房地产投资与国民经济

房地产投资与国民经济李灏* 李灏，中南财经政法大学2007届毕业生，现就读于上海财经大学公共经济与管理学院投资经济专业。摘 要：从发达国家的发展历程看，房地产开发投资都经历了一个快速发展的阶段，为房地产业成为国民经济的支柱产业奠定了基础。改革开放以来，我国房地产业发展发展势头迅猛，突出表现为房地产开发投资的快速增长。目前，房地产开发投资已在国民经济中占有重要地位。本文的主要目的就在于研究房地产开发投资与国民经济之间的关系。房地产开发投资对国民经济的影响表现为正反两个方面。房地产开发投资既有作为总需求的一部分拉动国民经济增长的直接贡献，又凭借房地产业的高度关联性带动国民经济其他部门发展，房地产资本形成则为国民经济的长期发展提供了生产要素储备，表现为对国民经济的间接贡献。本文在理论定性分析的基础上，结合定量测算直接和间接贡献。同时，本文从通货膨胀、金融风险、空置率、房价收入比等几个方面，按房地产开发投资发展的不同阶段阐述房地产开发投资对国民经济的负面影响。关于国民经济对房地产开发投资的影响，本文首先从经济周期的角度说明不同时期国民经济对房地产开发投资既有促进又有制约，并选取国民经济运行中对房地产开发投资影响最大的几个要素，同时也是近年来房地产调控的重点土地、金融、税收、房价，由理论结合相关宏观政策来具体阐述。分析结果表明，近年来房地产开发投资已经走出了20世纪90年代中期以前大起大落的发展阶段，进入了快速平稳的发展轨道，对国民经济和相关产业的带动效应明显。投资规模不但没有超出国民经济的承受能力，反而随着城市化进程的加快，还有进一步加快发展的空间。但投资规模的扩张过程中要特别注意土地资源的合理利用和房地产金融风险的防范。投资结构不合理的问题非常突出，表现在空置率、房价收入比等指标上，对房地产开发投资结构的调控仍然应该成为未来房地产业调控的重点。关键词：国民经济；房地产业；房地产开发投资引言纵观发达国家的经济发展历程，房地产业都扮演了重要的角色。在发达国家经济起飞阶段，房地产业出现了快速发展时期。英国在19世纪初 根据罗斯托的估算，英国的起飞阶段大致在17831802年，德国的起飞时间大致在18501873年。详见罗斯托：经济增长的阶段非共产党宣言M，郭熙保、王松茂译，北京，中国社会科学出版社，2001.，全国投资约有55%投入土地，房地产及其相关投资占总投资的42%；德国在18511855年，按1913年不变价格计算，总投资中于房地产有关的投资占42.6% 谢经荣、叶剑平等：房地产业与社会经济协调发展研究M，北京，中国人民大学出版社，2005.。二战以后，欧美日等发达国家进入战后黄金增长期，由于战争的破坏，房屋需求十分旺盛，带动了房地产业的大发展。美国在20世纪40年代后期到60年代中期出现房地产市场持续繁荣发展期 梁荣：中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究M，北京，经济科学出版社，2005.。到了当代，经过多年发展起来的房地产业在各发达国家已经有了巨大规模，如英国和美国房地产业增加值在GDP的比重基本维持在10左右，已成为国民经济中的支柱产业。中国的经济“起飞”阶段大致可以从改革开放开始算起，按照发达国家的经验，中国的房地产业也应该进入一个快速发展阶段。事实上，自1985年开始，中国房地产业增加值的增长速度开始快于GDP增长速度 梁荣：中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究M，北京，经济科学出版社，2005.，2004年国务院18号文件肯定了房地产业已成为国民经济的支柱产业，房地产业已深入经济生活的多个方面，研究房地产业与国民经济的相互关系，促进其健康发展十分有必要。改革开放以来中国经济发展的一个重要特征就是高投资，高增长，经济增长与投资关系密切，固定资产投资增长率与GDP增长率波动情况高度一致，如图1所示。据社会科学院经济研究所宏观课题组1999年的一份研究报告，19791997 年实际投资增长率与 GNP 实际增长率的相关系数高达0.795，名义投资与名义GNP相关系数更是达到0.99 中国社会科学院经济研究所宏观课题组：投资、周期波动与制度性紧缩效应J，载经济研究，1999（3）.。图1 历年GDP名义增长率和固定资产投资名义增长率数据来源：根据历年中国统计年鉴整理绘制从投资的效果来看，有学者从生产率的角度，依据柯布道格拉斯生产函数对中国资本生产率进行了测算，19792003，经济增长中有54.6%应归功于固定资产投资所沉淀的实物资本投入。进入21世纪，固定资产投资增长率逐渐走出上世纪90年代中期以来的低谷，20032006年平均增长率为26，2001年以后，投资需求对GDP增长的贡献率由2000年的21.7迅速攀升，20012005年平均投资贡献率为51.2%，如表1所示。同时，我国房地产业尚处于增量扩张阶段，在房地产业的四个主要经济活动范围中，房地产开发活动目前占有重要地位，房地产开发投资对产业发展的影响最为显著。基于以上两个方面，本文将从房地产开发投资的角度来研究房地产业与国民经济的关系。中国统计年鉴中对房地产开发投资的解释是：指各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营活动的单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。本文所述及的房地产开发投资将遵循这一定义。表1 全社会固定资产投资增长率和固定资产投资对GDP增长的贡献率（）年份198219831984198519861987198819891990固定资产投资增长率28.016.228.238.822.721.525.4-7.22.4投资对GDP增长的贡献率23.840.440.580.923.223.539.416.41.8年份199119921993199419951996199719981999固定资产投资增长率23.923.961.830.417.514.88.5613.95.10投资对GDP增长的贡献率24.334.278.643.855.034.3-7.429.352.8年份2000200120022003200420052006固定资产投资增长率10.313.016.927.726.625.724.0投资对GDP增长的贡献率21.750.148.863.755.338.1数据来源：根据历年中国统计年鉴整理绘制一、文献综述随着房地产业的迅速发展，房地产开发投资在总投资中占有越来越重要的地位，对房地产开发投资与国民经济的研究也逐渐增多，这方面的文献大体可以分为两个方面。一是论述国民经济对房地产开发投资的影响。如王勉、唐啸峰 王勉、唐啸峰：我国房地产开发投资波动与经济周期的相关性J，载四川大学学报（哲学社会科学版）,2000（3）.（2000）采用OLS建立了8798年房地产开发投资增长率和GNP增长率之间的线性计量模型，发现国民经济波动对房地产开发投资波动具有显著的正相关关系，国民经济周期性波动是影响房地产开发投资波动的重要因素。李哲，张东峰 李哲、张东峰：投入要素价格与房地产开发投资J，载企业经济，2003（9）.（2003）对土地、劳动力、资本等投入要素价格变动与房地产开发投资变动之间的相关性作了定量分析，指出土地价格对房地产开发投资变动影响最大。龙奋杰、吴公粱 龙奋杰、吴公粱：城市人口与房地产开发投资J，载土木工程学报，2003（9）.（2003）利用全国31个省会城市的有关数据，运用计量模型得出结论：人口因素，尤其是暂住人口数量及比例对房地产开发投资的影响最大。二是论述房地产开发投资对国民经济的影响。李启明 李启明：论中国房地产业与国民经济的关系J，载中国房地产，2002（6）.（2002）、韩健 韩健：房地产业与国民经济发展J，载现代管理科学，2004（3）.（2004）比较系统地定性分析了房地产业在国民经济中的地位及其积极作用。张琳、陈美亚 张琳、陈美亚：中国房地产业与经济增长关系研究J，载南京工业大学学报（社会科学版），2002（3）.（2002）通过计量模型研究了房地产开发投资对国民经济增长拉动的弹性系数为0.082，而房地产开发投资对GDP增长的拉动效率达1.864。王国军、刘水杏 王国军、刘水杏：房地产业对相关产业带动效应研究J，载经济研究，2004（8）.（2004）则运用投入产出分析定量测算了房地产业对相关产业的带动效应。以上文献对于系统、深刻揭示房地产开发投资与国民经济的关系提供了重要的理论视角和方法，取得了一系列有价值的成果，部分文献还采用了定量分析，更增强了说服力。但这些研究尚有一定的局限性：（1）国民经济与房地产开发投资的关系应当是双方面的，而上述文献中大多仅从一个方面进行分析；（2）在分析国民经济对房地产开发投资的影响时，仅仅从国民经济的某个方面展开分析，缺乏多种因素的综合分析；（3）定量分析中缺乏对支撑模型的基础经济理论的深入研究，虽然得出了房地产开发投资与国民经济的相关关系，但对形成这种关系的内在机制没有给出详细的阐述；（4）多从总量角度分析，缺乏与房地产开发投资结构的必要结合。本文将在前人的研究基础上，就房地产开发投资和国民经济的相互关系做出分析和说明，既包括理论的阐述，又紧密结合中国房地产开发投资的发展历程、不同时期政府对房地产开发投资乃至整个房地产市场的促进和调控政策。二、房地产开发投资对国民经济的影响宏观经济学中，按照价格是否具有完全的伸缩性，将经济运行划分为长期和短期，而投资是一个联系长期与短期的重要变量：在长期中，价格具有完全的伸缩性，通过价格的调整总能使生产要素得到充分利用，经济的产出完全由资本和劳动的存量水平决定，而资本数量、结构显然是由投资规模和结构决定的；在短期中，价格具有黏性，不能及时调整，就会导致一部分生产要素无法得到充分利用，经济的产出往往偏离由资本和劳动存量决定的潜在水平，即所谓有效需求不足，此时可以通过增加总需求来扩大产出，使其接近潜在水平，而投资是总需求的重要组成部分。房地产开发投资作为（固定资产）投资一部分，对国民经济的作用机制与投资大体相似，房地产开发投资总量、结构的波动及其形成的资本都会对国民经济运行产生影响。当然，既然是“影响”，就包括了正反两个方面。在看到房地产开发投资对国民经济的巨大贡献的同时，也必须正视其可能带来的负面影响。世界上许多国家，包括中国在内，都曾受到这种负面影响的冲击，留下了深刻的经验教训。下面将分正面影响和负面影响分别阐述（一）房地产开发投资对国民经济的正面影响1、直接贡献在价格黏性的短期，价格不能及时调整，短期总供给曲线接近于水平，经济的产出主要由总需求决定，往往偏离资本和劳动存量决定的潜在水平，出现有效需求不足，房地产开发投资增长提高总需求，直接地转化为GDP的增加，使产出接近潜在水平，这可以看作房地产开发投资对GDP直接的正面影响。同时，房地产开发投资也是发挥房地产资产对国民经济增长促进作用的先决条件，二战后出现的许多强调资本形成对经济增长的极端重要性的经济增长理论中，也都对提高投资率给予了足够的关注。如哈罗德多马模型的基本公式：，资本产出比不变，经济增长率就与投资率成正比。改革开放后，随着房地产市场的逐步恢复和建立，房地产开发投资增长速度很快。1986年全国房地产开发投资额仅101亿元，2005年已达15909.3亿元；根据国家统计局初步估算，2006房地产开发投资19382亿元，是1986年的191倍，以1978年为基准，剔除价格因素，2005年房地产开发投资额约为1986年的50倍。19862006年房地产开发投资年平均增长率高达34.6%，而同期GDP平均名义年增长率仅为16.5%。伴随着高速增长，房地产开发投资在固定资产投资中的地位也不断提高。由于农村个人住房投资没有包括在房地产开发投资的统计中，房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重这一指标更能反映房地产开发投资在固定资产投资中的地位。自1995年20.1%的高点以来，经历了1998年的低谷，近几年房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重一直在21左右波动，较为稳定。从20032005年城镇各行业固定资产投资额的比较中可以看到，2003年房地产业固定资产投资额排名第一，2004、2005年仅次于制造业，位列第二。可见，经过多年发展，房地产开发投资在规模上有了大幅增长，在固定资产投资中已经占有重要地位。由于固定资产投资与国民经济增长的密切关系及其对国民经济增长的巨大贡献，而房地产开发投资在固定资产投资中逐渐占有重要地位，可以推断房地产开发投资对国民经济业具有较大的积极影响。表2房地产开发投资占城镇固定资产投资额比重及房地产开发投资增长率（）年份19861987198819891990199119921993199419951996房地产开发投资占固定资产投资20.118.3房地产开发投资增长率48.571.35.8-7.032.8117.6165.131.823.32.1年份1997199819992000200120022003200420052006房地产开发投资占固定资产投资16.616.117.319.021.122.022.222.321.2房地产开发投资增长率-1.213.713.521.527.322.830.329.620.921.8数据来源：根据历年中国统计年鉴整理绘制通过计算，房地产开发投资名义增长率与GDP名义增长率相关系数0.61，滞后1期为0.792。房地产开发投资实际增长率与GDP实际增长率相关系数0.728，滞后1期为0.69。两者波动的相关性显著。考察两者之间的因果关系，房地产开发投资是实际GDP的格兰杰原因在7.3%的显著性水平下成立 刘传哲、聂学峰：我国货币政策通过房地产投资传递的实证分析J，载统计观察，2006（2）.。造成这种高度相关的根本原因在于，长期以来，中国经济的增长一直属于投资推动型。在这种增长模式中，经济的快速增长主要通过高投资增长率来实现，而一旦出现经济过热需要调整，压缩投资规模就成为宏观调控的重头戏。随着房地产开发投资在固定资产投资中的比重不断增长，房地产开发投资规模的变动自然也就与国民经济的变动呈现高相关。于是，当国民经济出现需求不足，发展速度减缓时，随固定资产投资一同扩大的房地产开发投资就能对加快国民经济增长发挥重要作用，从房地产开发投资贡献率指标可以清楚地看到这一点。图2 历年GDP名义增长率与房地产投资名义增长率数据来源：根据历年中国统计年鉴整理绘制房地产开发投资贡献率在1987年至2005年间波动很大，特别是1998年之前。这与房地产开发投资增长率在1998年之前波动幅度大的情况是一致的。1988年经济出现过热后，国家出台紧缩政策，使得GDP名义增长率从24%降至1990年的9.9%，1990年GDP实际增长率仅有4.1%。1991年全国人大会议通过中华人民共和国国民经济和社会发展十年规划和第八个五年计划纲，当年年底国务院出台关于全面推进城镇住房制度改革的意见，都明确提出要大力发展房地产业，极大刺激了房地产业的发展，房地产开发投资迅速膨胀，1993年房地产开发投资增长率高达165，对GDP贡献率达到21.2%，带动了国民经济迅速复苏：GDP名义增长率从1990年的9.9%上升至1993年的31.3%，1994年又增至36.4% 1993年前后的房地产开发投资膨胀虽然带动了国民经济走出1990年的低谷，有一定贡献，但过快的膨胀也造成了经济过热，南方部分沿海地区甚至出现了比较严重的房地产泡沫。受1997年东南亚金融危机影响，1998年GDP增长率按可比价格仅增长7.8%，出现了通货紧缩的迹象。为此，国家开始实行积极财政政策，同时出台相关措施拉动内需。其中一项重要措施就是1998年国务院颁布的关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，全面停止实物分房，实行住房分配货币化。在相关政策的推动下，房地产开发投资又开始复苏，进入2000年后房地产开发投资贡献率保持在两位数，比起以往有了明显提高并且数值比较稳定；20012005年房地产开发投资贡献率平均为16.1%，即平均来说，GDP的增加值中，有16.1%的部分来自于房地产开发投资增长的贡献。 更直观地来看这一拉动作用，将房地产开发投资贡献率乘以GDP增长率，得到房地产开发投资直接拉动GDP的百分点，20012005年，房地产开发投资分别拉动GDP增长了1.35、1.31、1.78、1.7、1.56个百分点。以2005年为例，在2004年的价格水平下，2005年GDP 10.2%的增长中，有1.56%是房地产开发投资拉动的。1998年以来房地产业的复苏和房地产开发投资的持续快速增长为近年来GDP重新走上快速增长的轨道发挥了重要作用。从房地产开发投资弹性来看，刘红 刘红：中国城市房地产开发投资的动态经济效应J，载经济与管理研究，2006（3）.（2006）建立回归模型测算，以1986年不变价，19862004年房地产开发投资对GDP拉动的弹性系数为0.394，如果除以19862004年房地产开发投资在GDP中所占比重的平均值，则得到房地产开发投资对GDP的拉动效率 拉动效率指“GDP对某一变量的弹性系数与该变量在GDP中所占份额之比”。已达1.491，即房地产开发投资对GDP的拉动作用已经超过了自身在GDP中的份额，也超过了固定资产投资的拉动效率，体现出对国民经济积极的拉动作用。表3 房地产开发投资贡献率和房地产开发投资对GDP的拉动效应（）年份19911992199319941995199619971998房地产开发投资对GDP的贡献率3.19.621.28.18.0-0.9-1.47.2房地产开发投资拉动GDP的百分数0.291.372.971.060.87-0.09-1.130.56年份19992000200120022003200420052006房地产开发投资对GDP的贡献率7.911.016.214.317.816.815.316.3房地产开发投资拉动GDP的百分数0.600.921.351.311.781.701.561.74数据来源：根据历年中国统计年鉴计算2、间接贡献房地产开发投资对国民经济的间接贡献主要表现在：房地产资本形成的供给效应推动国民经济的增长和房地产开发投资推动其他产业发展。（1）房地产资本形成的供给效应推动国民经济的增长许多经济增长的理论都说明了资本形成对国民经济增长的作用，特别是早期的哈罗德多马模型，将提高储蓄率，进而提高投资率，促进资本形成看作提高经济增长率的唯一动力。根据Summers和Heston对84个国家的投资率和人均收入所做的相关性分析，两者之间存在正相关关系 Robert Summers,Alan Heston. An Expanded Set of International Comparisions 1950-1988. Quaterly Journal of Economics,1991.5.。中国仍然是发展中国家，资本是稀缺的生产要素，各行各业都需要相当规模的新增资本，资本形成对中国经济的发展尤其重要。房地产开发投资形成的资本在实物上表现为已开发的土地和已竣工的房屋建筑，房屋和土地是一切经济活动的基础，因此房地产开发投资所形成资本的重要特征就是其供给对象的广泛性，几乎覆盖国民经济活动的各个部门。以住宅为例，从下表可以看出，1997-2005年，土地开发面积增长了2倍多，住宅施工面积增长了约1.5倍，住宅竣工面积合计49.4亿平方米，住宅销售面积合计20.5亿平方米。其中，19982002年，全国住宅竣工面积34亿平方米，为4000万城镇家庭提供了新居；改造危房约5亿平方米，惠及5000万城镇家庭 国家信息中心中国经济信息网编著：中国行业发展报告房地产业M，北京，中国经济出版社，2004.。城镇人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米增加到2005年的26.1平方米。城市化率从1997年的31.91上升到2005年42.99，平均每年增长1.4，以19972005年人均住房建筑面积的平均值计算，19972005年新增的城市人口共需新增住宅建筑面积36.2亿平方米，而同期住宅竣工面积达49.4亿平方米，房地产开发投资的快速增长大大加快了城市化进程。表4 19972005年全国土地开发和住宅建设、销售情况（万平方米）年份土地开发面积住宅施工面积住宅竣工面积住宅销售面积19977371.368568.040550.27864.319987730.183872.847616.910827.119999319.691835.455868.912997.9200011666.194441.654859.916570.3200115315.8103643.657476.519938.7200219416113848.559793.623702.3200322166.3124386.554971.529778.9200419740.2142936.656897.333819.9200522676.2166143.466141.949587.8数据来源：历年中国统计年鉴尽管房地产开发投资增长经历了大幅的波动，但由于投资额绝对减少的年份极少，经过多年发展，房地产开发投资已形成了相当庞大的土地和房屋资产。但是，形成的资本要想对国民经济发挥积极作用，不但需要高投资率以获得数量上的增长，还需要高效率地使用资本，为生产生活发挥应有的作用。据测算，我国土地资产总价值约为25万亿元，占国有资产总额的75.8% 梁荣：中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究M，北京，经济科学出版社，2005.。但单位土地面积的GDP产出仅为0.04美元/平方米，远低于日本、德国、美国等发达国家的水平，这说明我国对庞大的房地产资产的利用效率还有待提高。（2）房地产开发投资推动其他产业发展房地产开发投资活动一旦开始进行，就需要建筑、机械、金属、化工等行业对其提供投入，房地产开发投资的快速扩张往往在短时期内就累积起对投入部门产品的巨大需求，势必提高投入品的价格，增加投入部门的利润，并促使投入部门增加投资，扩大生产能力，从而推动投入部门的繁荣。房地产开发投资活动还将对装饰装修、金融、保险等下游行业的产品产生需求，从而带动这些行业的发展。每100亿元房地产开发投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，其中诱发建筑业产出90.76 亿元，诱发制造业产出123.61元，其他行业分别是：采矿业16.64亿元、商业11.16亿元、房地产业自身10.98亿元、电力煤气自来水供应业6.59亿元、货物运输及仓储业5.86亿元、社会服务业4.98亿元、农业4.55亿元、金融保险业4.08亿元等等 李启明：论中国房地产业与国民经济的关系J，载中国房地产，2002（6）.。目前最新的投入产出表是2002年的4242部门投入产出表。已经有前人成果根据1997年的投入产出表计算房地产业对其他产业的带动效应，笔者则根据2002年的投入产出表进行类似计算，并对两个时期的数据进行对比，动态地考察房地产业的带动效应，并与发达国家的数据进行比较。与1997年相比，2002年总带动效应1.239，低于1997年的1.416，这说明房地产开发投资通过需求拉动和供给推动而对各产业的带动效应有所下降，与发达国家相比，美国19771990平均1.33，日本19701990平均1.56，英国19681990平均1.83，澳大利亚1968-1989平均1.03，比较接近，差别不大，这说明我国目前房地产开发投资对各产业的带动效应大致相当于发达国家上世纪7090年代的水平。从对各行业总带动效应来看，金融保险、批发零售、商业租赁等服务行业带动水平比1997年有较大幅度提高，而对金属冶炼、化工、机械等消耗大、污染较重的部门总带动效应明显下降。与发达国家比较，由于发达国家中第三产业所占比重很高，房地产开发活动在房地产业的比重较低，与房地产密切相关的产业也表现出向第三产业倾斜，即所谓“软化”。与1997年相比，我国在2002年已经显现出“软化”趋势，但除金融保险业外，对其他服务行业的带动效应与发达国家7090年代的平均水平还有一定差距。房地产业后向平均直接关联度0.006，后向平均完全关联度0.0157，与1997年基本持平，与发达国家7090年代的水平也十分接近。从构成来看，2002年，后向完全关联度较高的部门中，物质加工、原材料消耗型部门的后向关联度明显下降，这些行业多为消耗不可再生资源，污染较大的部门，房地产开发投资增加对这些部门的拉动效应下降，对于可持续发展，提高绿色GDP来说是很有意义的。2002年房地产业前向平均完全关联度0.014，不但比1997年的水平有所下降，而且明显低于发达国家，反映出房地产开发投资对前向关联行业的推动能力水平较低。但这一指标在国内不同地区差别较大。经济比较发达的地区如北京、广东在1997年这一指标就已达到甚至超过发达国家7090年代水平。（二）房地产开发投资对国民经济的负面影响虽然短期内扩大投资规模，从而扩大总需求可以提高产出，但这种提高并不是无限制的。投资活动一旦开始，就产生对生产要素的需求，如果一个时期内，投资规模增长过快，超过了生产要素的供给能力，就会引发价格上涨。价格上涨分为两个阶段。投资扩张刚开始的时候，为其提供投入的部门因供给不足，会出现价格上涨，但这时投入部门一般有闲置的生产要素，利用闲置生产要素扩大生产能力后会缓解价格上涨的压力；然而，如果投资继续大规模扩张，超过投入部门生产能力的极限，价格水平将发生不可逆转的上升。房地产业是一个后向关联度很高的行业，房地产开发投资得以实现，需要多个部门提供所需的生产要素。如果房地产开发投资过度膨胀，必然造成后向关联行业供应紧张，引起生产资料价格水平普遍上升，极易引发通货膨胀。同时，房地产开发过程中的建筑活动需要对劳动要素支付工资，房地产开发投资膨胀导致支付大量货币工资，又加大对消费资料市场的压力，也可能加剧通货膨胀 林山、王晔：房地产投资与通货膨胀J，载中国房地产，1996（12）.，对国民经济产生负面影响，关于通货膨胀对国民经济负面影响，许多文献都已详细论证，这里不再赘述。将通货膨胀率控制在较低水平是政府宏观调控的政策目标之一，一旦通货膨胀率过高，政府开始压缩投资控制总需求，房地产开发投资规模的缩减便在所难免。伴随着房地产开发投资规模的大幅回落，与房地产投资相关的各个部门受到波及，靠投资支撑的过快经济增长也必然回落，由此造成国民经济增长的大起大落。在房地产开发投资增长过快引发的通货膨胀和随之而来的宏观调控中，金融部门也往往受到巨大冲击。房地产资产具有保值增值的特性，特别是在通货膨胀的初期，金融机构往往低估房地产开发的风险，乐于向房地产融资，房地产开发投资膨胀与信贷扩张之间有很强的正反馈效应。房地产业受到打压，投资无法收回，原先的债权债务关系却不能取消，这样就会引发债务危机，债务链条中受到冲击最大的便是金融部门，如果金融体系崩溃，后果不堪设想。从以上的分析中可以看到，房地产开发投资增长过快给国民经济带来很大的负面影响，而中国房地产开发投资的发展历程也印证了这一点。改革开放以来，房地产开发投资增长速度之快勿庸置疑，但进一步从增长率变化上看这20年来的增长情况大致可以分为三个特点不同的阶段，在第一和第三阶段房地产投资都对国民经济造成了一定的负面影响。第一阶段是19861998年。这一时期房地产开发投资年平均增长率约为42，增长速度虽快，但波动很大，其中最高增长率发生在1993年，为165，而最低的1990年甚至出现负增长，约为7%。这一时期出现了两次明显的波动。第一次开始于1986年，到1988年达到峰值，房地产开发投资增长率为71.3%；1988年后增长率开始回落，仅仅两年之后就降至-7%的波谷。第二次波动从1990年开始启动，仅三年之后的1993年增长率就攀至165，旋即于1994开始回落，1997年再次出现负增长1.2%的波谷，1998年增长率为13.7%，有所回升。从这两次紧接着发生的波动中还可以发现，这期间房地产开发投资的波动幅度大，且波动频繁，增长率的峰值与低谷相差巨大。考察19861998年间房地产开发投资波动与国民经济波动可以发现：名义GDP增长率波动轨迹与房地产开发投资的波动高度一致，伴随着房地产开发投资的大幅波动，GDP也经历了一个波动增长的过程，特别是1993年前后出现的房地产过热及局部地区的房地产泡沫。1993年整个国民经济过热的起因并非在于房地产业，而是金融系统和国有企业闲置资金违规入市。这些违规资金有很大一部分流入了房地产业，主要表现是炒房、投机，在这种大环境下快速增长的房地产开发投资规模更多带来的是价格水平的快速上升，并将风险转嫁给金融部门。1993年CPI和固定资产价格指数分别比1992年上升了14.7%和12.6，而1994年CPI比1993年增长了24.1%，是改革开放以来CPI年度最大增幅。对经济增长，非但谈不上贡献，反而造成了较为严重的负面影响。尽管1993年和1994年的名义GDP实现了高增长，但剔除物价变动因素后，实际GDP增长率仅为14%和13.1%，反而低于1992年14.2%的增长率。泡沫破裂后的海南经济金融陷入困境，经济增长率从1993年的41滑落至1996年的4.8%；信贷资金大量被套在房地产上，一些金融机构出现支付困难，海南34家城市信用社被处置，海南发展银行被关闭，九家信托投资公司被停业整顿 这次泡沫对房地产信托业的打击非常巨大，以致于到现在，银监会对房地产信托的风险仍然心有余悸，在关于进一步加强房地产信贷管理的通知中特别强调了房地产信托风险，要求各经办金融机构加强风险管理，并抬高信托融资的门槛。全国有一些省市的金融机构在海南投资房地产的资金也严重受损。房地产业自身也陷入了“冬天”。还是以海南为例，房屋每平方米均价在1993年上半年7500元，两年之后的1995年上半年跌去了一半，仅为3150元。而全国房地产开发投资增长一路下滑，1997年房地产开发投资规模甚至出现了负增长。为了处置这次泡沫留下的一系列后遗症，海南动用了大量的人力物力，到2003年才将积压商品房的54.4%清理完毕。第二阶段是1999-2003年。这一阶段房地产开发投资年平均增长率为21.27，虽然增长率慢于前一个阶段，但增长的轨迹呈平稳上升的态势，同期GDP增长率的波动也相对平缓，通货膨胀率也保持在较低水平。粱荣（2004）进一步指出：19982003年国民经济运行呈现平稳而又快速增长的轨迹，其中房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重基本保持在低于20的水平，是一个重要的经验数据。可见，这一阶段房地产开发投资的增长率与国民经济发展配合得比较好，从侧面说明了房地产投资的稳步增长对国民经济健康发展的重要意义。第三阶段是2003年至今。2003年起房地产开发投资增长率开始又加快，20032006年平均增长率为25.6%。伴随着房地产开发投资的快速增长和房价的节节攀升，房地产“过热” 、“泡沫”之声不绝于耳，虽然泡沫的结论并非轻易可下，但“泡沫论”者所提出的许多论据都与房地产开发投资直接或间接相关，从中可以看到，近几年房地产开发投资过快增长的背后确实存在着不少问题，对国民经济整体或局部的产生了某些负效应。首先是空置率是否超警戒线之争。空置率实际上是对房地产开发投资所形成的资本的供求状况的反映。如果房地产开发投资规模超过对房地产资产的需求水平，总体空置率就会上升；如果房地产开发投资结构与房地产资产的需求结构不符，就会造成结构性空置。从总体空置情况来看，由于国内外对空置率指标的计算方法不同，两者不具有直接可比性，所谓空置率“超国际警戒线”的说法有失偏颇。陈章喜（2004）按国际计算整体空置率的通行方法，计算我国1996-2002年城市商品房整体空置率，最高的年份空置率仅为1.36 陈章喜：对我国商品房整体空置率的分析与判断J，载城市问题，2004（3）.，远低于“国际警戒线”。从空置时间结构来看，由于商品房从竣工到销售有一定的时滞（国际上计算空置率时一般把时滞定为1年），我们应该主要关注空置在1年以上的商品房，2004年空置1年以上商品房占全部空置量的50.8%。从空置的类型结构来看，住宅的空置率有下降趋势，而商业营业用房和办公楼的空置率提高。1999年全国商品住宅空置面积占全部空置商品房面积的比重为70.9%，2002、2003、2004年这一比重分别为68、65.1、60.7，其中2004年商品住宅空置面积比2003年下降了15.6%。而在商品住宅空置中，高档商品住宅的空置情况比较严重，中低价位商品住宅则由于投资不足，空置较少。由以上数据可以看出，总体空置率不高，但结构性空置明显，这表明房地产资产总体供求状况并不十分紧张，但由于房地产开发投资结构进而形成的资产供给结构与需求结构不符。事实上，如果考察相应年份的房地产开发投资结构可以看到，商业营业用房投资的增速要高于商品住宅投资，如表5所示：表5 20022004房地产商品住宅和商业营业用房投资增长情况年份200220032004商品住宅投资增长率29.628.628.7商业营业用房投资增长率33.637.631.4资料来源：中经网，中国房地产行业分析报告注：2002年为111月的数据别墅和高档公寓类住宅2000年、2001年和2002年投资增长率分别为51.2%、37.0%和39.7% ，连续三年显著高于全部住宅的投资增长率。空置房的重要特征是已经竣工但尚未租售，这就意味着投资没有收回，金融部门的信贷资金仍然被占用。空置面积越多，所占用的资金量就越大，空置时间越长，被占用资金面临的金融风险也就越大。其次是房地产开发投资的金融风险。由于融资渠道有限，房地产开发投资所需的资金主要来自于银行贷款，从房地产开发企业资金来源构成看，虽然国内（银行）贷款所占比例从1997年的23.8%下降到2004年的18.4%，但这仅仅反映了房地产开发资金与银行贷款的直接联系。实际上，商品房预售收入、施工企业的垫资等资金其最终来源依然是银行贷款，把这些资金来源也计入银行贷款，则房地产开发资金中银行贷款所占比例将高于55 参见中国人民银行2004房地产金融报告。也有学者估计，这一比例高达70，甚至80，如易宪容经认为2004年房地产企业开发资金中有80来自于银行贷款，详见易宪容：中国房地产市场过热与风险预警J，载财贸经济，2005（5）.，银行信贷为房地产提供了巨额资金来源，也将巨大的风险转嫁给了银行。周京奎（2005）的研究表明，房地产贷款年增长额占贷款总增长额的比重已经接近金融支持过度的临界值，而房地产贷款年增长率则已大大超过金融支持过度的临界值。尽管一直有观点强调房地产贷款是优质贷款，但房地产贷款多属于中长期贷款，与银行资金来源的短期性之间的矛盾尖锐，房地产贷款过多必然侵蚀金融机构资金的流动性。更为糟糕的是，房地产开发投资的高额回报掀起的房地产开发热潮中，开发企业鱼龙混杂，自有资本比例不足30的企业众多，平均负债率高达72.7，甚至有不少企业玩“空手道”。伴随着近年来房地产开发贷款门槛不断提高，开发商资金链日益紧张，一旦资金链断裂，风险就会暴露。2005年一季度，四大国有商业银行房地产开发贷款平均不良贷款率为10.1，房地产开发贷款的金融风险初露端倪，值得警惕。 最后是房价收入比过高的争论。关于房价收入比虚高的问题在近年来引发了热烈的讨论，甚至是激烈的争论。有不少数据显示我国部分城市的房价收入比远高于国际公认的3：16：1的合理区间，而上海、北京等房价高的城市更是达到了十几比一。应当承认，和空置率指标类似，我国房价收入比的计算和国际通行做法并不完全相同，这就形成了不可比因素。当然，这并不是说计算出来较高的房价收入比就完全没有意义。正如包宗华 包宗华：再论房价收入比J，载城乡建设，2003（1）.（2003）结合城镇居民的现有居住状况对房价收入比分析后所指出的那样，绝大多数城镇居民有自己的住房，所面临的主要问题是原有房屋面积偏小，需要更新换代，如果市场上中小户型的住房供应比较充足，大多数居民对房价的承受能力还是比较高的。但是，目前房地产开发投资结构不合理，中小户型、中低价位住宅供给严重不足，削弱了居民的购房能力，相当一部分居民虽然动用多年积蓄购买到了住房，但却背上了沉重的还贷负担，成为“房奴”、“负翁”。三、国民经济对房地产开发投资的影响（一）国民经济总体形势对房地产开发投资的影响从上面的分析中我们既看到了房地产开发投资对国民经济的巨大贡献，又看到了房地产开发投资过快增长的负面效应。反过来说，作为国民经济运行的一个环节，房地产开发投资也不可能独善其身，其变化发展同样受到国民经济的巨大影响。资本害怕没有利润或利润太少，就象自然界害怕真空一样。对于投资来说，利润水平的高低通常用一定时期内的投资收益率来衡量。投资收益率的高低取决于投资所形成的房地产资产的收益与房地产开发投资成本。宏观经济的运行呈现周期波动的特性，在经济周期的不同阶段，房地产开发投资的成本与收益情况不同，从而影响房地产开发投资的规模和结构。在国民经济的复苏和繁荣阶段，大多数部门走出萧条，开始出现赢利，为了扩大生产能力，必然对房地产资产产生巨大需求，推动房地产资产价格上升，房地产资产收益增加；房地产开发投资成本则由于为房地产开发投资提供生产要素的部门还有闲置的生产能力而上升较慢，这样，成本增加慢于收益，投资收益率上升，诱发房地产开发投资增长；由于房地产开发投资全过程时间较长，在投资进行期间，需求的压力会不断推动现存房地产资产价格上升，从而诱发更多的投资。而不同部门对房地产资产的需求大小不同，则决定了房地产开发投资的结构。国民经济一旦进入衰退期，各部门开始出现生产过剩，对房地产资产的需求下降，房地产资产收益减少，投资成本上升快于收益，投资收益率增长趋缓甚至开始下降，房地产开发投资开始减少。由于房地产开发投资周期较长，宏观经济形势很可能发生变化，成本收益的实际情况异于当初做出投资决策时估计的收益与成本。宏观经济变动越大，也就越难以做出关于收益与成本的稳定预期，这必然提高房地产开发投资的风险。因此，房地产开发投资的健康发展，需要一个相对稳定的宏观经济环境，经济周期的波动幅度不应太大，涉及房地产业的政策不应变化过大。1993年房地产泡沫则从反面论证了这一结论，政策过松、过紧或政策变化太快都不利于房地产开发投资的健康发展，这也可以解释为何近几年对房地产业的调控的基调是保持稳定、健康发展、防止大起大落 2003年8月21日，国务院下发关于促进房地产市场健康发展的通知（即18号文件）提出：要坚持和加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。坚持在国家统一政策指导下，各地因地制宜，分别决策，使房地产业与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进社会经济的可持续发展，培育健康有序的房地产市场。从这份通知不难看出调控的基调是“稳定”。从上面的分析可以看出，国民经济周期的不同阶段，对房地产开发投资既有促进又有制约，近几年来，国民经济运行呈现平稳而又快速增长的轨迹，处于周期的上升阶段，要保持一定水平的经济增长率，就要保持一定的投资增长率，而房地产开发投资本身已在固定资产投资中占有较高比重，这也就要求房地产开发投资保持一定的增长率。更重要的是，今后一个时期城市化进程将大大加快，决定了房地产开发投资，特别是住宅投资巨大的发展空间。据测算，2001年2010年，共需增加城镇住宅建筑面积90.97亿平方米 谢经荣、叶剑平等：房地产业与社会经济协调发展研究M，北京，中国人民大学出版社，2005.，而20012005年，全国竣工住宅建筑面积合计29.5亿平方米，2005年竣工的住宅建筑面积仅为6.6亿平方米，到2010年之前要完成90.97亿平方米的住宅建设，住宅投资仍需要加快发展。另一方面，国民经济目前的发展水平对房地产开发投资也有一些制约因素。还是以住宅为例，由于贫富差距的不断扩大，庞大的中低收入家庭的支付能力有限，他们对房屋的需求只能逐步提升，今后一个时期的住宅投资必须从这个现实出发。下面从国民经济的几个运行要素出发，分别分析它们对房地产开发投资的影响。（二）土地对房地产开发投资的影响土地是房地产开发投资活动的载体，其本身也是房地产开发投资的对象，土地对房地产开发投资的影响不言而喻。虽然我国领土面积辽阔，但真正可利用的土地少，人均耕地面积的国际排名很低，可以说，土地是房地产开发投资所有投入要素中稀缺程度最高的资源 姚洋（2003）指出，中国直到近代，在相对狭小的可耕地上要承载如此众多的人口，土地的价值必然增加。高额的土地回报诱使人们投资农业，工业因此缺少资金，无法发展起来。这让笔者进一步思考，在土地资源依然稀缺的今天，如果缺乏政府强有力的宏观调控，土地的高额回报所诱发的可能不再是对农业的投资，而是圈地和土地投机的狂潮。参见姚洋：高水平陷阱李约瑟之谜再考察J，载经济研究，2003（1）.。这就要求房地产开发投资活动不能无约束地消费土地，必须集约、高效率地利用土地。资源禀赋的状况决定了政府必然利用各项土地