泉州金爵项目总体规划策划定位书-126PPT.ppt

,第一章：宏观市场分析经济基础社会消费趋势城市总体规划第二章：商业市场分析及项目定位商业街定位及包装策略金爵大厦功能定位游艇俱乐部规划定位二岛项目整体规划及开发经营策略,目录,序项目开发背景及地块分析,项目一岛有两桥，其中一桥已经完工,项目二岛需要从晋江进入,两岛之间没有固定的交通工具,项目距离市中心距离约20分钟车程,地块分析,第一章：宏观部分项目区域背景,宏观部分项目区域背景,厦漳泉城市经济圈在目前省城两大中心城市（厦门、泉州）壮大的基础上形成，主要由厦、泉、漳所辖城市和龙岩、莆田的一部分组成，这一区域经济模式为多中心网络式。战略定位：泉州作为中国独具特色的历史文化名城和重点侨乡，城市发展的战略定位是，建成现代化工贸旅游港口城市，继续加强纺织、服装、石材等传统的优势产业，加强旅游业。,经济的发展为社会消费模式的变化创造了基础条件，泉州成为社会消费变革的领先区域,泉州经济快速持续发展，GDP连续保持2位数增长。,宏观部分经济基础,宏观部分经济基础,泉州2006年人均GDP位列全国第三十位,旅游消费,住房消费,汽车消费,健康消费,厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区,文化教育消费,宏观部分社会消费发展趋势,从欧美发达国家的社会发展进程来看在人均GDP达到1000美元以上时，通常会出现排浪式的旅游消费热潮。,GDP临界点分析,旅游消费,住房消费,汽车消费,健康消费,厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区,文化教育消费,宏观部分社会消费发展趋势,厦漳泉城市经济圈旅游者出游次数和平均消费分析,消费者年均旅游次数：6次及以下为主,外出旅游花费：3001200元为主,一年内多次旅游开始普及,多以短途旅游为主,旅游消费,住房消费,汽车消费,健康消费,文化教育消费,厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区,宏观部分社会消费发展趋势,厦漳泉城市经济圈旅游者出游目的和目的地分析,休闲度假成为仅次于观光的出行目的，显示出本项目发展休闲度假的良好前景,本地块具有良好的自然景观，具备了成为一个具有吸引力的旅游目的地的条件,旅游地首选：优美的自然风景,旅游消费,住房消费,汽车消费,健康消费,文化教育消费,厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区,宏观部分社会消费发展趋势,厦漳泉城市经济圈旅游消费者特征分析,出游方式：散客为主，团体客人比例有所上升团体客人比例从2000年的10.4%上升为2001年的12.1%。,职业状况：离退休人员居首位离退休人员所占出游者的比例占第一位，超过了任何一类职业人群。,年龄特征：中老年人居首位，4564岁的出游者所占比例为38.9%，2544岁的出游者所占比例为36.6%，居第二位。,最主要的消费群体是一个对健康高度关注的群体,旅游消费,住房消费,汽车消费,健康消费,文化教育消费,厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区,宏观部分社会消费发展趋势,健康消费支出逐年增长预计未来会步入一个快速增长期,旅游消费,住房消费,汽车消费,健康消费,文化教育消费,厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区,宏观部分社会消费发展趋势,文化教育消费支出增长迅速已经成为大型地产开发的成熟手段,旅游消费,住房消费,汽车消费,健康消费,文化教育消费,厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区,宏观部分社会消费发展趋势,国家“十五”计划指出：发展经济型轿车，鼓励轿车进入家庭。,泉州私车保有量快速增长泉州市城镇居民每百户拥有家用汽车2辆，比全省高出123辆。其中市区居民每百户拥有3辆，分别比福州、厦门两市的高出233辆和15辆，居全省首位。,居民收入水平不断增长2006年，泉州人均GDP24748元,汽车消费市场快速增长,改变传统的城市时空观，为郊区化创造基础,旅游消费,住房消费,汽车消费,健康消费,文化教育消费,厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区,宏观部分社会消费发展趋势,此阶段住宅业大都为了解决居民住房困难，注重数量型发展。在这种背景下建造的住房，只解决无房可住的问题，大部份是档次低、单位面积小的鸟笼式住宅。主要集中发展城市建设。,旅游消费,住房消费,汽车消费,健康消费,文化教育消费,厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区,宏观部分社会消费发展趋势,该阶段是一个相当长的历史过程，发达国家大致经历20年左右；在此阶段，消费者需要量急剧上升，同时比较注重物业品质；泉州整体已经进入该发展阶段。郊区化现象开始出现，并迅速发展,旅游消费,住房消费,汽车消费,健康消费,文化教育消费,厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区,宏观部分社会消费发展趋势,泉州将在20152020年前后将进入住宅发展第三阶段；居民对居住质量的要求越来越高，追求居住功能、服务及环境舒适、优雅的倾向增强。郊区化现象形成,旅游消费,住房消费,汽车消费,健康消费,文化教育消费,厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区,宏观部分社会消费发展趋势,宏观部分城市发展规划,经济发展目标:到2010年，基本实现全面建设小康社会。在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，规划区地区生产总值达到2600亿元，人均生产总值达到5900美元。城市性质:国家历史文化名城，国际消费品制造业名城，海峡西岸的现代化工贸、港口、旅游城市。人口规模:至2010年规划范围内总人口577万左右，其中城镇人口360万左右；至2020年总人口650万左右，其中城镇人口490万左右。用地规模:远期规模为规划期内城市建设用地583.68平方公里，人均城市建设用地119.1平方米。远景发展规模按城市人口680万人控制，城市建设用地约680平方公里。,空间布局：“一湾两翼三带”一湾：整合强化的核心，构成主体以泉州、晋江和石狮主城区为主。两翼：面向区域的支点环湄洲湾南岸地区的构成主体以惠安、泉港为主。其发展定位为形成区域性石化产业、原料产业基地。作为城市新的经济增长极和未来对接湄洲湾的战略前沿地区。环围头湾地区的构成主体以安海、水头为中心，整合周边城镇组团。其发展定位为泉州现代加工制造业基地的主要组成部分，构筑泉厦、泉台合作大平台的战略前沿地区。三带：支撑带动的纽带战略提升带：依托高速公路、区域中通道，连接都市区主要集中建设的组团，作为培育区域服务职能的空间载体。战略预留带：局部利用沿海大通道，形成居住、旅游功能发展带，同时作为城市远景拓展的主要空间。战略辐射带：利用泉三高速公路以及规划确定的其他快速路与主干路，形成面向内陆山区的辐射带动发展带。未来随着海西中心城市的发展，可以进一步发挥泉州对三明等西部山区，乃至内陆省、市、地区的支撑带动作用。,宏观部分城市发展规划,第二章、商业市场分析及项目定位,商业街定位及包装策略,“四纵四横”的商业动脉。四横即新华路、中山路、温陵路、田安路；四纵为东街西街，九一街庄府巷，津淮街涂门街新门街，义全街泉秀街。又逐渐形成一些特色商业街。如中山路旅游购物街，义全街化工用品一条街，津淮街床上用品一条街，状元街酒吧街等特色商业街。,商业街定位及包装策略泉州商业特征,商业街定位及包装策略泉州商业特征,主要商业街中山路中山路位于泉州市区中心地段，路长约3公里，路面宽12米，其建筑风格糅合了南洋和闽南传统特色的柱廊式骑楼。中山路是泉州主要商业街和繁华街道，为闽南地区的一大特色街道，是泉州的标志性建筑群之一。旧时人们戏称泉州“东西两座塔，南北一条街”，“南北一条街”指的是中山路，足见中山路在泉州的地位。,商业街定位及包装策略泉州商业特征,主要商业街涂门街涂门街地处中山路中段，西接新门街，东接温陵路，是集购物、宗教、餐饮于一体的繁华商业街区。1995年，涂门街第二次拓宽，1997年基本完成，形成现在这条既有地方特色、又具现代气派的新街区。涂门街路段最引人注目的是全国重点文物保护单位清净寺及市区著名的庙宇通淮关岳庙，亦是我省唯一的一条“购物放心一条街”。,商业街定位及包装策略泉州商业特征,主要商业街打锡街它是泉州城内极为繁华的一条街道，东起九一路口，西至中山中路，全长380米。在20世初，这里只是古城的一条小巷，因为曾经集中了城内专门制作和销售锡器的作坊、店号，因此称为打锡巷。街道由8米拓宽至18米后，又对两侧民房进行改造。至此，打锡巷正式更名为打锡街。,商业街定位及包装策略泉州商业特征,主要商业街新门街南唐保大中“晋江王”留从效筑罗城时，增筑临漳门，百姓俗呼为“新门”，而从新门向东行至中山路，故称为新门街。它是东西街以南，市中心区一条主要东西走向的第二道横街。,商业街定位及包装策略泉州商业特征,主要商业街东街东街在100年前是泉州的政治中心、交通要道和历史文化街区，民国期间一度改称中华东路。该街全长986米，原为土路面，1996年全线拓展改造，路面扩宽24米，大道两侧新建立面为富有闽南侨乡建筑风格与特色的骑楼式房屋。,商业街定位及包装策略泉州商业特征,泉州特色街状元街状元街位于鲤城区东街后街，是条步行街，西起中山路，东至南俊路，全长483米。建有泉州特色的牌坊，街内有元妙观、清白源井等重要文物景点。改造后的状元街保留了泉州的传统民居建筑特色，通过红砖白瓦石料的对比和独特多样的建筑小品，构造了一个具有浓厚文化色彩的古街道空间环境。,商业街定位及包装策略泉州商业特征,泉州特色街后城旅游文化街后城是泉州老城区的中心，位于涂门街与九一街之间，北侧有保留较完好的古民居，东接侨乡小商品街，西连百源路，南与著名旅游文化景点清净寺、关帝庙连成一片，建筑风格独特，有浓厚的闽南特色，是旅游、商贸、居家的好地方。后城旅游文化街集文化景观、旅游服务、专业市场为一体，以民间传统产品为主要特色的工艺美术旅游商品专业市场，兼具展览、接待和其他旅游服务功能。,商业街定位及包装策略泉州商业特征,泉州特色街泉州美食街泉州美食街，共有店面190多个，经营者140多户，荟萃泉州各县、市和外地美食小吃，如泉州的肉粽、面线糊、海蛎煎，南安洪濑的贻庆鸡爪、官桥的狗肉和豆腐干、晋江安海的土笋冻、永春的石鼓白鸭、德化的苦莱汤。外地美食小吃则有台湾的姜母鸭、新加坡的骨茶汤、云南的过桥米线、广州的煲仔粥、福州的佛跳墙、闽西的沙县小吃、厦门的沙茶面。泉州美食街真是美味尽在其中，让人流连忘返。,商业街定位及包装策略泉州商业特征,泉州的商业很发达，但泉州的商业地产刚刚启动。底层商铺，楼上住宅，传统的商住开发形式成为泉州开发企业最普遍的一个开发模式。多数是同样简单的房地产开发模式，能给泉州商业注入新鲜活力，带动商圈发展的大型百货商场却迟迟未出现，目前市区商业的繁荣，包括新华都、大洋百货的进驻，都是市场自发的行为。,1、拥有大量的、高消费能力的、固定的消费群体。2、周边交通流畅，私车交通方便。3、物业品质形象较高，与业态形象相合。4、有较好的安全感，对投资者和经营户有一定的积极影响。5、临街面较长，能形成“街”的气候。6、是集合主题式与社区商业为一体的综合型商城,具备规模大、业态全等特点。7、“龙泊湾”创造的就是一种大“社区商业中心”的模式，意味着它可以为周围众多社区业主所共享。,商业街定位及包装策略SWOT分析优势,1、体量明显偏大。2、位置较偏，市场培育期较长，前期商业气氛冷清。3、营运问题。两厢商业街是按三层同时营业设计，不同楼层商铺面积功能不一样以适应不同业态的要求，但是，实际营运的过程可能是：先一层外街、后一层内街，再二层，最后是三层，运营管理具有一定的难度。4、招商的压力。5、经营管理的矛盾。如此大的商业街可能需要一个比较好的经营管理商来管理，这是本案必须要考虑的。,商业街定位及包装策略SWOT分析劣势,1、股票市场一直高涨，投资不动产成为多余资金的重要选择；2、市政府各职能部门相继迁往项目附近；3、大型新社区正在形成；4、社区商业投资的稳健回报已得到市场的多方认可；5、区域市场商业盘投放的量少，一定程度上缩小了客户的选择范围；6、目前商业格局不成形，更有利于打造一种全新的商业模式。,商业街定位及包装策略SWOT分析机会,1、国家宏观政策的调控，对房地产投资的消极影响，造成投资者持币观望；2、一般住户都有两套以上住房，小区业主因本案的各项配套设施未完善，近两年内入主率将很低，本商业街将没有足够的人流量来支撑；3、购物型商场式的内街设计，造成较高的分摊，又作为社区型商业出现，商业不知如何来加以准确定位及经营；,商业街定位及包装策略SWOT分析威胁,缺人气缺人流缺信心缺气氛缺产品刺激力缺商业支撑力,商业街定位及包装策略SWOT分析总结,通过构建商业分析模型，我们将找出最适合本项目的商业业态：拦截型商业：距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素，常见的业态是日常快速消费品零售及服务；替代型商业：经营具有一定差异化的产品，对比各种综合因素形成的比较优势决定消费者是否选择该类业态的消费场所，常见业态是休闲娱乐、生活耐用品零售的集中商业，如购物中心、中型超市等；目的地型商业：以其特色或专业性吸引消费者慕名而至，常见业态是特色商业和专业市场，如如特色餐饮、酒吧、美容Spa、娱乐场所等。,从商业消费者的行为切入，可将复杂多样的商业业态分为三种类型。,商业街定位及包装策略商业业态研究,根据本项目区位和周边商业环境，拦截型与目的地型商业是本项目商业适宜选择的业态类型，并在目的地型商业有发挥空间。,商业街定位及包装策略商业业态研究,邻里商业业态：满足社区居民的基本生活需要,购物功能,餐饮服务功能,修理服务功能,综合服务功能,家政服务功能,再生资源回收功能,购物功能提供主、副食品、生活日用品；餐饮服务功能提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐；修理服务功能日常用品修理的需要；综合服务功能社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成家政服务功能社区能帮助居民雇佣小时工、请保姆和家教等。,商业街定位及包装策略商业业态研究,项目特点,本项目性质属于区域高档精品项目，有着与这类社区共同的需求特征。,项目客户定位以大泉州区域高端客户，社区人群应在35-60岁之间，有很强的经济实力和较高品位的人群为主，倾向中高档消费。,便利店、药店、干洗店、生鲜副食、银行、邮局、日用品,儿童托管、家政服务、花卉盆景店、宠物店、中西餐厅、咖啡馆,相应业态,项目特点对邻里商业业态的影响,建议：项目周边服务居民基本生活的商业配套还处于初步阶段，形象及档次均偏低，因此商业配套是项目开发的必备附加品。,商业街定位及包装策略商业业态研究,特色商业业态：应有足够的特色和吸引力使大泉州区域的人群克服距离感来此消费,时尚餐饮：各类知名餐厅,时尚购物：精品女装店特色手袋和鞋帽,时尚体验：书吧、网吧陶器DIY店等,特色商业街以时尚休闲为主题,时尚社交；咖啡吧酒吧茶吧等,时尚居住：Boutique酒店,商业街定位及包装策略商业业态研究,基于项目的实际情况，我们需要一个全新的战略定位全新的营销模式，聚集人气，聚集信心，将影响力辐射全市乃至全省，提出如下市场定位：,龙泊湾生活城NO1LivingMall,商业街定位及包装策略商业街整体定位,44,招商目的：完善小区的配套项目，满足居民日常生活需要经营项目：咖啡吧、中西餐厅、超市、邮政、银行、美容美发、药店、通讯、汽车美容、影楼、音像店、干洗店、修理行、文印店、西饼店、鲜花礼品店、书店、服饰店、精品店等、,商业街定位及包装策略商业街整体定位街区生活秀,45,招商目的：满足附近政府、私营业主、流动人口及常住居民的消费需要，带动人气，增加商业街特色。门面分布：大型特色中式酒楼、水吧、茶馆、咖啡厅、中西餐厅、小酒吧、饮料吧和、特色小食档等。,商业街定位及包装策略商业街整体定位美食天地,46,招商目的：周边居民多而且集中，但是目前八方小区周边商业市场上的休闲、娱乐类项目基本上没有，所以娱乐项目的引进既是商业街经营项目的有益补充，更是消费者迫切需要的。经营项目：足浴、保健按摩、健身馆、休闲茶馆、美容美体馆等。,商业街定位及包装策略商业街整体定位休闲娱乐区,47,1、争取控制公交线路：设立站点换将终点站设在本案附近2、开通节日免费班车：周末和节假日针对以下群体策划一些活动：A、针对学生，情侣周末、音乐广场、广场秀、小型演出等；B、针对学校教职员工，体验购物等；C、针对小孩，组织幸福宝宝摄影赛（展）、卡通作品展等；D、针对外国朋友（如大学的外教和留学生）的文化节、外国主题文化活动等。节假日开通免费班车接送，增加人流，促进商业经营的良性循环。,商业街定位及包装策略商业街整体定位人流的制定,48,如此面积的商业广场，必须考虑引进管理公司或借鉴管理模式，现提出三种方案以供参考：方案一：全权委托商业经营管理公司进行管理。特点：有品牌、有经验的管理公司能很好的执行商业经营和管理，但限于商铺分割销售、项目业态复杂、暂时偏冷等实情，找到合适的管理公司有相当的难度。方案二：寻求合作机构，进行管理的软输出。特点：以合作的方式，寻求有品牌的商业公司，采取管理软输出分方式（如管理顾问等），既能保证商业运营，又能降低双方的风险，但费用较大，且具体还得组建公司执行，不很适合本项目。方案三：甲方组建商业经营公司。甲方组建自己的商场经营公司，既解决了业态复杂难找管理公司的问题，又管理了自有物业，还能实现一定的经济效益。我司可以协助金爵公司组建和培训商业管理公司。现对未来组建管理公司提出如下业务构架：,商业街定位及包装策略商业经营管理模式,49,金爵商业管理公司（暂名）,招商部（职能：负责对外招商）,商场经营部（职能：负责商业的经营管理）,物业部（职能：负责商业保洁、安防、水电维修等）,商业街定位及包装策略商业经营管理模式商业管理公司基本业务构架,50,、商业的目标是永续经营。、坚持两个重点：主力店招商；二、三楼招商。、明年10月1日开业是比较理想的时间。、鼓励商家迅速入驻经营，正式开业前为免租期，不收取租金。、筹备好招商说明会，形成以招商促销售的局面。、建立“龙泊湾商铺俱乐部”。,商业街定位及包装策略发展策略,51,金爵大厦功能定位,选取标准会所面积5000平方米以上会所经营状况良好，自负盈亏知名管理公司管理选取案例上海绿城世茂滨江花园瑞虹新城达安花园东方曼哈顿,金爵大厦功能定位案例分析,53,商业设施：餐厅、咖啡吧、8间客房（提供宾馆服务）游泳池：室外及室内泳池运动设施：壁球馆、羽毛球房、乒乓房、桌球房、健身房等休闲娱乐：图书室、棋牌室等,建筑指标,地下一层，地上两层，由地上第二层进入，总建7500平方米。,会所设施,配套用房,小区部分楼宇采用挑空处理，配套用房安排在楼宇的架空层底层，包括物业管理办公室、居委会办公室。,金爵大厦功能定位案例分析上海绿城,54,经营方式,绿城物业自行经营。,收费方式,VIP卡：作为使用会所的权利卡，不对非VIP人士开放。业主VIP家庭卡，第一年免费，第二年开始收费。外来绿城会VIP会员卡,各项目另外收费,金爵大厦功能定位案例分析上海绿城,55,商业设施：西式休闲简餐（位于美式会所内）、中餐馆（小南国，位于中式会所内）游泳池：室内及室外游泳池运动健身：健身房、壁球馆、桌球房、室内篮球场、室内体育场、迷你高尔夫球场等休闲娱乐：儿童游戏室、桑拿房、棋牌室、网吧等,建筑指标,规划有欧式服务会所、美式夏威夷会所、奥林匹克运动会所、中式园林会所4个不同风格的会所，面积达15000平方米，分布在不同主题景区内，每位住户都能就近享受。目前已经建成中式园林和美式夏威夷风情会所两处。,会所设施,配套用房,物业管理办公室、居委会安排在社区会所内，但暂时没有使用。,金爵大厦功能定位案例分析世茂滨江花园,56,经营方式,收费方式,不对外开放，分个人卡与家庭卡收费：个人卡4000元/年、家庭卡10000元/年,美式会所由第一太平戴维斯经营，中式会所内小南国、古玩店等采用租赁方式由商家自行经营。,商业设施按服务内容单项收费。,金爵大厦功能定位案例分析世茂滨江花园,57,建筑指标,总建筑面积：7000平方米（含屋顶游乐设施），地上2层。,会所设施,配套用房,物业管理等配套用房与会所分离。,商业设施：餐厅运动设施：游泳池、健身房、乒乓房、体操房休闲娱乐设施：棋牌、钢琴房、多功能厅、阅读室、室内模拟高尔夫、沙狐球室、儿童游乐区,金爵大厦功能定位案例分析瑞虹新城,58,经营方式,基本对内开放，由新昌瑞安物业管理公司经营管理,收费方式,VIP会员制，2200元/年商业设施按服务内容单项收费。,金爵大厦功能定位案例分析瑞虹新城,59,健身会所：设施健全的有氧健身区和器械健身区、100多平方米有氧操房SPINNING时速单车馆25*15标准游泳池、水中SPINING池和儿童戏水池多功能体育馆，其中包括羽毛球馆、篮球馆、壁球馆、乒乓室、桌球室商业设施：古意湘味浓餐厅、西式咖啡简餐厅、美容美发室等休闲设施：英式桌球室、棋牌室、儿童乐园等,建筑指标,引入星之健身俱乐部，建筑面积6000平方米。,会所设施,配套用房,居委会、物业办公室等配套用房位于达安花园11号楼C、D室，与会所分离。,金爵大厦功能定位案例分析达安花园,60,经营方式,星之健公司全权管理会所的运作及收费。,收费方式,健身会所采用VIP会员制，包括个人卡、夫妻卡和家庭卡。计划推出老年卡，给老年业主在非黄金阶段使用；少儿卡，给孩子们在假期使用。个人年卡：3800，夫妻卡：6800，家庭卡：9800商业设施和休闲设施按服务内容单项收费。,金爵大厦功能定位案例分析达安花园,61,建筑指标,西区会所总建3500平方米，4层楼面的活动区域尚东区会所总建4000平方米,会所设施,配套用房,物业管理等配套用房位于西区3号楼，与会所分离。,西区会所以运动健体为主题，克拉克海奇健身会所，拥有室外网球场、推杆果岭、室内篮球场、壁球室、羽毛球、攀岩、乒乓球室、桌球室、动感单车、钢琴室、会议室、阅览室、室内游泳池、咖啡吧、多功能会议室、桑拿、跳操房、强力健身区、儿童游乐室等现代休闲项目。东区会所以舒适休闲为主题，设有室外游泳池、桑拿、美容理发室、男女SPA等养身养心项目。,金爵大厦功能定位案例分析东方曼哈顿,62,经营方式,西区克拉克海奇健身会所，由国际ClarkHatch的健身专家管理。东区舒适休闲会所由怡高物业管理公司经营,收费方式,西区克拉克海奇健身会所，采用VIP会员制，对外开放。个人会员卡入会费：RMB3500，月费：RMB650，半年费：RMB3360，年费：RMB6300。家庭卡入会费：RMB6000，月费：RMB1200，半年费：RMB6800，年费：RMB11000。东区舒适休闲会所，按各项目服务内容单项收费。,金爵大厦功能定位案例分析东方曼哈顿,63,会所产权,产权皆为开发商所有,物业公司进行经营管理与单项商业设施租赁经营，而物业一般会聘请较为知名的物业公司，例如：第一太平洋戴维斯、怡高等等，聘请专业健身公司进行管理。,会所经营,金爵大厦功能定位案例分析总结,64,配置比例最高的：游泳池和健身房在这些高档楼盘之中，配置游泳池、健身房的比例无疑是最高的，在高档楼盘中，游泳池、健身房的配置已经成为不可或缺的一项重头戏。配置比例较少的：高尔夫练习场、篮球场、阅读室等高尔夫练习场由于与真正的高尔夫有较大差距，只有极少数几个楼盘会采用；篮球场则由于需求较大的场地，一般只有体量非常大的社区才有可能配备，例如达安花园、世茂湖滨花园等；阅读室是较不能赚钱的项目，并且若要正常营运，就必须定购较多的报刊以及定期购买大量书籍，维护成本亦较高，故一般不被采用。,金爵大厦功能定位案例分析总结,65,金爵大厦功能定位高端客户会所配置比例,66,会所设施建议,配置时优先考虑的项目：游泳池、健身房、桑拿、桌球室、酒吧、户外健身设施、户外缓跑小径、儿童游戏、休闲花园等配置时不多采用的项目：壁球场、阅读室、会议室、多功能室、商务服务中心、户外游泳池、高尔夫练习场、篮球场等,金爵大厦功能定位设施建议,67,物业公司进行经营管理与单项商业设施租赁经营，聘请较为知名的物业公司，例如：第一太平洋戴维斯、怡高等等，,会所经营,金爵大厦功能定位经营方式,收费方式,采用VIP会员制，对外开放。设置个人会员卡及家庭卡两种。按各项目服务内容单项收费。,68,游艇俱乐部规划定位,游艇俱乐部规划定位功能定位,集游艇俱乐部、滨海商业、VIP泊位，多种功能区于一体，可满足吃、住、娱乐、观光旅游多种需求的综合性游艇俱乐部项目,游艇俱乐部规划定位俱乐部服务内容建议,休闲项目：中西简餐、茶座、棋牌室、演艺吧、酒吧、露天咖啡吧、模拟高尔夫、沙狐球、助兴焰火、宽带上网、卫星电视游艇项目：游艇观光、游艇租赁、游艇维养、游艇驾校、游艇销售、游艇婚礼（婚纱摄影）商务项目：商务会议、新闻发布、主题论坛、自助酒会、生日庆典,游艇俱乐部规划定位俱乐部设施建议,1、俱乐部游艇码头2、会员专用的俱乐部会所3、游艇展示、培训中心4、干船仓5、滨水商业区,游艇俱乐部规划定位规模建议,游艇俱乐部规划定位特色服务建议,海上豪华游艇婚礼乘艇出海，让蓝天做媒、碧海见证，欢快的笑声与浪花起舞；乘艇出海，新郎拥抱着新娘，碧波中甜蜜的脸颊让时光驻足；乘艇出海，放飞承载亲友祝福的彩球，幸福绵亘至四海五湖。没有豪华车队的齐整，却让更多人羡慕；同于豪华车队的奢华，却更具高雅风度。,游艇俱乐部规划定位运营管理,俱乐部建议采用会员制，分4种入会方式：个人会员、联合会员、团体会员和合资买艇。-个人会员会员本人支付入会费，也只有会员本人享有在会员期内的固定天数的驾驶俱乐部游艇出游的权利。-联合会员由几个人分担入会费，分享游艇的使用时间，但预约和使用仍然相互独立。如果你没有足够的时间来使用你本应享受的天数，你可以选择与亲朋好友一道成为该俱乐部的合作会员，和他们一起分享游艇的使用时间和费用，但仍然可以单独使用游艇，至于每个人占多大的实用份额由会员自主商定。-公司会员指的是入会会员为一个公司或单位团体，他们通常把游艇用在接见客户、商务会议、贵宾接待的方面。除游艇的使用和费用支出由公司或单位出面外，其余与个人会员相同。-投资会员投资买艇，即可同时成为会员并得到回报。会方式通常以一年为时限。,二岛项目整体规划及开发经营策略,江南龙门湾,二岛项目整体规划及开发经营策略健康旅游区域旅游资源分析,泉州的区位认知度一般，有62.11%的旅游者愿意到泉州旅游。,知名度不高是影响消费者前往泉州游玩的主要原因，其次的原因分别是景点少，交通不方便和景点无特色,二岛项目整体规划及开发经营策略健康旅游旅游资源竞争消费者评价,休闲度假旅游将是未来发展的主要方向之一更加重视旅游项目的参与性以生态旅游为代表的专项旅游产品日益受到欢迎，表现出对环境和健康的关注,观光旅游产品：以文物古迹、山水风光、民俗风情为特色。具有垄断性和不可再生性。,生态旅游产品：正处于启动开发阶段，倍受关注。,专项旅游产品：长城之旅、长江三峡之旅、丝绸之路游、新婚蜜月旅行等。专项旅游产品日趋成熟。,度假旅游产品：乡间度假、海滨度假，周末度假、节假日度假，家庭度假等。市场前景广阔。,发展趋势,二岛项目整体规划及开发经营策略健康旅游国内旅游市场特征分析,利用医学人才、器材集中或者医疗费用低廉等优势，吸引患有某些疾病的旅游者前往医疗的旅游,医疗保健旅游,传统的旅游方式，通常利用区域的旅游资源，提供身体的康复保健和调养服务，作为旅游产品组合的补充,疗养保健旅游,市场现状,市场潜力,生态保健旅游是国际市场上新型的产品形式，在意大利、法国、古巴等许多国家都得到了较快发展。在国内，尚未得到重点开发,以疗养院为主要形式，一般提供身体检测服务，发展时间较长，多以团体客户为主,由于现代社会对环境的不断破坏，导致人们患病的机会日益增多，良好的医疗服务与旅游资源相结合的医疗保健服务潜力巨大,关注亚健康团体，在疗养保健服务上进一步深化和创新，有着较大的市场潜力,健康旅游,二岛项目整体规划及开发经营策略健康旅游健康旅游概念的导出,区域有良好的旅游资源生态环境优良,知名度不高景点特色不够距离主要城市有一定距离,项目优势Strength,项目劣势Weakness,项目机遇Opportunity,项目威胁Threats,居民医疗保健支出逐年增加，对健康的关注日益增长大集团公司和政府、企事业单位定期组织员工体检,现有大型疗养院的竞争前期需要较大的投入综合的专业化管理经营难度大,二岛项目整体规划及开发经营策略健康旅游SWOT分析,主题定位综合健康服务旅游园区,预计未来有关健康的消费会有一个快速的增长，对高品质的医疗和康复保健服务的需求成为引导市场发展的主要动力旅游成为人们休闲的主要方式之一，旅游市场蓬勃发展，在观光旅游的基础上，休闲度假和专项特色旅游成为市场新的增长点健康和旅游相会结合，满足现代旅游消费者保健、康体、求知、休闲的综合需求，逐渐成为旅游市场宠儿综合医疗服务和康复保健服务，形成完善的健康服务体系，满足亚健康等多层次客户的需要属于市场上新兴旅游产品，具有领先概念，已知未来竞争少发展综合健康服务需要具有自然生态优势,定位原因,二岛项目整体规划及开发经营策略健康旅游战略定位,劣势和威胁,医疗保健旅游,疗养保健旅游,距离主要客源市场有一定距离,面临周边大型度假村和温泉度假区的竞争,对策,发展具有特、精、尖的特色医疗服务,依托医疗保健，延伸丰富服务内容，提升服务品质,经营建议,和国内外大型综合医疗和康复保健服务集团、大型医院以及知名医科学院联合经营,经营特色,强调人性化服务，建立医疗和康复保健的服务消费市场综合医疗和康复保健功能，提供多层次的服务建立规模效应,特色延伸功能,医科学院高级教育培训和实习基地医疗科研基地,发展以中医药文化为主题的特色旅游,二岛项目整体规划及开发经营策略健康旅游战略定位,特点,概念,优美的自然景色洁净的空气和蔚蓝的天空是吸引城市人度假的第一要点。要有美好的景致和令人愉悦的视野。本行的调查结果显示，77.43%的游客看重的是优美的自然风景。59.07%的游客出外游玩主要是观光为目的。有特色的休闲、游乐设施吸引游客游玩以及逗留。31.19%的游客出外是为了休闲度假。环境要游客长期度假则需要有良好的服务以及安静的环境。知名度过高会导致人满为患，从而是游客产生抗性。,目的地固定强调休息停留时间较长回头率较高无需导游陪同对娱乐设施要求较高,二岛项目整体规划及开发经营策略度假村,按靠近主体市场的远近程度,目的地度假村非目的地度假村,按背景及主要设施,海洋度假村湖泊/河流度假村山川/滑雪度假村高尔夫度假村,按住宿设施和旅馆组合体,度假旅馆分时和其他假期度假村家外之家度假村,分类,本项目的预期发展目标,本项目的资源背景,本项目的规模效应,二岛项目整体规划及开发经营策略度假村,特色娱乐项目,经营方式,位于千岛湖中心湖区，占地150亩，总计32幢别墅，400间客房，目前已投入使用的前两期是18栋，共268个房间。,豪华游艇、水上降落伞、水上摩托艇、快艇、冲浪、攀岩、钓鱼等。,客房以产权酒店方式售出，客户以杭州本地为主，占70左右，一二期销售状况良好，目前客房在二手市场上价格也有所上升。,特点,二岛项目整体规划及开发经营策略度假村案例分析千岛湖凤凰度假村,集团购房,有限自用型一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。,退休住宅型退休前购置，每年和家人使用部分时间，退休后增加使用时间或基本完全使用，用以养老。,公司自用型一方面用于投资，另一方面可以用于企业员工度假、公司年会或接待宾客使用。,二次的置业者,投资者,都市中年客户,产品分类,客户定位,概念：开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式的物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。,二岛项目整体规划及开发经营策略度假村案例分析千岛湖凤凰度假村,产权酒店开始成为一种新型的投资产品。,二岛项目整体规划及开发经营策略度假村案例分析千岛湖凤凰度假村,劣势,目前消费者接受程度低,对策,提升开发商品牌和项目品牌，赢得客户信任开发商与保险公司合作对客户收益承保,经营建议,优势,开发商快速回收投资成本,作为本项目度假村的一种投资经营模式，加快度假村物业的销售，快速回收开发商投资成本，建议本项目采用,二岛项目整体规划及开发经营策略度假村案例分析千岛湖凤凰度假村,综合开发，涵盖主题公园、高尔夫、文化教育、别墅等多种物业。,对本项目的借鉴之处,温哥华,位于加拿大温哥华北部120公里处，被黑梳山和惠斯勒山所环绕，为一座山中小城。目前惠斯勒村的总人口约有8600人，每年度假旺季，会涌进上万人潮。,二岛项目整体规划及开发经营策略度假村案例分析惠斯勒度假村,拥有2座享誉国际、“北美第一”的滑雪胜地惠斯勒山和黑梳山惠斯勒山滑雪场：1966年启用，占地1480公顷，高1,530米，是加拿大滑雪道最多的滑雪场。黑梳山的滑雪场：1980年开放启用，占地1353公顷，高1,609米，是加拿大第一滑雪场。拥有四个世界级的18洞标准高尔夫球场,二岛项目整体规划及开发经营策略度假村案例分析惠斯勒度假村,上村,惠斯勒村,滑雪场,商业及配套设施：露天咖啡馆和餐厅以运动用品为主的商店，艺廊，精品店大型儿童室内游乐场大型的超级市场,接待设施：度假酒店：豪华型、经济型都有出租公寓：适合全家的度假方式青年旅馆：适合青年自助旅行者，价格便宜,二岛项目整体规划及开发经营策略度假村案例分析惠斯勒度假村,“眼球效应”：大型度假旅游项目的开发需要有亮点支撑联合营销，形成规模经济效益，娱乐、配套设施齐全，以满足不同消费者需要,消费者分析,经营方式分析,特色经营：运动+娱乐+休闲联合营销：滑雪场、度假酒店、高尔夫球场等以whistler的名义联合营销,对本项目的借鉴之处,来自世界各地的滑雪爱好者，以及加拿大本地居民,二岛项目整体规划及开发经营策略度假村案例分析惠斯勒度假村,国企、民营/私营和外企位列目标客户的前三位，占到总数的70.56%,收入在十万以下的客户占到87.9%,客户以年轻人为主，三十岁以下的占到82.02%,客户以高学历为主，74.55%的受访者学历在大专以上,企业性质,收入,年龄,学历,高学历、中等收入的年轻人,本次调查的游客中，68.12%的游客会定期度假,二岛项目整体规划及开发经营策略度假村消费者分析,能接受的交通距离在两小时以内，50%以上的游客能承受的距离在0.5-1小时之间,名列前三位的是野营及野外探险、划船以及休闲农业，,二岛项目整体规划及开发经营策略度假村消费者分析,设置有特色的娱乐休闲项目充分利用本项目的天然条件可安排班车在福州、厦门等地,超大的规模保持合理的游客容量与城市距离适当,知名度不高景点特色不够在游客心目中地位不高,项目优势Strength,项目劣势Weakness,项目机遇Opportunity,宏观经济走势稳定人们用于度假旅游的支出越来越多,其他地区有度假村，不少区位优于本项目本地其他度假村经营不佳短期内很难提升知名度,项目威胁Threats,二岛项目整体规划及开发经营策略度假村SWOT分析,综合性休闲运动度假村,奥林匹克度假村,水上运动中心,网球场,体育馆,篮球场,户外游泳池,垂钓,游艇码头,帆船,二岛项目整体规划及开发经营策略度假村物业建议,老年公寓的市场分类国际上以物业为老年人提供陪助、护理和医药服务类型与数量的不同而分3类。自住型（Independent-living）陪助型（Assisted-living）特护型（acute-care）从项目赢利角度又分为赢利性和非赢利性两类。,“老年公寓”在概念上不同于传统形式上的养老院和敬老院，属于社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的专用住宅。老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式为主，并配置相应的服务设施和完善的生活照料，有足够的归属感和安全感。”,二岛项目整体规划及开发经营策略金秋社区,我国老龄人口比例逐年加大，少龄人口比例不断降低，呈现人口老龄化发展趋势。,从目前到2050年我国老年人口总人数及老龄化程度将不断加大，并在2020年出现加速老龄化。,二岛项目整体规划及开发经营策略宏观发展条件,二岛项目整体规划及开发经营策略金秋社区案例分析美国太阳城,二岛项目整体规划及开发经营策略金秋社区案例分析美国太阳城,二岛项目整体规划及开发经营策略金秋社区案例分析美国太阳城,北京太阳城老年公寓位于昌平小汤山疗养区，远离都市，环境清净自然，是按照“老年人建筑设计规范”要求，专门为老年人兴建的综合性老年社区。太阳城是一座具有国际水准的中、高档国际新型社区，满足不同居住和生活方式，不同经济和身体条件，不同文化和精神品位、不同追求和兴趣爱好的中老年人的各种需求和选择。,二岛项目整体规划及开发经营策略金秋社区案例分析北京太阳城,二岛项目整体规划及开发经营策略金秋社区案例分析北京太阳城,可售物业适合于长期居住；租赁物业采取酒店式公寓的服务，为老人提供短期居住。该项目开盘至今已售近70%。,目前入住老人中租住约占70%。在购买及租住方式上，主要有以下几种方式：将原有住房出租，用租金来太阳城居住。将位于三环以内的原有住房与太阳城内住房等价交换，金额差别多退少补。一次性支付、分期付款、银行按揭。,本项目可以借鉴,二岛项目整体规划及开发经营策略金秋社区案例分析北京太阳城,配套设施,社区根据老年人的特点进行了无障碍设计，三层以上的住宅全部配有电梯，24小时温泉水入户。园区内建有湖泊、喷泉、楼台、亭榭、雕塑等多处人文景观，造型独特，色调鲜明，气势不凡，蕴藏着很高的文化内涵，并全部实现智能化管理。,建筑细部,二岛项目整体规划及开发经营策略金秋社区案例分析北京太阳城,项目特征,北京太阳城参考了美国SCC的模式，并结合我国国情做了创新和改进，该项目是当前北京市场中比较有特色的老年住宅项目，在建筑形式、功能设计、社区规划方面较多考虑到老年人的特殊要求，并且在购买方式上灵活多样，适合不同层次的消费者。此项目与美国SCC不同在于：美国SCC是一个纯老年社区，而北京太阳城考虑到中国老人的情感需要，欢迎子女与老人同住，把社区建成一个以老年服务为中心的大型社区。同时太阳城项目也有不可回避的缺陷，主要体现在距离市区较远，老年人生活相对闭塞；虽然有医疗康复中心，并与宣武医院合作，但老年人作为各种疾病的高发人群，一些比较严重的突发性疾病难以得到及时有效的治疗。,二岛项目整体规划及开发经营策略金秋社区案例分析北京太阳城,案例对本项目的借鉴,多样的居住组团对不同护理要求的老年人提供优质服务。,社区有完善的配套设施，特别是医疗设施。,养老物业对于交通阻抗较小，区位选址通常在郊外，环境较好。,1,2,3,建筑细部着重无障碍设计考虑。,4,二岛项目整体规划及开发经营策略金秋社区案例分析案例借鉴作用分析,老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐,针对老年人行动不便的特点，社区内建筑及设施均采用人性化、科技化设计，以方便老年人的行动，这些配套和功能齐全的服务设施是老年社区应具备的基本条件。,1.,二岛项目整体规划及开发经营策略金秋社区战略定位,市场现状,健康旅游,市场潜力,市场进入性评价,市场定位,发展建议,度假村,金秋社区,目前市场缺少同类产品,物业品质普遍较差，缺乏特色娱乐设施，竞争相对激烈,新兴产品，市场上希缺,未来市场发展潜力巨大,未来市场会有一定增长,未来市场潜力巨大,可以作为领先者进入市场，进入性良好,能否具有特色是进入市场的关键,社会发展方向，市场进入性好,综合健康服务旅游园区,综合性休闲运动度假村,老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐,综合特色医疗和保健人性化服务中医药文化特色旅游知名医院集团和医科学院联合经营,以休闲运动为主题一期优先重点发展山地度假村建立专项运动俱乐部和学校采用产权酒店经营方式,人性化的无障碍设计完善的针对老人的配套设施，特别是医疗设施注重塑造互相交流的多级公共空间,二岛项目整体规划及开发经营策略分析总结,市场突破口，项目引爆点：健康消费市场增长迅速健康与旅游相结合，极具市场潜力能够最大程度的利用本项目的原生态环境市场有空缺点，容易进入，造成轰动效应,成为引导大泉州区域乃至全国健康旅游的示范园区,提供集医疗、保健、旅游为一体的多层次服务产品,引入知名大型医疗集团、医院和医学院联合经营，如有条件，可发展成大型医疗和康复保健园区,专门化的特色服务，具有领先地位,1,2,3,人性化的高品质服务，凸显医疗和康复保健的旅游概念,成功要点,市场分析,二岛项目整体规划及开发经营策略总体定位,养老物业市场潜力巨大当前养老物业主要为疗养院，档次不高，缺乏人性化设施老年消费者对于和城市的距离和交通不敏感，而对生态环境则较为注重老年消费者对自身健康高度关注，对社区医疗设施依赖性高，发展老年社区可以为综合健康服务旅游园区提供本地消费支撑,成功要点,市场分析,依托综合健康服务旅游园区的第一居所住区,二岛项目整体规划及开发经营策略总体定位,生活质量的不断提高，参与性运动日益受到重视与周边度假区进行差异化定位与综合健康服务旅游园区构成“大健康”的概念两者形成产品上的互补,以运动为特色的大型度假村,推广“到有风景的地方运动”的概念，培育户外运动市场,积极发展特色运动俱乐部和运动学校等，培养固定的消费群体,和综合健康服务社区配套发展，同步建设,发展商务功能，丰富产品功能，分散市场风险,1,2,3,4,6,成功要点,市场分析,二岛项目整体规划及开发经营策略总体定位,综合健康服务旅游园区,金秋社区,运动度假区,领先战略,差异化战略提升战略,二岛项目整体规划及开发经营策略发展战略,二岛项目整体规划及开发经营策略发展战略,在竞争激烈的整体市场寻找没有被占领的细分市场，依靠品质和服务的提升以及创新，占领该细分市场,差异化战略提升战略,整体市场已经有一定规模和发展，市场成熟度高，风险较小通过市场细分规避竞争