泰安贷岳城乡一体化综合开发项目策划建议书

泰安市岱岳区城乡一体化综合开发项目策划建议书泰安岱岳区城乡一体化综合开发项目策划建议书苏州科赛投资发展集团有限公司 二一二年八月- 7 - 苏州科赛投资发展集团有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd.一、项目策划基本概要1、项目名称泰安市岱岳区城乡一体化综合开发项目2、项目建设地点及范围首批合作项目为：位于岱岳区天泽湖两侧的泰安湖滨新城，位于化马湾乡彩山水库的生态度假区、位于下港乡赵峪村（含马蹄峪）的养生度假区。3、项目性质新城开发、养生度假区建设4、项目定位岱岳区是泰安市城市中心区，位于山东省中部、举世闻名的泰山脚下，北依省会泉城济南，南临孔子故里曲阜，国家森林公园徂徕山雄踞东南，大汶河横贯东西，境内铁路、公路纵横交织，四通八达，地处“一山、一水、一圣人”旅游热线中点。岱岳区是古文明“大汶口文化”的发祥地，在春秋战国时期就有“自古文明膏腴地，齐鲁必争汶阳田”的美誉。近年来，通过推进片区发展，岱岳区已经初步呈现出城乡一体化发展的雏形。上述项目的开发将以岱岳区悠久的历史文化为核心，充分挖掘自身资源，结合泰山、徂徕山等自然风光和历史文化（特别是宗教养生文化），以青山绿水相互映衬，自然景观交相辉映为主要特色，实现岱岳区文化旅游向养生度假的转型升级，形成泰山、汶河、徂徕山“两山夹一河”的城市发展新格局，实现从“依山而建”向“依山傍水”的华丽转身，将岱岳区逐步打造成为集道佛儒三教于一身、养老养身养心三养于一体的养生腹地、养生度假旅游胜地，形成旅游在泰山、养生在岱岳格局，最终建设成具有中国独特文化魅力的“中国养生养老之都”、“中国泰山文化演绎区”、“国际旅游文化新城”。5、建设内容：主要包括文化旅游开发项目、现代农业产业化实验区、天泽湖环滨湖新城综合开发项目（滨湖大道、公园、生态广场、滨湖岸线景观等）、新农村建设区及其他配套服务（滨湖现代商业服务区睦邻坊、道路、景观大道等其他配套服务设施）。6、建设规模：总规划用地面积为40平方公里（其中天泽湖项目占地26平方公里，化马湾项目占地10平方公里，赵峪项目占地4平方公里）。7、资金来源：自筹8、投资总额：约280亿元人民币。9、建设周期：5年。10、实施计划：以文化旅游体验区的营造为核心，农业产业化及新城区建设为突破口，整体推进泰安市岱岳区城乡一体化建设。11、社会效益预测项目建成后每年可实现地区生产总值120亿元，税收30亿元，提供就业岗位16万个。二、项目主要运作方式1、导入和培育产业通过打造泰安城乡一体化综合开发项目，导入现代服务业、现代农业、养生产业等，通过对部分村庄进行统一规划，实行整体开发与差异化发展，带动整个区域相互融合、协同发展。2、资金来源及筹措方式本项目资金来源主要靠自筹，筹措方式采取BT、BOT等城镇运营方式。按照科赛集团的资金运作经验，筹集资金可以有以下途径。主要有：发行基金（目前科赛集团第一个基金项目“上海科赛漓江文化产业投资基金”在筹划进行中，首期筹集资金2亿元；此模式运行成功后，科赛集团将根据项目情况，发行不同项目基金，扩大企业的资金，以实现规模扩张）；农总行贷款项目（科赛集团已在中国农行总行北京总部授权集中授信，可根据运行情况与当地农行进行对接，并在集团授信的额度内进行融资）；申请发行企业债（桂林科赛投资发展公司在发行企业债运行过程中已经历了2年，发行5亿元企业债的前期工作在继续进行中）；项目贷款及流动资金流贷款（科赛集团及子公司通过短期、中期、长期贷款融资，形成良好的融资结构，解决企业不同时期的资金需求，以满足科赛集团及子公司的经营需要）等。3、建设用地指标来源项目建设必然涉及到用地指标问题。在项目建设用地不足的情况下，通过城镇化及文化旅游项目的建设，整合现有的土地资源，在存量的基础上，盘活存量建设用地，解决城镇用地问题。办法是以产业（文化、农业等）带动土地增量，提高投入，产出才平衡，通过大投资、大建设，解决项目用地指标问题。项目开发建设可以通过现有的直接资源挖掘、筛选与提升，形成独特优势，从而增强其项目地块市场价值，可以有利地为推进岱岳区岱岳区村城乡一体化综合开发项目建设创造了良好的条件，项目开发建设将进一步提升该区域经济发展水平。科赛集团作为专业的城镇运营商，根据项目策划的城镇未来发展方向，擅于通过多种方式解决土地指标：盘活存量指标：通过开展土地整理，结合现代农业产业项目，将存量集体建设用地盘活，转为国有建设用地，用于项目区建设；利用“新增”指标：通过土地整理项目，结合增减挂钩政策，利用丈量亩和标准亩之间的差额，形成新增建设用地指标；配合政府申报年度土地利用计划，利用年度建设用地指标：以龙头项目，积极配合政府向上申报下一年度土地利用计划，使市级人民政府在土地利用指标分配中有所侧重；点供：双方力争将项目纳入“省级重点项目”，根据山东省重大建设项目点供用地计划指标管理办法，向省国土资源管理部门申请用地计划指标。4、引入战略投资者科赛集团作为投资大联盟的组织者，科赛不仅是投资者，更是资源的组织者，联合一大批志同道合的企业家组成企业群，形成投资大联盟。项目无论是否由科赛运营，科赛均可以提供支持和援助。5、项目投资企业和联盟企业简介【拟投资企业】苏州科赛投资发展集团有限公司科赛集团是由自然人股东发起组成的浙商民营股份制企业，中国高层经济论坛成员单位，集团下辖十余家全资和控股企业。遵循“产业投资联盟”的经营理念，在科赛集团周围已经形成了一批由江浙企业组成的联合投资开发的企业团队。科赛集团是我国较早以“城镇运营商”身份，将经营城市理念进行科学创新，并用于城镇成片土地综合建设开发实践的民营企业集团。科赛集团最早提出“中国城镇化”的理念，并始终致力于中国城镇化发展模式的理论探索与实践，致力于整合、优化和提升城市（城镇）资源和品位。成功案例：科赛集团正是依靠了自己的战略胆识、资源整合和市场运作能力，在国内成功地开发建设了包括苏州科赛睦邻坊、桂林高新区英才科技园、江西资溪新区、湖南张家界桑植新区、桂林市平乐县“桂江二桥”建设及南洲新区开发、桂林市动漫戏曲文化产业园、南京市江宁区横溪街道新农村建设及石塘竹海旅游综合开发、牡丹江阳明区城乡一体化综合开发项目等十余个项目。目前科赛集团正逐步充实完善“城镇运营”的理论体系、运作模式和组织形式，取得了一定的经验，形成了科赛特色，广受社会各界的关注。【联盟企业】南京农业大学南京农业大学是教育部直属“211工程”和“985优势学科平台”的重点大学，在作物遗传与种质创新国家重点实验室、国家大豆改良中心和国家信息农业工程技术中心4个国家级科研机构，50个部省级重点开放实验室、工程技术中心等机构，设有有机农业研究所、水产及花卉研究所等。幸汇投资管理有限公司幸汇投资管理有限公司是在北大PE投资联盟的基础上，由志同道合的核心成员发起成立的商业运作载体，公司目前注册资本金壹亿元人民币，发起并管理符合中国国情的开放式直投基金（Project Based Fund）约30亿元人民币，直接管理和间接影响的资金超过百亿。国和控股集团有限公司上海国和控股集团有限公司专注于投资早期的高科技企业和成长型的企业，选定最好的新兴公司、团队、有创意的思想、具有新经济商业模式的和具有最大市场增长潜力的高成长性项目为投资对象，集团总资产达20亿元人民币。公司不仅为所投资企业提供资金、管理模式等创业成功所需的服务，更重要的是能把企业带入到我们已投资的新经济模式企业组成的大家庭中，在这一大家庭中，企业间互帮互助，形成战略伙伴。三、实施部署按照先策划、后规划的原则，首先由科赛集团（乙方）进行项目策划，编制项目策划书，提交给地方政府（甲方）；甲方审议通过后，再由乙方编制概念性规划，提交给甲方进行可行性论证，然后再组织实施，包括整合土地资源，加强基础设施建设，引进项目培育产业、招商引资、建房出租等等，力争用五年时间，把岱岳区村及其周边地区，打造成文化旅游集聚地、商贸聚集区、现代农业示范区和宜居、宜业、宜游的新型城区。由于策划和规划的成本较大，因此按照国际和行业惯例，应由甲方先支付一定的策划和规划费用，待项目实施时，甲方支付的费用可转为甲方的投资；或在项目产生效益后，全额返回给甲方。四、几点建议建议政府积