某项目产品优化建议沟通案(PPT 118页).ppt

漯河项目产品优化方案沟通案例，方案编号。CANDO-A-LOHE-20110307-1。首先，结合项目自身情况，对项目体系进行梳理和分析，并对项目进行特征和定位。其次，从市场的角度对项目进行了系统的考虑，从产品市场和客户市场两个方面对项目进行了机会论证。最后得出项目定位和总体运营计划。建议思路、4、项目背景、区域市场调研和判断、项目定位、产品优化、产品市场分析、客户市场分析、发展战略、销售周期、内容框架、自我发现机会意识、项目意识、项目定义、项目分析、概述、邻里、景观、环境、物业位置：汇源区、北京路和107国道交叉口、物业类型：多层、小型、高层和高层建筑面积：20亩、建筑面积：40034(商业9945)、概况项目位于第四位，本案为，北侧：河南省中南建材批发市场，西侧：107国道，南侧：北京路，西侧：河南省中南汽车贸易城，占地112.5亩，占地1200多亩，项目地形基本不拆迁，已基本达到三通一平的条件，保留建筑较为陈旧； 该地块资源匮乏，项目环境恶劣，生活设施匮乏，商业娱乐设施匮乏，环境恶劣。交通量小，消费购买力弱，区位分析、区位、规划、资源、价值、老城区、沙北区、东北区、金山区、沙里区、铁东区、后谢区、昭陵区、临安区，本案例中，项目区位、物流、商业集聚，放眼江景，本项目位于107国道与北京路的交叉口，从全市来看，属于临安区。西面是107国道，南面是南洛高速公路，西面是十屋高速铁路，交通十分发达。紧邻沙里工业集聚区和沙里公园漓江风景区。根据沙里产业集聚区土地利用规划，沙里产业集聚区位于漯河市西南部，东临107国道，西接京广高速客运铁路，北接沙河，南接南环路。规划总面积12.59平方公里，其中建成区3.46平方公里，开发区4平方公里，控制区5.13平方公里。采用一区两块两带三廊四栋新楼五轴的规划模式。贝利地区、地区、沙河水域景观保护区、澧河水域景观保护区、住宅用地、沙里工业集聚区、项目周边规划，本案中，本案不是传统住宅发展方向，项目周边资源得天独厚，本案中，河南中南建材批发市场占地112.5亩，总建筑面积9.6万平方米，共有1368栋商务用房，158个标准仓库，现拥有420家商户。主要经营地砖、洁具、厨具、木地板、油漆、五金、板材、型材等各类建筑装饰材料，辐射能力达到平顶山、驻马店、周口等城市，是豫中南部最大、最具竞争力、最完整的建材工业市场。豫中南汽车贸易物流城占地1200多亩，总投资15亿元。建成后，将包括4S商城集团、名车广场、货运结算、物流配送等10个主要功能区，将成为豫中、豫南首家提供新车牌照、旧车过户、纳税、年检、汽车贷款、汽车保险等“一站式”服务的汽车贸易物流中心。近30家4S汽车商店现已进驻。在这种情况下，目前，沙里公园漓江景观园一期已正式向整个漯河市开放，成为漯河市民的重要休闲场所。作为漯河市的重点民生工程，绿化改造工程将进一步实施，形成一大批高端居住区，定位具有战略高度，实现区域特色的价值，突破区域局限。迅速开发市场中的稀缺资产，并抓住市场的最高点。充分发挥优势，抓住机遇，充分发挥优势，转化威胁，利用机遇，克服劣势，减少劣势，避免威胁，优势，劣势，机遇，威胁，从战略高度抓住市场差距的独特定位命题，宏观政策：国家不断颁布严格的房地产相关政策，这将影响到未来。市场竞争激烈。行业机遇：房地产市场持续升温的市场机遇：周边2公里区域相关产品缺失。规划和设计机会：瞄准潜在客户，创造成功的产品。项目价值分析、SWOT分析及项目属性定位，该项目属于沙里工业园与原慧远区行政中心过渡区的小型房地产。19、项目背景、区域市场分析、项目定位、产品优化、产品市场分析、客户市场分析、发展战略、销售周期，站在城市的高度，分析市场、洞察需求、城市、城市位置、优越的区位和相对发达的交通，基本情况河南中部经济圈的核心“双十字”交通枢纽北距郑州140公里，南距平顶山78公里，东距驻马店66公里， 距周口55公里，位于河南省中南部，面积42.9平方公里，现辖三区两县。 现阶段，漯河市规划以东西向为发展轴线，呈现出“东扩西移”的总体城市格局。本项目不位于漯河市主流发展规划区！松江新区、西城区、东城工业集聚区、沙里工业集聚区、仓储货运区、开元生活区、李楠区：现代交通物流基地，面向豫中物流中心；慧远区工业基地。随着城市经济的发展，漯河市近年来发展迅速，居民收入稳步增长，购买力不断提高。25、项目背景、区域市场调研和判断、项目定位、产品优化、产品市场分析、客户市场分析、发展战略、销售周期、区域市场分析、当前宏观政策、将二手房贷款首付比例提高到60%并转售给个人购买住房不满5年。根据对销售收入全额征收的统一税，两个本地家庭和一个外国家庭将停止购买。商业银行将暂停发放居民购买第三套或以上住房的贷款。企业将停止发行股票债券和贷款，实行住房保障和价格稳定的约谈问责机制。36个城市中有20多个已经发布了详细的限购规定。从2011年3月4日起，郑州市的限购政策将对本市市区(含市内五区、郑东新区，下同)的购房实施限制。限购规定如下：本市1套住房和1年无居住证、1年无社会保险或个人所得税的家庭限购1套住房(含新建商品房和二手房，下同)；对本市户籍已有2套及以上住房的家庭和有1套及以上住房的非户籍家庭，不能提供本市居住证或社会保险缴费证明或个人所得税完税证明一年以上的非户籍家庭，暂停其在本市市区的售房资格。区域市场分析、当前的区域政策、产品市场、区域市场分析、房地产开发现状，从开发量来看，整体是相对稳定的。产权形式上，住宅开发仍是主流，但从销售情况来看，近年来销售出现了明显下滑，整体供大于求的局面。区域市场分析，规模和类型分析，规模分析：与从市场供给来看，中高端产品高于中低端产品，中高端市场竞争激烈。从目前出售的建筑规模来看，高质量已经成为房地产业发展的必然趋势。就本项目而言，规模相对较小，需要我们走出产品同质化的窠臼，打造更符合目标消费者的高品质产品。区域市场分析，主流房地产投资量，3300元以下总建筑面积占32%，3300元以上总建筑面积占68%，中端产品是一个市场机会。主要销售项目的区域市场比例分析主要销售项目的类型分析三套房子占60%左右，其中110-130平方米的三套房子最受欢迎，景观资源超过130平方米的三套房子也占一定的市场。两栋房子的比例为20%，销售情况良好，面积分布在90平方米左右。四个房间和复合房间约占15%，净化速度缓慢。一个房间的市场份额很低。发展较少。目前，每种房产类型的比例都是客观的供给比例，所以我们需要挖掘消费者的真实需求来得到需求比例。2010年市场的供应结构主要是125-140平方米和3个房间。高端、中端和高端功能：135的大型户型较多。中低层建筑的特点：三室小，面积小，总价低，两室三室兼容。区域市场分析，主流建筑的主要户型，区域市场分析，主流建筑的现有户型分析，销售中的主流建筑的现有户型分析：在现有户型中，130平方米左右的大户型仍占多数，90平方米以下的二类户型很少，四类户型也占部分比例，一类户型的数量变化不大。三居室设计特点：大面积：市场面积设计超过130平方米，浮动窗元素被广泛使用，观景阳台、转角窗、270度落地窗、多功能房间设计、家居花园等设计理念相继出现。分析区域市场，分析市场中主流住宅单元的特点，第二套住宅的设计特点：市场中的设计有多紧凑：面积大多在80到100之间。浮窗是常用的元素，转角窗，270度落地窗，阳光房，单阳台设计，南北通透。区域市场分析及市场主流住宅单元的特点分析市场中高档建筑的智能化匹配度相对较高，但物业管理水平相对一般，物业更注重管理而非服务。从区域市场分析，社区设施、物业、高品质的房地产是居住环境比较突出的核心卖点，其次是社区设施，最后是产品，表明产品的外部因素已经开始影响漯河人的消费观念。区域市场分析、市场核心卖点、建业第一城、双汇欧洲故事、紫金城、金地蓝桥圣达菲、长建外滩、金域蓝湾、沙田锦绣天地、怡景园、曙光第一城、华阳年华、商城大厦、建业森林半岛.据统计，目前有40多个主流项目在出售，开发面积近200万平方米，可谓市场极其繁荣，竞争异常激烈！区域市场分析、主流建筑市场分析、区位特征：漯河中央行政区、高端住宅区。沙河以北，工业发达，各项配套设施相对完善，生活环境良好。产品以高档为主，商品房价格相对较高。总体平均价格约为3200元/平方米，有些房产接近4000元/平方米。市场供应量大，对全市房地产市场有很大影响。盐城地区的板材型材，板材面积比例为100-130占板材总供应量的45%。公关板块面积比例为130-160，占总供应量的48%，明显大于其他板块。板块特色：漯河市是商业、经济和文化中心，漯河市是唯一一个位于沙河和澧河之间的城市，也是唯一一个拥有大型体育场馆、四星级酒店、图书馆、千亩森林公园和高校的城市。拥有完善的基础设施和一流的服务设施。该地区以中高档建筑为主。近年来，随着可供开发土地的减少，房价一路攀升，整体平均价格超过3100元/平方米，预计未来个人建筑将达到4500元/平方米。源汇区板块、两河雅居、林峰市区、丽水康城、太英紫金城、金玉兰湾、长建外滩、亚泰史明住宅、富源名居、昆恒金碧苑、金里里、滨江花园、和谐嘉园、规划与建筑、从户型角度、从规模角度、从价格角度、从建筑角度、从支撑角度、从景观角度、从规划角度、从营销角度、从住宅市场机会、单户型、联排别墅、景园别墅、高层、小高层、多层、电梯多层此类产品受政策规划限制，属于禁止类、低密度、高品质的住宅类型，从项目用地指标等角度看不适合开发。 多层是市场上的稀缺产品，可以根据土地规划进行开发。是目前的市场趋势，是未来市场的主流物业类型，目前的市场已经有了一定的接受度，可以发展了。是目前市场的主流产品，从土地利用率来看，可以适当开发。市场供应少，销售情况一般。对项目的位置、配套设施和环境有一定的要求。它是这个城市的非主流产品，有机会也有风险。市场主流产品，周边项目供应量小，销售情况好，其中紧凑型第二套房子是机会点，是市场主流产品，130多个小区产品，销售一般。120平方米以下的公寓销售情况良好。紧凑的三居室是这个项目的契机。这类产品对项目的品牌、规模、质量、配套设施、环境和位置都有较高的要求。因此，在这种情况下不适合分配。这类产品对工程规模、质量、配套设施、环境、位置等都有较高的要求。这种情况不适合配置。项目机会分析及户型研究判断以日用工业品为主的综合零售店大多是面积超过6000的大中型商场，规模较大，不适合项目商业建设需要。街头商业、生活超市、专卖店、休闲娱乐、文化音像、餐饮、便利服务、项目机会分析、商业机会分析、51、项目背景、区域市场分析、项目定位、产品优化、产品市场分析、客户市场分析、发展战略、销售周期、对市场的理解、对客户的洞察？漯河市总人口256.9万，常住人口240.8万。“两三口之家”的家庭结构已成为现代家庭的主流，占所有家庭的84.9%，家庭规模趋于缩小。城市化水平进一步提高，人口向城镇和非农产业聚集。目前，老城仍然是第一个居住的地方。源汇区和盐城区占总人口的58.1%。然而，其他地区的浓度相对较低。根据人口结构分析，整个市场的客户主要来自源汇区和盐城区(数据来源：漯河市统计局，2010年)。顾客的消费偏好。在漯河区的购买意向比较中，沅水区是漯河的商业、经济、文化中心，认可度高，排名第一。盐城区和西城区是漯河市近期的重点开发区。一个是漯河市的行政和商业中心，另一个是新的客运站涌现的地区。消费者偏好，大多数人都买得起mor、顾客消费偏好、顾客接受面