交房前物业公司与开发商工作交接明细

交房前物业公司与开发商工作交接明细 一、 接管验收前的准备工作 1、 在小区入伙前一至两个月由工程副总组织成立交房小组。 2、由工程副总组织项目部、物业部（物业公司）及交房小组有关人员组成验收小组； 验收小组在验收前完成以下工作： 1）物业公司应提前20天派出工程人员进驻现场，与现场（项目部）工程人员一起，参与楼宇竣工收尾的监督管理工作，主要是参与机电设备的安装调试。了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入伙后的管理、维修养护打下基础。 2）在甲方项目部的组织安排下物业公司应主动和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。 3）项目部应与施工单位、物业公司三方共同制定验收方案，统一验收标准。 4）准备竣工验收的表格资料（物业公司准备，本表一式三份，各方留存）： A房屋接管验收表 B室内接管验收遗留问题统计表 C公共配套设施接管验收表 D. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E机电设备接管验收表 F. 机电设备接管验收遗留问题统计表二、楼宇资料的接管移交 l接管楼宇资料的验证及部分移交的资料 1）产权资料 A项目批准文件；（工程管理部提供） B用地批准文件；（工程管理部提供） C建筑执照；（项目部提供） D业主姓名、联系方式及建筑面积清单（项目部提供）； 2）验收合格资料 A竣工验收证书；（项目部提供） B消防验收合格证；（项目部提供） C、综合验收合格证书；（项目部提供） D用电许可证；（项目部提供） E供用电协议书；（项目部提供） F电梯使用合格证；（项目部提供） 3) 工程技术资料 A. 竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套 图纸；（项目部提供） B地质勘察报告；（总工办提供） C工程合同及开、竣工报告；（项目部提供） D工程预决算统计清单；（成本部提供） E图纸会审记录；（项目部提供） F工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）（项目部提供）G隐蔽工程验收签证；（项目部提供） H沉降观察记录；（项目部提供） I钢材、水泥等主要材料的质量保证书；（项目部提供） J新材料、构配件的鉴定合格证书；（项目部提供） K水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书：（项目部提供） L供水、供暖的试压报告；（项目部提供） 2、资料的存放 上述的全部资料分项列明，可分阶段移交给物业公司，由责任部门主导跟踪、落实； 以上资料可提供复印件，注明原件存放地点及抄送人。三、小区接管验收程序1、甲方（交房小组）通知物业部，组织小区接管移交验收；2、物业管理公司验收小组按楼宇接管资料的移交核对所接收的资料，具备条件的，应在七日内签发验收复函并约定验收时间；3、物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收； 4、对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核； 5、对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由物业公司接收钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。 6、业主入伙时，由交房小组相关人员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问 题由物业公司整理后提报项目部，项目部安排施工队伍限期逐项修复，经物业公司和业主验收后消项。 7、在保修期内，在使用过程中业主发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告物业公司查验证实后，由物业公司按照三方协议相关条款责令施工队更换或修复。 四、接管验收标准及检验办法 1、标准范围 参照建设部物业承接查验办法（建房2010165号）及达到业主的合理要求。 2、 标准及检验办法 1）梁、柱、板主体 A、按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝； B、无钢筋外露； 2）顶棚 A、抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮； B、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债： 3、墙面 l）抹灰面平整面层涂料均匀，无漏刷无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 2）块料（如磁砖）面层： A粘贴牢固，无缺校掉角； B. 面层无裂纹、损伤、色泽一致； C对维砂浆饱满，线条顺直； 3) 墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象； 4 、地（楼）面 l）毛地面：平整，无明显裂纹； 2) 块料（如磁砖）面层： A粘贴牢固，无缺校掉角； B面层无裂纹、损伤、色泽一致对缝线条顺直； C对缝砂浆饱满，线条顺直； 3) 水泥砂浆面层： 抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷； 4）卫生间、厨房和阳台地面： A用小桶或塑料胶管向地面冲倒水观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水； B第二天到楼下检查楼面无渗漏； 5、门窗 1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全。位置准确，无翘曲变形； 2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活； 3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形； 4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹； 5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法： A、先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入； B、查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查场面和窗台泛水； 6、楼梯、扶手 1）砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露； 2）钢木结构的楼梯： A、用力轻摇无晃动，安装牢固； B、钢筋无锈蚀，无弯曲； C、木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手： 7、插座 l）电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求； 2）公用电视天线和计算机设备插口、插座：单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏；3）电话插座：只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏； 8、接线盒 l）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏； 2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头； 9、开关 1）安装牢固，目视盖板无损坏， 2）全检开关灵活，开启接触效果良好； 10、照明灯具 l）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损； 2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常； 3）产品合格，使用寿命达到要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。 11、供水系统 l）安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（注意关闭室内的水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹； 2）管道接头无渗水； 3）水龙头（花酒）和水阀：打开水网，流水畅通，接头无漏水； 12 、排污管道（含塑料管） l）安装牢固，外观完好无损，配件齐全； 2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞； 3）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀； 13 、地漏 过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通； 14、卫生洁具 l）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹； 2）灌水后排水口接口密实，无渗水接水软管无锈迹； 3）便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通； 15、室内配电箱 1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常； 2）开关符合型号规定； 3）导线与设计相符，布线规范； 4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活； 16、其它 1）水表、电表 安装牢固，无摇晃；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤；17、基础设施 房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等； 18、 屋面、露台 1）屋面隔热层、防水层 A板端缝、伸缩缝油青紧贴； B隔热板、防水层表面无裂缝， 2）落水口畅通，管道完好； 3）扶栏无破损、变形，无明显锈蚀；19、屋面避雷设施 各种避雷装置的所有连接力牢固可靠； 20、消防设施（消防栓、消防厢） l）消防栓 A油漆均匀，无少刷、漏刷现象； B阀门完好，无渗漏水； 2）消防箱 A消防管、消防带等配套齐全； B箱门上标识清楚，箱门玻璃安装个牢固、门锁开启自如， C. 消防管无渗漏水，阀好； 21、小区灯光系统 l）按设计要求安装； 2）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常； 3）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花； 22、绿化 1）按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98以上，无病虫发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%； 2）绿化用水：绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过 l00米，布局覆盖率100%阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃； 23、周边道路 l）道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤； 2）路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤； 3）块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角； 4）路牌标志清楚，地面线条垂直； 24、垃圾池（箱） l）冲洗水管 A.垃圾池通水率100，水管安装牢固，接口处密实，无漏水； B.水阀门关灵活无漏水： C.水阀箱装锁，锁头开启灵活； 2）铁箱类 油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳； 3）塑料类 桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水配有桶盖且完好无损；25、岗亭 l）铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债； 2）电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤； 26、车库 l）露天停车场：路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹； 2）地下停车场 A.参照设计要求和相关规范内容组织验收移交； B.车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀； 3）露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准； 4) 单车架：焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹； 5）照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活,照明正常； 6）排水系统：没有专门的排水沟参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准； 27 、检查井和化粪池 l）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕。 2）检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈； 28、明暗沟 1）沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整； 2）沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通； 29、水池、水箱 l）按设计要求和有关卫生标准进行验收； 2）无渗漏水现象； 30、信箱 信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序； 31、景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收；五、工程完善和工程遗留问题处理规定1、工程完善指建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善： l）室外改造、完善工程，如下所示： A游泳池、网球场等室外娱乐设施； B绿化、区间道路等配套设施； 2）室内改造、完善工程，如下所示； A楼道灯改造等 2、 工程遗留问题 指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容； 3、处理规定 1）物业公司对未完善配套工程执行管理、看护、监督职能，指定专人作好协调工作； 2）对发现的遗留问题，及时向甲方物业部汇报，各部门协助物业公司作好与施工单位的联系工作； 4、管理工作规定 l）在业主未办理人住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时： A物业公司对已接管的房屋和设施实施保管； B分清责任范围，物业公司指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛 盾以确保已接管房屋和设施的完好； C物业公司配合施工队的用水用电，要求（必要时，鉴定协议）施工队进出场有序； D. 按物业管理规定要求限制施工队活动范围； 2)在业主（住户）开始办理人住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按第1）条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理： A. 限制噪音施工时间，确保业主的工作不受影响； B. 给进场施工队人员（保修人员）办理出入证，避免与装修施工人员混淆，给已入伙的业主带来安全隐患； C管理处增强保安力量监督施工队的人员管理； D. 施工队离场前，必须到物业公司申请“放行条”，在经物业公司人员核查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电结算等），并经物业公司人员签名后施工队方可撤离小区；六、业主入伙前筹备工作 1、竣工时间和交付时间1）竣工验收时间：在楼宇入伙前一至两个月进行； 2）人伙时间：住户入伙时间（交房日期） 2、 健全交房小组 1）竣工验收前一至两个月内，由工程副总任命交房总协调负责人，同时组织交房协调 会并制定各部门对接人，交房总负责人根据工作进展提出各部门需求人员计划，由工程副总统一调度、协调。交房小组各类人员可按以下程序和时间到位。 A、入伙前两个月，任命交房总协调负责人并投入入伙前的各项准备工作； B、竣工验收前一个月，物业负责人进入现场，与建设单位项目人员一起参与小区交房前管理工作，掌握小区设备设施的基本情况和操作规程； C、竣工验收前半个月，物业公司相关进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设 施和设备等，参加竣工验收。 D、竣工验收前半个月，交房小组进行交房演练、培训工作； E、交房前半个月制定好各个交房流程、表单、礼品等前期准备工作； 七、 入伙工作方案 1、准备入伙资料（项目销售） 1）根据物业公司原有的格式和实际情况编写和印刷业主手册、临时管理规约等。 2）印刷“办理入伙手续须知”，内容要求写明物业公司办公地，业主应带的证件，并附简明扼要的入伙程序流程说明图等。 3）印刷其他规定等。 4) 印刷入伙表格； 2、协调工作（项目部负责） 1）与供电局、自来水公司、邮局等单位搞好联系工作，保证入伙后水、电等的供应。 3、通知入伙（项目销售） 通过登报或寄发通知书的形式，提前一个月向业主发出入伙通知。寄发通知应包括以下资料： l）入伙通知书 2)办理入伙手续须知 3)收费项目一览表（公司财务、物业部配合） 4、交房入伙现场布置1）入口布置A、入口处悬挂横幅、插彩旗，营造热烈气氛； B、插指路牌，由入口处到交房办公现场；入口处标明管理处办公地址和办公时间。 2）交房现场办公布置 A摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。 B张贴醒目的“办理入伙手续流程图”，办理手续设置要求做到“一条龙服务”程序，标识清楚，一目了然。 C交房参与人员着装整洁，精神饱满。 D办公室内资料摆放整齐有序。七、业主入伙程序 1、入伙流程图 验证资料发放交费钥匙发放验房 2、验证 1）入伙通知单原件、和购房合同、身份证原件（复印件一份） 3、资料发放与保管 1）发给业主保存的资料： A.业主手册（收房须知） B.临时管理规约 C.收费项目一览表 2）发给业主填写并需返回物业部的资料： A.临时管理规约：经业主和物业公司签约后，业主保管一份，物业公司留存一份； B.业主情况登记表：即日填写返给交房小组负责人指定人员； 3）物业部按业主房号进行建档编号，档案中应包括的内容： A.业主入伙通知单 B.入伙验房表 C.业主情况登记表 3、交费 1）物业管理服务费： 以入伙通知单上发出的日期为准，次月开始计收全月管理服务费； 2）装修押金： A.时间：办理人住手续时交纳； B.标准：每百平方米 元； C.退款：住户装修完毕，凭装修押金的收据可办理退款手续； 3）楼道维护费、装修垃圾清运费： A时间：办理入伙时交纳； B标准：每户平方米 元； 4）工本费： 元/户； 5）其他费用： 5、 钥匙发放 1）凭建设单位和物业公司开具的已交清所欠费用的发票到钥匙发放处签名领取房间钥匙或门禁卡（一卡通）； 2）验房小组工程人员陪同业主验收房屋并做好相应记录； 3）验房结束后需业主签字认可后将验房单交回物业部； 4）物业部整理汇总后移交项目部，项目部组织责任单位限期修复； 6、验房 1) 按国家相关标准、规定执行； 2）对于工程遗留问题或业主需要解释的事项，由验房陪同人员带领到“业主答疑小组”处统一回复、解释。其他人员不得随意作出任何解