财富广场项目定位和物业发展建议书(PPT 164页).ppt

,谨呈：安徽腾辉投资集团有限公司,博观地产2013年8月,华东（国际）财富广场项目定位和物业发展建议,报告体系,AnalyzeSystem,项目理解,区域思考,项目思考,市场研究,市场分析,客户分析,案例借鉴,项目市场条件总结,项目SWOT分析,项目形象定位,项目档次定位,项目功能定位,项目客群定位,项目研究,项目定位,物业发展,写字楼物业发展建议,公寓物业发展建议,商业物业发展建议,项目业态发展主线,经济测算,目录|Index,1.0项目理解1.1城市/区域思考区域经济区域规划区域商业1.2项目思考项目概况项目四至研究交通环境研究辐射范围研究,3.0项目定位3.1项目市场条件总结3.2SWOT分析3.3项目形象定位3.4项目档次定位3.5项目功能定位3.6项目客群定位3.7项目业态发展主线,4.0物业发展4.1商业物业发展建议4.2写字楼物业发展建议4.3公寓物业发展建议,2.0市场研究2.1区域商业分析区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析2.2案例借鉴,附件：合肥商业市场（含商业、写字楼、公寓）,5.0项目整体经济测算,项目理解,1.0,分析思路,城市思考,项目思考,区域经济区域规划,项目地块解析交通环境研究辐射范围研究,区域商业,“大合肥”的时代来临，城市的扩容战略明显,南上政务、滨湖，挺进巢湖，大力发展巢湖旅游度假资源；北趋北城，拓宽长丰、淮南，促进合肥、淮南两城连动；西拓向高新，扩充肥西三河，带动三河丰沛天然物产发展；西南延伸经开区，启动与肥西的零距离对话，三县划入“大合肥”圈内；东北区域，连通肥东与合肥命脉要扼，“大合肥”时代不容小觑疆域,1.1城市/区域思考,1.1城市/区域思考,合肥正从单中心向多核演变，“大建设”风暴来袭，东城有望成为下一站城市发展的明星板块,区域经济区域规划区域商业,肥东是合肥构建区域性特大城市的东部组团，安徽“东向发展”的桥头堡目前城市“北拓西联”市中心大力改善商业和住宅环境的地位不可动摇项目所在的河东片区将着力打造全省级商贸物流服务中心.,肥东县“十二五”城乡建设发展规划：城区的宏观规划结构可概括为：一轴线，一中心，两片区。河西片区：指合肥与肥东无缝对接重要区域，也是重点发展高新技术产业和先进制造业的商贸物流集中区。,1.1城市/区域思考,肥东是安徽“东向”发展的桥头堡，也是本项目所处区域,区域经济区域规划区域商业,1.1城市/区域思考,肥东房地产市场固定资产投资近三年逐年递增发展头，房地产市场发展迅速，近5年房地产投资基本呈平稳趋势。,区域经济区域规划区域商业,1.1城市/区域思考,肥东房地产市场固定资产投资近三年逐年递增发展头，房地产市场发展迅速，近5年房地产投资基本呈平稳趋势。,区域经济区域规划区域商业,北部组团：规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能东部组团：规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能西部组团：重点发展高新技术产业和先进制造业积极向合肥靠拢。,肥东着力打造县级文化中心和商贸服务中心，本项目处于“西联东扩”的关键位置，是肥东连接合肥的桥头堡，也是商贸服务集中地,1.1城市/区域思考,区域经济区域规划区域商业,1.1城市/区域思考,撮镇片区,区域定位：项目位于肥东大兴镇与撮镇交汇处，区域内定位为省级物流中心枢纽，未来产值超千亿，人流量过千万,区域经济区域规划区域商业,1.1城市/区域思考,肥东区域内连乡镇、外连长三角的立体综合交通网络体系，将为本案及区域的发展提供契机。,合肥市对外所有高速公路均从肥东经过，并在县城1公里处形成安徽省乃至华东地区重要高速公路枢纽；肥东拥有高速公路总里程居安徽省各县第一位。内连乡镇、外连长三角的立体综合交通网络体系，为肥东工业经济的快速发展提供着充足的硬件保障。,1.1城市/区域思考,区域经济区域规划区域商业,项目周边专业市场集中，三公里范围内仅约8万人口，人群相对中低端，但仍然存在消费需求,1.1城市/区域思考,区域经济区域规划区域商业,区域商业氛围浓厚，但规模化商业多为专业市场，商业能级较低，区域功能不完善，缺乏大型商业统领区域的商业形象,1.1城市/区域思考,小结：作为十二五规划的发展重点之一，肥东片区发展潜力巨大。本案地处肥东与城区之间，是重要的战略前沿阵地。未来区域内将打造省级物流中心，大型市场不断进驻，带动区域经济增长，并带动人流量。区域立体化交通体系，促进周边乡镇，如大兴镇，撮镇的人流集中。并带动合肥、肥东商业的无缝对接。区域内常驻人口较少，仅为3万人，区域内集中专业市场，流动人口较多。区域内缺乏大型商业统领区域的商业形象。,1.2项目思考,地理位置：裕溪高架东入口，合马路与东风大道交叉口本案区位：位于建材中心最东面，西临红星美凯龙家居广场，紧靠裕溪路财富广场建筑面积：约30万平方米物业形态组成：1栋写字楼，2栋挑高公寓，1栋平层公寓(共约15万方)+商业(约15万方),项目现状,项目示意图,华东（国际）财富广场,项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究,项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究,长,青,街,东至东风大道、南临裕溪路、西接店埠河、北靠长江东路（规划中）,裕溪路,财富广场,东面道路尚未完全打通，周边拥有数个住宅项目及少量沿街铺面,北面仍处于开发中，周边都是公路,南面建有数个住宅项目，除此之外都是有待开发的空地,西面靠近大兴镇，因为靠近合肥的关系，发展较快人口密集,1.2项目思考,项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究,1.2项目思考,项目地块交通优势明显，交通便利。紧邻裕溪路，未来东二环（郎溪路）、长江东路尽在咫尺。,第一圈层主力客群：主要为周边乡镇，撮镇（总人口约12万）、大兴镇（总人口约10万）；第二圈层次主力客群：肥东以及周边乡镇客群、部分瑶海区客群第三圈层辐射客群：合肥其他区域客群以及外地客户；,核心客群,项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究,1.2项目思考,本项目辐射常驻人口少，必须冲出核心客群，辐射到三层客群才可消化项目商业体量。,城市综合体开发优势：本案为商业综合用地，较好的项目经济指标加之30万方体量优势更不可小觑，待周边专业市场发展成熟后，人流量一旦有了保障将为项目的成功奠定基础。区域规划位置及交通条件优越：项目处于产业集群商圈核心，道路、公交交通发展成熟，未来东部组团的新核心，引领未来东城组团发展方向。,可视性及展示面：链接合肥与东部组团的前沿阵地，裕溪路以北、东风大道以西、未来长江东路以南，商业展示价值较高，未来为人流主要方向之一。辐射区域较广但辐射人口质量不高：项目致力于打造片区首个现代化多功能商业中心，西至大兴镇、东至撮镇为项目核心辐射区域，周边邻镇为次级辐射区域，辐射范围虽然广，但周边的人口基数还有待提高,1.2项目思考,2.0,2.12.22.32.42.52.62.7,项目市场条件总结SWOT分析项目形象定位项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态定位,市场研究,2.1市场分析,街区长度：1500米主要客群：周边常住居民，学生和专业市场上班人员业态布局：零售，小型餐饮，服装，超市租金范围：合马路南、北侧租金相差不大，范围整体为0.6-0.9元/天,临街商业：业态主要以餐饮、美容美发、超市等业态为主，商业氛围低档。,区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析,2.1市场分析,龙塘区域超市约有20多家中小型社区超市，稍大面积超市3家，尚无大中型高档综合超市。,超市：以社区便利店形态为主，档次较低、环境较差，尚无大型高档综合超市，升级在即。,区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析,2.1市场分析,餐饮：以中小规模餐饮店居多，中、低档次消费为主，经营状况较好；区域内娱乐业态稀少，无法满足周边居民需求。,龙塘区域餐饮场所约有40多家，多为中小型餐饮店，尚无大中型高档酒店餐饮。,区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析,2.1市场分析,物业水平：以临街商铺为主要形式，其中包括社区底商、临街商铺、临建等物业形态，区域商业物业情况整体面临升级改造。,区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析,2.1市场分析,目前完工投入使用的是合肥裕隆大市场，华东国际建材中心部分投入使用，其他项目均在建，预计在2015年左右能陆续完工。,裕隆大市场,合肥浙商城,区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析,2.1市场分析,区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析,目前周边区域没有综合型购物中心，离本项目最近的北京华联距离有11公里，无法有效覆盖本区域消费群体，预计在2015年永辉超市（综超+物流）将完工。,2.1市场分析,区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析,被访者年龄以25-34岁和35-44岁为主，家庭结构主要是三(四)口之家，工作性质主要是个体经营，家庭年收入集中在9-15万和8万以下，贫富收入水品占差距大。,被访者出行方式以公交和私家车为主，消费场所主要是北京华联和沃尔玛，离本区域距离较远，商业类型偏好以餐饮、超市、休闲娱乐为主。,2.1市场分析,区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析,小结：区域临街商业档次低、生活配套、休闲娱乐类业态发展空间较大；专业市场以建材家居、电机、小商品城为主。在未来2年专业市场方可逐渐呈现发展规模；区域内潜在商贸、物流配套逐渐丰富，但大型集中服务型商业欠缺周边人群消费实力一般，对大型购物中心，如餐饮美食、超市、休闲娱乐的需求强烈。,2.1市场分析,该项目合理的控制商铺面积，以返租的形式实现快速去化,借鉴案例分析明发商业广场,2.2案例借鉴,项目业态主要是以特色餐饮为主，同时配以儿童娱乐及时尚服饰业态,借鉴案例分析明发商业广场,2.2案例借鉴,对外交通：主要通过4个出入口与周边两条主干道（北二环路及四里河路）相连，整体昭示性及通达性较好。内部交通：商业内街以椭圆形设置，且铺位分两排布置，水平方向以环形道路及天桥相连，垂直方向以观光电梯、扶梯以及楼体相连，整体动线流畅，但交汇点过多，略显复杂。,商业街以椭圆形闭合设计，内外部动线流畅，但动线交汇点过多，略显杂乱,借鉴案例分析明发商业广场,2.2案例借鉴,自持和销售比例：开发商自持比例为60%，其中自持部分为：明发国际大酒店；B1区的永辉超市、港荣百货；C3区的苏宁电器；A3区金逸电影城。其余商铺全部销售。,借鉴案例分析明发商业广场,2.2案例借鉴,小结：明发自入市以来，前期推广、形象定位都声势浩大，但后期却经营无力。原因分析：周边常驻人口较少，且业态定位没有规划好，导致后期只有超市能吸引周边客户。商业内部动线交汇点较为杂乱，导致客流导向不明确。项目整体没有统一运营管理，商家后期各自为战，没有突出整体的商业氛围。,借鉴案例分析明发商业广场,2.2案例借鉴,对本项目的借鉴,1、合理的商铺面积，将商铺面积控制在30-80以内，总价较低，有利于提高市场购买力。2、在销售方式上采取返租模式，第1-4年每年返6%，第5、6年返7%，第7-8年返8%，1-3年的租金直接从购房款中扣除，此种模式对客户的心理价格冲击较大，容易促进成交。3、销售型商铺虽然进行返租，但是开发商没有进行统一运营，商家各自为战，形成不了商业氛围。4、内街动线过长且与外街衔接不够，没有很好的实现人流导入，容易形成死街。,借鉴案例分析明发商业广场,2.2案例借鉴,项目基本资料,借鉴案例分析上海金桥国际商业广场,2.2案例借鉴,区位及交通,公路交通：位于张杨路与金桥路两条城市主干点道交汇点。轨道交通：坐落于地铁6号线云山路站与金桥路站之间，距离地铁6号线金桥路站仅50米远。,公交路线：573；773；778；991区；993；990；961；630；977；金桥1路；新川专线等共15条线路。内部交通：二、三层空中步行连廊将1-8座连为一体。,借鉴案例分析上海金桥国际商业广场,2.2案例借鉴,业态分布/配比,借鉴案例分析上海金桥国际商业广场,2.2案例借鉴,代表品牌,借鉴案例分析上海金桥国际商业广场,2.2案例借鉴,主力店,易买得：大型超市，带动人流效果明显并且重复消费频次高。运动100：运动服饰、用品集合店。卡通尼乐园：特色儿童娱乐场所，三带四营造较好的通透儿童娱乐氛围。优衣库：日本知名基本款快销服饰零售品牌，形象亲民，适合生活型购物中心。,借鉴案例分析上海金桥国际商业广场,2.2案例借鉴,餐饮业态,简快餐,休闲餐,正餐,借鉴案例分析上海金桥国际商业广场,2.2案例借鉴,休闲娱乐业态及配套,儿童娱乐,大众娱乐,借鉴案例分析上海金桥国际商业广场,2.2案例借鉴,街区的动线不仅在一个平面上流畅，通过地上及地下连廊的设置，形成人流在垂直、及水平方向的有效循环。,在动线上设置一些空间节点，利用景观与设施、外摆打造出可供人员休憩的空间。体现出街区的休闲感与生活气息。,产品亮点,高楼层间的水平交通，设置较宽连廊+岛柜自然过渡,可利用建筑外轮廓的凹凸营造出有节奏收放的空间节点，提升动线的趣味性和空间的层次感。,借鉴案例分析上海金桥国际商业广场,2.2案例借鉴,金桥国际对休闲氛围的营造一层外摆餐饮,氛围营造,借鉴案例分析上海金桥国际商业广场,2.2案例借鉴,主要缺陷,氛围营造：通过景观小品和首层的休闲餐饮以及较丰富的娱乐业态，营造出项目的休闲氛围；业态组合：根据区域特点更加突出品质生活，满足周边一站式购物业态，本案列中利用周边有儿童客群，采取针对性业态组合；产品规划：中央广场相对于该集团第一代街区型产品大宁国际，可视性和对人流的聚集作用更强；楼座间高楼层的水平交通联系较好；,组团布局分散，互动性弱，并且容易产生疲劳感；很难做到每栋单体都有聚客亮点，使客群全都到达,借鉴案例分析上海金桥国际商业广场,2.2案例借鉴,借鉴之处,项目定位,3.0,市场格局,城市规划,商业环境,商户访谈,消费者访谈,项目分析,1、肥东的经济发达，主要以低端制造业为主的第二产业为主，但整体商业发展水平较低；2、肥东虽道路交通发达，但实效较低，轨道交通的规划有利于扩大项目商业辐射圈。未来区域发展为商贸物流集散中心，带动经济与人口发展；3、区域整体发展情况并不理想，本对本项目商业市场产生较大冲击；4、本地消费外溢严重，本案需提供中高档的商业形态，以实现消费者本地消费；5、本案虽处于版块核心区，但基础设施尚待时日，不过交通便利，商业展示性佳，有利商业项目开发；,3.1项目市场条件总结,优势大堂设商务中心，24小时提供翻译、打印、秘书、速递、律师咨询、票务业务等服务,考虑因素：大堂为提升产品档次感的重要因素；入口适当装修，增加产品形象面。,4.3公寓物业发展建议,建筑风格,电梯配置,智能管理,配比建议,物业管理,大厅设计,入口设计,智能化便利、安全保障,灯光工程有效提升昭示性和档次感,服务原则给客户最大的便利，最大的安全保障。,室内安防系统三表远传系统可视楼宇对讲系统闭路电视监控系统智能化停车场管理系统接触式IC卡门禁系统,4.3公寓物业发展建议,建筑风格,电梯配置,智能管理,配比建议,物业管理,大厅设计,入口设计,物业管理照顾客户每一个生活细节,灯光工程有效提升昭示性和档次感,可引入知名物业管理公司代为管理从物业管理整体外观（包括保安保洁的形象和着装等）就开始考究。在保证安全、干净卫生的基础上，照顾客户每一个生活细节的需求：,4.3公寓物业发展建议,建筑风格,电梯配置,智能管理,配比建议,物业管理,大厅设计,入口设计,价格经济测算,灯光工程有效提升昭示性和档次感,4.3公寓物业发展建议,通过市场比较法，项目市场综合评分和项目平层公寓均价比较：,备注：华盛大运城公寓精装，价格在6200左右，按照1000元精装修标准，毛坯均价定为5200元/平方米。,价格经济测算,灯光工程有效提升昭示性和档次感,4.3公寓物业发展建议,市场比较法步骤：1、影响公寓价值的因素分析2、市场比较对象的选定3、各市场比较对象的专业评分4、相关楼盘价格修正项目相对比较对象的价格5、项目价格测算对各相关楼盘价格的加权平均,步骤一：修正后各相关楼盘价格P1=（67/87）X5200=4000（景隆公馆）P2=（67/57）X4300=5050（淝河大厦）P3=（67/67）X5200=5200（华盛大运城）,步骤二：根据权重加权测算价格三个项目权重：华盛大运城在整体项目地段上与本项目相拟，因此权重为40%；淝河大厦与项目本身规模相差较大，定为30%；景隆公馆与本项目距离较远，定为30%PX=4000X30%+5050X30%+5200X40%=4785,根据市场比较法，不同项目赋予不同权重，本项目现阶段平层公寓销售均价为4785元/平方米，二年后产品入市，按保守年均增加5%计算，二年价格增涨10%。,最终产品价格预计：平层公寓：5260元/平方米挑高公寓：6840元/平方米（市场情况下，按平层公寓130%计算）,项目整体经济测算,5.0,项目可销售面积：平层公寓1栋、挑高公寓2栋、写字楼1栋：共计约150000平方米办公用品城：共计约37500平方米集中商业群中外围一层沿街商业：共计约8200平方米共计可销售面积总和：195700平方米,5.0项目面积测算（按方案一测算）,项目自持面积：集中商业群中对外独立商业体：共计约30000平方米集中商业群中内部集中商业：共计约56300平方米共计自持面积总和：86300平方米,1、平层公寓1栋、挑高公寓2栋、写字楼1栋：共计约150000平方米平层公寓价格：5260元/平方米挑高公寓价格：6840元/平方米写字楼价格：6950元/平方米因每种产品无单栋建筑面积数据，因此暂时按平均值进行初步测算，即平层公寓、挑高公寓、写字楼，共计销售收益：约9.5亿元2、办公用品城：共计约37500平方米共计销售收益：约3.7亿元3、集中商业群中外围一层沿街商业：共计约8200平方米共计销售收益：约2亿元共计总销售收益：15.2亿元,5.0项目销售收益测算（按方案一测算）,合肥商业市场,附件,2013年5月份合肥共销售了商业类商品房670套，相比于2013年4月974套的销售量可以看出下跌了304套，其环比跌幅达31.21%，全市商业销售量出现了明显幅度的下跌。,商业市场成交量小，整体处于下跌趋势，城东为主的瑶海区有所上涨,Part1商业街市场分析,Part1商业街市场分析,在售典型商业街多为二三层商铺，首层多为挑高，面积分割以中小面积段为主。,Part1商业街市场分析,快销面积段集中在20-60，沿街及内街首层较受欢迎，整体销售情况表现较好。,商业案例/豆瓣汇商业街/基本资料,商业案例/豆瓣汇商业街/商业布局,一层商业以分割商铺的形式出售，10-30的铺型销售情况最好,二、三层商业以隔间虚拟商铺形式出售，多为20-30的铺型，销售情况二层较好于三层，目前整体框架已形成，己开街。,一层商铺,二层商铺,三层商铺,商业案例/豆瓣汇商业街/商业分析,规模：商业总建1.3万方，街长170-180米，进深9米，开间4米，一层挑高4.7米，二、三层挑高3.8米；产品：商铺总体分为三层，一层为10-90的分割式商铺；二、三层以主力店、虚拟商铺出售，目前正在招商；景观设计：极具小资情调的环境景观设计，自然天成的用材与绿化，极致简约的小品与灯光；打造纯步行街，自由空间设计，实现自由与开放、纯正与稀缺的完美结合；价格：外商底层商铺5-6万元/，内商底层4-5万元/；二层3万元/左右；三层2万元/左右；销售情况：9月24日开盘，总体销售率50%左右，底商仅余部分内街商铺；,产品特征,产品销售,街内景观,豆瓣汇步行街产品底商分割式的中小铺型为主，二、三层虚拟分割商铺、主力店形式出售，目前正在招商中，整体的产品选择较合理，销售情况较好；,街区内不允许机动车通行，是真正意义上的“纯”步行街；豆瓣汇步行街统一定位、统一规划、统一招商、统一管理、统一运营，实现开发商、运营商、业主、商家、消费者多赢局面；,豆瓣汇步行街定位“新小资主义”主题业态，搭配最受新小资青睐的业态组合，精选最小资的商家，打造都市新小资体验式消费中心。,豆瓣汇步行街开盘当日，销售率50%以上，底商已经基本售罄，只有少量内街；目前为止已基本售罄，对其快销分析，可以得出以下针对商业销售的优势：,优势总结,访谈：我们的区位优势明显，周边各种配套完善，商业气氛浓厚；我们的步行街长170余米，是针对小资的真正的步行街；商铺的一层是分割出售，10-90不等，销售情况最好，二、三层正在招商，都是是客户用来投资最好的选择-国光万豪广场招商工作人员汪多多,Part1商业街市场分析小结,合肥街区式商业形式发展迅速，街区商业数量及规模有增长趋势快销面积段集中在20-60，沿街及内街首层较受欢迎，整体销售情况表现较好。依据市调信息，目前合肥市商业综合体项目，基本是大同小异，集中商业主要都是以引进大型超市卖场，商业步行街以餐饮娱乐吸纳人气。,合肥40年产权公寓分布由主城区向周边扩散，目前分布集中于主城商务区及西南开发区，多依附于其他物业类型出现，市场容量相对较小。,Part2商办公寓市场分析,Part2商办公寓市场分析,09年初公寓产品开始出现，未来合肥公寓产品发展趋势会大幅增加,40年公寓产品在2009年出开始出现，根据目前的市场需要及购买力分析，未来公寓产品发展空间较大。2010-2011年公寓产品开盘的比较密集，多数已经销售完毕。2012年推出的公寓产品多为精装修，面向客户群体较广。,商办公寓案例/宝业东城广场/基本信息,项目优势分析,1、项目地处长江东路与东二环交口，交通便捷，且是规划地铁2号线与4号线的交口处，提高项目未来升值潜力。2、项目自身为33万方集商业、办公、住宅、公寓为一体的大型城市综合体，客户享有自身的配套优势。3、项目周边为沃尔玛大型超市及汽车东站，周边小区密集，人流量大、消费能力强，未来发展不可限量。,项目销售及价格情况,1、项目于2013年3月初正式认筹，4月11日正式开盘，一期推出8F28F双号层公寓，总共274套。2、截止到6月15日，共销售65套，销售率约为24%，平均每月销售30套，去化速度较慢。2、销售面均价为9600元/，目前在做团购活动，即按揭客户交3600抵20000元，一次性客户交3600抵28000元，实收均价在9200元/左右，销售价格较高。2、已销售部分低楼层销售较好，占已销售的70%左右，这同时说明客户对价格较为敏感。,商办公寓案例/宝业东城广场/项目解析,1、宝业东城广场所有的户型只有南向和北向，面积在4660。2、居住型户型为两房两厅两卫，动静分区，一层为生活区，二层是卧室，其中一间卧室较小且封闭，居住较为压抑。3、办公户型图的设计方面显得休闲、灵动，体现了户型多变自由的理念。,商办公寓案例/宝业东城广场/户型分析,商办公寓案例/圣大国际广场/基本信息,项目优势分析,1、项目地处东二环附近，可通过裕溪路高架直通市区，交通便捷。2、项目自身集商业、办公、住宅、公寓为一体的大型城市综合体，生活设施配套完善。3、项目周边发展较为成熟，人流量大、人均消费能力都较好。4、挑高5.6M，在公寓市场里层高名列前茅，客户得房率高。,项目销售及价格情况,1、项目暂未面市，产品属性仍在敲定中，未来主打47-55户型，总共627套。2、根据了解到的信息显示，该项目未来定价可能较高，精装修公寓在10000元/左右。,商办公寓案例/圣大国际广场/项目解析,B1和B2户型为东西朝向对称户型，面积分别约为50和47。其中B1户型设计为办公户型，灵动空间，处处彰显自由。B2户型设计与B1户型相当，两室两厅两卫+储藏室，动静分离，一层为生活区，夹层为卧室与储藏室，但有间卧室为暗室，后期销售过程中注重引导，对于投资客户影响较小。这两种户型也是项目主要户型，但由于是连廊型，不是南北通透，比较适合投资与办公。,B2户型平面图,商办公寓案例/圣大国际广场/户型情况,商办公寓案例/华盛大运城/基本信息,项目优势分析,1、大运公馆采用石材外立面，材质考究，未来形象展示较好。2、内部装修程度标准较高，包含有六部三菱电梯。3、与五星级酒店为邻，共享五星级酒店物管服务，统一管理免除客户烦恼。,项目销售及价格情况,1、8月份即将推出600套酒店式公寓，40-50平米，具体开盘时间和价格待定。2、根据了解到的信息显示，该项目精装价格在6300元/左右，且目前认