某地块项目前期定位报告(ppt 68页).ppt

，苏州盛德宝华房地产综合服务有限公司规划研究撰写，2014年2月20日，河南驻马店平宇项目市场调查初步定位报告，公司简介，公司起源，苏州盛德宝华房地产综合服务有限公司由高级房地产市场规划骨干、精英销售团队组成长沙以来，营销代理各种优良住宅50多个，总销售额突破180亿元，业务网遍布江浙、上海等地区，在业界享有良好的声誉。苏州盛德宝华房地产综合服务有限公司，第一部分宏观经济文章1.1城市概述1.2城市经济发展分析1.2.1城市经济1.2.2城市产业结构1 . 2 . 2城市固定资产投资1.2.3社会固定资产投资1.3国民生活水平分析1.4城市总体规划说明1.4.1城市总体规划1.4.2城市道路规划1.4.3城市发展计划，目录， 第二部分是房地产市场2.1整体房地产市场开发概述2 . 1 . 1 . 1房地产整体开发状态2.1.2商品房市场特征2.1.3价格，公寓性能和销售状态，第三部分城市业务文章3.1城市布局3.2街道运营状态3.3租赁级别3.4格式配置3.5建筑状态3.6区域业务分析结论3.7项目SWOT分析3.8选址决策问题解决3.9定位方向和核心、目录、目录公司通过事前市场调查及相关信息收集，最终制定由城市经济开发、房地产市场调查和城市事业三部分组成的事前报告。 报告相关资料主要来自现场市场调查、现场标记、正式数据统计和本公司其他资料，报告内容仅供参考。序言，概述，平舆开馆，宏观经济篇，PROJECTBACKGROUNDER，第一部分，平舆县为河南省东南部(河南、安徽)3点(驻马店、周口、濮阳)东与新蔡县、安徽省临川县接壤，北与项目城、上蔡县相邻，南与正阳县相对，西与汝南县相邻。总面积为1292平方公里，截至2010年底，管辖第三大道办公室，第九村，第七乡。城市概述，城市概述，平宇县交通便利，道路交织网络，全方位。东西连接京广铁路、庆州高速公路、107国道和京九铁路、京九铁路在京内106国道贯通南北，信阳、大光头高速公路以十字路口相交，军乡、乡村路都凝固了，形成了村通欧元。城市概要，城市概要，平面交通，年总产量值(GDP)937427万元，预计同比增长15.7%。GDP总量比“15”末2005年(414400年)增长了2.19倍，翻了一番。11个5年计划期间(20063354010)，GDP年平均发展速度为14.3%。GDP增长与房地产开发关系，城市概况，城镇居民人均可支配收入127717元，增长11.4%。农民人均纯利润为4781元，增长了15.6%。财政一般预算收入30013万韩元，增长34.8%。人均GDP与房地产的发展关系来看，平地县房地产市场处于创业阶段，市场是生存需求；人均GDP与房地产开发关系，城市概况，城市产业结构，城市概况，城市概况，2011年平宇县统计局数据显示，1、2、3个产业增加值分别为245000万元、423512万元、26915万元，增长率分别为4.4%产业结构进一步改善。第三产业结构从2005年的37.7: 38.7: 23.6调整为2010年的25.6: 42.3: 32。通过对基纳里经济发展阶段模式、城市产业结构、城市概况、城市概况、山区结构的比较研究，平地二、三产业比重稳步增长，从2005年的62.3%持续优化升级到2010年的74.3%，为房地产开发提供了良好的产业环境。年生产总值达到73.85亿元，增长了13%。整个社会的固定资产投资实现了40亿元，增长了37.9%。规模以上的产业增加值为16.12亿元，增长了25.4%。社会消费品零售总额为18.96亿韩元，增长了22.7%。财政一般预算收入1.78亿韩元，增加33.2%，城市第一名增加；城镇居民人均可支配收入为10406韩元，增长了15.1%。农民人均纯利润为3813元，增长了15%。城乡居民储蓄存款余额49.57亿元，比年初增加6.5亿元；城市化率达25.25%，提高了1.81个百分点。我们县经济已经站在了新的起点，跨进了新的阶段，跨越了发展高速车道。第一，项目建设取得了惊人的成果，产业经济快速增长。全县新增和更新了固定资产500万韩元以上投资的36个产业项目，完成了固定资产投资6.35亿韩元。主要项目顺利进行，在12个主要项目中完成了12个，投资3.76亿元，县主要项目69个，投资11.63亿元，超额完成了年度投资计划。1.2城市经济发展分析，社会固定资产投资，CityOverview，城市概况，1.3国民生活水平分析，2008-2010年，平地郡人均可支配收入平均增长12.07%，生活水平稳步提高。通过连续三年社会消费品总额的比较，平地经济乘势良好的发展势头。随着城市的发展，城市化率的提高，这种需求反映在房地产上，给平地郡房地产繁荣带来了好的因素。社会消费品零售总额情况、市概况、城市概况、城镇居民人均可支配收入情况、平地县人均可支配收入稳步增加、社会消费逐年增加潜在购买集团经济实力增加、购买能力提高。城市概述，城市总体规划说明，城市概述，城市概述，城市总体规划，城市总体规划，平宇县，引领新型城市化推进，以驻马店东部中心城市为目标，第四次修改县总体规划，完成目前的修改。准备最近的建设计划和控制详细计划。完成围区b区和产业集聚区控制详细计划。清河大道北段和回城皮革南工业用地布局完成，主干道布置线；县东市场控制详细计划正在编制中。城市总体规划精细化、城市概述、城市综合概述、城市总体规划、城市发展的主要方向，西部工业区引领城市发展，西部板块升值潜力上升，中心城市有限发展。通过平地现有的计划图，可以看出，平地的发展主要方向是“西”、“南”，其中会强调西部板块的发展。市中心地区的发展由于空间的制约，潜力一般，后期主要面临改造。城市建设主要是西部开发；市中心功能优化。重点包括：城市概述、城市概述、改善城市生活环境、优化旧城功能布局、改善生活环境。西部、南部新城建设规划西部工业区布局，现有事业单位署，文化中心建设，医疗卫生，教育资源逐步整合。在西部规划中，宅基地将沿着新纽带路集中部署，整体转向。商业布局城市商业及金融集中仍位于中心街，西部城市商业体低，金融发展比较落后。实验中学、六中、公安局、工商局、城市道路规划、城市概况、城市概况、一、外部交通规划平油中心市对外道路交通，目前东环、西环、南环继续扩大周边，以城市新东环、城市南路、城市西路、北环为中心的交通性环路为中心。根据交通水灾、防灾和疏散的需要，增加3个以上的市中心外围出入口。城市道路规划，城市概述，城市概述，第二，城市交通1，道路网络模式。规划形成“环网辐射”的城市道路网模式。城市东西部主要通过东黄大道、工业大道、高山路、文化路、车犹地亚路、南环路等6条城市主干道连接。城市南北主要通过西环路、红产业大道、阳城街、清江街、秦藩路-建设街-迎宾街、具虫街、中原路、东环路等8条主要道路和多条主干道进行联系。主要通过安装在外轮上的旁路，州政府也与s33、s33、S213和驻马店、广域高速、申正浩连接。2、主要道路系统。西环路、洪一街、阳城街、清江街、秦番路-建造街-迎宾街、九忠街、中远街、东环路和东黄路、工业大道、高山路、文化路、次纽带路、南环路等“八纵横档”、城市发展规划、城市概述、城市概述、城市发展规划、城市概述、城市概述、综合城市空间扩展总体战略、当前状态布局空间结构特征等因素，规划建设用地将分配到一些重要的城市土地区，城市新区及其扩展区将逐步成为平原新城市的中心。将整个城市布局结构规划为“1个城市10个区、中心集聚、6轴4个走廊、生态渗透”的空间结构。“十区”主要是指由传统城市区组成的区淮区、清江区、东黄区、行政新区扩大区、城市新区扩大区、西北产业区、西南产业区、东南产业区、城东区、城南扩大区。“中心集聚”是一个城市商业中心，分别位于老城区、新老城区交界处的城市行政办公室中心、新区扩张区的文化中心和城市东部的城市贸易中心。“6轴”是城市的主要延伸轴，它有3条垂直和3条街道，依赖于城市的主要主干道而形成。其中三条垂直是阳城大道(现西环路)、清河大道和陈伯道-建设街-欢迎大道；3街分别是工业大道、汽车、新南环路。主要干线系统纵横交错，构成了城市空间扩张的主轴。西郎是流经市区的小清河等三条水系的景观通道，是城市生态系统的主要骨架和通道。、房地产市场篇、PROJECTBACKGROUNDER、第2部分、整体房地产开发情况、CityOverview、市场发展概述、大、小产权混合，与大型产权项目相比，目前在平地园市场销售的大型产权项目超过10个；大财产10个，小财产项目更多，大约20个，销售情况一般，很多房主几年销售，只有几个房地产板块卖完，长期，市场剩余，其中小房地产房间由于价格低，销售情况比较理想。平地市场整体价格低，目前呈上升趋势。新开的项目也注重质量。区域景观环境建设，价格已经开始上涨。商业住宅市场呈现特征，市纲要，市场开发纲要，特征表现825整个市场产品质量不高，绿化不足，楼板间距小，825整个市场产品差异不大，多层主要产品形态，只有2个别墅825单位面积的差异也不大，主要公寓基本在100-130之间，3个房间，2个房间的比例很小项目开发中心开始向西南移动，质量社区也因“价格”处于初期阶段的产品质量不均衡，价格有很大差异，但总体上有较低的现有上涨趋势，有相当多的政府、事业单位资金筹措住宅，基本上每个单位都有自己的房子，825的销售情况不好，销售周期长，市场住房还剩下很多(小资产住宅销售相对较好，企业单位资金筹措的住房不多) 公寓绩效及销售状态上河市清江景观公园，整体房地产市场开发概述，城市概述，市场开发概述，价格，公寓绩效及销售状态上河市清江景观公园注意：2013年10月开业，2014年6月底交叉。价格：第一层：9500第二层：6500第三层：5000，整个房地产市场发展概述，市概况，市场发展概述，价格，公寓绩效和销售状况部商业城市(一室一厅)，整个房地产市场发展概述，市概况，市场发展概述，价格整个房地产市场开发概述、城市概述、市场开发概述、价格、单位性能和销售状况明改善性(见平均价格2700元/)、整个房地产市场开发概述、城市概述、市场开发概述、价格、公寓绩效和销售状况亚祖尔新城(平均2700元/) 公寓绩效和销售现状东部黄世纪城(平均2100元/平方米)，总体房地产市场发展概况，市概况，市场发展概况，价格，公寓绩效和销售状况永盛领导城市(平均2580元/平方米)，市场概要，市虽然土地市场的事后支持力度弱，但市场现有库存仍可能创造比较严酷的竞争环境。市场上现有的蚕一般开发周期长，大型品种不足，蚕版开发没有规范的理念，要在当前市场情况下实现突破，难度比较大。顾客：平地房地产客户层构成单一，类别少，产权意识低。虽然相当于平地所处的房地产开发阶段，但是随着经济的发展，外国正规开发企业的入住、产权意识逐渐加强，对居住质量的要求也在提高，需要进行引渡过程。景观：在市场上销售或销售的项目一般在景观建设上落后，没有个性，地段在城市景观资源(公园、小清江)附近的项目景观上有观赏性的情况除外，其他项目基本上没有大规模的绿化集。市场概要，市概要，市场发展概述，价格：市场中的财产，土地性质的鱼龙混杂导致了过多的质量差异，最终房地产价格差异(130033343000)，西部房地产价格相对较高。产品：市场上现有产品以多层和多层为主，公寓主要以3号房为主，注重实用性，建筑质量一般，风格也没有个性。但是通过研究发现，在个别项目的产品推广过程中，有意识地引入主题概念，可以提高市场的兴趣点。集中排放，