关于商品房交付使用的法律指引

商品房交付使用法律指引受香港房地产的影响，该公司在交付商品房时长期使用“占用”或“占用”的概念。这没有法律依据，容易被顾客误解，从而混淆买卖双方的法律责任。“占有/占有”是从买方的行为来表达的。如果买方没有收到钥匙并签署相关文件，他将认为自己不是“占用者”。不仅他这样认为，一些行政和司法机关也会这样认为。由此产生的商品房交付延误的责任由出卖人承担。这是一个大错误。商品房交付使用时，法律对出卖人的义务规定如下：1。竣工验收合格；2、按约定时间交货；3.提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。在销售合同中，通常有一个协议，即卖方在交货时将书面通知买方。在一些城市，规定新的住宅建筑在交付使用之前应先购买商品房准许使用证(天津)或住宅交付使用许可证(上海)。这些都是出卖人交付该商品房时应当履行的义务。换句话说，卖方履行了这些义务，完成了他的交货行为。买方收到交货通知后，有义务按照合同及时提货。否则，买受人应依法承担房屋毁损、灭失的风险。如果给卖方造成损失，也应予以赔偿。常见的情况是，买方因质量缺陷拒绝接受房子作为讨价还价的筹码。这不能根据法律或合同来确定。即使买方认为房屋质量有严重缺陷，法律也不允许他拒绝接受。合同法第一百四十八条虽然有“标的物质量不符合质量要求，买受人可以拒绝接收标的物或者解除合同，致使合同目的无法实现”的规定，但商品房作为特殊标的物，“不符合质量要求”显然不能由买受人在验收合格后主观判断。因此，国务院第城市房地产开发经营管理条例号文件第32条对此作了特别规定。根据特别法优于普通法的原则，商品房交付中的质量异议应适用条例原则，即“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请复验。经核实，主体结构质量确实不合格的，买受人有权退房。给购买者造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”由此可见，对质量的异议只能根据“交货后”的法律来处理，而不能成为交货的障碍。实际上，买方仍然以各种理由拒绝接受报价，例如周围环境和配套设施与协议不符。这些理由没有法律依据。合同双方没有特别约定的，视为无正当理由拒绝接受要约。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条规定：“房屋所有权的转移应视为房屋的交付，除非当事人另有约定。房屋毁损、灭失的风险，交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担。买受人收到出卖人的书面交付通知，无正当理由拒绝接收的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，房屋毁损、灭失的风险自书面交付通知确定的交付之日起由买受人承担。本解释第一款明确指出，商品房交付的标志是权属转移，而不是变更登记；第二款明确了买方无正当理由拒绝接受索赔的后果。所谓的正当性来自法律规定和合同协议。此外，买方主张的任何理由都不是合法的理由。为了改善公司的商品房交付流程，减少客户之间因误解而产生的纠纷首先，在交付阶段，停止使用“占用”的概念。在合同、补充协议、给客户的各种通知、广告材料和销售现场的口头介绍中，不再使用“占用/占用”，而是使用“商品房交付”。二。将商品房交付使用通知书替换为商品房交付使用通知书(附件1)。三。为防止在书面通知买方时遗漏或事后难以证明，应在销售合同补充协议的交货条款中规定：“如果买方未收到入伙/入住通知书，合同中约定的交货日期为交货时间。”(如果集团商品房交付使用通知书与此不一致，以此为准。)四.在买卖合同补充协议中，双方约定“出卖人已依法履行交付和使用义务，且买受人无合法理由拒绝接收的，该商品房毁损、灭失的风险、物业管理费用及其他相关费用由买受人承担。”(如果集团商品房买卖合同补充条款指引与此不一致，以此为准。)五、制商品房买卖合同补充条款指引(附件2)。建设部制定的标准合同第11条规定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收和交接时，卖方应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接表。”对于使用此文本的公司，“双方接受交接”和“签署房屋交接表”已成为合同义务，并应有相应的程序和文件。一些城市统一规定商品房交付异议记录单作为合同附件，但房屋交接单仅适用于平稳交接。一旦客户提出异议，交接单将无法签署。根据主合同第11条，交货似乎没有完成。有鉴于此，建议再做交接单记录顾客的拒收原因和要求，以证明延迟交货的责任在于未来纠纷中的另一方。如果没有统一的格式或允许双方自行制作商品房交付异议记录单，建议采用房屋交接单(附件3)的格式。它有三个功能：第一，证明双方的交接；第二是买方的质量缺陷记录。第三是买方拒绝接受索赔的证据。本表由我方人员陪同买方检查房屋时填写，买方提出的质量缺陷应详细登记。请确认后签字。这里我们要注意两点：第一，签名人必须是买方，不能被他人签名；第二，买方提出的质量缺陷只是客观记录，没有经过确认，因此不构成不适当的承诺。当买方以任何理由拒绝在交货地点办理手续时，他不应与之争论。相反，他应该用商品房交接验收记录单来记录拒绝提货的原因(或者让他自己写)，让他签字，并告知公司多久会给他答复。商品房交接验收记录单最好使用无碳复写纸一式三份，每个客户、房地产和财产各一份。六、在约定的回复时间内，选择以下方式将商品房交接验收记录单(附件4)发送给拒绝接收的客户：1、直接交给我，请签收收据；2.快递按合同中留下的地址发送，并在商品房交付使用催告函栏“内部部件名称”注明“商品房交付使用需求函”；3.电话提醒和记录保存(如果我拒绝签署提醒)。七、建立项目“遗留问题交付专项档案”，将上述书面或记录的证据集中保管，并指定专人负责持续跟踪，视不同情况，采取协商或诉讼的形式解决。附件1 国内特快专递邮件详情单附件2 商品房交付使用通知书附件3 商品房交付异议记录单附件4 商品房交接验收记录单附件5交货的法律规定XXX企业有限公司审计法律部Xxx附件1商品房交付使用通知书亲爱的老师/女士们：您购买的带有花园座位号的商品房已经竣工验收，可以交付使用了。根据您和我签署的商品房交付使用催告函，请携带以下信息并于2010年1月21日前往办理相关手续。1、2、3、如果你现在不方便处理这件事另外，提醒您，根据相关法律法规，如买受人收到出卖人的交付通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险及相关管理费用自通知送达之日起由买受人承担。我特此通知你。城市XXX房地产有限公司年月日附件2商品房交付异议记录表商品房名称：花园座位号买方名称：异议记录交付日期：日期记录员：XXX房地产开发有限公司买受人因下列原因拒绝在交付地点接受该商品房交付：(我们的人事记录也可以由客户自己填写)买方签字：年月日XXX房地产公司承诺在个工作日内答复买方的上述要求。附件3(蓝色字体是填充演示)商品房交接验收记录表七城丹C602商品房名称：花园座位号买方名称：随同验收的有：XXX房地产开发有限公司交接验收记录时间：1月日买受人于年月日对所购商品房进行了检验，并表示其质量：满意一般不满意买方建议纠正以下问题：1、主要卫生水龙头滴水；2.客厅东墙有一个0.81.2的空洞，位置如图所示。3、门锁不灵活；4、第二卧西墙有水损坏；5、第二层防护地漏不通。买方的其他意见和要求：主卧窗外的风景与楼书和沙盘不符，主卧拒绝接受，要求退房、换房或赔偿损失。买方签字：日期XXX房地产有限公司承诺在3个工作日内答复买方的要求。附件4商品房交付需求书亲爱的老师/女士们：您购买的带有花园座位号的商品房已经竣工验收，可以交付使用了。根据你我签署的商品房买卖合同，我公司已于1月10日向你发出商品房买卖合同，但你尚未办理相关手续。你1月11日提出的交货异议，我公司认为可以通过双方协商、第三方调解和法律程序解决，但不能以此为由阻碍交货。根据相关法律法规，房屋灭失或损坏的风险及相关管理费用自交付通知确定的交付之日起由买受人承担。因此，请尽快办理手续，以免损害您的权利。我在此敦促你。城市XXX房地产有限公司年月日附件5关于交付问题的法律、法规、规章和司法解释一、中华人民共和国合同法，1999年10月1日实施第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百三十八条出卖人应当在约定的期限内交付标的物。如果约定了交货期限，卖方可以在交货期限内的任何时候交货。第一百四十一条出卖人应当按照约定的地点交付标的物。当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(1)标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人运输给买受人；(二)标的物不需要运输，订立合同时买卖双方知道标的物在一定地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；如果标的物不知在某一地点，则标的物应在订立合同时交付给卖方的营业地。第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百四十三条因买受人原因致使标的物不能在约定期限内交付的，买受人应当自违约之日起承担标的物毁损、灭失的风险。第一百四十六条出卖人按照约定或者本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物放置在交付地点，买受人违反约定不收取标的物的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。第一百四十七条出卖人未按照约定交付与标的物有关的文件和资料，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。第一百四十八条标的物质量不符合质量要求，致使合同目的无法实现的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人就标的物提供质量声明的，交付的标的物应当符合声明的质量要求。第一百五十四条标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一款的规定。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。第一百五十七条买受人收到标的物后，应当在约定的检验期限内进行检验。如无约定检验期限，应及时进行检验。第一百五十八条当事人约定检验期限的，买受人应当在检验期限内将标的物的数量或者质量不符合约定的情况通知出卖人。买受人未通知的，视为标的物的数量或质量符合约定。如果双方未就检验期限达成一致，买方应在发现标的物的数量或质量与本协议不符的合理期限内通知卖方。买受人未在合理期限内或者自收到标的物之日起两年内通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但标的物有质量保证期的，适用质量保证期，两年的规定不适用。出卖人知道或者应当知道所提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。二。商品房交付使用通知书，国务院发布，1998年7月20日起施行第十七条房地产开发项目竣工并通过验收后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。第三十二条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请复验。经核实，主体结构质量确实不合格的，买受人有权退房。给购买者造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。第三十六条违反本条例规定的，