纳帕溪谷别墅案例研究.ppt

2020/6/2,北京纳帕溪谷亚北别墅代表作,2,关键字：别墅,简介：北京亚北别墅的代表作。建筑为美式西班牙风格。小独栋别墅是其亮点。,3,关键词,板块特征,亚运村的兴起和成熟为本板块别墅市场的发展提供了强有力的客户支撑以自然资源条件取胜。北京的上风上水地区，区域内别墅多为景观型别墅，不仅具有良好的外部景观条件，而且往往注重打造良好的社区内部自然环境购买本板块的客户主要以自住为目的，投资现象较少板块整体产品素质较高，老项目持续发展，新项目精彩不断,北五环、立汤路、温榆河、绿化隔离带,昌平、亚北板块,4,开发商：北京翰宏基业房地产开发有限责任公司位置：昌平温榆河上游九华山庄对面占地面积：80公顷建筑面积：25万平米容积率：0.33开发阶段：共分两期，其中一期占地60公顷，建筑面积20万平米，包括590套独栋别墅产品特征：一期单体面积包括从190到300的小户型和350-470的大户型，二者的面积比接近1：1销售价格：开盘价1万元/平米,纳帕溪谷,5,总体规划,6,纳帕溪谷-建筑形态,7,纳帕溪谷-建筑形态,8,纳帕溪谷-石材与涂料,9,纳帕溪谷-石材,10,从建筑风格上仍然延续了橘郡和水印长滩的美国南加州风格（西班牙建筑风格），但在产品的细部处理上有了进一步的提高，如多重庭院的设计等。有效的控制了面积和总价的小独栋别墅产品是该项目实现年销售速度超4万平米的主力军，从中也可见北京市的准财富/上层中产这一新的细分市场有着巨大的购买潜力。,纳帕溪谷,点评：,11,以准财富阶层为目标客户单体地上面积控制在250-300之间，既保证舒适度又有效控制价格目前市场上同类产品平均销售速度约10-15套/月，3.3-5.4万平米/年由于目标客户有一定的支付上限，因此价格随产品品质的提升的空间不大,产品类型:小独栋,12,准财富阶层/上层中产置业目的：自住，且为第一居所置业经验：二次置业或多次置业最主要的置业理由：产品品质工作生活方便切换身份标签特征描述：中年、社会中坚、工作繁忙家庭结构相对简单很强的家庭责任感海外生活背景、有品位、有追求、有主见价格承受能力一般以350万-400万为上限,小独栋产品客户特征,13,项目指标与一期产品配比,14,一期小户型面积配比及价格,15,一期大户型面积配比及价格,16,纳帕溪谷-户型A324平米,首层庭院,首层,二层,地下室,地上-324平米地下-144平米,17,纳帕溪谷-户型SD230平米,地上-230平米地下-75平米,230平方米的小别墅，4个房间设计，尽可能减少走道等不易利用的公共空间面积。,18,纳帕溪谷-户型SE245平米,首层,二层的两种方案,宽面宽、短进深，加大别墅采光面；过厅连接二层的两个主卧区，保证各个居住区的私密性；,地上-245平米地下-84平米,19,纳帕溪谷-户型SA190平米,地上-190平米地下-0/70平米,20,纳帕溪谷-户型SC245平米,地上-208平米地下-0/74平米,21,前院、内院、后院、侧院、下沉庭院的多重庭院设计庭院的设计与室内功能空间相结合，围绕内庭院组织空间。客厅、餐厅、家庭室分别位于内庭院的三侧，同时客厅面向前院、家庭室朝向后院，而餐厅则朝向侧院开窗，使得主要的接待空间和家庭聚会空间都有至少两个方向的景观围和内院的设计使建筑有了更多的采光面入口处右侧单独的工人房的设计增添了尊贵感围和庭院的设计使得每个房间都至少有两个采光面一条走廊将二层所有的卧室连接起来，壁橱、结合一楼吹拔的弧形栏杆等小设计等小设计避免了单调的感觉，增强了家居的温馨感和空间的趣味性,地上一层,地上二层,地下室,纳帕溪谷-畅销户型E（地上建筑面积460）,22,庭院户型模拟实景,23,重要时间节点,2003.11,开盘,大户型，市场关注度高10000元/平米，首日成交50余套,2004.06,推出小户型,10500元/平米,2004.11,老街静镇,无