世联_保利成都高端社区项目战略定位及物业发展建议_132PPT.ppt

保利成都高端社区项目战略定位及物业发展建议,项目研究工作的阶段划分,第一阶段项目整体定位及整体开发思路,2009/06/28,2009/08/20,第二阶段终稿,第三阶段营销战略,工作,最终成果,客户特性研究竞争市场研究大盘启动模式研究普通高端消费者访谈项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴,项目整体定位规划设计建议项目整体开发思路,启动区定位及启动策略建筑单体建议配套物业发展建议,大盘启动模式研究竞争楼盘分析消费者需求分析,已完成工作,2009/08/30,第二阶段工作,提交初步结论,第一阶段主要成果,整体开发思路及启动区位置,达成启动区目标必须解决的问题,启动区目标,启动区起价4000元/平米以上（均价约4500元/平米），成本利润率达到15,目标,市场4500元/平米楼盘具有的各项特征,启动区目标分解（期望结果，R2）,均价4500元/平米,目标,内涵,1、低密度住宅产品2、具有独特的优势资源3、区域生活配套成熟4、社区内规划、环境良好5、良好教育配套设施6、社区配套满足高品质生活需求,R1，非期望结果,区域环境,启动位置,启动配套,区域规划为产业区周边生活氛围淡薄,地块北面中部容积率1.5左右,国际风情商业街学校、幼儿园会所,相对于成都其他高档楼盘，启动区容积率较高启动区临近西延线，核心公园资源不能展示区域内生活配套不足启动区商业街仅能展示，不能形成商业氛围,R1（非期望结果）与R2（期望结果）产生的矛盾,启动区容积率较高核心资源不能展示区域内配套不足商业街仅能展示，不能形成商业氛围,低密度产品体现高档品质独特的核心资源展示区域生活配套成熟社区内规划、环境良好良好教育配套设施社区配套满足高品质生活需求,现实,目标,Q1：高容积率与高端产品之间的矛盾Q2：核心资源展示的矛盾Q3：陌生区域与成熟配套之间的矛盾,本阶段核心解决的三大矛盾,问题的解决方案,启动模式及策略,配套物业发展建议,建筑单体物业发展建议,大盘启动模式研究,大盘开发模式研究：大盘启动模式,华侨城波托菲诺：108万m2，容积率，17年成熟社区,中心区黄埔雅苑：47万m2，强势地段，强势地产商,南山后海蔚蓝海岸：55万m2，滨海大道开通的最大获益者,二线关外四季花城：53万m2，工薪白领的精神家园,参照系：深圳销售龙虎榜,大盘启动模型,蔚蓝海岸每期开发均值：18.3万每期套数均值：1667套启动规模：8.4万启动配置：缺乏,“画饼”模式：描绘宏伟蓝图,启动模式,适用范围：1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业或市政规划有重大利好）2、存在前提：早期地产营销不充分,同类项目：桃源居,蔚蓝海岸的开发策略,时间轴,2004.112005.4,第一期,第二期,第三期,价格走势,20.3,25.9,分期规模,8.4,万M2,2005.52006.12,2007.52008.4,主力户型,70-120的2-3房,100-150的3-4房,100-200的3-5房,6600,6500,5300,首期缺乏配置居住氛围不浓,项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。,大盘的启动模型,黄埔雅苑每期开发均值：11.98万m2每期套数均价值：753套启动规模：10.7万m2启动配置：会所（售楼处）,“以点带面”,启动模式,波托菲诺每期开发均值：11.98万m2启动规模：7.1万m2启动配置：会所（售楼处）,“以点带面”,启动模式,黄埔雅苑的开发策略,13.3,分期规模,主力户型,时间轴,2006.7,20071,2008.5,第一期,第二期,第三期,第四期,2009.3,10.7,10.5,13.4,价格走势,9200,9000,9000,8500,首期配置：会所,总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。,万M2,107-126的3房,128-223的3-4房,120-130的3-4房,128-137的3-4房,波托菲诺的开发策略,3-4,19,时间轴,2005.1,2006.9,2007.7,2009上半年,第一期,6-7,2008-11,7.64,2.7,1.6,高层,25000,15000,12000,9000,8500,9000,高层豪宅、多层花园洋房、townhouse、house,首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。,万M2,第二期,多层,House,天鹅堡,纯水岸,天鹅堡,纯水岸,首期配置：会所,大盘启动模型,同类项目：阳光棕榈园,四季花城的开发策略,8.84,4.25,分期规模,物业类型,时间轴,2005年,2006初,2006-10,2007-10,第一期,第二期,第三期,第四期,第五期,第七期,第六期,9.16,2008-5,2008-9,2007-5,7.64,9.13,8.39,5.58,价格走势,4100,3900,3800,3950,3900,3300,3600,多层普通住宅、低层花园洋房、联排别墅,首期配置：交通、商业花城街，提供日常服务,首期开发规模较大，前期一年推一期，后期一年推两期，分期开发的规模和节奏以市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律进行开发，有效保证项目的可持续发展。,万M2,大盘启动模型的结论,结论1：验证原来的启动规模：大盘的启动规模通常为7-15万，满足成本经济、市场消化、规模展示三大要求结论2：大盘要一举奠定气势结论3：启动期一般的配套形式为：会所及景观主轴或广场、风情商业街,大盘的启动模式,“以点带面”,“以小博大”,“以本伤人”,“画饼”模式,反营销的做法，属于产品经济范畴,低成本营销手法，成为目前主流模式,体验经济的萌芽状态,地产营销初始阶段的产物,结论4：本项目适合的模式为：“以小博大”的启动模式，我们的展示为：外围+示范路+会所+景观轴,参照大盘启动的一般规律，结合本项目规划，启动区规模约10万平米,项目一期面积表,项目启动区物业分类表,按照项目总规划，一期住宅占地263500m2，容积率1.50；二期住宅占地243500m2，容积率1.38，；三期住宅占地204900m2，容积率1.75。启动区根据项目展示要求，建议采用低容积率。,启动区定位,定位考虑原则一、符合整体定位二、吻合现阶段目标客户习惯,启动区定位,国际城区示范区,启动区定位诠释,是社会公众的期待！,启动区是高端社区的震撼亮相,一种全新开发理念的演绎,一个能提升城市形象的全新城区,一个全市人民向往的居住中心,一种积极向上的生活追求,示范区,客户定位,启动区目标客户,目标客户需求与本项目的拟合度分析,1、目标客户重视规划，启动区的城区界定及规划展示尤为重要，是启动区吸引目标客户的核心竞争力2、对核心客户的拟合分析，产品、配套及区域认知是项目开发努力的方向,启动区策略,抓中高端市场主流，高端产品及形象起到标识作用，中高端的产品加快销售速度,启动开发的关键四件事,区域边界打造展示街区实景展示区引进少量特色店，氛围营造,启动区策略,问题的解决方案,启动模式及策略,配套物业发展建议,建筑单体物业发展建议,配套物业发展建议,文化活动中心（卖场）规划,园林景观,商业街定位及分布,道路/及导识系统,启动区选址,国际公寓定位,国际学校发展模式建议,集中商业分期开发建议,启动区选址标准,航空限高15米,航空限高50米,航空限高50米,航空限高27.5米,容积率高，不适宜标竿产品,由中部开发，有利于土地均匀升值,标准一：一般选择资源最好或临路昭示性最好的地方,标准二：标竿产品，建立区域价格体系,标准三：有利于土地均匀升值,两种启动方案代表,方案一：临路昭示性最好,方案二：展示差异化核心资源,在案例揭示的启动区选址规律下，本项目可能的启动方案有以下两种,两种启动方案优劣势分析,方案一基于现实的启动区选址，启动开发难度低，符合政府形象展示的目标。但对区域价值建立较弱，开发目标需要在中后期努力实现达成。方案二是基于目标的启动区选址。有利于快速建立区域价值，获得较大开发收益，但前期需要与政府谈判，投入资金量大，风险加大。,基于现实的启动区选址（方案一）,基于目标的启动区选址（方案二）,VS,根据实际开发目标及企业自身运作的特长，选定方案一为启动区方案,配套物业发展建议,文化活动中心（卖场）规划,园林景观,商业街定位及分布,道路/及导识系统,启动区选址,国际公寓定位,国际学校发展模式建议,集中商业分期开发建议,国际公寓访谈要点,定位国际公寓的原因,从自身资源条件、市场需求考虑，国际公寓有足够的支持，且有利于实现开发远景目标,一、市场不能满足国际公寓的需求,二、本项目临近高速发展的高新西区，有明显的地理优势,三、国际公寓经济效益好，可用作长期经营的优良资产,四、国际公寓能满足政府“高端社区”的期望，较高提升区域形象，有利于后续项目的开发,市场有需求，且成都市未形成真正的国际公寓区。目前外籍人士主要租住在银都花园、凯莱帝景等高档小区，且出于安全、生活习惯等方面的考虑，外籍人士均“扎堆”居住。,国际公寓在市场上的租金水平在60元/平米.月左右，远远超出普通住宅的租金水平，有较好的经济效益,本区域有地理优势。本区域紧邻高新西区，交通便利，且拥有外籍人士较为关注的公园资源，有能力满足外籍人士的生活、工作需求。,配套物业发展建议,文化活动中心（卖场）规划,园林景观,商业街定位及分布,道路/及导识系统,启动区选址,国际公寓定位,国际学校发展模式建议,集中商业分期开发建议,五种学校经营模式,1、公办民助学校国有，校长承办，自主办学，经费自筹，政府监督2、民办公助公民个人或社会团体是学校的主要出资者，政府教育部门则在校舍、教学设施、政策、人员等方面给予一定的扶持和帮助。3、股份制模式以入股的方式，吸纳社会闲散资金，由教育专家管理经营学校，学校实行所有权和经营权的分离。4、股份合作制模式与股份制大致相同，不同点在于政府教育行政部门也是持股方，但政府并非以资金入股，而是将校产评估后，以资产入股。5、民办学校模式学校民有民办，它分为社会力量办学和私人办学两种形式。,学校经营模式初步判断,1、公办民助,5、民办学校模式,2、民办公助,3、股份制模式,4、股份合作制模式,与政府目标不符,无需吸纳资金,与保利企业目标不符,用排除法，可供借鉴的办学模式为，模式2、模式4,推荐办学模式,案例：桃源居清华试验学校经营模式：学校、政府、开发商三方参股总学位：70008000个学位私立学位：10002000个学位公立学位：60007000个学位，通过与政府的谈判，学位按片区划分，对住宅销售的促进作用非常大,比较优势：相对于模式3（民办公助），保证了政府在学校发展中应有作用，同时避免了公办学校政府对学校管得过多、管得过细的弊端。相对于其他模式，股份合作制更有创新性,劣势：需要与政府的强谈判力,模式4：股份合作制,参股方的主要权利和义务,前期整合各方资源；出资建校，提供教育所需的设施设备，是学校的主要出资者；不参与学校日常经营管理,办学过程中，开发商、学校与教育行政部门之间要订立协约，以明确各自的责任和义务。,政府教育部门在校舍、教学设施、政策、人员等方面给予一定的扶持和帮助。,提供教师队伍；享有学校的日常经营权、办学方式、人事权、教育所得等,开发商：,政府：,学校：,配套物业发展建议,文化活动中心（卖场）规划,园林景观,商业街定位及分布,道路/及导识系统,启动区选址,国际公寓定位,国际学校发展模式建议,集中商业分期开发建议,启动区文化活动中心选址,启动区文化活动中心兼卖场功能：1、符合卖场选址标准2、会所作为启动区的配套，有利于展示效果,卖场选址标准位置交通条件最好、昭示性最强的位置，且有环境、景观资源可展示需解决的问题看楼车辆、人流进入性需配置的设施售楼处前具有停车位置（30个以上的车位），用作停车和营销活动,卖场规划,南北方向两条主干道提前完工，展示大盘的气势气质。针对启动区居住氛围淡薄的问题，建议集中商业用地上搭建临时商业，用免租的方式吸引商家进入，业态主要为餐饮、休闲类专业店，提升区域生活氛围。卖场（文化活动中心）建议临近水系，水岸会所有利于氛围营造,多层+洋房,多层+小高层,展示区,展示区,临时商业街,商业风情街,车流通道,销售中心(文化活动中心),社区干道,景观道,景观道,人流通道,文化活动中心卖场功能规划,接待区：约50洽谈区：约100VIP接待区：约50模型展示区：约200概念演绎区：约80室内活动区及影视区：约200项目经理办公室：约50现场财务办公室：约50销售人员更衣区：约80资料室及其他办公区：约40儿童游乐区：约150咖啡区：约50,健身中心：200茶艺室：100棋牌室：80阅览室：80,销售中心,配合展示功能,合计：1100,文化活动中心的功能定位以避免亏损作为首要考虑因素,根据世联经验，将启动区会所功能分为三部分,品牌服务类主要利用自身品牌形成吸引力，无需布置在底层，根据经验，品牌健身会其规模在1000左右为宜,文化活动中心在满足其基本功能的基础上,尽量保证后期经营的可盈利性。品牌服务商家有利于提升形象，但租金水平较低。公益服务类经济效益差，应当尽量缩减规模。,各种功能参考规模,配套物业发展建议,文化活动中心（卖场）规划,园林景观,商业街定位及分布,道路/及导识系统,启动区选址,国际公寓定位,国际学校发展模式建议,集中商业分期开发建议,商业街定位,根据上一阶段成果，本区域专业街邻里商业街总规模控制在20000平米左右，其中：,Block国际风情商业街区5000平米,邻里商业街15000平米,根据案例研究，邻里商业街最大限度的满足居民的便利性，分布呈多点、分散状态。本项目的邻里商业街应在分期、分区中具体体现，按照0.7-0.91平米/人的标准进行设计,Block国际风情商业街区的位置确定,国际风情街区是区域形象展示的重要组成部分，其位置需要符合以下条件,1、作为启动区的配套，能够配合看楼路线进行展示,2、交通通达性较好,看楼路线及价值展示,学校展示,情趣小广场展示,集中绿地会所,核心公园资源,启动区,花街展示,销售中心,看楼路线设计原则,其他价值点的有机串连,展示核心资源,展示区域开发气势,商业街区,商业街选址在启动区北面，临近集中配套区，配合看楼路线，兼顾昭示性和交通通达性,看楼路线设计思路,整体思路：先收后放，在进入区域内，用小型休闲广场、Block商业街区体现休闲生活氛围；道路、高尔夫公园体现区域开发气势,启动区,视觉上的“先收后放”，同时体现居住品质和区域开发气势1、在看楼路线前端，展示学校、商业街、情趣小广场等，较小的尺度,“先收”2、在进入主干道后，通过道路、集中绿地、高尔夫公园尺度放开，尽力展示区域开发气势,Block国际风情商业街区的设计要点,710米的街道，集市型商业精神的回归局部一层，商业与休闲氛围的融合二楼通过连廊连接相邻楼宇的连接处理，人流畅通无阻,商业街主要指标,商业街长100米，二层复式铺开间6米左右，进深1215米层高4.5米局部一层,商业街注意事项,1、先期商业氛围的形成,前期主要以展示功能为主，后期转变为经营功能前期采用低租、免租的形式引进23个核心主力店，如丹桂轩等先期引进主力店可与会所相联系，能起到较好的吸引人气、广告效应,商业街注意事项,2、商业步行街细部设计,在首期展示时，将店面统一标识装饰，并进行简单装修，把未来的业态展示出来，把休闲品味形象先行做出,配套物业发展建议,文化活动中心（卖场）规划,园林景观,商业街定位及分布,道路/及导识系统,启动区选址,国际公寓定位,国际学校发展模式建议,集中商业分期开发建议,道路及导识系统确定要素,根据凯文林奇的区域界定的理论，区域界定包含5大元素：边界、区域、道路、节点、标识物,边界区域整体界标、配套区界标等，重点在西延线,区域导识系统、绿化系统、雕塑、建筑小品,标识物具有冲击力的形象标志、建筑标识,节点公园、广场、景观轴、配套群,道路道路先行、道路命名、道路形象,道路及导识系统,道路及导识系统是展示项目远景和气势的核心要素,外围导示系统：城界界定路旗广告牌形象墙区内导示系统,1、外围导示系统城区界定,“城区界定”设置区域标识物，大型广告光柱体现大气魄,1、外围导示系统城区界定,临西延线人行道、从树种、灯杆等方面完全与众不同，界定城界,“城区界定”启动前两条道路的建设，构建区域框架，展示区域规模气势,启动区,1、外围导示系统城区界定,标识系统/标志,室内外的融合,统一的道路标识系统,“城区界定”临西延线的建筑形式、路灯、沿路绿化完全与众不同，凸现区域形象,1、外围导示系统广告牌,位置：三环立交、二环立交,功能：记住本项目，知道本项目的联系方式效果：1、色彩、背景昭示性强2、广告内容简洁，清晰，便于路人记忆,1、外围导示系统路旗,功能：1、指引性2、营造成熟大社区的氛围3、提升楼盘整体形象,位置：沿西延线两旁,1、外围导示系统形象墙,形象墙展示大盘特有的气势尚未开工部分，可用形象墙围合，注明各自功能,2、区内导示系统导识视觉统一,导示是一种格调，无处不在的品位渗透着，悄悄地改变着人们的心理体验。,2、区内导示系统外部视觉统一,2、区内导示系统铺地视觉统一,配套物业发展建议,文化活动中心（卖场）规划,园林景观,商业街定位及分布,道路/及导识系统,启动区选址,国际公寓定位,国际学校发展模式建议,集中商业分期开发建议,园林景观市场现状,市场园林景观设计特点,1、市场、成都气候条件支持多种园林景观设计风格,2、规模较小的高端楼盘，多为单主题特色园林,3、对于大规模楼盘，园林设计多数为分组团主题风格,园林景观设计原则,体现区域开发气势，超越市场竞争,单一的园林设计风格对于区域开发过于单调，园林设计应分期、分组团设计，体现多主题风情,原则一,原则二,园林景观分组团设计,亚洲风格,欧洲风格,澳洲风格,美洲风格,中国南方园林,泰式园林,地保利风情,意大利风格,北欧风情,北美风情,拉丁风情,澳洲风情,园林设计按照分期可以大致分为三类，每期任意选取某一洲为主题，各组团园林设计各有特色,分期风格选择,组团风格选择,园林景观商业广场,集中商业前广场面积较大，容易造成空旷感，建议商业广场为下沉式广场，打破空间的空旷感和视觉的单一感；下沉式广场可与集中商业的地下空间串连融合,园林景观社区中庭及景观主轴,启动区以水景为魂，精心打造大规模中庭生态空间,大门连接小区景观主轴，展示楼盘良好形象,园林景观组团中心庭院,构成元素：游泳池、水体、健康小径、休闲亭、建筑环艺小品、绿化植物、沙石等。,园林景观关键节点示意,园林景观休闲空间,配套物业发展建议,文化活动中心（卖场）规划,园林景观,商业街定位及分布,道路/及导识系统,启动区选址,国际公寓定位,国际学校发展模式建议,集中商业分期开发建议,市场状况,1-5月，成都市商业物业发展迅猛，供应同比增长310，销售同比增长111楼盘在三环外逐渐兴起，带动周边商业配套设施的成长，三环外商业销售旺盛，销售增幅达394,商业物业各环域供求状况,商业物业各环域供求状况,随着城市的向外拓展，三环外的商业物业逐步兴起,片区消费力分析,以半径三公里划定商业影响范围，辐射的人群主要为：高新区三环外成都市民金牛乡高速发展的高新区人口素质较高，消费力有较大的提升空间，但现阶段大商业没有明显的强消费力人群支持,市场分析结论,现阶段本区域的大商业没有足够的市场支持，但随着城市的发展，三环外的商业市场前景看好,商业的开发需要足够的消费人群支持，本区域规划三万的居住人口是绝好的商业资源，在满足日常商业配套的情况下，大商业的越晚进入，经济效益越好,结论：,启示,制定商业分期开发计划必须解决的核心问题,2、对后期商业，如何进行业态业种的规划，达成区域商业中心的目标,核心问题,1、如何应对前期商业氛围淡薄的问题,1、如何应对前期商业氛围淡薄的问题,街区化是解决问题的核心,街区最容易形成人气。街区的业态相融性最广。街区能够解决商业“恐高症”,通过弹性的规划方案，降低前期商业的经营风险,参考方案,开发次序：完全街区（A）类街区（B）类街区（C）,参考方案,参考方案,共享街区,又相对独立,规模分布：A区约18000m2B区约10000m2C区约32000m2,2、区域商业中心的业态业种规划,以餐饮娱乐为主的区域商业中心业态业种规划,规划方案业态业种示意,食品餐饮服务时尚店硬品,娱乐类电影城服饰店电器音响,大型超市等,经营业态参考(1),业态店面分类,软品女时装男时装儿童服装少年服装孕妇服装内衣鞋店袜店运动服皮衣,硬品首饰/帽/伞手表文具/图书汽车零件工艺美术眼镜化妆品手提包/旅行包体育用品/健身器材摄影器材音像乐器玩具碗碟玻璃器皿礼品画廊,日用百货家具室内装饰灯具古玩床上/卫生间用品厨房用品,电器音响/电视/电话音像媒体计算机家用电器,经营业态参考(2),业态店面分类,服务个人护理美发保健医药照相印刷服装裁剪干洗花店旅行社书报,食品餐饮快餐家庭餐馆高档餐厅咖啡店烟酒烧烤店,娱乐电影院游戏厅儿童游乐电子仿真俱乐部酒吧,商业开发时间计划制定原则,三、弹性商业规划方案开发顺序，以风险较小的街区类首先进入市场，类街区B次之，最后是大型超市的进入,原则,一、在邻里商业能够满足生活需求的情况下，集中商业越晚进入市场，经济效益越高,二、后期经营的不可确定性，制定弹性的商业规划方案应对市场风险,商业开发时间计划,问题的解决方案,启动模式及策略,配套物业发展建议,建筑单体物业发展建议,启动区产品组合开发的一切原则基于CVA，即“竞争的价值增加”,确定主流产品，适应市场趋势，提高销售速度，加快资金回收，降低开发风险，增强竞争价值；,建设明星产品，形成高端物业价格参照系，提升区域物业价值，推动后续良性开发和经营，增强项目整体竞争价值；,建设标杆产品，填补空白市场，回避竞争。可快速回收资金，实现高价，占有小量市场，形成项目独特的竞争价值；,主要目标,次要目标,终极目标,以全景展示项目的高端社区高档形象为主要目标；,同时保障畅顺的现金流量，良好的市场销售态势；,实现平稳回报收益，为后期高档产品奠定基础。,启动区开发分级次目标,目标市场细分决定产品形态,启动区产品类别及其特征分析,各类产品在市场中的份额和在竞争态势中的表现,由产品类别分析可知多层住宅目标市场份额大，但竞争激烈，可以通过产品差异性及区域特质带动销售。可作为启动区的主力产品。情景洋房和叠拼别墅市场认可度较高，但价格竞争大。可通过产品综合品质和卖场展示带动销售。可作为启动区的少量产品。国际公寓是市场的空白产品。竞争不激烈，但目标市场小，不宜大量开发。,市场份额,竞争优势,国际公寓小高层住宅,目标客户需求决定产品的户型面积和功能需求,成都市场现有的国际涉外公寓较少，以上案例是在深圳目前运营较为成功的国际公寓。,深圳蛇口泰格公寓及华侨城波托菲诺国际公寓以全部为出租型物业，租客主要为外籍人士。,本项目国际公寓的户型面积参考成功案例，并以终极客户的需求制定。,目标客户群：高新区外企的外籍管理阶层大型企业驻成都的外派职员成都市内的外籍人士外语学院的外籍教师,国际公寓成为高端社区的标志性产品，从外观和内部设施上应与常规住宅略有区别,本项目所处区位具有成为外籍人士集中居住地的潜质,现代化外立面具有面强烈的视觉冲击力，建议布置在离街较近的位置，强调昭示效果。,提升楼体档次的关键因素：观光电梯送精装修销售挑高的入户大堂,采用观光电梯，提升物业档次,国际公寓在建筑设计上做出通透感,国际公寓在建筑设计方面需要尊重外籍人士的生活习惯，同时在管理服务方面也需要较高的标准。,国际公寓户型设计应当关注外籍人士的生活习惯，强调隐私性,多层住宅,目前中高端市场的在售楼盘是我们确定启动区户型面积的主要参考依据,1、中高端楼盘的两房比例较少2、主要户型以120140平米的三房，160平米左右的四房为主,多层住宅户型面积区间参考成都市场成交统计数据和近期热销户型面积,二房产品非高端