物流中心项目物流苏北运营中心可行性研究报告.doc

物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 1 前 言 市是长三角地区的重要城市 也是苏中地区的重要经济中心之一 近年来 随着长 三角一体化进程的不断推进 产业梯度的转移加快 已经进入了工业化 城市化和国际 化加速发展的重要阶段 经济增长的基础和内在动力进一步增强 随着 市沿江开发战略的实施 特别是两岸联动开发 为 加快发展带来了重大历史 机遇 2007 年 7 月 市正式提出了 以港兴市 港城相依 的主体战略 即以建设现代 化的 港为目标 以发展港口经济为核心 以推进港城互动为追求 大力建设中高端制造 业基地 现代物流基地 着力构建宜居的生活环境和良好的生态环境 经济技术开发区及 市其他几个江苏省批准的省级技术产业开发区 是江苏沿江地 区经济增长的较快的地区之一 近年来 GDP 出口创汇额 利税总额等各项指标均以高速 度持续增长 近年来 市经济发展步伐加快 特别是对外贸易的高速增长 现代物流业务在数量 上急速增加 同时 市经济开发区各园区内以高新技术为主的生产制造业 原材料成本 高 生产方式先进 产品附加值高 从而对原材料国际采购及产成品的仓储 生产物流 成品全球范围内分拨配送等方面也提出更高的要求 物流速度要求加快 可靠性要求高 对客户的响应速度要求大幅度提高 目前 开发区的物流设备 设施相对落后 服务水平不高 物流服务匮乏 为了完善 经济技术开发区的功能 进一步改善 经济技术开发区的投资环境 为区内企业国际化 运作节省物流成本 提高他们的国际竞争能力 物流有限公司计划在 经济技术开发区新 港工业园内建设物流中心 物流 物流中心 即物流苏北运营中心 是以散杂件 集装箱 电子商务物流 航空 快递为主要业务领域 集仓储 运输 配送 交易 融资和信息功能于一体的 辐射 市 及苏北地区的专业第三方物流园区 本项目将依托海航集团整体物流资源 与物流核心业务紧密结合 发挥海航集团物流 业务综合优势 建设成为海航集团物流在苏北地区的运营中心 受物流有限公司的委托 由上海 SDJ 投资咨询有限公司编制物流 物流中心项目可行 性研究报告 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 2 目 录 前 言 1 第 1 章 项目概述 10 1 1 物流有限公司 10 1 2 项目概况 10 1 3 项目投资机遇 11 1 4 项目功能定位与布局规划 11 1 4 1 总体定位 11 1 4 2 功能定位 11 1 4 3 布局规划 12 1 4 4 配套设施 12 1 5 项目发展目标 13 1 6 项目开发模式 13 1 7 项目经营模式 13 1 8 项目投资与资金运作 14 1 9 项目财务测评 14 1 10 项目投资风险 15 1 11 项目成功核心要素 15 1 12 编制依据 16 第 2 章 项目建设的必要性 17 2 1 发展苏北地区专业第三方物流服务的需要 17 2 2 发展苏北地区现代物流产业的需要 17 2 3 促进苏北地区经济结构优化和产业升级的需要 17 2 4 为苏北地区电子商务提供物流配送的需要 18 2 5 为苏北地区快递市场提供配套的需要 18 2 6 发展 地区长江航运业务需要 18 2 7 发挥新华港务码头优势 做好物流配套服务的需要 18 2 8 促进 产业结构调整的需要 19 第 3 章 市 市整体经济环境及发展前景研究 20 3 1 市经济现状及发展前景 20 3 1 1 市经济规模与经济结构 20 3 1 1 1 经济规模 20 3 1 1 2 经济结构 21 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 3 3 1 2 市人口规模与消费结构 23 3 1 2 1 人口规模 23 3 1 2 2 消费结构 23 3 1 3 市主导产业与特色经济 23 3 1 4 市经济发展研究结论 24 3 2 市整体经济环境及发展前景 24 3 2 1 市经济规模与经济结构 24 3 2 1 1 经济规模 24 3 2 1 2 经济结构 25 3 2 2 市人口规模与消费结构 27 3 2 2 1 人口规模 27 3 2 2 2 消费结构 28 3 2 3 市主导产业与特色经济 28 3 2 4 市发展前景研究结论 29 第 4 章 市 市交通运输情况研究 30 4 1 市水运市场现状及发展前景 30 4 1 1 市水系现状 30 4 1 2 市干线航道概况 31 4 1 3 市域过江设施 34 4 1 4 市内河运输概况 34 4 1 5 市水运发展前景 34 4 1 6 市沿江港口概况 35 4 1 6 1 基本概况 35 4 1 6 2 主要经营业务 36 4 1 6 3 港相关规划 36 4 2 市公路运输概况 38 4 2 1 基本概况 38 4 2 2 主要经营业务 38 4 2 3 未来发展前景 38 4 3 铁路运输概况 38 4 3 1 基本概况 38 4 3 2 主要经营业务 38 4 3 3 未来发展前景 39 4 4 周边机场 39 4 5 市交通状况 39 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 4 4 5 1 市水系状况 40 4 5 2 市公路运输概况 40 4 5 3 市铁路运输概况 41 4 6 研究结论 41 第 5 章 市 市物流业现状 政策规划及发展前景研究 42 5 1 市物流行业概况 42 5 1 1 市物流体系总体格局 42 5 1 2 市物流企业现状 42 5 1 3 市三大物流园区地理位置 规模 功能分区和级别 42 5 2 物流园区总体定位与战略目标概况 44 5 2 1 市物流园区总体定位及战略目标 44 5 2 1 1 市物流园区总体定位 44 5 2 1 2 市物流园区总体目标 2011 年 2015 年 44 5 2 2 市三大物流园区定位及战略目标 44 5 2 2 1 三江现代物流园区 44 5 2 2 2 高港现代物流园区 44 5 2 2 3 城北现代物流园区 45 5 3 物流园区经济发展和招商引资概况 45 5 3 1 市经济发展和招商引资概况 45 5 3 2 市三大物流园区经济发展和招商引资概况 46 5 3 2 1 三江现代物流园区 46 5 3 2 2 高港现代物流园区 46 5 3 2 3 城北现代物流园区 46 5 4 物流园区产业特征与产业基础概况 46 5 4 1 市产业基础概况 46 5 4 1 1 市各产业基础概况 46 5 4 1 2 市未来发展目标 47 5 4 2 市物流园区总体产业特征及产业基础概况 47 5 4 3 市三大物流园区产业特征及产业基础概况 48 5 4 3 1 三江现代物流园区 48 5 4 3 2 高港现代物流园区 49 5 4 3 3 城北现代物流园区 50 5 5 市物流园区相关政策 税收及其他优惠政策概况 50 5 5 1 物流园区发展的主要措施及制度保障 50 5 5 1 1 物流园区发展的主要措施 50 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 5 5 5 1 2 物流园区发展的制度保障 51 5 5 2 物流园区的税收及其他优惠政策 51 5 5 2 1 外商投资企业优惠政策 51 5 5 2 2 内资企业优惠政策 52 5 5 2 3 物流企业优惠政策 52 5 5 2 4 物流项目优惠政策 53 5 6 物流园区受国家 长三角及本地宏观经济政策的影响 53 5 6 1 国家及地区宏观经济政策 53 5 6 1 1 国家宏观经济政策 53 5 6 1 2 江苏省宏观经济政策 53 5 6 2 市物流园区受宏观经济政策的影响 54 5 6 2 1 江苏省及 市加快服务业发展政策 54 5 6 2 2 市建设现代服务业聚集区政策 54 5 6 2 3 市沿江开发政策 54 5 7 物流园区标准厂房租金和空置概况 55 5 7 1 物流园区的建设模式 55 5 7 2 市三大物流园区标准厂房 仓库 租金和空置概况 55 5 8 物流园区优势与劣势对比分析 56 5 8 1 市物流园区优势与劣势对比分析 56 5 8 1 1 市物流园区的优势 56 5 8 1 2 市物流园区的劣势 57 5 8 2 市三大物流园区优势与劣势对比分析 57 5 9 物流园区发展前景预测 57 5 9 1 市物流市场需求预测 57 5 9 1 1 物流总费用 57 5 9 1 2 综合货运量 58 5 9 2 市物流园区发展趋势预测 58 5 10 市物流园区现状与发展前景研究结论 59 第 6 章 项目建设条件 60 6 1 项目建设外部条件 60 6 1 1 经济规模 60 6 1 2 产业结构 61 6 1 3 交通设施 63 6 1 3 1 及周边水系状况 63 6 1 3 2 及 公路状况 63 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 6 6 1 3 3 及 铁路状况 64 6 1 3 4 周边机场状况 64 6 1 4 物流需求 64 6 2 物流资源条件 65 6 2 1 海航集团物流资源优势 65 6 2 2 物流基本背景 65 6 2 3 物流五大核心业务 66 6 2 3 1 海运业务 66 6 2 3 2 空运业务 67 6 2 3 3 船舶制造与维修 67 6 2 3 4 码头管理 67 6 2 3 5 综合地面物流及增值服务 68 6 2 4 海航集团及物流其它资源与业务 69 6 2 4 1 新华港务 69 6 2 4 2 快递公司 70 6 2 4 3 长江沿线散杂件运输 70 6 2 4 4 物联网 71 6 2 4 5 电子商务 71 6 3 物流投资建设 物流中心的雄厚实力和专业优势 72 6 3 1 第三方物流业务 72 6 3 2 快递业务 72 6 3 3 长江航运业务 72 6 3 4 电子商务物流业务 72 6 3 5 其他相关业务优势 75 6 3 6 业务网络资源 76 第 7 章 可以借鉴的典型物流中心案例研究 77 7 1 云南钢材物流中心案例 77 7 1 1 云南钢材物流中心简介 77 7 1 2 云南钢材物流中心资源概况 77 7 1 2 1 地理位置 77 7 1 2 2 基础设施 77 7 1 3 中心荣誉 78 7 1 4 中心功能介绍 78 7 1 4 1 交易功能 78 7 1 4 2 中转仓储功能 78 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 7 7 1 4 3 加工配送功能 79 7 1 4 4 融资功能 79 7 1 4 5 价格发现功能 79 7 1 4 6 信息处理功能 80 7 1 5 市场发展历程 80 7 1 5 1 计划经济时代 80 7 1 5 2 艰难转型期 80 7 1 5 3 改制发展期 81 7 1 5 4 腾飞壮大期 81 7 2 山东盖世国际物流集团简介 81 7 2 1 发展历程 81 7 2 2 经营现状 82 7 2 3 品牌荣誉 82 7 2 4 山东盖世国际物流集团物流业务介绍 83 7 2 4 1 仓储物流 83 7 2 4 2 商贸物流 83 7 2 4 3 农业物流 83 7 2 4 4 冷链物流 83 7 2 4 5 第三方物流 83 7 2 5 山东盖世国际物流集团战略目标 83 第 8 章 项目功能定位及布局规划 85 8 1 项目功能定位及布局规划原则 85 8 2 地块说明 85 8 3 项目总体目标 85 8 4 项目功能定位及布局规划 86 8 4 1 综合服务区 87 8 4 2 仓储物流区 89 8 4 2 1 仓储物流区主要功能 89 8 4 2 1 1 仓储转运功能 89 8 4 2 1 2 配送 集散中心功能 90 8 4 2 1 3 物流信息中心功能 91 8 4 2 1 4 CY 集装箱堆场业务 CFS 集装箱转运业务 功能 92 8 4 2 2 仓储物流区基本作业流程 92 8 5 项目经营方式 94 8 6 项目营销策略 95 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 8 第 9 章 项目选址和建设条件 97 9 1 项目选址 97 9 2 建设条件 97 9 2 1 地理环境 97 9 2 2 交通条件 97 9 2 3 给水 97 9 2 4 排水 97 9 2 5 电力 97 9 2 6 通信 97 9 2 7 燃气 97 9 2 8 消防 98 第 10 章 项目组织机构及人员 99 第 11 章 项目实施进度 100 11 1 项目实施原则 100 11 2 项目实施安排 100 第 12 章 投资估算 资本金 资金筹措和资金运用计划 101 12 1 投资估算基础 101 12 1 投资估算范围 101 12 1 2 投资估算依据 101 12 2 投资估算 101 12 3 收入预测 103 12 4 成本 费用及税金预测 104 12 4 1 成本费用预测 104 12 4 2 税金预测 105 12 5 财务效益分析 105 12 5 1 净现值和内部收益率 106 12 5 2 投资回收期 106 12 5 3 敏感性分析 106 第 13 章 社会效益分析 107 13 1 减少企业物流支出 降低成本 107 13 2 帮助物流朝综合化 专业化的现代第三方物流公司迈进 107 13 3 提高苏北地区专业性第三方物流服务水平 107 13 4 提升苏北地区电子商务物流配送服务水平 107 13 5 促进苏北沿江地区长江航运业务的发展 108 13 6 促进苏北地区现代物流产业的发展 108 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 9 13 7 促进苏北地区商贸市场和运输市场的发展 108 13 8 确保地方税源的稳定和税收的增长 108 13 9 优化 及苏北地区经济结构 加快产业升级步伐 108 13 10 促进区域社会经济的可持续发展 108 第 14 章 物流中心项目风险分析与规避对策 110 14 1 风险分析 110 14 1 1 政策风险 110 14 1 2 市场风险 110 14 1 3 管理风险 110 14 1 4 财务风险 111 14 2 规避风险对策 111 14 2 1 规避政策风险对策 111 14 2 2 规避市场风险对策 111 14 2 3 规避管理风险对策 112 14 2 4 规避财务风险对策 112 14 3 物流中心项目风险防范能力评估 112 第 15 章 物流中心可行性研究结论 114 15 1 物流有限公司发展战略 114 15 2 投资机遇分析 114 15 3 进出壁垒分析 114 15 4 财务因素分析 114 15 5 风险因素分析 114 15 6 成功核心要素 115 附件 1 市国民经济和社会发展第十一个五年规划摘要 116 附件 2 市城市总体规划摘要 119 附件 3 市工业结构调整与产业升级 十一五 专项规划摘要 124 附件 4 市服务业第十一个五年发展规划 126 附件 5 市关于加快发展服务业的政策意见 129 附件 6 市沿江开发总体规划纲要 131 附件 7 实地调研访谈记录 133 附件 8 企业调研名录 138 附件 9 物流中心经营模式的选择 141 附件 10 上海恒大陶瓷建材市场案例 142 附件 11 其他商铺 港口及设备租金情况调研 148 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 10 第 1 章 项目概述 1 1 物流有限公司 物流控股有限公司是海航集团旗下投资与发展现代化物流产业的大型企业集团 物流 是国内首家致力于打造海 陆 空立体化物流产业形态的新锐企业 依托海航集团强有力 的战略支持和丰富的航空运输资源 走自主发展与资本运作相结合的道路 整合国际 国 内的海陆空物流产业资源 立足海上 空中 地面运输 三网合一 的产业制高点 培育 发展包括快递与港口管理等利润和资产增长点在内的全物流产业模式 物流目前旗下有轮船有限公司 扬州育洋海运有限公司等海运企业 拥有海航集团下 属的客机腹舱网络和专业航空货运资源 已在北京 上海 天津 西安 深圳 广州 宁 波 大连等 14 家大中城市设立物流分支机构 并计划扩展到中国大陆 160 个城市 成立了 新华港务有限公司并将以此为基础发展专业的管理公司投资于港口管理产业 根据公司发展规划 未来物流发展目标是发展成为首家以中国为基地 业务覆盖全球 提供海 陆 空一体化运输服务的综合物流服务的供应商 为客户提供限时 无缝隙的 门 至 门 高品质物流服务 借助空运和海运资源 采用投资 并购 租赁 合作等方式 搭建海陆空一体的运输 服务和网络平台 拥有一定数量核心客户群体 设计特色快递产品 建立物流服务品牌 1 2 项目概况 物流 物流中心项目 以下简称 物流中心 位于长 江下游江苏省 市辖区的章春港 即江苏省 市经济技术开发区新港园区内 计划用 地 400 亩 项目北边紧接沿江公路和 粮食产业园 园区南侧紧邻在建的码头工程 隔 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 11 江与张家港市相望 地理坐标为东经 120 24 北纬 32 03 物流中心 即物流苏北运营中心 是以散杂件 集装箱 电子商务物流 航空快递为 主要业务领域 集仓储 运输 配送 交易 融资和信息功能于一体的 辐射 市及苏北 地区的专业第三方物流园区 本项目将依托海航集团整体物流资源 与物流核心业务紧密结合 发挥海航集团物流 业务综合优势 建设成为海航集团物流在苏北地区的运营中心 1 3 项目投资机遇 近年来 市为了加快产业结构升级 出台了一系列加快服务业特别是物流业的发展 规划和政策 物流中心自身发展条件良好 道路交通畅达 配套码头借助良好的水路优势 将承接 相关基础货物的装卸 仓储及运输业务 市第三方物流企业处于 多 小 散 弱 的格局 拥有一体化服务的物流企业较 少 物流资源有待整合 本项目将涉足散杂货物流行业 目前 市的散杂货物流中高规格 大容量的仓库不多 缺乏专业化的散杂货运输车队 市场上散杂货物流服务有一定投资空间 1 4 项目功能定位与布局规划 1 4 1 总体定位 物流中心 即物流苏北运营中心 是以散杂件 集装箱 电子商务物流 航空快递为 主要业务领域 集仓储 运输 配送 交易 融资和信息功能于一体的 辐射 市及苏北 地区的专业第三方物流园区 1 4 2 功能定位 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 12 本项目分为仓储物流区和综合服务区 以散杂件 集装箱 电子商务物流 航空快递 为主要业务领域 集仓储 运输 配送 交易 融资和信息功能于一体 功能分区功能分区位置位置占地面积 亩 占地面积 亩 功能组合功能组合 建筑面积 建筑面积 层数层数项目内容项目内容 商务办公园区管理 商务办公 物流信息中心 金融服务等 综合服务 商业配套 5 0004 餐饮 便利店 零售等社会配套 A10 休闲绿地 配套绿地公园 综合服务区综合服务区 小计 10 建筑密度 19 容积率 0 75 5 000 物流中心综合管理及商业配套服务区 B160 货运配载 10 0001 2 栋 可以容纳 50 个小型物流公司 B230 停车场 300 个停车位 B3180 物流仓库 70 0001 7 个专业物流仓库 B B4120 堆场 集装箱及散杂件堆场 仓储物流区仓储物流区 小计 390 建筑密度 30 容积率 0 30 80 000 专业物流园区 总计总计 400400 建筑密度建筑密度 30 30 容积率容积率 0 320 32 85 00085 000 辐射辐射 及苏北地区的专业第三方物流园区及苏北地区的专业第三方物流园区 1 综合服务区功能 此区域占地 10 亩 包含有商务办公楼和相关配套设施 商务办公楼和相关配套设施的总建筑面积为 5 000 平方米 为 4 层建筑 提供园 区管理 商务办公 金融服务等功能 2 仓储物流区功能 仓储物流区将为物流有限公司自营物流 入驻第三方物流企业提供仓储 运输配 送 装卸搬运 信息管理等服务 3 货运配载区功能 货运配载区将为物流中心和周边物流需求提供运输配送 装卸搬运 信息管理等 服务 4 堆场区功能 向短期存放周转或货值较低货物提供运输配送 堆放 加工 装卸搬运等系列服 务 1 4 3 布局规划 物流中心规划占地 400 亩 分为综合服务区和仓储物流区 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 13 1 4 4 配套设施 1 七通一平 中心基础设施建设标准为 七通一平 即道路 供水 供电 通讯 网络 排污 燃气七通和场地平整 物流中心是由物流有限公司自主开发经营 因此 物流有限公司必须做好 七通一平 配套设施建设 2 物流设施 装卸设备 中心堆场配有大型龙门吊 方便钢材等大型物资装卸 综合仓库内配有叉车便于开展 物流作业 3 办公楼 物流有限公司投资建设办公楼 供中心管理机构使用 4 信息系统 信息系统建设有助于提高物流企业运营效率 提高物流企业竞争能力 是行业发展的 大趋势 1 5 项目发展目标 物流中心的发展目标是国内知名的服务高效 管理科学 业务面广泛 辐射范围大的 专业第三方物流中心 物流集团苏北运营中心 物流中心占地400亩 提供仓储 运输 配送 交易和信息等全方位服务 本项目将发展成为众多知名生产 销售和物流企业的区域分拨中心 国内知名的专业 物流园区 2012年业务收入将达到六千万元 税后净利润千万元 辐射和影响 市及苏北 地区 1 6 项目开发模式 物流中心采用大型企业主导开发 经营模式 即物流有限公司负责开发物流中心并率 先在中心展开经营 带动和引导物流企业入驻中心经营 并开展电子商务物流等业务 实 现中心业务多元化发展 物流有限公司负责 七通一平 仓库 办公楼 信息系统等基础设施建设 同时组织 中心项目招商 物流有限公司成立专门的中心管理机构对中心企业进行统一管理 并提供相应的配套 服务 1 7 项目经营模式 物流中心的运营机制采用大型企业主导开发 即物流有限公司负责开发物流中心并率 先在中心内展开经营 带动和引导物流企业及相关行业企业入驻经营 逐步实现物流中心 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 14 涉及的相关产业在中心内的聚集 物流有限公司负责中心的 七通一平 建设 重要公用设施 如停车场 仓库 办 公楼等基础设施建设 同时 组织中心项目招商 建设中心内的公共物流信息平台 物流有限公司成立专门的物流中心管理机构对入驻企业进行统一管理 并提供相应的 配套服务 1 综合服务区经营模式 公共物流信息平台由物流有限公司负责经营和管理 综合服务区由综合服务部负责运营 投资兴建综合办公楼以及相关配套服务 以 餐厅 超市等基础设施为资产 为过往车辆人员提供餐饮 购物 休息等服务 综合办公大楼是物流中心的主体建筑 包括信息交易大厅 办公室 信息管理中 心等 其作为物流有限公司办公场所 同时 可向入园企业出租办公场所 提供综合 办公 园区管理 餐饮 银行 邮政等服务 2 仓储物流区经营模式 投资兴建7座专业物流仓库 建筑面积总计70 000平方米 其中 2座用于煤炭 矿石 建材 粮食等产品的散杂件仓储 2座用于电子商务 物流的配套仓库 3座用于第三方物流业务的中转仓库 购置一定数量的卡车 叉车等物流设备 出租于各物流需求方 满足其仓储 装 卸 运输配送的要求 建设货运配载区 建设 2 栋楼可容纳 50 个物流企业 采取招商引进社会第三方物 流企业 以满足物流中心内的相关物流需求 仓储方面 由物流有限公司牵头的项目公司自行兴建 120 亩的堆场 用于集装箱 及散杂件的堆放 购置一定数量的大型卡车 为物流中心内的相关需求企业提供物流 配送服务 1 8 项目投资与资金运作 本项目开发总投资约 22 152 万元 包括土地费用 前期费用 建安费用 配套费用 设备采购费用等 1 9 项目财务测评 本项目在2010年开始建设 2011年底工程全部竣工 2012年全面投入使用 项目启动 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 15 后 从2012年开始产生现金流入 2012年将获得税后利润1 159万元 以后各年税后利润将 保持较好的增长态势 截止2030年项目累计净现值为13 447万元 项目内部报酬率13 59 静态投资回收期 9 41年 动态投资回收期 12 31年 从敏感性分析看出 本项目对经营成本敏感 经营收入对项目影响较小 本项目投资收益较好 符合物流园区项目投资收益平均水准 收益会比较稳定 1 10 项目投资风险 物流中心具有一定的政策风险 市场风险和财务风险 管理风险则相对较为明显 1 政策风险 主要是政府的服务业发展政策 推动经济结构调整的政策及物流行业发 展的政策等相关政策执行的实际效果 2 市场风险 主要是中心与当地相关行业发展前景关系密切 以及各物流中心之间的 激烈竞争 3 管理风险 主要是物流中心经营管理的专业经验和专业人才不足 4 财务风险 主要是项目投资额大 若招商 管理上出现问题 必将使项目现金流受 到较大影响 从而影响中心的发展 其中 政策风险防范能力一般 市场风险具备一定防范能力 管理风险具备一定防范 能 力 财务风险防范能力较好 1 11 项目成功核心要素 要确保项目顺利地开发运营 在项目进行过程中应注重以下几点成功核心要素 第一 强化国资背景 争取有关部门在项目建设以及市政配套费用补贴与减免等方面 的支持 降低项目开发成本 控制项目风险 对中心开发产生新增税收 建议由税务部门按比例返还 建立中心发展基金 用于发 展中心的硬件及软件设施 改善中心内的环境 吸引更多的企业入驻 形成良性循环 进 一步促进中心的发展 第二 贯彻 先企业集中 后产业集聚 的开发原则 推进土地利用的有序化 合理 化 科学化 第三 强化品牌效应 加强招商力度 避免因招商不力 资金周转困难带来的财务风 险和市场风险 第四 招商阶段 初期可适当降低入驻门槛 促进具有一定规模和知名度的企业进入 中心 创造知名企业品牌 发挥示范作用 集聚人气 培育市场 创造良好的产业集聚的 环境 第五 根据中心规划及本地块控制性详规的具体要求 结合入驻企业的需求 把握市 场行情变化的趋势与产业集聚的情况 可以对土地规划与利用进行进一步研究与完善 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 16 第六 建立和完善管理机制 组建专业经营管理团队 与政府 行业协会 大型企业 集团及各种机构广泛结盟 加强推广 树立品牌 扩大影响 1 12 编制依据 国家发改委 商务部 公安部 交通部 铁道部 海关总署 税务总局 民航总局 工商总局联合制定的 关于促进我国现代物流业发展的意见 2004 年 8 月 国家计委 综合交通体系发展 十五 重点专项规划 江苏省 关于加快发展现代服务业的实施纲要 国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知 江苏省委省府关于加快发展现代服务业的实施纲要 市城市总体规划纲要 2002 2020 市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 市城镇体系规划 市综合交通发展 十一五 专项规划 市沿江开发总体规划纲要 城市总体规划 2005 2020 市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 市物流业规划 市沿江工业园区新港园区规划 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 17 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 18 第 2 章 项目建设的必要性 2 1 发展苏北地区专业第三方物流服务的需要 随着社会化分工的不断深入 制造企业的功能正在被逐步缩小 以帮助其回归到最核 心的任务制造 其他的经销 物流业务都开始转而由其他的独立部门完成 因此 第三方 物流也在逐步进入中国企业的视野之内 苏北地区聚集着大量装备制造 商贸流通 电子信息的工业企业 具有明显的第三方 物流服务需求 传统的工业制造企业大都直接购入原材料 在企业内部进行加工生产 这 种 大而全 的思想不利于提高企业的核心竞争力 物流有限公司做为一家专业的第三方物流服务供应商 可以为苏北的工业企业 商贸 物流企业提供专业的第三方物流服务 减少苏北地区工业企业在物流领域的投资 降低物 流作业成本 企业将物流相关的业务外包 可集中精力于所擅长的核心业务 从而专注于 所从事的专业领域 增强核心业务的竞争力 同时随着信息化的发展和第三方物流成本的 降低 苏北地区企业可以借助第三方物流的操作 充分整合供应链 实现国际化的发展 2 2 发展苏北地区现代物流产业的需要 苏北地区主要分布在长江以北及淮河以北 经济发展相对滞后于苏南 苏中地区 成为 江苏经济整体提升的主要 瓶颈 之一 因此苏北欲实现快速发展 必须要走新型工业化道 路 而物流水平的落后是苏北地区实现新型工业化的一个重要障碍 然而苏北城市是重要的 经济 交通枢纽 有物流发展的需求压力和有利的发展条件 国内航运 物流业巨头海航集团及其下属公司具有海陆空综合物流资源和专业优势 可以满足苏北地区物流行业软件 硬件综合条件和运作水平提升的需要 2 3 促进苏北地区经济结构优化和产业升级的需要 经济是构成人类社会生活的一个重要活动 流通是经济活动中的一个重要功能 而物 流是流通的重要组成部分 它们之间有着密切的关连 物流变化 会给整个经济带来影响 经济发生变化 物流也不得不发生变化 港区地处长江北岸 上接泰兴下连南通 借助江阴长江大桥连接江阴和张家港两市 作为 港三大港区之一 港区主要服务于 市和黄桥以南宁靖盐高速公路两侧的泰兴市 部分地区 随着腹地经济的发展 未来 港区将是 港实现跨江联动和沿江市镇联动 辐射苏北 区域经济发展的主体港区 考虑 港区规模所能辐射的范围和周边其他港区发展情况 港区的直接经济腹地为 市 间接腹地为苏中 苏北及苏南沿江地区 本项目的建成 会带动 本地相关产业发展 推动整体经济的崛起 同时 由于本项目的辐射范围包括苏中 苏北及苏南沿江地区 再加上 港区的间接 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 19 经济腹地作用 本项目的建成运营将会为苏中 苏北及苏南沿江相关产业的发展和整体经 济的崛起起到一定的推动作用 本项目建成后 每年新增的巨大交易额无疑将对 市的经济发展和财政收入的提高有 着巨大的推进作用 促进 经济更好更快的发展 2 4 为苏北地区电子商务提供物流配送的需要 电子商务作为一个新兴的商务活动 为物流创造了一个虚拟性的运动空间 本项目可以做为阿里巴巴 淘宝 慧聪网 eBay 中国 京东商城等著名的 B2B B2C 电子商务网站在苏北地区的配送 分拨中心 世界第一大零售商沃尔玛高效率的配送中心成为沃尔玛制胜的法宝之一 沃尔玛的供 应商根据各分店的订单将货品送至沃尔玛的配送中心 配送中心则负责完成对商品的筛选 包装和分检工作 物流中心项目拥有优越的海运 陆运运输条件 明显的区位条件 辐射全国东南区域 且土地利用成本相对较低 可以满足苏北地区电子商务物流业务的需要 2 5 为苏北地区快递市场提供配套的需要 电子商务的发展 从某种程度上来讲带领快递业进入了一个全新的发展时期 快递物流与电子商务是新经济时代两个发展密切相关 业务互为支撑的行业 电子商 务物流已经成为快递产业发展新的增长点 电子商务与快递服务的结合是一个相互促进 共赢发展的过程 电子商务不仅带动了快递业的快速增长 而且有利于快递提升服务质量 加 大产业结构调整力度 加快向现代服务业转型 同时 优质的快递服务也是推动电子商务新 型模式发展的关键环节和重要基础 本项目可以作为全国快递企业在苏北地区的网络 节点 中转 分拣和分拨中心 2 6 发展 地区长江航运业务需要 长江航运业务主要是煤炭 矿石 黄砂 非金属矿 建材等干散货 石油 集装箱运 输 液化气 滚装 散装水泥及沥青等特种运输服务 航线覆盖长江 2600 多公里干线及其 支流 辐射沿海 近洋 远洋 其中远洋石油运输航线已达美洲 在近期举行的长江港航工作座谈会议上提出了奋力推进长江航运发展新跨越的总体思 路 本项目位于长江沿岸 可提供散杂件堆场服务 满足长江航运业务的需要 2 7 发挥新华港务码头优势 做好物流配套服务的需要 新华港务有限公司成立于 2007 年 6 月 是物流集团成立后投资兴建的第一家码头企业 经营 40 000 吨级多用途泊位 1 个 50 000 吨级散杂货泊位 2 个 码头岸线总长度 800 米 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 20 前沿水深达 15 米 设计年吞吐量为 320 万吨 主要经营的货种包括集装箱 钢材 水泥 木材等 码头计划在 2010 年底竣工投产 本项目的建设在为江苏 以及长江流域的港口腹地提供仓储服务的同时 可以成 为物流集团新华港务有限公司在长江流域的物流基地 为新华港务有限公司的散杂件 集 装箱业务在长江流域的发展提供保障 包括江海联运的换装 集散等业务 创造良好的经 济效益和社会效益 2 8 促进 产业结构调整的需要 市二 三产业增加值占 GDP 比重逐年上升 三次产业结构由 2008 年的 3 7 60 4 35 9 调整为 2009 年的 4 2 58 9 36 9 第三产业的比重进一步加大 2009 年全部工业实现产值 1319 28 亿元 全年完成工业增加值 199 86 亿元 同比增长 16 9 的经济发展模式已经完全成为工业主导型 近年来 市工业经济发展加快 2009 年全部工业实现产值 1 319 28 亿元 同比增 长 38 9 形成船舶制造 特色冶金 粮食物流 木材加工 能源石化为临江主导产业 建成全国微特电机及控制产业基地 省船舶出口基地和全国最大的民营船舶制造基地 在 市工业经济中 规模企业支撑带动作用明显 2009 年全市工业销售收入过亿元的企业达 99 家 比上年增加 24 家 其中 10 亿元以上的企业有 15 家 比上年增加 4 家 利税超 1 000 万元的企业 83 家 比上年增加 8 家 其中过亿元企业有 12 家 比上年增加 2 家 江 苏新时代造船股份有限公司 新扬子造船利税超 10 亿元 近年来 的第二产业一直占主导位置 整个产业结构呈现 二三一 态势 本项目建成后 将进一步带动二 三产业的蓬勃发展 无疑推动 市产业结构更加合 理化 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 21 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 22 第 3 章 市 市整体经济环境及发展前景研究 3 1 市经济现状及发展前景 3 1 1 市经济规模与经济结构 市地处沿海和长江 T 型产业带的结合部 西连扬州 北面和东北毗邻盐城 东依 南通 南与苏州 无锡 常州三市以及镇江所辖扬中市隔江相望 地理位置优越 3 1 1 1 经济规模 市经济实力在长三角地区中处于第三层次 生产总值早在 2006 年就突破了千亿大 关 2009 年达 1 651 02 亿元 1 市国内生产总值 GDP 近五年来呈现稳步增长的态势 图 3 1 市国内生产总值 GDP 近五年来状况 单位 亿元 资料来源 市统计局 2005 年至 2009 年 市 GDP 的年增长速度分别为 15 3 15 7 13 5 13 8 平均增长速度在 14 58 2 市财政收入近年来增长迅速 如图 3 2 所示 市 2009 年的财政收入是 2005 年的 3 02 倍 年均增长率在 31 9 图 3 2 市财政收入状况 单位 亿元 资料来源 市统计局 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 23 3 1 1 2 经济结构 图 3 3 2009 年 市产业结构 资料来源 市统计局 1 第一产业 近年来 市农业生产平稳向好 强化优质农产品基地建设 新增国家级农业标准化示范区 1 个 新增国家级无公 害农产品 绿色食品和有机食品 50 个 加快推进农业产业化 市场化进程 新增龙头企业 10 家 社会主义新农村建设步伐加快 继续推进全面小康 十百千 工程 新创市级全 面小康先行村 250 个 农村生产生活条件进一步改善 全市行政村基本实现通电 通 公路 通公交 通自来水 通电话 通有线电视 通宽带网 2005 年至 2009 年 市第一产业年平均增长率在 4 53 图 3 4 市近年第一产业产值 单位 亿元 资料来源 市统计局 2 第二产业 2009 年 全市工业增加值 825 35 亿元 比上年增长 14 7 工业增加值占生产总 值的比重达到 49 99 工业经济快速增长 实施亿元以上重大技改项目 145 个 全市规模以上工业总产 值 3 723 74 亿元 增长 27 9 企业效益逐步回升 2009 年规模以上工业产品销售率 98 0 工业经济效益综合 指数 290 8 比上年提高 43 3 个百分点 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 24 支柱产业发展势头良好 机电 化工 医药三大支柱产业产值 1 360 42 亿元 销 售收入 2 270 81 亿元 利税 286 99 亿元 分别比上年增长 28 4 30 3 和 46 9 建筑业蓬勃发展 2009 年末全市共有建筑施工企业 680 家 从业人员 56 02 万 全年完成建筑业总产值 1 117 32 亿元 增长 17 1 图 3 5 市近年第二产业产值 单位 亿元 资料来源 市统计局 3 第三产业 市的第三产业近几年发展较快 形成了门类齐全 各业并举 多种经济成分共 存 以商贸餐饮 交通运输 邮电通讯等传统产业为支撑 房地产 金融 保险等现 代服务业迅速兴起的发展格局 第三产业占三次产业的产值比例在 35 18 总体来看 市近年来第三产业发展较快 年均产值增长率达 15 45 图 3 6 市各年第三产业产值 单位 亿元 资料来源 市统计局 但是 第三产业占三次产业的比例仍然偏低 2005 至 2009 年 占有比例分别为 30 5 32 1 33 2 34 2 35 2 市第三产业具有一定的服务基础 特别是交通运输是传统的支柱产业 总体上来说 市的第三产业还未得到充分的发展 所占比重较低 物流行业目 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 25 前尚处于发展阶段 还不能完全满足 市经济与社会快速发展需要 还有很大的发展 空间 市的三产结构还有待进一步的优化 提高第三产业的比重 形成三大产业以适 合的比例均衡发展 3 1 2 市人口规模与消费结构 3 1 2 1 人口规模 据统计数据显示 至 2009 年年末 市户籍总人口为 503 98 万人 近几年 市户 籍人口有升有降 但人口波动起伏不大 图 3 7 市近几年人口变化趋势 单位 万人 资料来源 市统计局 3 1 2 2 消费结构 2005 年至今 市城镇居民可支配收入实现持续 高速增长 图 3 8 市城镇居民可支配收入 单位 元 资料来源 市统计局 市城镇居民人均可支配收入达 18 079 元 比上年增长了 11 9 伴随 市经济 的进一步发展 居民生活水平将继续稳步提高 3 1 3 市主导产业与特色经济 工业经济是 的主导产业和特色经济 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 26 市拥有轻工 纺织 冶金 食品 建材等传统产业 医药 机电 船舶 化工等四 大优势主导产业 戴南不锈钢 微特电机 泰兴减速机 姜堰五金等十大特色产业集群 新材料 新能源 电子信息及生物产业等新兴产业 以医药高新技术产业园区为核心 创建了国家火炬计划医药产业基地 国家科技兴 贸出口创新基地和国家生物产业高技术产业基地 正全力打造 中国医药第一城 市有销售收入超过 100 亿元的春兰集团 扬子江药业集团 新世纪造船等大型企业 集团 陵光集团 梅兰集团 林海集团 兴达钢帘线公司等一批规模企业团队 中成药 VC 钢帘线 汽车零部件 离子膜烧碱等产量全国领先 空调 冰箱 微特电机 船舶成 为全国重要的生产基地 资料来源 市发改委 3 1 4 市经济发展研究结论 市外向型经济发展迅速 现有外商投资企业 1 200 多家 实际利用外资累计 35 亿美 元 40 多个国家和地区的客商来 投资兴业 日本雅马哈 久保田公司 韩国 LG 公司 瑞士魏德曼公司 荷兰阿克苏公司等世界著名跨国公司均已在 落户 市拥有自营进出口权企业 2 200 家 出口市场发展到 170 个国家和地区 出口产品 1 684 个 全市外经获权企业 18 家 境外上市企业 3 家 全市有 8 个省级开发区 其中 5 个沿江省级开发区完成开发 62 平方公里 有美 德 日 韩等 30 多个国家和地区的 800 多个项目进区 总投资 70 多亿美元 数据来源 市经贸委 3 2 市整体经济环境及发展前景 3 2 1 市经济规模与经济结构 市位于江苏省中南部苏中平原的最南端 处在沪宁长江水道的中心点 市辖靖城街道 新港园区省级经济 开发区和新桥 东兴 斜桥 西来 季市 孤山 生祠 马桥等 8 个镇 3 2 1 1 经济规模 1 市国内生产总值 GDP 近五年来呈现稳步增长的态势 图 3 11 市国内生产总值 GDP 近五年来状况 单位 亿元 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 27 资料来源 市统计局 2005 年至 2009 年 市 GDP 的年增长速度分别为 17 1 17 8 16 8 15 3 平均增长速度在 16 75 2 市财政收入近年来增长迅速 如图 1 3 所示 市 2009 年的财政收入是 2005 年的 3 3 倍 年均增长率在 31 58 图 3 12 市财政收入状况 单位 亿元 资料来源 市统计局 3 2 1 2 经济结构 图 3 13 2009 年 市产业结构 资料来源 市统计局 1 第一产业 近年来 市农业生产能力稳步提升 物流中心项目 物流苏北运营中心 可行性研究报告 28 高效农业发展步伐加快 新建高效农业项目 65 个 多数达到 市 市级验收奖励标 准 现代农业高速推进 实施 6138 工程 生态农业建设成绩喜人 农产品质量安全建设成效明显 农产品质量安全示范县创建 工作通过验收 组织申报了 8 个无公害农产品 1 个生产技术规程获得省质监局立项 1 个 省级农业标准化示范区 农业基础设施不断改善 机械化程度不断提高 2005 年至 2009 年 市第一产业年平均增长率在 5 05 图 3 14 市近年第一产业产值 单位 亿元 资料来源 市统计局 2 第二产业 2009 年 全市工业增加值 214 69 亿元 比上年增长 16 7 工业增加值占生产总值的 比重达到 58 91 对经济增长的贡献率达 60 3 其中 大规模企业明显增多 全市工业销售收入过亿元的企业达 99 家 比上年增加 24 家 其中 10 亿元以上的企业有 15 家 比上年增加 4 家 交通运输设备制造业 电气机械及器材制造业 通用设备制造业 金属制品业 黑色 金属冶炼及压延加工业五大支柱完成工业增加值 717 16 亿元 比上年增长 33 33 占全 市列统工业产值的比重达 79 67 对工业增长的贡献率达 76 0 拉动工业增长 24 5 个百 分点 建筑业保持较快发展 2009 年末全市共有建筑资质企业 128 家 其中特级资质企业 1 家 一级资质企业 3 家 二级资质企业 32 家 含专业承包企业 设计和施工一体化资质 企业 3 家 劳务分包资质企业 7 家 2009 年 全市建筑业完成总产值 160 48 亿元 实现 建筑企业增加值 39 4 亿元 同比增