）（100100）（100100）（10098）（100102） （100100）（100100）=12304 实例 B：12010（100100）（100100）（100100）（100100） （100100）（100100）（100100）（10099）（100100） （10096）（100100）（100100）（100103）（100100） （100100）（100100）=12269 实例 C：13000（100100）（100100）（100100）（100100） （100100）（100100）（100100）（100100）（100100） （100100）（100100）（100100）（10099）（100103） （100100）（100103）=12378 3、估价结果确定：、估价结果确定：由于三个比选案例计算的比准价格差距不大，取三者的平均值由于三个比选案例计算的比准价格差距不大，取三者的平均值 作为市场法评估结果。作为市场法评估结果。 市场法估价单价=（12304+12269+12378）3 =12317（元/平方米） （二）收益还原法（二）收益还原法 1、估算年潜在毛收入、估算年潜在毛收入 根据估价人员通过对估价对象周边类似物业租金和对实地经营状况的调查了解， 结合福州市同类房地产市场租金水平以及对未来市场行情的预测进行综合分析，选取 三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产 A、B、C 作为可比实例。 实例 A：闽发江湾御景，月租金 42 元/平方米；实例 B：中庚国际华府，月租金 39 元/平方米；实例 C: 融侨观邸，月租金 43 元/平方米。 取平均值、估价对象租金标准为： （42+39+43）3=41（元/） 由此确定估价对象在现时状态下，在未来收益年限内租金将保持较平稳的状况， 估价对象月租金为 41 元/平方米，根据此租金水平，计算估价对象房地产在充分利用、 无空置情况下的年潜在毛收入为： 4114612=71832（元） 2、估算年有效毛收入、估算年有效毛收入 根据估价人员对福州市居住物业市场的调查，与估价对象区位相近、用途相同、 规模相当的类似房地产，参照可比实例 A 闽发江湾御景、可比实例 B 中庚国际华府、 可比实例 C 融侨观邸三个物业空置率，确定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收 入损失为其年潜在毛收入的 5%，则年有效毛收入损失为： 71832（1-5%）=68240（元） 3、年运营费用的测算、年运营费用的测算 运营费用是维持估价对象房地产正常使用所必须指出的费用，包括维修费、管理 费、保险费以及税费等。 （1）估算年管理费 管理费用为管理估价对象房地产经营活动所发生的费用，包括人员工资、福利费、 办公费、差旅费等，依行业标准，管理费按照估价对象潜在毛收入的 2%测算，则年管 理费为： 718322%=1437（元） （2）估算年维修费 估价对象系钢混一等结构，根据福州市房屋重置价格标准 ，估价对象建筑物的 重置单价为 237 元/平方米，依行业标准，维修费用按建筑物重置价格的 1.5%计算，则 年维修费用为： 1462371.5%=519（元） （3）估算年税费 估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的房产税，依规定按照估价对象年有效 毛收入的 12%测算，则年税费为： 6824012%=8189（元） 估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附 加等，依规定按照估价对象年有效毛收入的 5.85%测算，则年税费为： 682405.85%=3992（元） 估算土地使用税，依福州市规定，按照估价对象占用土地面积 12 元/平方米计取， 则土地使用税为： 14612=1752（元） 年税费为：8189+3992+1752=13933(元) （4）年运营费用合计 估价对象房地产经营过程中的年运营费用为年管理费、年维修费、年税费之和， 则年运营费用为： 1437+519+13933=15889（元） 4、估算年净收益、估算年净收益 估价对象年净收益是由年有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入， 则年收益为： 68240-15889=52351（元） 5、资本化率的确定、资本化率的确定 采用安全利率加风险调整值法求取报酬率。 报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率。其中，无风险报酬率采用选取