大型商业地产项目顶级策划模式

大型商业地产项目的顶层规划模型FIP宏观规划模式5F商业项目前期规划商业项目的前期规划一、市场研究和分析1.宏观市场分析2。区域市场分析3。客户分析4。消费者分析5.竞争对手分析6。SWOT分析7。未来业务预测分析二。定位分析1.战略总体定位2。商业定位三、规划设计建议1.市场基础2。规划和设计概念3。整体市场形象4、规划概念设计5、环境景观概念设计6、建筑产品概念设计四、格式组合规划V.经济分析1.指标预算2。分析和评估FIP宏观规划第一步商业项目市场研究与分析一、宏观市场分析1、产业环境2、城市规划3、政策法规4、宏观环境二。区域市场分析1、城市商业环境2、区域商业环境3.商圈分析(城市发展、商业环境、商业模式、商圈范围)三。客户分析1.业务范围分析2。投资趋势分析3。商业形势分析4。客户需求分析四.消费者分析1.消费结构研究2。消费水平研究五、竞争对手分析1.竞争者2。竞争性项目六、未来业务预测分析轻微地七.四点分析热，像火。经历了市场洗牌的阵痛后，中国房地产投资者纷纷取代了盈利轨道。他们已经从住宅的直销模式转向商业地产的“传销”运作。他们也在很短的时间内实现了中国房地产业商业地产的飞跃。从商业地产的萌芽阶段，他们就直接创造了商业地产的高潮。我们不禁惊讶于中国大规模商业地产的时代已经到来。然而，与住宅相比，商业地产的运营绝对不是简单的直销，对投资者的要求在于资金、人才和经验。开发商必须具备高度的商业第三性，重视专业技能和科学态度，并对投资保持谨慎。此外，专业公司在商业设施的开放方面比在住宅开发过程中发挥更重要的作用。大型综合商业中产阶级评估、资源整合、主店投资促进和最终管理实施的介入是商业地产成功发展的关键，这些系统工作必须在专业公司的协助下完成。FIP就是这样一个在商业地产领域拥有极其专业的研究和丰富实践经验的运营团队，为开发商提供国际先进的商业服务。一、市场研究和分析影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平和消费结构、商圈半径、新旧商业模式、商业贸易的繁荣和影响、购物中心物业所在区域(或商圈)的商业环境、竞争对手的实力和策略等。因此，在经营商业地产项目时，商业市场研究已经成为商业地产项目成败的桥头堡任务：通过对项目环境的全面调查和市场调研分析，以项目为核心，对当前的经济环境、本市商业房地产市场的供需状况、项目区同类商业物业的现状以及经营者的租赁行为进行了调研分析。结合项目进行了SWOT分析。基于上述调查数据，进行准确的市场定位和项目价值发现分析，以捕捉利润机会。此外，发展理念已转化为项目的可持续品牌战略，指导项目的总体规划和设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，给出规避风险的战略提示，同时为项目的发展步伐提出盐业建议，使项目投资迈出成功的第一步。主要内容：1、面向项目的市场调研工作2.项目总体发展战略的制定4.通过战略联盟商户的专业运作和实际需求，明确项目的战略定位，引领同行业商业市场，成为同区域商圈新的商业革命引擎。工作内容：工作1:市场调查报告通过对该市商业地产市场总体供求状况和项目区域供求状况的调查以及对特定目标群体的调查，了解目标商户的分布、消费心理和消费特征，综合分析判断该市商业地产市场未来3-5年的趋势，为项目的市场定位、发展战略和项目规划提供依据和指导意见。工作2:规划和制定项目的总体发展战略该项目的整体发展报告是基于仔细的市场调查和分析研究。它启动了战略的基本和深入思考。它专门对产品的开发策略和总体开发步骤进行全面研究。对上述主要内容做出初步判断，并针对未来土地开发、招商引资和管理中有计划实施的未来项目开发的特点和过程制定行动计划。从而为项目的发展制定一套全面的决策和规划方案：1、项目的总体发展目标2.总体项目发展战略3.项目开发节奏的控制：阶段性发展战略4.项目目标商户总体分析5.项目整体战略定位分析6.对项目整体竞争战略的考虑7.项目核心竞争优势的构建8.项目年度发展战略研究和分析战略(一)FIP“宏观规划”市场研究策略研究1.市场调查步骤步骤1:定义问题步骤2:寻找问题的解决方案第三步：制定研究计划第四步：进入网站或收集数据第五步：组织和分析数据第六步：准备和提交研究报告2.市场研究分类市场调查根据两个标准进行分类，一个是识别问题，另一个是解决问题。(1)旨在识别问题的研究有助于识别可能出现的潜在问题；(1)市场潜力上升和下降；(2)市场份额扩大和缩小；(3)企业形象(4)市场特征(5)投资和销售(6)市场趋势-短期和长期预测(2)解决问题的研究步骤(1)市场细分的基础；(2)确定分割的基础(3)确定各细分市场的市场潜力；(4)选择目标市场3.各种类型的市场调查研究类型所需数据的研究范围商圈研究对项目所在的商圈进行基础研究，找出商圈的辐射范围、商业类型、商业类型、商业租金水平、人流、交通状况及其购买力。消费者研究研究消费群体结构、消费力分析、消费习惯、收入、偏好等。投资客户研究对投资客户投资的店铺进行基本调查，如营业时间、业绩、店铺条件等。4、确定市场调研的方法市场研究的准确性在很大程度上取决于所采用的市场研究方法。一般来说，商业房地产的市场研究可以采取以下四种方式：(1)直接调查广泛与政府人员、房地产中介、开发商、金融部门、行业协会、相关社会组织和市场活跃人士直接沟通和联系，询问和咨询快速盈利所需的市场信息。通过这种方法获得的信息通常更可靠。(2)间接调查通过报纸、期刊等媒体收集房地产信息、发展趋势、市场分析等材料，当然，这些材料应该进行比较和分析，以消除虚假，保存真实。(3)直接咨询这种方法比较困难，但所获得的信息具有很强的参考性，对项目的定位和营销的制定具有重要意义。为了使用这种方法，我们必须首先编制一份问卷并填写问题。咨询和调查应注意选择调查人员作为买家直接进入销售现场，通过获取房地产信息、听取销售人员介绍、进行现场调查和观察等方式获取信息。但是，要注意房地产信息和销售人员的介绍中是否有夸大和不完整的地方，以免被其外表所迷惑。尽可能通过走访建筑物、建筑工地等方式从侧面，对内部人员和部分购房人进行深入调查，以增加调查结果的可靠性。实施调查和分析一，商业项目的宏观经济环境分析1、人口因素分析2、经济水平、国民生产总值形势分析3、政策法规4、市政规划建设5、社会环境和文化分析6、交通条件二。商业项目区域市场总体分析本文在对项目环境进行全面调查和市场调研分析的基础上，以项目为核心，对项目区的经济环境、商业环境、类似商业项目的现状以及经营者的租赁行为进行研究分析。FIP宏规划的区域研究包括三大部分：城市商业环境分析、区域商业环境分析和街区商业环境分析，即商圈分析。1、项目所在地城市商业环境分析包括全市国民生产总值、国内生产总值、生活水平、购买力、经济发展速度、人口和人口增长率对区域商业房地产市场发展的影响分析，以及全市商业发展状况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等分析。2、项目区商业环境分析(1)区域经营状况调查分析对项目所在区域的总体商业规划、商业布局、商业功能和业态分布、商业网点格局、商业圈分布、商业形态、未来规划、重大商业项目规模和业态状况进行研究分析。(2)区域整体商业市场形势分析供需趋势、价格趋势、租金趋势、店铺细分趋势、格式功能趋势、交付标准等分析(3)对本地区工业形势的分析对该地区商人的调查与分析各类企业的特点、选址要求、不同类型企业的租赁能力、租赁面积要求、商场不同业务的匹配要求。对该地区最终客户的分析消费水平、消费习惯与消费结构研究区域竞争项目调查分析竞争性房地产开发地块现状研究、主题概念、功能分区、业态组合、项目进展、配套设施、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物业管理等。项目未来3-5年城市发展方向和区域状况预测3.分析项目所在的商业圈和竞争商业圈商圈又称购买圈和商业趋势圈，是指零售商店以其所处位置为中心，沿一定方向和距离扩张以吸引顾客的辐射范围。简而言之，它指的是顾客来到商店居住的地理范围。理论上，这是由当地人口规模、人均可支配收入、旅行费用和商业模式决定的。信义启的销售活动范围通常有一定的地理界限，即相对稳定的商圈。由于不同店铺的地理位置、经营规模、经营模式、经营品种和经营条件不同，商圈规模和商圈形式也有很大差异。由于零售商店所在的地区、经营规模和商品种类不同，它们在商业圈中的顾客范围、形式和分布密度也不同。这就是所谓的“商业圈效应”(1)商业圈的分类商圈一般有两种分类方法，一种是由客户强度定义，另一种是由客户的时间定义住宅区的便利店在周边商业圈几乎没有顾客。对于位于商业中心的零售店，核心商业圈的顾客密度相对较小，并且不是商业圈的主要组成部分。二级商圈和外围商圈的客户密度相对较高。在大型零售店中，周边商业圈的顾客往往最多。第二类：这种商业圈是根据顾客来商店所需的时间来计算和区分的。这样，商圈可以分为步行圈、骑自行车圈、骑自行车圈和驾车圈。步行可容许的范围或距离。一般来说，单程行程限于10分钟，距离在500米以内。我们称之为第一商业圈。自行车商圈是指自行车运动的范围或距离。一般来说，单程旅行限于15分钟，距离在2000米以内。我们称之为第二个商业圈。公共汽车圈是指公共汽车可到达的范围或距离。巴士大约需要10分钟，距离不到5000材料。我们称之为第三商业圈。驾车圈指的是一群顾客(通常是回头客或喜欢这个名字但不喜欢这个名字的顾客)，他们开车经过普通公路和高速公路来这里花钱。我们称之为第四商业圈。商圈集中、辐射半径小的商圈，规模一般较小，潜力有限，顾客购物频率高。然而，如果辐射半径太大，一般很难获得市场对顾客的吸引力。FIP认为，随着交通的发展和人们出行方式的改变，商圈分类应该有一个新的衡量标准。它的辐射范围已经从过去的绝对地理距离转变为时间距离，也就是说，商圈已经进入了一个以交通时间来衡量商圈辐射范围的时代。(2)商圈分析步骤第一步：确定数据来源，包括销售记录分析、邮政编码分析、调查等。第二步：确定调查的内容，包括平均购买量、客户集中度等。第三步：确定商业圈的三个组成部分。第四步：确定商圈常住人口特征的数据来源。第五步：研究商圈居民的消费特征。第六步：分析竞争对手和其他市场条件。第七步：根据以上分析，决定是否在商圈经营最后，应确定项目的区域和具体位置。(3)商圈分析的内容一、城市发展：包括国内生产总值指数、人口分布、产业结构等。二。项目所在地区的商业贸易条件：包括商品交易条件、恩格尔系数、居民收入和消费构成等。三。行人流研究：行人流包括垂直和水平行人流。研究范围包括：行人流量、停留时间、每次花费的钱数以及对不同类型的食物、饮料、游戏和娱乐的需求等。例如，北京市场每家商店花费100万元，而广州仅花费10万元。不同的城市所花的钱有很大的不同。四.商圈辐射范围：包括一级商圈和二级商圈的辐射范围，以及商圈中的其他竞争项目等。新建商业项目主要根据对当地市场销售潜力的分析来确定商业圈。盈利数据包括城市规划、人口分布、居住区建设、高速公路建设、公共交通等方面，并预测项目未来可分享的市场份额，从而决定商业圈的规模。(4)商圈容量计算在某一经济区域内，某一范围或区域的最大容量由一个购物中心或商业区向周边区域的扩张形成，形成辐射机制并吸引顾客。饱和度指数广泛用于衡量商业圈的饱和度，其公式为：射频其中，IRS是饱和指数，C是顾客总数，RE是每个顾客的平均购买量，RF是商圈中