房地产估价报告

目录致委托估价方函2注册房地产估价师明.3估价的假设前提和限制条件.4估价结果报告.5（一）、估价委托人.5（二）、估价机构.5（三）、估价目的.5（四）、估价对象.5（五）、估价时点.6（六）、价值类型.6（七）、估价原则.6（八）、估价依据.7（ 九）、估价方法.7（十）、估价结果.8（十一）、估价人员.8 （十二）、估价作业日期.8 （十三）、估价报告使用期限.8估价技术报告9（一）估价方法.9（二）估价对象最高最佳利用.9（三）市场背景描述与分析.9（四）估价对象描述及分析.9（五）估价测算方法.10（六）估价结果确定.12附录1422致委托人函郭先生：受贵方委托，本所秉着客观、公正、科学、独立的原则，对您拥有产权的、位于烟台市莱山区黄海城市花园三号楼1001室进行了市场价格评估，估价时点为2015年5月26日，估价目的为委托方出售提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地勘察、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并分别运用市场法、成本法、收益法，对本次估价对象进行估计测算，确定估价对象于估价时点2015年5月26日的市场价值为135万元，大写人民币为壹佰叁拾伍万元整元整。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。自本估价报告出具之日起至2015年12月3日止。估价结果明细表评估对象实用面（）估价单价（元/）估价总价（万元）烟台市莱山区黄海城市花园三号楼1001s室1419574135 法定代表人：阙月 鸿飞房地产评估有限责任公司 二一五年六月三日注册房地产估价师声明1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和正确的。2.本估价的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设条件限制。3.我们和本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系和偏见。4.我们按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，并形成本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地考察，并对勘察的客观性。真实性。公正性承担责任，但我们对估价的现场的勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成的价格结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估计人员不承担相应的责任。9.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估计人员不承担相应的责任。10.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。 估价师：夏琪 二一五年六月三日估价的假设和限制条件(一) 估价假设条件1.委托方合法取得土地、房屋产权证，并以所确认的房屋用途评估估价对象价值。2.本次估价是以委托方提供的资料是真实可靠的为假设前提。3.本报告以待估对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。4.假定所有权人是在公开市场上出售该房产，且不包括所有权人凭借售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高房地产权益价值的情况。5.假定该房地产权益未附带可能影响其价值的其他权利及限制。6.特别说明，本次评估不牵涉其拆迁问题。即使是在不面临拆迁的前提下进行评估。(二) 估价限制条件1.估价对方能否如期完工，委托方提供的使用功能布局以及设备安装和装修工程方案是否有变，均对估价结果产生一定的影响。2.评估中所涉及的房地产的建筑面积、宗地面积以委托方提供的房地产证为准，我们并未进行实地测量。3.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。4.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗拒因素对价格结论的影响。5.本次估价报告评估结果未包含市场地价及转让时应发生的各项税费价格的影响。6.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。(三) 特殊说明1.本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。2.委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。3.如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。4.本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。估价结果报告（一）估价委托人委托方名称：郭晓德委托人证件：身份证委托人证件号：委托人联系电话： （二）估价机构名称：鸿飞房地产评估有限责任公司法定代表人：阙月住所：烟台市莱山区清泉路231号资质等级：国家一级房地产估价机构资质证书编号：6123（三）估价目的估价目的为委托方出售提供参考依据而评估房地产市场价值。（四）估价对象基本状况名称烟台市莱山区黄海城市花园三号楼1001室坐落烟台市莱山区黄海城市花园规模土地面积141建筑面积141用途规划用途住宅设计用途住宅登记用途住宅实际用途住宅权属土地所有权国有土地土地使用权权利种类建设用地使用权出让权利人郭晓德房屋所有人郭晓德建筑规模141实物状况层数中高层建筑结构钢筋混凝土设施设备供水、供电、供暖、燃气、联通宽带装饰装修毛坯房空间布局4室2厅竣工日期2005年权益状况完整区位状况交通便捷度5、7、10、17、33、45、53、55、51、52、53路黄海城市花园下公共配套情况黄海城市花园建有可容纳27个班级的国际标准学校和两所幼儿园，莱山区黄海路小学、，烟大附小等。且内设有三大主题博物馆，主要包括艺术博物馆、古船博物馆和民俗博物馆等，馆藏量丰富，极具特色与观赏价值。周边有烟台山医院、毓璜顶医院等。商务氛围周边有佳世客，新世界百货，盛福源（五）估价时点二一五年五月二十六日（六）价值类型本报告中的估价值为估价对象与估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设下的价值，不包含买卖中发生的各项税费。(七)估价原则估价报告在遵循独立、客观、公正、科学的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：1、合法原则估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。2、最高最佳使用原则考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，在法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。3、替代原则根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，对其间的差别进行适当的修正后，确定待估房地产的价值。4、估价时点原则房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价时点原则的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响待估房地产的价值。（八）估价依据1.委托方与本机构签订的房地产估价委托书。2.房屋所有权证。3.国有土地使用权证。4.中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)5.中华人民共和国土地管理法6.中华人民共和国城市土地管理法7.资产评估师职业道德准则-基本准则8.估价对象现场勘查记录。9.委托方提供的与本次估价相关的其他资料。10.本估价机构掌握的房地产市场相关资料。（九）估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，分别采用择市场法、收益法、收益法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值，最终求其平均价值作为估价价值。市场法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：比准价格可比实例价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正收益法：预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象的方法。预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。V=A/Y式中：A-房地产未来的年净收益Y-房地产的资本化率率成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。房地产价值=重新构建价格-折旧新开发的房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费（十）估价结果估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2015年6月3日的市场价值（总价）为136万元，大写人民币整。（十一）估价人员估价师：夏琪 注册号： 签字：勘查人：刘潇 签字： 杨韬 签字：（十二）估价作业日期二一五年五月二十六日至二一五年六月三日（十三）估价报告使用期限本报告在市场情况无较大波动时有效期为六个月（自二一五年六月三日起至二一五年十二月三日），若市场有较大波动或超过六个月，需重新进行评估。估价技术报告（一） 估价对象描述及分析估价对象类型住宅地点黄海城市花园楼层中高层面积141结构钢筋混凝土竣工时间2005年产权完整房屋朝向南北房型4室2厅装修情况毛坯备注二手房设施设备供水、供电、供暖、燃气、联通宽带交通便捷度5、7、10、17、33、45、53、55、51、52、53路黄海城市花园下（二）市场背景描述与分析在二手房交易中，营业税、个税这些原本规定由卖方承担的税费，在实际交易中均被转移到买方承担，新政实施后，如果房子满了两年，就可以免征营业税，这给购房者带来不少实惠。项目整体布局以明珠广场为中心，呈扇形向四周辐射，一条横贯东西的明珠大道将小区分为南北两大部分，整个小区按区域分为不同组团，每个组团才有一个相对独立的活动空间。三处大型水景园林分别建造在黄海城市花园的中心广场、北区和南区，100余种植物配置构建8大主题园林：百合园、梅花园、梨花园、玉兰园、紫薇园、桂苑、枫苑各具特色。黄海城市花园内设有三大主题博物馆，主要包括艺术博物馆、古船博物馆和民俗博物馆等，馆藏量丰富，极具特色与观赏价值。（三） 估价对象最高最佳利用估价对象房屋登记用途与实际用途均为住宅用房，符合规划用地，本报告中以估价对象现状住宅用途为最高最佳使用。（四） 估价方法根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系经营用房，属收益型物业，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。根据房地产估价规范，“在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法”。由于估价对象属于普通住宅，其成本等均可得出，故可采用成本法。因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法、成本法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格（五） 估价测算方法一） 市场法（1）.待估对象和可比实例影响影响价格主要因素对照表：估价对象可比实例A可比实例B可比实例C类型住宅住宅住宅住宅地点黄海城市花园黄海城市花园黄海城市花园黄海城市花园楼层中高层中高层中高层中高层面积（）141128190221结构钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土竣工时间2005200520052005产权完整完整完整完整房屋朝向南北南北南北南北房型4室2厅4室2厅4室2厅4室2厅单价976592109411总价125175208装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯成交时间2015/5/242015/5/232015/1/19备注二手房二手房二手房二手房（2）.交易情况修正可比实例A可比实例B可比实例C待估对象100100100经调查，该类可比实例与估价对象交易方式均在正常情况下交易，故不需要进行交易情况系数修正。（3）市场状况修正2015年2月比1月价格下降1.7%，3月比2月上涨1.42%，4月比3月上涨1.28%， 5月与4月可看为近似不变。修正后的价格：可比实例A可比实例B可比实例C价值（万元）125175210单价（元/）976592109502（3）房地产状况修正根据调查，所求的三个可比实例除专修情况和临街状况需要修正，其他均不需修正。据有关资料可以估计专修情况和临街状况的权重为分别为0.7、0.3。房地产状况比较判断结果：权重可比实例A可比实例B可比实例C专修情况0.71009598临街状况0.31059597合计101.59597.7修正后的价值：可比实例A可比实例B可比实例C价值（万元）123 184 215 单价（元/）9621 9695 9726 （4）.简单算术平均将所求的三个比准价值的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则该住宅2015年5月26日的市场价值为：估价对象的市场价值（单价）（962196959726）39680（元）估价对象的市场价值（总价）136万元二）收益法（直接资本化法）1.确定未来收益期限黄海城市花园建于2002年，竣工于2005年，土地使用年限为70年，房地产使用年限为50年，所以收益年限为40年。2.预计未来各期的年净收益根据调查类似房地产的年收入为42元/，每月的物业费为1元/，每年保险费110元，维修费100元，空置率约为2%。成交价格为正常成交价格，无需调整。年净收益=（42*141-1*12*141-110-100）*（1-2%）=3940元3.确定直接资本化率 根据调查，未来40年房地产的净收益基本保持不变，2015年的银行的长期贷款利率为11.52%，所以资本化率为 R=Y(1+Y)n1+Y-1=11.52%*(1+11.52%）401+11.52%-1=11.67% 4.求取房地产价值价格=年收益/资本化率=3940/11.67%=135（ 万元）即待估对象的市场价值约为135万元。三）成本法通过有关数据预计2015年5月的土地重置价格为2983元/，房地产重置价格为3512元/。待估对象面积为141，容积率为1.05，建设期3年，所有费用在建设期均匀投入，银行贷款年利率11.52%，销售税费9%，成本利润率15%，残值率为3%，使用年限37年。根据以上数据，年折旧率=（1-残值率）/使用年限*100%=（1-3%）/37*100%=2.62%土地重置价格=3512*141=（元）建筑物重置价格=2983*1.05*141=（元）贷款利息=（+）*（1+11.52%）1.5-1）=（元）销售等费用=（+）*9%=99296（元）利润=（+99296）*15%=（元）则，重新购置价格=（土地重置价格+建筑物重置价格+贷款利息+销售等费用+利润）*（1-年折旧率） =（