东纵项目规划设计理念策划和土地价值分析

东纵项目规划设计理念和土地价值分析2 0 0 9 年 1 0 月一、项目概况 东纵项目临东纵大道南面，东倚盈峰商业广场之天和百货，西靠地王广场和沃尔玛组成的莞城外延商圈，南衔东城路由世博广场之海雅百货至百佳超市组成的东城商业街圈，北对愉景东方威尼斯之天虹商场，处于东城和莞城的结合部；从商业地图分析，该项目位置处于东城商圈和莞城商圈的交叉圆的中间，大型品牌百货集中，包括以地王广场和沃尔玛组成的莞城外延商圈，如地王的彩怡百货、商业步行街、东湖沃尔玛超市、东方威尼斯和天虹商场；以世博广场之海雅百货至百佳超市组成的东城商业街圈，如百佳超市、雍华庭步行街、盈峰广场的天和百货、愉景新时代商业步行街、世纪银座的家乐福超市、君豪中心的华润ole、海雅百货、世博广场，周边1公里范围内商业集中，商业经营面积超过40万平方。从住宅地图分析，该项目周边处于新老城区结合部，新建住宅项目不多，新开发楼盘主要分布在东城区以东城路至东升路沿线的旗峰山为主的风景资源盘，或以东纵大道至莞樟大道的住宅盘为主，在莞城的楼盘因属于老城区，开发数量有限，在市场影响力上处于锦上添花的格局。东纵大道周边1公里商业项目调查区域名称位置业态商铺价格主力商家销售时间东纵商圈地王广场东纵大道百货+步行街20000彩怡百货2005/9月东方威尼斯东纵大道百货+步行街20000天虹百货2008/5月盈峰广场东纵大道百货+临街商街+酒店28000天和百货及酒店2005/5月花样年华东纵大道主题式商场待定东纵延伸商业2008/3月东城商圈香缤时代园东城中路商业步行街区27000东城商圈配套商业2007/7月世博广场东城路“一站式”主题娱乐购物广场21000天源电脑城/海雅/好又多2007/7月世纪银座东城大道超市+步行街24000家乐福2007/7月一里洋场东城大道步行街32000配套商业2008/7月八达路香港街八达路娱乐休闲街区15000/30000苏宁电器/真功夫/人人乐超市2008/8月莞城商圈西城楼西正路综合立体商圈80000品牌商家集中地2009/10月莞城莲园可园北路右侧待定待定待定待定二、东纵大道周边1公里商业项目调查1、商圈市场模式分析1.1临东纵商圈内，主题商业类型的商铺处于商业重塑阶段，受到商业规模和招商的前期影响，销售压力大，商铺价格在2005年至今一直在18000元/-28000元/之间移动，其中价格最高为临街商铺，均价在28000元/左右。u 规划设计判断，该区商业规划以分散街道为主，商业人流布局没有形成回字型设计，无法对商铺的人流动线形成口袋聚集效应，也是造成商铺价格一直在20000元/之间移动的主要原因。（项目设计参考见地王商业街、东方威尼斯商业街布局）u 反之，商业布局集中的内街和外街，在主力店的吸引下，价格就可以上升到27000-30000元/。1.2临东城商圈经10年高档住宅社区的带动，商业重塑经过8年时间修正，在雍华庭商业步行街的带动下，逐步走完了以主题商业街和品牌百货、超市的共处可塑期，已经进入成熟期，其价格的敏感度与商业人流布局呈正比关系。u 分散型的主题商业街区，价格在21000元/；u 集中口袋型主题商业街区，价格上升到24000元/；u 主力店入口的街道型主题商业街区，价格上升到32000元/。新商业圈价值论点：a) 商业的集中式回型布局有利于形成街区价值，均价在24000-28000元/之间；b) 在主力店的入口处的临街集中街区价值，均价在32000-35000元/之间。1.3莞城商圈受消费惯性驱动，商街价值一直高于新型的城市化过程中成型的商圈，一般情况下自然商街价值不需重塑就可达到新商圈街区的价格优势，但高度集中的主题商业街区或者是立体化集中主题商街，其价格优势可以高于新商圈2-3倍。2、项目周边商业业态分析通过对三大商圈的业态布局来看，基本是品牌超市、百货和多元化的商业街区的三分格局，其中又以百佳、沃尔玛、家乐福、好又多、华润、天和、天虹、海雅组成的主题商业核心，围绕项目周边2公里范围内，传统商业规模已经超过60万平方米，市场呈现同质化趋势，而对处于三大传统商业结合部新开发的商业项目，就有出现传统商业规模过剩的趋势，目前商业创新已迫在眉急，零售商品商业空白需求实际已存在，主要有：2.1百货奢侈品2.2食品奢侈品2.3餐饮奢侈品2.4老年用品三、东纵大道周边1公里住宅项目调查东纵大道周边1公里住宅项目调查区域名称位置面积(万/）价格（元/）类型销售时间东城中路至育兴路花园1号文华路35500住宅2009/10学府1号堑头育兴路5.34800住宅2009/10君悦2046理工学院旁3.25500住宅2009/10临莞城西城楼大街西正路7.76600洋房/公寓2009/9月田禾塞纳河畔运河东三路85800住宅2009/10香港街二期金牛路185228住宅2009/3月万科运河东1号运河东三路13.55563住宅2008/9月东城中路和东城大道宜景康源东城中路旁5.75900洋房2009/10东海阳光东城大道6.47500住宅/公寓2009/10东田丽峰东城大道旁4.25800住宅2009/10御景台东城中心A3区66100住宅2009/10临南城世博领寓体育路3.37000住宅/公寓2009/10东馆簪花路68500住宅/公寓2009/10月东方华府体育路段3714000住宅2009/10月1、区域价格分析u 东城中路至育兴路位置，是莞城城区向花园街延伸的部分，土地开发资源有限，城市环境和配套与南城和东城存在距离，受开发环境限制，开发楼盘的建筑面积均以小盘为主，该区域的楼盘价格一般在4800-5500元/之间；作为东莞最早开发的区域，该区域二手楼价在3000-3500元/之间，大量的二手楼资源以及旧城的逐渐衰落，新开发的楼盘在市场消费惯性的牵引下，只有以低于南城和东城楼盘价格才相对拥有市场优势；在楼价高挺的资本重新估价年代，目前的消费人群主要是冲着价格洼地来置业的，故该区域的楼盘价格对市场基本不能构成冲击力。u 临莞城位置，多年来受到新城开发政策的影响，老城区的开发一直处于停滞阶段，从2004年开始，政府启动老城改造政策，老城才逐渐恢复城市运作功能，万科和田禾塞纳河畔的项目引进，标志着莞城改造开始按照欧美新城市主义的模式重新规划城市空间，其特点就是大规模的拆迁，拓宽城市道路，然后再大规模建设大型居住和商业项目，在大型社区和商业街重塑的过程中，莞城的部分商住城市开始信心恢复，以至于目前楼价达到5200-6600元/之间，相对花园街一带的地产价值，消费信心价格要高于500-1000元/。u 东城中路和东城大道位置，在2000年以后，东城作为城市最成熟的区域，商住价格一直是东莞市场的风向标，目前开发的小盘3-5万的均价在5800-6100元/之间；而靠近区府广场的楼盘，依托良好的城市环境和市政配套支持，均价均可达到6500-7500元/；通过对东城市场的观察，该区域的楼盘的地段个性差异大，地段优质的位置可以高出地段一般位置10003000元/的差价，可以肯定的说，将来豪宅楼盘的分水岭仍以东城为主，但其最高价只是反映地段个案情况，并不能全面代表东莞楼市整体走向。u 临南城市政府和黄旗山区域，该区域是今年地王诞生之地，楼面地价达到3800元/，受地段高地价影响，区域内一般楼盘普遍均价在7500-8500元/之间，超景观位置已经达到1.21.4万元/之间，城区豪宅集中地之一，但其最高价只是反映地段个案情况，并不能全面代表东莞楼市整体走向。2、东纵项目的地理经济位置住宅价格判断东城中路至育兴路位置均价：4800/5500元/莞城位置市场均价5200-5800元/临南城市政府和黄旗山区域均价：14000元/东城中路和东城大道位置均价：5800/6100元/东纵项目住宅均价判断5800元/u 价格判断依据一：从住宅角度分析，东纵项目为区域大盘，按照大盘物业配套标准要好于小型楼盘，参照莞城运河大盘价格为5800元/，所以，基准价格为5800元/；同时，育兴路价格和南城价格不具备参考值，唯一与项目类似区域为东城中路和东城大道交汇处的住宅项目，所以在基本价格上调整为6000元/。u 价格判断依据二：银监会2009年21日第四次经济金融形势分析通报会议上，刘明康强调，要严格执行“二套房贷”政策不动摇，不折不扣地落实与借款人“面谈”、“面签”制度，并将开发商、项目公司和母公司的授信统一起来，实施并表监。相对项目在2011年进入市场，政策和市场的不确定因素在增大，但经济面正在逐渐回升，资本处于重新估价阶段，在不考虑“二套房贷”政策因素下，该区域80-115面积的刚性需求处于空白，住宅价格可以在5800元/之间调整。u 价格判断依据三：城区公寓签约均价-10.19/25为 5947元/、10.12/18为 6084元/；以上报价为市均价，价格实际已出现两极分化，地段不同的一般住宅大盘有的达到7000元/，有的上升更快，达到7500元/，甚至更多；在供应量上升阶段，市场出现量升价升的反斜率的走势，与年初相比上涨1000元/，市场正在呈现新的楼市泡沫；但参照不断上升的地价水平和均衡利润的基础上，其开发成本与地价成本也在上升，所以从住宅开发成本考虑，价格也应在6000元/之间。3、住宅市场产品规划分析u 城区的楼盘规划分为两种，一种为靠近黄旗山的资源景观型的豪宅大户型，另一种为中心区的普通中等面积户型；从2007-2009年初，市场中豪宅大户型占据大半壁江山，普通中等面积户型供应不足；而小型户型又成为投资群体的热抢，市场严重失衡。（别墅产品不包含在内）u 城区以上两种类型的规划设计均按30-50岁的目标人群定位，对居住环境的解读就是，养生和健康的住宅就是靠近景观区域内，如山景或者水景的优质资源；而一般普通住宅则以园林的造景来营造环境，如欧式、美式、澳洲等海市蜃楼的奇异来吸引消费者眼球；对于各个年龄层面的生活细节需求依然视而不见，设计观念只停留在基本居住和保值的概念中。u 在当今投资盛行的楼市中，设计公司和开发商只追求市场销售率，针对社区主要生活的儿童和中老年群体，缺乏细节设计和研究，交楼后往往就是配套不足或者是设计严重缺陷，楼盘设计同质化趋同，实质上就是设计研究和实践的退化。四、东纵项目的概念策划 显然处在一个楼价高涨和资本不断重估的时代，拥有土地资源就意味着市场垄断的一部分，同样资产的泡沫也使人们倾向于不断交易并乐于制造财富，一切为了财富，却给我们制造了大量的同质化楼盘，而规划设计创新尤其是市场创新却在原地踏步；泡沫开始退幕的时候，市场的公正首先就是同质化的楼盘面临销售压力；所以，一切为了未雨绸缪，回到市场需求的原点，我们在为怎样的群体提供真实的市场需求，或者是市场需求需要怎样的产品。1、关于居住思考一：什么是健康住宅i. 可以养生，有自然景观的山水社区ii. 建材材料绿色环保iii. 物业设计智能化高却比较节约能源iv. 有基本的医疗设施和设备以及精干的医护人员v. 食品基本天然，最好是有机食品vi. 可以养老并可以和家人同居或者一起做邻居vii. 年轻人、小孩、老人共享社区物业，有天伦之趣viii. 社区设施对小孩、老人非常关照ix. 做儿女的可以尽孝道是大爱之美思考二：怎样建设健康住宅i. 郊区固然好，因为人为的参与程度少，但生活不便，尤其是家里有小孩和老人，城市是资源最集中的地方，自然还是在城市选址比较方便。ii. 健康是养生，空气清新固然重要，但社区增加了养生的设施和医疗条件也是养生之道。iii. 社区设施和住宅设计主要针对小孩和老年人的要求设计，可以方便的使用和步行也是养生的条件。iv. 超市购物的环境和商品品种80%都是为小孩和中老年人提供的，居住的健康就是拥有更多保健的消费。2、关于商业判断一：面对东纵和东城商圈的同质化i. 面对40万的超市和百货的商业规模，再引进商业无疑会增加项目的难度。ii. 品牌超市家乐福、沃尔玛、百佳都在他们经营的2公里范围内，显然为了竞争优势的考虑，这些商家是不可能进驻的。iii. 百货业大鳄天虹、华润、天和、彩怡、海雅在2公里内围了两圈，在竞争的态势下，其他商家也会知难而退的。iv. 主题商业步行街从南北东西方向四面合围，而要经营好则需要3年时间，在3年时间内完全与成熟业态竞争，不在同一起跑线上比拼难度不言而喻。差异二：寻找商业真空，创建新型商业主题i. 目前已进入养生健康概念的时代，有关有机食品、环保产品的超市却凤毛麟角，在东莞也只有少量的小型商铺经营此类时尚新颖商业，而且产品不全，而在香港、上海已超过十家以上了。ii. 在东莞关于儿童的产品及超市、百货已经成熟，而针对中老年群体的保健品、手机、护理用品、服装还是一遍空白。iii. 东莞餐饮成熟，但针对有机餐厅的经营，又和广东美食传统背道而驰，实质上有机餐饮和广东饮食文化又非常相似，顾在广东饮食文化的基础上，再独创一个广东有机食品的餐饮文化就有着必然性了。3、从市场角度出发1、关于从传统超市、百货突围的新商业u 在香港的置地广场，一间标榜自己为全港最大，占地2300 平方米的有机超市THREE SIXTY开幕了。里面主打有机食品，全球搜罗欧美有机品牌，其中不乏来自家族世代经营，产量少但贯注着无限心血的传统农庄产品。此外，还联合了中环主要的有机餐厅，包括Kosmo、Life caf、Mix等，每天提供新鲜可口的有机食品，成为中环最大的有机餐厅；除了食品外，还进一步把有机概念推广至美容护理和家居产品。如名字一样，这里提供360度全方位的有机生活体验。u THREE SIXTY有机超市属于香港牛奶公司，该集团拥有惠康超市及新推出的有机超市。THREE SIXTY意译就是360行的360种体验。u 在上海，已经出现多家有机小型超市，不过，在国内已经具备逐渐开店的苗头。u 在台湾，这种有机超市基本处于小型化，不过，大部分这类超市都有自己的有机农场。u 在广东，此类有机超市处于0.1%的市场试业点，只有部分小店开在广州、深圳社区内，相对广东养生的生活习惯，类似此种高档次的有机超市，应该大有市场潜力。2、关于养生和对老年群体的照顾，中老年产业和商业化投入不足u 中国的人口老龄化程度越来越明显，60岁以上的老人占总人口的11%，即将进入老龄化社会，预计到2020年，全国老年人将达到2.43亿，占总人口的17%，目前中国老年人用品市场的需求量为4000亿元(每年仅老年人的服饰穿着消费潜力至少也有1000亿元)，到2010年将达到10万亿元，而现阶段全国为老年人提供的产品不足10%，离市场需求差距很大。u 中老年人百货公司：老年食品(烟酒类、休闲食品、保健食品、绿色食品、冲调饮料类、粮油米面类、加工食品)老年日用品（针纺制品、鞋帽类、床上用品、清洁用品、个人护理、纸品类、老年家电、用品综合、文玩）老年特需用品（视觉辅助、听觉辅助、活动辅助、浴室安全、起居辅助、读写辅助、闲暇辅助）老年保健（自助监测、推拿按摩、治疗类、能量类、纳米类）老年医药（常用OTC、中药滋补品、中成药、外用药、进口类、中草药材、西药、中药饮片）进口老年商品（健康食品、老年用品）东莞首个有机健康、养生商业中心首个有机健康超市首个有机健康美食餐厅首个有机概念美容护理中心首个有机概念家居坊首个银发百货购物广场总结：从新商业角度分析，养生、有机食品、保健用品是可持续的商业运营模式，该模式一切围绕健康、养生的角度来考虑，既是传统商业的补充，也是从传统商业延伸出来的新型商业；相对东纵项目周边庞大的商业规模而言，在该区域提供此类高端商业模式，既是补充了商业的空白空间，也为市场带来了可持续的新型商业模式。u 东纵项目的商业定位：2、关于健康住宅的概念我国已进入四、二、一倒金字塔型家庭模式的趋势，即四个老人、二个成年夫妻，一个小孩的居住空间内，而在我国当前和今后相当长时间内仍以家庭养老为主的状况下，一般的住宅和普通住宅区规划和住宅设计对年老者的问题尚欠周全的考虑，在许多方面存在着有违于老年人生活需要的问题。正是由于城市居住区规划设计规范和住宅设计规范中没有列入针对老年人的相关规定，因而目前需要对城市居住区规划设计规范和住宅设计规范进行修正、补充和完善，增加有关针对老年人问题的规划与设计条款，以便适应已经到来的老龄化社会。所以，周边不管是豪宅还是普通住宅，对老年人住宅设计基本都没有涉及，作为新型的健康养生住宅，应考虑以下几点：u 人的一生要经历婴儿-成年-老年的发展阶段，所以健康住宅应是可持续的人类住区，其规划是动态的设计过程，以居家养老为主体，规划中要增加对未来需求的预测和考虑这一要素。u 服务设施和服务内容需要扩充，一方面要满足居住区老年人的生活服务设施配置，另一方面从增加老年服务中心，门诊部配套。u 小区设计要作如下更改a) 住宅入口处面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件。b) 门口宽度增加，轮椅可以通行。c) 室内地面平坦，没有高差，特别是没有一个踏步的高差，不设门槛等障碍物。d) 厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用。e) 老人锐意大小便失禁，厕所要靠近卧室，并设长命灯，f) 老人身高会缩短，有时可达6-7厘米，开关、门铃和门窗把手等设施的位置也适当降低。g) 地面和浴池底部都要防滑，浴池、厕所、楼梯和走廊两侧都设扶手，浴池设有音响传感器，改变方向和高矮的地方用显颜色彩。h) 老人视觉功能下降，房间照度提高2倍以上，i) 老人不适应眩光，要加以抑制。j) 老人听力降低，要提高报警声响。k) 厕所采用推拉门，不用平开门。l) 洗涤台、灶台、洗面台等下面凹进，老人可坐下把腿伸进去操作。m) 煤气等各种开关上的字要加大，以利老人辨识。n) 楼梯道加宽，以便安装升降椅。u 户型设计采用两代居的套型布局居家养老的老年人的家庭中，单身老人与亲属同住户占54.2%，一对老夫妇与亲属同住占16.7%，单身老人独资居住占13.2%，一对老夫妇居住的家庭户占15.6%。u 两代居的设计要素a) 完全同居型：基本象多室户内设置带有独用卫生间的老人居室，合用扩大厨房和起居室，实质上是一般多是大户型的改进。b) 半同居户型：主体户和同居户同设一个总户门，两户共享一个起居空间，合用厨房，分设卫生间。大家庭生活通过共同的起居空间和协调的经济生活来实现。各户居室空间相对独立，分户内联系不必通过公共生活空间，因而各自生活独立性大，可避免生活作息时间上的相互干扰，室内空间利用方式也便于各户自主安排。c) 半邻居户型：主体户和同居户同设一个总户门，两户仍共享一个起居室，其余空间各自配套，因此经济生活也基本独立，只是在节假日可共聚会餐，这样两代夫妇均可自由安排生活，减少了经济生活的矛盾。两户室内空间组成规模和形式也可各自选择确定。与半同居形式相比，两户独立性都相应增强，具有东方传统家庭生活的特点，关起户门是一家，打开户门称两家。如起居室也分设，那么可设一个共同使用的门厅，两户各设分户门已门厅空间相互联系。d) 完全邻居型：两户各设有独立门户，各户内居室、厨房和卫生间等空间各自配套使用，两户间仅以起居空间邻接相通或分隔融通，这种形式实际上是两套不同户型的住宅单元相邻接，比同户门的半邻居型住户各自具有更大的独立性。结论：在西方想方设法寻找办法帮助老年人离开养老院时，而中国家却越来越多地求助于养老院。正是基于上述市场需求，而市场又长期面临需求真空，所以，东纵项目的新规划设计理念的推出，将会拥有巨大的市场需求量。u 住宅区定位：东莞首个健康养生城首个两代居亲情社区五、概念规划定位1. 概念定位亲亲健康城2. 规划定位u 临东纵大道规划有机健康商业广场u 内侧规划健康居住小区亲亲有机健康商业广场3. 商业规划u 一层为健康用品、护理用品、养生用品室内步行街u 二层50%面积为有机健康超市，另50%面积为中老年用品百货步行街u 三层50%面积为有机美食餐厅，另50%面积为有机洋酒、茶叶、咖啡步行街u 三层并设置一座有机概念家居坊和有机概念美容护理中心4. 商业路径设计u 平面集中式回廊设计，一楼侧门设超市主入口，人流通过无障碍步行电梯至二楼超市以及三楼有机餐厅。u 立体人流商业路径设计，为方便三楼餐厅的人流，也为方便有车族，三楼屋面规划天面停车场u 商业人流一切体现集中、立体的路径原则，其要点就是让进入消费的人群可以立体体验方式逛完整个商业街区，从而带动一、二、三楼室内步行街商铺的购物范围。5. 住宅区规划u 按健康生活住宅小区设计，设计要点要专门以中老年住宅的要求为准。u 小区要设置医疗门诊部，花园做到人车分流，住宅区的环境必须有适合老年人健身、娱乐、休闲、交往的户外活动场所和适于他们散步消遣之空间。u 地面整体采用无障碍设计，地面平坦，无高差，通道不设门槛；走廊的照明度，部分区域设置长明灯；由于老人的听力降低，要提高报警声响；还要加大了各种提示标志的字体，以利老人辨识。u 户型设计均要在每个套型内增加一套老年套房，每个单元要设计一套不低于50的中老年夫妻单独套房。其他设计要求见规划图（附件：规划平面图）六、项目市场价值分析1、经济技术指标主要经济指标项目单位数量规划用地面积97600地上总建筑面积其中商业建筑面积42000住宅建筑面积地下车库建筑面积63410机动车总泊位个2080其中地下总泊位个1580地上（屋顶）总泊位个500住宅占地面积10000容积率3.0建筑密度%25总户数户2000最大高度m99.0绿化覆盖率%452、建筑进度计划安排 项目工程开发分为二期建设施工，一期为商场，40%地下室，40%住宅小区；其中一期建筑施工面积为商场4.2万，地下室2.6万，住宅小区为10万，共计建筑施工面积为16.8万；二期为60%住宅小区，其中二期建筑施工面积为地下室3.7多万，住宅小区为15多万，共计建筑施工面积为19万。工程计划于2010年3月初第一期先后开工，预计工程竣工时间为2011年6月；其中商场竣工时间为2010年10月，住宅小区为20011年6月；第二期开工时间为2011年7月，预计竣工时间为2012年9月，建设发展期为2.5年。工期类型 时间部位 20103月4月5月6月7月8月9/10月11/12月20111/6月7月9月10月11/12月20121/9月一期工程商场基础工程土建及综合工程住宅地下室土建及综合工程二期工程住宅地下室土建及综合工程备注：在未来2.5年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一个内的0.75年需投入24的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入42的建筑费及相应的专业费用；第三年内的0.75年投入余下的34的建筑费及相应的专业费用。3、销售进度安排期类型2010年6/7月8/10月11/12月2011年1/67/12月2012年1/9月10/12月2013年1/11月一期商场招商销售住宅销售销售二期住宅销售销售4、项目开发周期 项目预计从2009年11月进行规划设计阶段，2010年1月前完成土地办理手续，在2010年3月前完成项目报建及建设工作，并于2013年11月前完成项目销售，开发周期时间为4年。5、销售价格安排 根据区域相同性判断，住宅参考与东城大道至东城区域的物业环境相似，商业参考与东城大道和东纵大道环境相似，住宅价格年增长率变化率高，小区成熟程度高对价格增长的变化率较高；商业价格变化率受商业布局影响，其他影响相对干扰少，故不考虑；考虑项目有4年开发经营期，受政府政策和规划影响大，售价不能完全依照当前价格作为参照物，所以目前应按照物业的几种变化指数作综合依据，来完善本项目未来的物业市场价格。5.1物业vs商业市场价格综合指标区域商业规划影响价格（元/）基准价（元/）变化率（%）年变化率（%）东纵项目1年后基准价（元/）规划按集中商业布局（元/）主力店入口街道型商业（元/）东城商圈世博广场分散型商业街21000200004.76%4.76%20952 24444 26939 世纪银座集中型商业街2400016.67%世纪银座主力店入口街道型商业街3200037.50%东纵商圈地王广场分散型商业街200000.00%东方威尼斯分散型商业街200000.00%盈峰广场主力店入口街道型商业街2800028.57%5.2、物业vs住宅市场价格综合指标区域商业规划影响价格（元/）时间年增长率（%）配套变化率（%）规划设计创新（%）09年基准价（元/）预测价格（元/）东城商圈东田丽峰一般配套580009年5.00%4.92%3.00%5800 6600御景台成熟配套610009年世纪银座一般配套530007年香缤时代园成熟配套580008年5.3东纵项目商业/住宅价格组成价格楼层位置价格（元/）均价（元/）下浮（%）实际均价（元/）一楼临街27000253000%25300 一楼内街2450011%二楼内街1771030%17800 三楼内街1062640%10800 住宅630063006、结论：u 预测东纵项目商铺在2010年均价一层25300元/、二层17800元/、三层10800元/。u 预测东纵项目高层住宅在2010年市场均价：6300元/。7、户型组合主力户型设计创新组合面积比率1房1厅独立套房中老年套房5015%2房2厅两套独立套房一套中老年套房9040%3房2厅两套独立套房一套中老年套房11525%4房2厅两套独立套房一套中老年套房13510%4房2厅两套独立套房一套中老年套房15510%七、土地价值估算按照土地评估的一般方法，选用剩余法对地块的价值进行测算，估算该项目地块的市场价值。1、剩余法测算的股价原理和公式剩余法是通过在地块上开发的房地产可实现的合理价值扣除其合理的建造成本、管理费、不可预见费、销售费用、财务费用、税费及开发利润而得出的土地使用权的价格，其公式如下：地价= 房地产总售价-总建造成本（包括建筑安装费、专业费）- 管理费- 不可预见费- 财务费- 销售费用- 税费- 利润2、剩余法测算过程1) 房地产总售价：按照对项目未来售价的预期，其中商铺一层销售价格为25300元/，二层售价格为17800元/，三层销售价格为10800元/；住宅均为中高层和高层，销售价格为6600元/；我们以上述价格测算项目可实现的总售价，合计为：2,234,440,000元。u 静态楼价序号类型楼层面积（）数量（个）单价（元/）总价1商业114,000 25,300 354,200,000 227,000 17,800 124,600,000 337,000 10,800 75,600,000 4住宅4250,800 6,3001,580,040,000 5车库553,410 1,000 100,000 100,000,000 总计2,234,440,000 备注：估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出；住宅楼的45在工程建造完成后即可售出，30半年后才能售出，其余25一年后才能售出。车库20%在工程建造完成后即可售出，30半年后才能售出，其余50一年后才能售出。u 动态楼价（贴现率为10%）=554,400,000/(1+10%)2.5+1,580,040,000/(1+10%)2.5*45%/(1+10%)0+30%/(1+10%)0.5+25%/(1+10%)1 + 100,000,000/(1+10%)2.5*20%/(1+10%)0+30%/(1+10%)0.5+50%/(1+15%)11,658,646,397 元2) 建造成本包括项目的前期费用、设计、勘察、工程建安成本等各项费用，根据项目规划设计的定位情况，经测算,地下室成本单位为2515元/，商场单位成本为1528元/，高层住宅单位成本为2483元/，总建造成本为858,731,109元。序号工程项目工程建造成本（元/)地下室（含桩基）商 场高层住宅1开发配套费44 44 44 2设计勘察24 24 24 3基础工程66 66 66 4前期场地费6 6 6 5主建成本1,935 900 1,800 6消防设计报建及施工60 60 60 7智能化安装25 25 35 8给排水安装85 85 90 9通讯10 15 15 10配电（强、弱电）70 70 70 11高压配电30 30 30 12电（扶）梯0 43 83 13室外配套110 110 110 14其他费用50 50 50 15合计2,515 1,528 2,483 u 动态建造成本和专业费（贴现率为10%）在未来2.5年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一个内的0.75年需投入24的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入42的建筑费及相应的专业费用；第三年内的0.75年投入余下的34的建筑费及相应的专业费用。各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为贴现计算的方便起见，我们假设各年建筑费的投入是集中在各年的年中，这样，就有上述总建筑费计算公式中的贴现年数分数是0.5、l.5、2.5的情况。总建筑费 858,731,10924/(1+10%)0.5 十858,731,10942/(1+10%)1.5十858,731,10934/(1+10%)2.5777,442,380元3) 静态地价估算a、管理费：取建造成本的3%，合计25,761,933.27 b、不可预见费：取建造成本的5%,合计：42,936,555.45 c、财务费用：主要是利息及融资费用，项目开发建设期按2.5年计，项目经营期4年计，利率取银行五年期以上贷款5.76%，地价按初期一次性投入，建安按开发建设期内均匀投入计算利息、并按利息的10%考虑融资费用。利息1建安按开发建设期利息：67,248,956.07 利息的10%考虑融资费用6,724,895.61 利息2地价一次性投入利息地价*0.总利息构成地价*0.+73,973,851.68d、销售费用67,033,200.00 e、税费148,590,260.00 f、开发商利润为30%(总地价+总建筑费+总专业费用) *0.3(总建筑费+专业费用)*0.3278,228,879.32 利润=总地价*0.3+278,228,879.32g、总地价地价= 房地产总售价-总建造成本（包括建筑安装费、专业费、管理费、不可预见费）- 财务费（总利息）- 销售费用- 税费- 利润剩余法求地价=2,234,440,000-927,429,597.72 - (地价*0.+73,973,851.68) - 67,033,200- 148,590,260- (总地价*0.3+278,228,879.32) 地价=1,017,413,091 - 278,228,879.32/(1+0.+0.3）总地价=838,035,802.30