养老产业报告20171016.pptx

,一,产业现状,生命最后照顾,60岁以下且身体健康，并愿意与自己同龄居住,60-70岁且身体健康，但需居家服务，并希望得到社会服务与社会交往,70岁以上需要日常生活协助和有限医疗护理,身心极度衰弱或者患有疾病的老年人,需要老年痴呆症等方面照顾,老年阶段划分,“医、康、护、伴”全链条闭环服务，是现今众多房地产开发商及险资布局的方向，旨在营造一个养老生态闭环。,养老产业分类及趋势,养老产业分类及趋势,开发主体的分类地产商是养老地产第一大参与主体，保险企业次之，健康相关类养老服务提供商为第三波参与主体，并逐渐呈现后来居上之势。开发主体的优势所在地产商以不动产所有权为最大优势；险企以现金流及客流为最大优势；服务企业则凭市场上紧缺的优质养老服务，通过与地产商，险企合作方式进入养老地产行业，成为养老地产服务配套商。目前开发的趋势开发趋势愈来愈向着全覆盖养老服务体系的方向进发，多方资源整合。,开发主体,现阶段养老知名品牌分布,1、【金融工具的优化使用，促进养老资本多样化】据有关统计，从全球情况看,养老产业一般利润也就在10%左右,国内不少养老企业更是连收支平衡都很难。因此，在进军养老市场的路上，企业应当优化使用金融工具，扩宽投融资渠道，如加强政府创投引导基金或养老产业基金、房地产信托投资基金、养老债券、PPP等，促进养老资本多样化。2、【创新养老产品，促进开发运营面向连锁化、微型化、精细化】养老地产将逐渐进入理性、有序的发展，有万科、远洋、保利、绿城、泰康等先发企业为代表的养老地产将慢慢走向连锁化运营阶段。未来产品将更加贴近服务群体的个性化需求，向微型化、精细化发展，精准的定位和产品策略将成为立足于养老市场的主要竞争力。3、【消费场景延伸，打造全面养老产业链】养老产业除了聚焦于老年人的生活场景，同时还可以延伸至衣食住行、护理、休闲娱乐等各个消费场景，打造全面养老产业链。以养老服务为纽带，上下游延伸、横向拓展，就是一条产业链。在发展养老地产的同时，可以撬动产业链上的其它板块，实现资源的整合和互补，打造全生态的产业服务链。,未来养老产业发展方向,开发商,养老地产,迷惘期,蓝海,国内环境尚未成熟,催化剂,尚未出现,老年住宅,适老化设计过渡,险企,服务企业,总结：从现状来看，养老健康地产业快速发展的催化剂尚未出现，在地价过高的现实环境下，政策扶持上的突破显得非常重要。目前已有多数公司还在初期探索阶段，在前期提出转型目标和进行初步并购带来的亢奋过后，如何构建盈利模式值得持续跟踪。,前景展望,二,运营模式,长期持有型：持有型养老地产是指项目的产权仍在经营者手里，出售使用权给消费者。优势在于投资者能够保障项目的管理效果和服务水平，在长期的持有中根据市场反应调整运营策略，积累项目口碑和知名度，投资者也能获得持续稳定的回报。但劣势在于投资回报周期长，前期资金投入压力大。持有型养老地产目前常见盈利模式有三种：押金制、会员制、保单捆绑制。,长期持有型,养老地产项目,普通住宅,适老化设计,养老式服务中心,销售,客户群体,开发商,资金投入,快速的资金回笼,概念：销售型的养老物业，相对于普通住宅而已增加一些适老化设计，或者在社区增加嵌入式的养老服务中心，然后通过销售物业来回笼资金，且没有后续管理问题。北京太阳城/华银天鹅湖均属于上述项目，通常是位于郊区，占地面积大，建筑形态多为单层、独栋或双拼。且考虑到老年人收入水平，项目的房价往往相对便宜，老年人的购买意愿较强。属于住宅开发性质的项目，依靠销售回款盈利。,销售型,开发商,养老地产项目,租赁部分,出售部分,生活配套设施,特殊服务,长期稳定的租金回报,快速资金回流,服务费,运营特色：1、租售结合型的项目通常建设面向活力长者的出售型产品和协助生活老人的出租型产品；2、复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务，符合我国提倡的居家养老模式。,租售结合型,养老服务,养老中心,健康产业,服务的一部分,获取大数据资源/品牌塑造,服务后续业务,早期阶段的核心目的,后期阶段：5-10年,利润率低，勉强收支平衡,高利润率,国内目前仍处于早期阶段，盈利模式分类简单，利润率低，主要目的是品牌塑造以及客户数据获取。,模式总结,短期投入阶段,中期阶段,长期阶段,适老住宅销售/租赁,全业态全链条闭环,产品金融化,前3-5年,未来2-3年,未来8-10年,反哺,养老地产全周期,目前险企房企均在探索中前进，由于我国养老产业缺乏专业人才，技术不成熟，社会服务水平较低，加上传统观念接受度不高，都是制约养老产业发展的因素。新的养老模式未来510年的时间才能获得普遍认可。,前景展望,三,案例解析,恭和苑养老机构管理有限公司隶属于乐成集团，是乐成老年事业投资有限公司旗下的养老服务运营管理机构，致力于为老年人提供医养结合、以养为主的健康养老专业服务。遵循贴近医疗资源、贴近子女亲朋、贴近成熟社区的“三贴近”原则，已覆盖北京、浙江、海南等地区。北京双井恭和苑、海南海口恭和苑、浙江慈溪恭和苑已投入运营，北京双桥恭和苑、浙江莫干山恭和苑、宁波鄞州恭和苑等正在筹备当中。,北京双井恭和苑,海南海口恭和苑,浙江慈溪恭和苑,城区型代表乐成集团恭和苑,城区型代表乐成集团恭和苑,小开间：单人住8000元/月大开间：单人住11000元/月押金：5万元/人（离院无息返还）餐费：60元/日/人护理费：80-220元/日/人（失能失智老人，需经过专业评估后确定费用）,双拼开间：双人住12000元/月大开间：双人住12800元/月押金：5万元/人（离院无息返还）餐费：60元/日/人护理费：80-220元/日/人（失能失智老人，需经过专业评估后确定费用）,一居室：单人住17000元/月，双人住18800元/月押金：5万元/人（离院无息返还）餐费：60元/日/人护理费：80-220元/日/人（失能失智老人，需经过专业评估后确定费用）,城区型代表乐成集团恭和苑,医疗中心1、提供基本诊疗、康复医学、中医、全科医学、预防保健等诊疗项目；2、引入协和医院老年病科资源，开展对老年病和综合症的预防性康复指导，延缓住户衰老进程，整合北京康复医学会专家团队，为中风、骨关节病等提供专业指导和康复训练；4、建立个人健康档案，提供全科诊疗、慢病管理服务，并指导合理用；5、与北京市知名三甲医院建立双向转诊及远程会诊体制，增强院内医疗水平；6、楼层设服务站/护士站，护理人员24小时值班，根据护理等级定时巡房。,饮食配餐1、配备专业营养师，对每位住户进行营养评估，给与营养指导意见，精心调配营养丰富的三餐及下午茶；2、针对不同需求提供个性化特殊饮食，如低盐餐、低糖餐、半流食、烂食和糜食等。,修身养心1、影院、阅览室、画艺室、健身/舞蹈室、乒乓球室、台球厅、网吧、多功能厅等多种休闲娱乐设施；2、成立恭和学堂、书法班、合唱团、读诗社等多类活动小组；3、引入北京师范大学心理学专业资源，开展形式各异的心理辅导、认知维护等服务，设立心理咨询室，为住户疏导情绪，维护身心健康。,城区型代表乐成集团恭和苑,远洋椿萱茂以针对活力、独立、协助、失智、护理五种不同健康状态的长者打造CLRC长者社区，CB老年公寓，CC照料中心的3C产品线，提供全生命周期的各层级服务，全方位满足不同长者的养老需求，为退休长者提供更多个性化生活和服务的选择。,城区型代表远洋椿萱茂,城区型代表远洋椿萱茂,床位的费用单人间为10400元/月，双人间则为5200元/月；每位老人根据照护需求不同，收费从最低6000元/月到最高2万元/月不等，自理型老人平均收费大约是1.3万元/月。,城区型代表远洋椿萱茂,星级照料1、以完善的健康管理体系，为每位长辈建立个人健康档案，定期为他们做身体指标检测与评估，并根据档案和检测结果，或身体异常变化制定个性化健康管理计划；2、通过专业的照料分级评估，按需定制个人照料服务计划服务细节；3、引入美国失智照护第三大运营商MERIDIAN的失智照护项目，远洋形成了中国首个具有国际水准的、根植于中国文化的失智照护项目忆路同行；4、将酒店业的服务理念和五星级的服务标准融入到椿萱茂的服务管理中，提供家政、管家、代办、特殊定制等贴心、周到服务。,饮食配餐营养师和医师会根据每位长辈们的身体和营养状况制定个性化营养方案。同时中央食堂、风味餐厅及家庭餐厅等特色多样的就餐环境，满足不同长辈的口味和饮食需求；,修身养心提供各种休闲娱乐空间，组织丰富多彩的文娱活动，如歌唱、绘画、运动等，长辈们尽情地释放自我，发展兴趣，在活动中充实自我，保持健康活力。,城区型代表远洋椿萱茂,泰康之家集中都市医养社区建设，社区为居民提供独立生活、协助生活、记忆照护、专业护理四个不同的生活服务区域，实现一站式退休生活解决方案，提供不同程度的生活照顾及护理服务。根据入住前的专业评估，社区向居民提供适当的入住选择建议；入住后，当居民的健康状况发生变化，可轻松升级至相应的生活区。,郊区型代表泰康之家（都市医养社区）,泰康之家燕园坐落昌平新城中心，距地铁南邵站约500米，于2015年6月26日开园试运营；建筑面积：30万平方米，共能容纳约3000户居民入住；拟建社区服务设施：会所、康复医院、幼儿园、社区商业；居住服务区：独立生活区、协助生活区、专业护理区、复兴花园；设计特点：该社区引入国际领先的CCRC养老模式，建造了独立生活、协助生活、记忆照护、专业护理四个不同的生活服务区域，并配备了专业康复医院和养老照护专业设备，为入住居民提供不同程度的生活照顾及护理服务。,郊区型代表泰康之家（燕园）,郊区型代表泰康之家（燕园）,泰康医院是8000平方米的综合医院。包括门诊部、住院部、健康管理中心、康复中心、医技中心等。业务范围：急诊急救、内科、外科、妇科、康复科、老年医学科、口腔科和眼科等，特色服务：医院以老年慢性病管理、康复医学、中医调理为特色，并将与北京大型医院及知名专家建立合作关系，以便给入住社区的老人提供及时、专业、长期的医疗服务。等级：【二甲综合医院】。,郊区型代表泰康之家（燕园）,社区提供近12000平米的超大会所，满足居民对文化娱乐、医疗保健、运动健身、营养美食、社会交往、财务安全及精神追求七大退休需求。,郊区型代表泰康之家（燕园）,郊区型代表泰康之家（燕园）,万科从随缘嘉树社区开始，历经8年时间探索出随园养老模式，以随园嘉树、随园护理院、随园之家和随园智汇坊（筹备中）四大业务实现养老闭环，定义“医、康、护、伴”四位一体的养老服务标准，搭建以长者服务为中心的中国首个养老产业生态联盟。,社区养老,机构养老,居家养老,景区型代表万科随园,万科随园嘉树位于杭州良渚文化村内，距离杭州市中心20公里，半小时车程；良渚文化村已开发十年，周边自然环境优美。万科随园嘉树项目位于万科良渚文化村内，采用“大社区+养老组团”的开发模式，社区、配套较为成熟。其是在旅游养生大社区背景下的养老地产项目，规避了纯粹养老院式的开发模式，又可充分共享外部配套资源项目用地面积6.4万，建筑面积6.3万，土地属性为旅游用地，40年产权（2003-2043年），社区配有地下车库11073平方米，提供230个车位。集合了医院、休闲养生、文娱、学习、商业等多种功能业态；目标客群为60-75之间的活力长者、80+健康衰老老人（颐养中心）。,景区型代表万科随园嘉树,产品设计项目规划575套养老公寓，一栋颐养中心和一栋康复中心。养老公寓为5层电梯洋房，一梯四户共515户。户型有75一室、100两室、110三室，三种户型套数占比约为5：3：2。,颐养中心颐养中心专为80+健康的衰老老人设计，共60户，120个床位，每层12个房间作为一个管理单元每层配置一个南向多功能空间（兼有餐厅、阅览室、活动室等功能）。,景区型代表万科随园嘉树,养生休闲“金十字”养生休闲区，面积达4500平方米，集中提供文娱、学习、商业等养老功能，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，是一个专为长者营造的养老配套集群。,医疗配套浙医门诊浙江大学医学院附属第一医院(三等甲级)良渚门诊部，直属门诊，设置全科，满足老年人常规慢性病的治疗和取药。,充分利用完善的大配套环境，外部可共享良渚文化村的完善配套,景区型代表万科随园嘉树,浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司，机构部品专业供应商组织架构下设研究中心、产品中心、服务中心、培训中心、运营中心，由专业管理人员和100多名管家团队组成。,景区型代表万科随园嘉树,随园嘉树土地较为特殊是40年产权的商业用地，直到2013年5月推出，仅剩30年的产权。项目运营采取租售结合的方式。销售部分出售30年使用权，无产权证，无法分割小产权，只能签使用权转让合同，土地期满后房子归客户，房屋可以转让。租赁部分一次性交纳15年租金，期内退房可按时间折旧退款，15年之后继续居住不再收取租金。2014年初推出租赁项目，共推出20套房源，去化率100%。相较于使用权租赁，用户更倾向于使用权销售方式。销售情况2015年1月，首批房源交付入住；至4月