各个业态关系与位置探讨

各个业态关系与位置探讨 商业综合体已处在当今商业市场的最高食物链条上，它就像一个庞大的自然群落，涵盖了当今人们生活中的各个商品及业态。为此我们这些商业人士如何来认识商业综合体这个庞然大物，来认识其中的各个品牌与品牌之间的共生关系，以下为本人的一些见解，希望各位专家给予指点。谢谢一 综合体业态1、各个业态关系 化妆品、珠宝、鞋帽、皮具、服装（儿童服饰、儿童用品、男女装、流行服饰、高端服装）、精品家私家纺、功能区（ATM机、服务台、休息区、吸烟区）、餐饮（中餐、西餐、快餐）、娱乐（儿童娱乐区、影院、电玩）、特殊展区。以下均为理想情况 、在一个理想的情况下化妆品、珠宝、鞋帽、皮具放置在一个界面，其中四种业态放置一般为化妆品与珠宝放置在间，皮具与鞋帽放置在四周。因消费者会一般先去化妆品专柜后照顾到其附近的珠宝，它们都与消费者脸上有关，其对于珠宝也会进一步关注，就达成了共生关系；而随后的鞋帽、皮具也就照顾到了，消费者在脚与手上的东东的虚荣，此刻男士的鞋帽皮具就女性消费者要考虑到最后的问题了。这样就完成了四种业态的共生关系，期间对于化妆品是该界面的主要吸引力，即：化妆品珠宝鞋帽皮具男士鞋帽、皮具。期间本人并没有对各个品牌之间的自然关系进行阐述，因要有大量的市场调研工作及市场对比。、服装在理想的状态下要区分来看，男女流行服饰、内衣、饰品一定放置同一界面上。在其消费者购物过程中会先倾向与先逛流行服饰继而在附近出现饰品就会带动其消费，而内衣是附带两者间考虑的，在此处就出现了三类的共生关系。从吸引力上来看男女流行服饰饰品内衣、儿童服装类、儿童用品、儿童娱乐、家私家纺适合放置同一界面，此四类是目的性很强消费类业态，因家庭关系就完成了共生关系。针对有孩子的消费者（除去特殊情况），如不带孩子儿童服装、用品儿童娱乐家私家纺，如带孩子就会出现儿童娱乐儿童服装、用品家私家纺、运动服装、户外用品、男士正装此三类，因运动服装与户外用品对现代消费者吸引力较大，可以聚合在一个界面上，而男士正装是其附带消费（也是目的消费类），故此吸引力：运动服装户外用品男士正装、餐饮、娱乐（电影、电玩）应放置在同一界面，因消费者在娱乐的同时会照顾在周边的餐饮，而我在考察各个商业项目时，我发现现在目的来看电影的消费者，会为等待电影而光顾电玩，而其附近的特色餐饮与快餐也会顾及到。这样就形成了两者的共生关系。吸引力上个人认为：把娱乐餐饮，当然反过来餐饮一样可以带动其附近的娱乐。、对于商业中必须要有一定量的功能性的区域（也就是服务类）可视情况放置在各个界面，我个人建议在每一界面可适当放置一些西餐、冷饮吧、特色快餐，在整个商业上形成同类业态聚合与分散效果从而使购物者减少心理疲劳感。总结从业态关系上讲：各个业态之间在搭配上一定要掌握关系，不要使消费者在业态布局上感到迷惑与疲劳感，最好能使消费者能达到惊喜感与高度的消费兴趣。2、所在商业位置在上述的关系上可以一个商业体分为五层5F：娱乐（影院、电玩）、餐饮区域（也可放置在地下）4F：运动品牌、男士正装、户外用品3F:儿童服装、用品、儿童娱乐2F:男女流行服饰、饰品、内衣1F:化妆品、珠宝、鞋帽、皮具3、项目规划一般规则与思考要考虑商业同层界面的可视性、可达性、位置感、业态布局合理性、增加项目的娱乐、项目的服务区。可视性：就是消费者进入商业界面视觉能见到最多的商铺或商品。可达性：就是消费者在自由闲逛的最大距离位置感：可以理解为在商业界面上不宜迷失业态布局的合理性：即各个业态互惠互利互补关系，充分的考虑到消费者的心理状态。增加项目的娱乐：即为了使消费者在项目增加消费者逗留时间，提高消费者的消费机会。项目的服务区：增加项目的便利性与可逛性。总结：为完成上述观点，就要项目商业人员充分考虑到建筑结构、业态之间关系，要多去各地精品项目进行考察、调研工作。5、各个主力店的结构要求 在商业项目建设之初要充分考虑到各个主力店的建筑结构要求影院：影厅内：350kg/平米 卫生间：250kg/平米 电量：不低于500千瓦层高、安全通道位置、放映夹层等大型超市：仓储区：1000-1200kg/平米 生鲜区：800kg/平米 卸货平台、扶梯角度、配电室位置、货车的转弯半径等等百货：承重不低于350kg/平米、柱间距8.4*8.4、人流动线、电量等等（当然随着现代的百货发展，必然向购物中心上看齐，如现在的百货也会在其楼里放置餐饮业态等。），现代的百货一般在2、3线城市要的面积一般在4-5万平米，必须要带超市（带超市已经成为了主流，因超市的培育其短，可适当的减轻百货的压力；二超市可补全百货业态；三在运营上可以同步配合百货。）。餐饮：隔油池、电量、燃气流量、排烟口的位置等等总结：在实际的招商过程中我们要招商先行，所谓先行为主力店与次主力店，因它们对建筑结构有特殊要求，而不是所有的业态都可以在项目未完成时就可以招商。这是第一次招商先行，第二次先行为项目统一开业倒推6个月或一次消费报批后倒推时间，对一些散户进行招商。当然项目的招商部可以在项目快建成之时进行招商说明会、商家座谈会等等，也可以在整个建筑过程中分散进行。切忌主力店在开始建筑了，还没有与各个主力店商讨建筑结构问题，那样的话为了适应主力店而从新改变建筑结构，是很麻烦的事（不是不可以改，只是要花很多的钱与拖延工期）。在本人招商过程中发现散户具有局限性，一般情况下只能在本地区，很少会去外地开店（除全国连锁）。二 商业步行街1、各个业态关系、必须要考虑各个业态之间的吸引力，只有充分的考虑各个业态对消费者的吸引力，从而可以更好的布置业态与业态落位，现在许多的商业人士为能充分的考虑到各个业态的吸引力，层与层之间的关系，增加商业街招商难度与后期开业后人流无法到达商业街的末端，更无法引导人流向商业街2层以上流动。所以我认为：在充分的考虑到当地消费习惯、消费水平、人口组成结构的基础上，要认识到项目的所在区域的小环境并考虑各个业态之间的自然关系，增加商业街可逛性、景观性、休闲性。以强势的主力业态放置在商业街的后方即：增加商业街的娱乐业态、儿童娱乐广场，如室外攀岩、滑冰场、室内游泳室、商业街项目的次主力店一定要放置好，最好穿插各业态之间使得消费者，增强商业街吸引力、要适当的根据情况在商业街打造一个特色亮点的业态聚合体。2、项目规划一般规则与思考、在充分的考虑了各个业态之间的关系后，项目的人流车流不要交叉。、要在建筑上多设向2层以上引导人流的走道、扶梯、观光梯等，充分的考虑到层与层之间的人流动线和平层之间的人流动线。、因南北气候等因素，北方项目要考虑是否对商业街上方加盖天顶， 增加项目冬季的可逛性。、商业街内可灵活的放置一些特殊业态，增加项目的兴趣点。、增加项目的休闲长椅、景观