郑州保利百合项目社区底商定位概述(PPT 138页).ppt

郑州保利百合项目社区底商定位，郑州辖6区5市1县，2个国家级开发区，1个国家级出口加工区。 全市总面积7446.2平方公里，市区面积1010.3平方公里，其中建设区面积282平方公里，全市总人口743.6万。 郑州是中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、全国科技进步先进城市、全国建设示范城市、全国建设文明城市的工作先进城市。 中原区是郑州市委、市政府所在地，位于郑州市西部，区辖1镇10家办事处。 辖区总面积97.1平方公里，总人口57万。 郑州历史悠久，文化灿烂，交通、通信、商贸发达，中原区是郑州市主要工业区，企业事业单位聚集，项目所在区域是老厂集中区、汽车修理、汽车贸易聚集，位于中原区的第二分水岭， 客户购买力在区域中处于低水平的辖区内有白鸽集团、郑电缆集团、嵩岳集团等国有中坚企业70多家，乡镇企业5000多家，磨料磨石、机械制造、纺织印染、电线电缆等行业在省内至关重要，这些企业主要集中在项目周围， 地区第一、第二分水岭之间，具备良好产业引进基础，但居住气氛不足的管辖区科技力量集中，基础教育发达，各级科研单位20馀所，大中专校8所，市区目前中小学33所，主要集中在桐柏路东， 项目有区域教育引进基础差，临项目为沿华山路西三环均分布于汽车贸易、汽修集中区项目周边华山路沿线分布有白鸠集团和郑州煤矿机械厂、郑州市电缆厂等老厂的西水道厂、轮胎厂、 造纸厂老工程和家族区社区底商多以便利商业状态为主分布于郑道的底商商商业状态为超市，饮食店便利，等级和形象较低的秦岭路是刚刚扩大的主干道，构建精品饮食街的桐柏路沿线分布着中原工学院、河南职业技术学院等学校，伏牛路、伊河路分布着伊河路项目位于郑州西区，守护西门，便于荏阳、街道、新、登封等郊野交通，拥有一定郊野客源引进基础，随着郑州市和地市交通网络的完善，西区教育、医疗完善的魅力将来地市客源有所增加。 项目以郑为基础出发，西绕城高速公路，可以在1小时内到达荏阳、街道、新的、登封，具备良好的交通引进基础。 郑州至街、郑州至新郑少高速公路至航道高速公路等规划预示提高区域和放牧县交通便利性，以中原区-荏阳20公里中原区-街28公里中原区-新31公里中原区-登封61公里、项目区性质和功能特点、中原区素科技力集中、工业基础深为人知辖区内有国家、省、市科研机构28家，大中专科学校、中坚企业130多家，各类法人单位3000多家，西区是中国解放后前5年计划开始建设发展的老工业基地，人口基础以数十万全国各地支持工业建设的专业技术人员为主，文化娱乐基础氛良好，90年代以前普遍收入改革开放以来，西区重工业衰退，许多工人下岗城市建设和娱乐饮食设施建设比东区落后很多。 现实情况是，东区多的是高级餐厅，西区多的是中低级宾馆东区多的是品牌专卖店，西区多的是便宜好吃的服装店，区划的区划的北侧有牛庄路，南侧有煤炭机械路，西侧有天山路。 目前，区域周边道路系统尚未形成，规划的道路水平较低，出入便利性较差。 没有与地块相邻的干线道路，显示性差，商业价值低。天山路(规划)、项目基地分析、场所研究区域周围无干道，展示性差，大型商业价值相对较低。 建设西路、金源第一城，区划不接近干线道路，显示性差，大型商业价值低。 地块周边全是规划道路，规划道路水平低。 但是，地块也有入所安静、方便的先天优势。 规划牛庄路、规划天山路、规划煤机路、项目基地分析、区域板块划分、区域竞争楼盘分布、西路、中原路、陇海路、秦岭路、桐柏路、嵩山路、棉纺西路、西路、升龙半岛、惠众西城一品、盛润锦城、中林国际、威尼斯水城、九龙城、晶华城、 2222222222222222锦艺国际华都、金质新禧园、六合幸福门、城开祥和里、建业密码国际、长城日光新城、海森、中原万达广场、金龙佳苑、中原新城、康桥溪山控府、康桥金域上郡、项目位置、等待销售项目、销售项目、地区销售竞争项目14项，主要是大致量旧改选项目区域未来的潜在竞争项目有7个。 从区域竞争大厦的分布状况来看，未来区域竞争激烈。 经纬广场，本次定位报告纲要，一、土地现状和未来发展，周边合作区位于郑州市西区商业核心区板块合作生活区，商业、教育等各类合作完善，项目接近规划地铁1号线，未来交通十分便利，具备建设中高质量住宅的质量。 项目基地分析、环境因素：周边多为老厂房，整体环境较老北侧邻近火力发电厂，环境受到一定污染。 交通要素：区域周边道路都是规划道路，现在可得性差。 四周不面对干线道路，表明性能不好。 自己的要素：区域本身面积小，容积率高，难以强调整个项目的质量和等级。 不利因素分析区划的不利因素主要受周边道路、环境、地区的制约。 项目基地分析，基本经济技术指标：区域西侧规划学校用地，容积率高，规模小。 项目基地分析，区划限制90/70政策限制2 :高100米，15，项目属性双线省会城市，老城区，中型，非资源型房地产开发项目，区域与城市的关系与发展判断，项目位于中原区，属于城市西、郑州市旧行政文化中心，郑州市旧中原区是市委、市政府所在地，郑州市主要工业区。 中原区工业基础比较好。 中原区位于郑州市区西部，东至嵩山路及二七区毗邻西邻莒阳市廿店乡边境南至二七区刘胡埒，齐礼阎两乡交界北邻金水区及郝山区古荣、老鸦陈两乡。 郑州市首建区之一，素有“郑州西门”之称。 区域与城市关系与发展的判断，按照规划，郑州市的城市空间发展战略是“以东为主，照顾西部，培育南部，支配北部”。 目前郑东新区CBD的发展接近成熟，将来东区将迁至高铁商圈附近，大量商务业务上市。 西区新行政文化中心的规划和建设促进西区快速更新发展，北区是黄河湿地保护区，因此发展受到限制。 区域与城市的关系与发展判断，从CBD到CCR，郑西新城的发展空间无限，郑西新城的倡导响起郑州新的发展号角，使郑州城区成为中原经济区地图上的投资热土。 “商东”发展郑州城市多年后，郑州西区迎来了产业大发展、城市结构大变革。 除了战略调整外，西区的政策倾向为郑西新城的发展提供了充分的动力。 美丽的自然环境，生态城市117平方公里的可开发建设土地，郑西新城呼之欲，宜业易居的产业发展定位，郑西新城的后发优势被挖掘出来，郑西新城的资源清醒了。2011年，郑东新区至郑西新城，郑州新发展拉开帷幕。 生意向东，生活向西，郑州主城两极结构清晰。 2011年，郑州居住康城建设规划和郑西新城建议，意味着郑州新的发展和起步即将拉开帷幕。区域与城市关系与发展判断、郑州应居健康城市效应图、SWOT分析、土地定义、二、市场外部环境、区域政策环境、国务院：房贷首次支付60%以上的市提到限购，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，研究部署更加牢固地控制房地产市场。 会议要求将来将第二套贷款首付提高六成。 会议还要求对楼价上涨过快的城市严格制定购楼政策，实施差异化住宅信用政策。 国家发展改革委员会宣布，商品销售价格为商品房销售明码标价规定，5月1日起实施商品销售价格套装，明确公示代理费和房地产服务费。 商店的经营者必须一次性公开所有销售房间的来源，根据申报价格标明价格进行销售。 商品的销售价格在标价对外出示后，可以自行降价、折扣销售，但涨价必须重新申报备案。 年度大事件，3月4日郑州重新发行限购令:郑十五条，为保证限购政策的执行效果，郑州市住房保障和房地产管理局发行了关于进一步落实我市住房限购政策的通知，明确了限购政策的具体操作细则。 河南省房价细则：取得预售证10天内公布所有住房来源，5月18日，我省发改委公布河南省商品房销售明码标价实施细则，贯彻国家发改委商品房销售明码标价规定。 区域政策环境、限购政策对市场的影响，1、如何应对市场需求变化的限购政策制定后，市场的自居和改善型自居需求占市场的大部分。 2、如何应对客户群体变化受采购限制的影响，项目的目标客户群体中地区客户占绝大多数，地区客户的职业特征为改善型住宅和儿童购买，或者家庭人数相对较多，因此职业生涯时考虑家庭功能的情况较多当地客户支付的灵活性相对较低。 限购政策制定后，投资需求受到抑制，房地产主流需求首次为自家和改善型自家需求，同时目标客户群体以地区客户为主。 政策规避方法，1 .项目在产品规划时避开投资型产品，抓住市场主流需求。 同时，在产品设计中，从自己需求的客户角度出发，重点考虑产品的舒适性、功能性、人情味、低碳化、智能化等方面。 2 .项目在定位时倾向于项目的居住性。 3 .项目在产品设计方面，要重视居住功能性与舒适性的结合，同时要尽量控制总价格。 总结政策规避方法、市场外部环境，三是城市市场分析，2011年上半年郑州市商品房住宅市场供应量和交易量下降，特别是交易量只有213.9万平方米，因此对郑州市场的购买限制影响较大。 城市宏观市场分析显示，郑州市场房地产板块分为6块板块，项目板块目前属西区板块。 该地区有一套成熟，是老城行政文化中心。 随着郑州市中原区新行政文化中心建设的推进和区域商业的发展，未来地区具有巨大的发展潜力和市场空间。 市场板块分类、数据来源：郑州市房管局、市场库存、6月底前，郑州市主要城区限购6个地区商品住宅累计库存量达到293.97万，达到2010年以来的高峰，除经济适用房和定向开发房源外，商品住宅库存量为278.88万，从目前月消化状况看受采购限制令的持续影响，我市住宅销售量持续下降，供应量持续增加，存货持续增加，预计今后一段时间内存货比率将达到10-12。因此，企业库存压力不断增大，需要客观衡量价格，“价格保险量”可能成为未来房地产营销的主要旋律。 资料来源：从郑州市房管局、市场景点、16月各地区供应成交情况来看，供应量依次为：金水区88.73万、二七区62.02万、郑东新区52.4万、中原区50.65万、管城区33.46万、惠济区33.26万 郑东新区46.04万，中原区45.95万，惠济区21.6万，管城区13.99万，供需比依次为中原区0.91，郑东新区0.88，二七区0.88，金水区0.7，惠济区0.65，管城区0.42，中原区、郑东新区、二七区供需基本平衡，表现良好2011年16月商品住宅成交平均价格呈“v”字形趋势，第一季度受大量保障性住宅成交影响价格明显下降，但第二季度市场恢复正常水平，逐渐恢复的整体来看，6月份比1月份价格上涨2.3%，受限购买影响价格上涨幅度资料来源：郑州市房管局、市场景点、资料来源：郑州市房管局、市场趋势，2011年上半年郑州住宅市场总供应量为330万平方米，平均每月约55万平方米，其中2、3月受传统季节因素影响，供应量极少，依据当前市场发展趋势， 预计2011年下半年月平均供应量为60-70万平方米，总供应量为360-420万平方米，上半年月平均产量为36万平方米，下半年保持比较平稳的趋势，月平均产量为40万平方米左右，总产量为240万平方米左右。 受供求关系的影响，我们决定2011年下半年郑州住房市场价格也将保持相对稳定的态势，或者小幅度下调。 2011年上半年的市场供求和价格动向，结合现在的市场环境，2011年下半年郑州住宅市场的供给量为360-420万平方米，成交量为240万平方米左右，预计价格会保持相对稳定或者小幅度下降。 2011年上半年郑州市商品住宅销售量以80-90平方米舒适型两房和130平方米以上豪华型三房为主。 从产品溢价能力来看，90平方米以下的紧凑三间房，90-110平方米的简单三间房，110-120平方米的舒适三间房比较强。 人气产品排名、案例分析一锦艺国际华都、项目概况、项目分析、教育：互助路小学、伊河路小学、建设路第二小学、第五十一中学、第二十四中、广播电视大学、工业商贸学院、郑州建筑员工大学、河南工业大学、中原工业学院、河南工业技师学院等商场：思达超市、 左右超市、康乐超市、丹尼斯大卖场、大商超市、苏宁电器、中原商贸城、天龙商务、五星电器、国美电器、永乐电器宾馆：裕达国贸易宾馆、锦江之星、豫纺宾馆、中原宾馆、家宾馆等金融：农业银行、光银行、工商银行、交通银行、浦发银行、广发银行等餐饮：京福华肥牛、豪爽快乐10万平方米大型综合休闲购物中心，九年来一直建立学校、幼儿园、保健中心、网球场、羽毛球场、俱乐部(健身房、乒乓球室、桌子室、阅览室、咖啡室等)，周围成套成熟，生活设施齐全，教育、医疗资源优越计划解读，项目占地面积： 350000容积率：3.5绿化率： 40%项目概况：由中原区棉纺西路与桐柏路交汇处(原国棉一六厂)、总规模120万平方米的大型海派新古典主义国际特区、高层住宅、综合商业建筑群、互助路小学、幼儿园、综合会等组成。 整个项目由三个住宅小组、一个商业小组、一个教育小组组成。住宅集团与商业集团相对分离，提高居住舒适性和安全性，建筑风格，海派新古典主义建筑风格，典雅高尚，气品恢复性好：充分考虑视觉景观的引导和遮蔽，