我国保障性住房研究

1/10我国保障性住房研究关键词保障性住房廉租房监管制度退出机制内容提要保障性住房是关系到人民群众切身利益的重大民生问题，自我国住房制度改革实施以来，为解决人民群众的住房困难做出了很大贡献，但因我国保障性住房制度制定时间较短，在实施过程中不可避免地存在这样那样的问题，这需要在实践中不断修正提高。作为省社科联的研究课题，课题组试图从当前存在的问题入手，并对这些问题存在的原因进行分析，并借鉴国外保障性住房的一些成功经验，提出在坚持住宅市场化方向的前提下，结合我国现状，积极、稳定、协调地推进保障性住房建设，在推进过程中遵循“尽力而为”和“量力而行”的行动准则，构建公正、合理、有效且可行的住房保障制度。从199年结束福利分房到开启住房产业化，我国住房制度改革为解决人民群众的住房问题做出了一定的贡献。但是却将住房政策与房地产政策相混淆，把解决居民住房问题几乎完全寄希望于房产市场，民众不通过市场买房就无法拥有住房。在这样的供给格局下，需求大于供给，房价企业自主投资开发的、价格完全受市场供求因素影响的商品住宅，其销售对象为高收入群体。新加坡保障性住房2/10建设的突出特点是政府投入充足。政府制定了“居者有其屋”计划，不仅承担居民住宅区的公共配套建设，还负担组屋的维修与翻新。建屋局每年的赤字由财政资金填补，国民住屋计划占政府常年预算拨款的。经过批准，建屋局还可发行中期债券，作为组屋建设的辅助资金来源。二借鉴国外经验完善住房保障1资金筹集和增加房源国外都是以联邦或中央及州政府的财政投入为主，市政府在规划和土地方面给予支持。LOCALHOST目前世界上许多国家政府都把住房保障列为财政支出重要项目予以保证，日本住房与环境支出占地方财政支出的10；英国政府扶持非营利组织兴建的普通住宅和对低收入者的补贴，一直保持在左右，占政府公共支出的左右。租赁补贴的房源主要来自于社会和市场，应鼓励保障对象从社会上、市场上自行租房，应允许并引导有能力的人及社会组织购房出租，增加租赁市场的房源供给。上世纪美国就以补贴方式资助一些营利和非营利组织开发供中低收入家庭租赁的住房。严格规范“救济性”和“救助性”住房保障就目前世界各国的住房保障看，在保障方式上大致可以归结为两类一是救济性住房保障如我国的租赁补贴、廉租住房、民政福利房，二是救助性住房保障如3/10我国的经济适用房、限价房。尤其是面对低收入人群的救济性住房保障，被视为社会保障的底线，即使一些社会福利水平较高的国家，也不敢轻易放弃这道底线。例如，在新加坡有的居民享受救济性住房保障的“廉租屋”，政府每个月只象征性地收取11新元的房租。合理确定保障标准如果是采取租赁补贴的方式，保障对象可自行寻找中意的住房，经审查批准后，保障对象通常应向房东或房屋租赁公司支付相当于其家庭全部收入30的租金，不足的部分全部由政府承担，这已成为目前世界上大多数国家的普遍做法。如果是实物配租的廉租住房，保障对象也应支付相当于其家庭全部收入0的租金9。四、保障房制度可持续发展的途径及对策住房体制改革至今，随着住宅市场连续几年的繁荣发展，随着飞涨的房价与中低收入者买房难之间的矛盾日益突出，我国住房保障体系建设进入一个全新的历史阶段，既存在诸多困难，也面临很多机遇。笔者认为，一定要在坚持住宅市场化方向的前提下，结合我国的现实经济发展水平和房地产业发展现状，积极、稳妥、协调地推进住房保障体系的建设。在推进的过程中应该遵循“尽力而为”和“量力而行”这样两项相辅相成、缺一不可的行动准则，构建一个公正、合理、有效且可行的住房保障制度。4/10一加快住房保障立法要从根本上改变我国住房保障制度的现状，必须加快相关的立法进程，尽早出台住房保障法，从最高法律效力的层面对住房尤其是保障性住房的建设、融资、消费、分配等环节进行强有力的规范，明确划分中央和地方政府各自的职责。通过法律的形式明确政府在住房保障中的责任和义务，确定保障性住房的供给原则，供给对象和操作规程。明确住房保障体系和分层次的保障对象，完善住房保障各项制度和实施细则。二完善配套的财政、税收和金融政策目前在公共财政支出水平偏低的情况下，要继续加大公共财政的支出力度，把住房保障支出纳入年度公共财政预算，多渠道保证资金来源，并保持在适度的水平，防止从一个极端走向另一个极端。在税收政策方面，应该对经济适用房、廉租房、公积金贷款购房给予适度的税收减免，通过减税或者免税的形式支持住房保障制度。另外还可以结合准备开通的“物业税”考虑对保障性住房采取减免的措施。在金融政策方面，一些具备条件的城市可以在廉租房领域就融资创新进行试点，利用证券工具和多种融资模式，借助资本市场为廉租房的建设融资。在这里政策的出台和调整需要慎之又慎，不能盲目照搬国外的做法，要充分考虑到资本市场的风险10。5/10三创新模式，形成保障性住房建设资金的良性循环保障性住房建设资金长期以财政投入为主，将成为政府的沉重负担，为此必须创新模式，主要包括1地块选择选择城市其他商业开发价值高的地块，与棚户区地块捆绑改造、市场开发，产生的土地出让收入用于棚户区改造建设和偿还贷款，这种移丰补欠、市场化运作的创新模式，通过商业化开发实现收益，既减轻了财政负担，又确保了保障性住房项目顺利偿还贷款本息。特许经营和管理政府在经济租赁住房领域可采取特许经营和管理，政府则通过减免税收等方式提供优惠，以促进企业持续、稳健经营。特许经营期满后，将整个项目交还政府，通过市场销售回笼资金。通过这种模式既满足了经济租赁住房的社会需求，又实现了保障性住房建设资金的良性循环。构建住房政策性金融体系积极探索建立专门的保障性住房金融机构，构建住房政策性金融体系。因商业性金融机构的赢利性与保障性住房体系的政策性之间的矛盾，可通过建立专门的政策性住房金融机构，或者带有政策性、扶持性的金融机构，对6/10保障性住房建设及消费提供便利，建立系统的优惠贷款体系。四建立多元化分层次的租赁住房供应模式保障最低收入群体住房需求的同时，也保障部分中低收入群体的住房需求；其次在为中、低收入群体提供购房贷款优惠的同时还提供了优质的租赁住房和给予一定的租房补助。为中低收入群体提供租赁住房，一方面可以满足部分家庭的住房需求，另一方面可以架起通往购房市场的桥梁，在减轻购房需求者生活压力的同时为其提供积累资金的时间。五建立全面和动态的住房保障管理所谓住房保障的全面和动态管理机制，不仅应当涵盖从租赁补贴到实物配租配售等所有住房保障方式的全方位管理，同时也应当包括从准入、监管到退出的全过程管理。1准入机制为了能够对申报情况进行准确核对，应从我国实际出发，建立起民政、人保、税务、房管、人行等部门联网的“居民收入状况核对系统”，通过建立起来的“电子比对专线”，可以直接查看申请家庭的存款账户、股市账户、纳税记录、房产登记等信息，从而了解申请家庭的实际收入状况，并与其申报情况进行比对。在实行诚信申报制度的7/10基础上，还应当借鉴香港、新加坡的“轮候制度”，并向社会公开，任何单位和个人均有权查阅。这样就能从根本上杜绝保障对象错位、福利“搭便车”现象。动态监管机制必须建立专门机构并配备足够的人员对保障性住房进行全过程的动态监管。香港是一个仅有600多万人口的城市，但从事保障性住房的监管人员就多达000多人。应尽快建立市级政府的住房保障专门管理机构，并配备足够的监管人员。仅有市级政府的专门管理机构还不够，还必须将其职能延伸到街道和社区，依靠基层力量才能真正做到动态监管。退出机制它是住房保障全面和动态管理机制建设的重点。国外许多国家对于保障性住房的退出都有严格规定。例如，新加坡对违规申请保障性住房者施以高达000新元的罚款或者个月的监禁，乃至两者兼施。相比之下，我国住房保障的退出除了租赁补贴外，其他诸如廉租住房、经济适用房等，都还缺乏相应的刚性。在强化退出机制刚性和力度的同时，还应当通过利益引导让保障对象主动退出。六建立合理的住房保障体系我们认为应建立以廉租房、公共租赁房为主的租赁性住房保障体系。中国住房困难家庭占比例较高，政府要8/10保证“人人有房住”而不是“人人有住房”。笔者建议一要租赁性住房可由现行的出让土地建设改为租赁土地建设；二要建立新建商品房出租房屋保留制度。开发商必须在新建商品房项目中保留可销售面积的一定比例的住房用于出租。住房必须进行简单装修，装修标准达到直接满足房屋使用功能。开发商保留房屋出租的可享受减免税收政策；三要租赁性住房收取房租的依据和标准，可严格按家庭收入的比例收取房租；四要强化政府的调控作用，促进企业参与市场化运作。充分利用政府手中的经济杠杆，引导企业参与公共租赁住房的建设，通过税收、土地、金融等配套政策，鼓励并调节参与企业的利益分配，即建立和完善市场调节和政府保障相结合的保障性住房供应体系。政府也可通过市场化购买、租赁等方式获取房源，减少政府的寻租空间，活跃住房二级市场。七实现保障方式的创新我国东西部发展差异较大，各个城市在房屋供给、住宅市场发展阶段、房屋中介服务发展等方面存在着一定的差异，因此需要根据不同的特点和发展阶段，选择适合本城市的保障方式。在存量房较少，房地产中介服务业不发达的城市，应首先实施供给方政策，当存量房达到一定的量后应转向需求方政策，直接给低收入阶层租房或购房补贴；在存量房较多，房地产中介服务业不发达的城市，9/10则应该大力扶持房地产中介服务业，加大住房二级市场的开放程度，然后再实施需求方政策11。注释1窦竹君美国住房信贷资产证券化的法律规制及对我国的启示J河北法学，XX，12邓卫，张杰，庄惟敏00年中国城市住宅发展报告M清华大学出版社，20163温家宝十一届人大二次会议政府工作报告R00903144中国社会科学院00经济蓝皮书M中国社科院社科文献出版社，XX5中国社会科学院住房绿皮书中国住房发展报告002016M中国社科院社科文献出版社，20166中国社会