论物业管理中的设备管理

论物业管理中的设备管理作者：王 萱单位：摘 要：在物业管理活动中，设备运行养护管理是管理过程中的重要一环，它直接关系到业主和租户的利益，关系到物业的使用价值的体现，同时也关系到物业管理企业的效益，是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活质量和生活秩序，增加物业的使用成本，而且会严重影响管理企业的社会声誉。随着现代社会科技的发展和物业的迅猛增长，推进物业管理行业的成熟与发展，物业管理活动中的设备管理已成为物业管理学科中的一个重要组成部分。那么，如何搞好物业设备的运行管理工作呢？本文从以下几个方面提出一些粗浅的看法和建议。 关 键 词：物业管理 设备管理 设备养护 设备管理是一门发展中的应用学科，它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。为了实现物业管理企业设备管理现代化的目的，必须学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术手段，以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。一、设备管理的重要性现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜，而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统结构和运行状况。设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节，从物业服务管理活动的功能、效益和质量三个方面，都反映出设备运行管理在物业管理活动中的重要地位，归纳其功效与意义主要有以下几个方面：（一） 关系到物业管理企业的声誉和生存用户（业主、租户）满意程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综合尺度，用户满意程度的第一直觉几乎都与设备运行的优劣有关。物业设施设备一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，物业企业的管理服务即被认可，从而其社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉，甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。（二）关系到物业服务的成本和企业资金的合理利用 物业管理企业在提供服务的同时，必须讲效益。那么，经济性目标必然是设备运行管理的目标之一。设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。因此，首先是必须在满足安全、可靠、适度舒适的前提下实现经济性目标。其次是通过省能来实现经济性目标的主要途径。随着现代化设备的不断发展和普遍使用，设备所占资金在固定资产中的比例越来越高，显然，要提高物业管理服务企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。（三）关系到技术安全和环境保护物业管理企业的迅猛发展，物业建设中的科技含量在迅速上升，网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力，就必须依靠技术进步，而先进的设备管理是企业技术进步的根本保证。物业设备的可靠性低、管理不善、在运行中发生意外，不仅破坏了企业和业主的生产经营、生活秩序，同时也使业主和物业使用人遭受重大的经济损失。若设备陈旧落后，排放有害物质或噪声超标，就会污染环境、危害人类和生物的生存，成为社会公害。二、做好设备管理的基础工作物业设备运行体系是一个庞大的系统，了解熟悉是一个由表及里，由浅入深，由静到动，由知其然进而知其所以然的长期过程。作为物业管理公司保障设备运行管理和操作的每一位员工，都应当把熟悉认识过程当作本职工作的必需部分。支撑物业设备运转的硬件一般由以下几个部分构成： 1、各类管、线结构。包括空调管路，给排水管路，消防管路；各类电力母线、干支线；电话、电视、监视线缆；各类通风、排风管路等。各类管线通过阀门，插接箱，接线架框等结点，构成网络形式，分布在小区内和楼宇的各个层面。各类设备的运行都依赖这些管线网络的联系。因此，熟悉物业设备运行的首要一点，就是花大力气去认识、熟悉、把握这些管线网络，从各类结点入手，顺藤摸瓜，逐步展开、深入。2、各类驱动转换设备。如发电机组、变压器；锅炉、冷水机组、热水器；各类水泵、送、排风机等。由于物业机电设备封闭运行的特点，主要设备不可间断，连续工作，任何一台运转中的设备出现故障，都有可能对整个系统造成重大影响。因而，合理调度机组配置，见缝插针地搞好设备保养，严格控制设备负荷，是设备运行管理的重点。3、终端设备。终端设备是指直接作用于服务对象的各类器具。如空调风机盘管，用户配电箱，各类照明器具，电视、电话插座，卫生洁具等等。这些设施数量多，分布面广，易损。单台设施的停用，不会影响到系统的工作，易使运行管理人员疏忽。但这些设施直接为用户使用，是设备运行管理与用户对话的界面，直接反映工作质量和服务效果。4、环境。环境是设备运行管理水平的综合表现。物业内小环境是靠各类设备运行来保证的，它在制造环境、提供服务的同时，又受其影响和制约。因此，环境既是设备运行体系的组成部分，又是设备运行体系运行的结果。上述四个部分，构成了设备运行体系的基本框架。要把握物业设备运行的脉搏，必须去了解它，认识它，掌握它。对管理对象的认识做到心中有数，有案可查，有据可依，使设备运行管理工作建立在扎实的基础上。三、确定设备管理基本目标（一）建立先进的设备管理体制1、按物业管理企业的规模、物业设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式，结合物业的特性、功能等各种因素、实事求是地设置设备管理体制。2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例；必须熟悉设备的技术理论知识，具有一定的业务能力。3、加强设备管理体系的人员培训教育工作，对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行使用维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。（二）建立完善的设备管理规章制度规范的物业管理企业设备管理规章制度应主要有以下几种：1、设备管理岗位责任制度。2、设备基础资料管理制度。3、设备运行和保养维护制度。4、设备检修制度。5、固定资产管理制度。6、培训教育制度。7、特殊设备管理及应急制度。8、各类机房、变配电房的出入登记制度等。 （三）做好设备管理的基础资料工作基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。设备的基础资料包括：1、设备的原始档案：基本技术参数和设备价格；质量合格证书；使用安装说明书；验收资料；安装调试及验收记录；出厂、安装、使用的日期。2、设备卡片及设备台帐。设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。按编号将设备卡片汇集进行统一登记，形成一本企业的设备台帐，从而反映全部设备的基本情况，给设备管理工作提供方便。3、设备技术登记簿设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。每台设备建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备技术登录簿中有： 设备概况：即设备台帐上的资料； 设计参数和条件、技术标准及简图； 设备运行状况； 备品配件； 设备维护保养和检修情况； 设备大中修记录（包括时间、费用、人员）； 润滑卡； 设备事故记录； 更新改造及移装记录； 报废记录。设备技术登录应及时准确齐全，应反映该台设备的真实情况，用于指导实际工作。4、设备系统资料。物业设备都是组成系统才发挥作用的。因此，除了设备单机资料的管理之外，对系统的资料管理也必须加以重视。系统的资料包括： 竣工图：因在物业建设施工过程中，往往会碰到许多具体问题需要设计变更，把变动的地方在施工图上随时标注或记录下来，尤其是管道及阀门安装的规格、位置、标高及走向等。如果在施工时没有把变动的地方标注或记录下来，容易造成管理上的困难。系统图：在系统图中可以用文字对系统的结构原理、运作过程及一些重要部件的具体位置等作比较详细的说明，表示方法灵活直观、图文并茂、使人一目了然，可以很快解决问题。系统图也是对员工培训教育的一种行之有效的参考教材。（四）设备管理目标管好、用好、修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，这是设备管理的根本目标。设备的使用维护及检修是设备管理的重要环节。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，固然同设备的先天条件有关，但在很大程度上是取决于它的后天条件，即设备管理的好坏。如果一台设备能正确使用，精心维护保养，定期检查修理，就能保持设备的完好，延长设备的使用寿命；相反，如果使用不当，就会降低设备的有效利用率，缩短使用寿命，严重时还会引起设备事故，造成损坏或报废。1、设备的有效利用率：根据统计，设备事故大多是由于操作使用不当而造成的。由于操作使用不当，没有正确的维护保养，设备必然容易陈旧老化，设备的故障及检修也逐步趋向频繁，花费在排除故障及计划外检修（抢修）的时间也越来越多，势必会大大降低设备的有效利用率。2、设备的完好率：设备的完好与否是通过检查来评定的。行业的不同、企业的不同，评定的标准也不同。一般的完好标准为： 零部件完整齐全、符合质量要求及安全要求；设备运转正常、性能良好、功能达到规定要求；设备技术资料及运转记录齐全；设备整洁，无跑冒滴漏现象；防冻、保温、防腐等措施完整有效。对不完好的设备，应针对问题进行维护、维修，消除不完好因素，升级为完好设备。（五）加强培训教育工作，做到专业管理同全员管理相结合专职设备管理人员应成为具有一定专业知识及管理业务水平的人才。但是单纯依靠少数专职设备管理人员来管好企业的所有设备是不可能的，还应该发动企业全体员工自觉执行各项规章制度，共同用好管好所管辖区域内的所有设备。对操作使用设备的人员必须要求持证上岗，并加以培训，教育大家正确使用设备、爱护设备。最后应该做到操作人员会检修设备、维修人员会操作设备，全面提升从业人员的整体素质。四、设备管理的内容（一）设备管理的范围设备综合管理的范围包括技术管理和经济管理。设备的整个寿命周期一般又分为前半生和后半生两个阶段。研究、设计、试制至制造称为设备的前半生；选购、安装、使用、维护、修理、改造、更新至报废称为设备的后半生。因此，设备综合管理的范围不仅包括前半生管理，而且包括后半生管理。但是，在目前条件下，设备的前后半生管理多数分属制造厂家和用户两个单位，因此，物业管理企业设备管理主要是设备的后半生管理，习惯上又分为设备投产使用前的前期管理和使用后的后期管理两个阶段。前期管理抓从规划到投入使用这一阶段的全部工作，物业管理企业早期介入前期管理工作，这将为后期管理工作和向业主（用户）提供优质服务打下良好基础。后期管理工作抓从设备运行到报废这一阶段的全部工作。它是物业管理企业的设备管理工作的重点。（二）设备管理的具体内容1. 组织管理包括设备管理工作目标的确定和展开，组织机构的建立及人员培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。2. 设备前期管理包括设备的规划、选型、采购、定货、安装、调试、使用初期管理及信息反馈等。3. 设备固定资产管理包括设备资产的验收、编号、移装、调拨、租借、封存、报废以及设备档案、资料管理等。4. 设备使用与维护管理包括设备使用制度、操作维护规程的制定，日常维护与定期维护、组织维护检查评比及润滑管理等。5. 设备修理管理包括设备修理计划的编制和实施，修理工艺的设计和新技术的采用，修前技术、生产准备，修理技术文件、工作定额的制定以及备品配件管理等。6. 设备状态管理包括设备技术状态完好标准的制定，设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断，设备的故障和事故管理等。7. 设备技术改造与更新管理包括技术改造、更新项目的确定和计划的编制、改造、更新的组织和实施。8. 动力设备（管网）管理包括安全运行、维护检查和供能管网管理等。9. 设备经济管理包括设备投资、固定资产折旧、修理费用、改造更新资金管理等。10. 设备信息系统管理包括信息系统的建立，信息的分类和处理，计算机化、网络化、智能化在设备管理中的应用等。五、做好设备管理现代化工作应具备的基本条件目前，物业管理企业的设备管理工作，有许多不能令人满意的地方，归根结底是设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐，成为制约我国物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设备有效地进行综合管理，充分发挥设备效能，达到设备管理现代化是物业管理企业解决制约其发展的重要环节。（一）树立现代化的科学管理思想设备管理现代化首先是管理思想观念的现代化，即树立设备综合管理的思想，明确设备管理在企业生产经营中的重要地位，使它与企业管理系统的各个方面形成有机的结合。运用系统管理理论，改变过去孤立地看待设备管理的观念，做到与企业管理现代化同步发展。（二）完善设备管理组织和管理制度根据设备管理现代化的要求，不断调整和改革设备管理与维修组织机构，健全规章制度。建