2015年河南省房地产估价师《案例与分析》：背离事实假设考试题

2015年河南省房地产鉴定家案例与分析:摆脱事实假设检验问题本卷共分为2大问题50题，回答时间为180分，总分为100分，60分通过。第一，选择题(共25个问题，每个2个问题，每个问题的准备选项中只有一个最合适的问题)1、房地产的现货通常是指房地产中可以看到和触摸到的部分，具体是有形体，其实体的质量，以及。答：相应的支持基础架构b:土地的形状c:组装料号完工功能d:三维空间e:工业土地监测点评价价格2、原国家计划委员会，原建设部关于房地产中介服务收费的通知号，国家指导参考价格一般咨询报告，每份收费人民币。答：100-300b:100-500C: 300-800D: 300-1000e:运行层的组织调整3、以下房地产价格中比较能反映地价水平的高低的是。A.土地总价格B.土地单价C.地板地价D.商品房价格4、房地产项目的临界点分析是通过分析一个或多个风险因素变化进行计算，使房地产项目达到_ _的门槛。A.利润为零B.最大运营成本比率C.最大成本D.允许的最低经济效益指标5、REITs相应地可以分为权益REITs、抵押REITs和混合REITs。a:所有者权益类型b:抵押方法c:投资项目d:信托的性质e:贷款协议6、在使用成本法评估房地产抵押价值时，按照谨慎原则，如果房地产价格构成项目的金额在一定区间内可能发生波动，则应使用的估计值。答：正常b:低c:平均d:更高e:工业土地监测点评价价格7、在房地产评价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是要有评价机关和鉴定家。对各方评价公平合理的价值。2005年考试问题a:委托人b:估计评估报告的用户c:管理部门d:中性e:工业土地监测点评价价格8、企业行政部门为组织和管理开发经营活动而发生的运营费、管理费及财政费。答：运营成本b:开发产品成本c:期间费用d:开发项目总投资e:贷款协议9、注册结构工程师注册有效期届满前必须继续注册，应在到期前一天内办理注册手续。A: 30B: 15C: 45D: 60e:运行层的组织调整10、在房地产市场自然周期恢复阶段，房地产市场空置率与合理空置率的关系是_ _ _。A.空缺率合理的空缺率B.空缺率11，房地产可以抵消通货膨胀的影响，尤其是。A.预计通货膨胀B.意外的通货膨胀C.成本通货膨胀D.需求通货膨胀12.在使用假设开发法的现金流折现法进行价值评估时，没有什么可做的。【2007年考试题。【】a:后续发展项目期限估计b:后续发展的支出，收入估计c:后续开发的支出，估计收入发生的时间d:开发期间的利息和利润估计e:工业土地监测点评价价格13、市场法间接比较调整房地产状态。其中可比较的房地产情况比标准房地产状态获得了102分。评价对象的房地产情况比标准房地产情况差，得到97分，就成为房地产情况修正系数。答：0.95B: 0.99C: 1.01D: 1.05e:工业土地监测点评价价格14、具体负责全国一级证书房地产评价机关信用文件系统管理的部门是。a:住房城乡建设部b:住房和城乡建设部住宅和房地产部门c:住房城乡建设部信息中心d:中国房地产估价师和房地产经纪人协会e:运行层的组织调整15、承租人甲和出租人乙5年前签订了200平方米的面积和8年的租赁期限、480元/m2的年度租赁固定以外的一套住宅的租赁合同。在现市场，类似住房的年租金为600元/m2。折扣率为8%的话，承租人a的目前权益值为()万韩元。A.6.19B.6.42C.7.20D.9.5816.一家房地产开发企业出售房地产的收益为3000万元，扣除项目金额为1500万元，土地增值税为1万元。A: 450B: 525C: 600D: 900e:运行层的组织调整17、在房地产转让的分类中，根据房地产转让分为有偿的房地产转让和无偿方式的房地产转让进行了分类。答：土地使用权取得方法b:转让对象c:转让方法d:转让时间e:运行层的组织调整18、商品房预售许可证的最小规模不得小。答：住宅区b:住宅区c:东d:单元格e:运行层的组织调整19、关于当前我国土地征收许可权条款，有以下错误陈述：答：征收土地实行两级审批制度，即国务院和地方人民政府b:征收农地必须先采取农地转让程序，同时还要经过征地审查程序c:基本农田经国务院批准d:基本农田以外的耕地未超过国务院35公顷。e:房地产估价机构必须加盖公章。建筑建成20，10年，预计40年使用的残值率为4%，该建筑的成信率为2003年考试问题答：75%B: 79%C: 81%D: 84%e:工业土地监测点评价价格21、不同的房地产估价师对同一评价对象.评价目的，同一评价点下的评价值大体上不相等。这是2007年考试问题答：与主相关的信息不同b:鉴定家的陈述不同。c:评估对象情况不同d:委托人不同e:工业土地监测点评价价格22、在任何房地产交易中，买方向卖方支付2 500元/平方米，交易税全部由买方负担。该地区的房地产交易，卖方按定价的5%缴纳相关税金，买方按普通价格的3%缴纳关税费，则该房地产的通常交易价最接近韩元。A: 2 427B: 2 500C: 2 575D: 2x632e:工业土地监测点评价价格23，城市房屋拆迁管理条例规定，房屋拆迁要由公证机关公证。答：共享b:抵押c:租赁d:托管e:房地产估价机构必须加盖公章。24、一家房地产评价机关向委托人甲发出了评价报告。评估工作期限为2005年5月20日至2005年5月30日，评估报告适用期限为1年2006年5月20日，甲利用此评估报告向银行申请担保贷款16年，该评估报告的保管期限为2006年考试问题A: 15年B: 16年C: 17年D: 20年e:工业土地监测点评价价格25、对金融商品的以下说明中错误的是。答：一般来说，金融工具的流动性与收益呈负相关b:由受票人开票，受票人在参考受票人时，或在指定日期，对受票人或受票人的票据无条件支付指定金额c:与银行本票相比，支票不是由银行签发的，而是由存款人签发的d:中国人民银行发行的人民币本质上是一种银行券。这表明中国人民银行对持有人的一种负债e:运行层的组织调整2个以上的选择题(共25个问题，每个问题的2分，每个问题的对比选项中2个以上，至少1个错误)。错误的选择，这个问题不能分割；选择较少，每个选择的选项都是0.5点)1.根据房地产估价的正当法院规则，目前我国的相关法律及规定不能抵押，有作为抵押目的评估对象的房地产。答：土地所有权b:国有工业土地使用权c:home sted土地使用权d:大型游乐场e:乡镇企业房间2、关于高层建筑地价分摊方法，以下说法是正确的。A.地价分配根据建筑面积、建筑价值、土地价值有三种方法B.按建筑面积划分主要适用于用途相同、价格差异不大的建筑C.按球场价值划分的分担适用于球场价值有差异，但差异不大的建筑物D.区内价值和土地价值不断变化，因此按区内价值和土地价值分配理论上不断要求土地价格分配E.高层建筑的地价分摊方法不仅适用于多层、高层建筑的地价分摊，还适用于同一层其他部分分别属于其他人、房地价值不相等的情况下的地价分摊3，在以下关于内部收益率的表示中，_ _ _是正确的。A.内部收益率总是大于目标收益率B.内部收益率是在项目使用寿命结束时准确收回所有投资的收益率C.同一项目的整体投资内部回报率必须高于资本内部回报率D.内部收益率是投资者可以得到的最高贷款利率E.内部收益率越高，投资风险越小4、详细规定了监督单位的资格审查、等级标准、申请程序、监督工作范围和管理机关及其职务。答：工程建设监理单位资质管理实行办法B: 工程建设监理单位资质管理若干细则C: 工程建设监理单位资质管理实行规定D: 工程建设监理单位资质管理具体规定e:运行层的组织调整5，下图显示了()。A.弹力很强B.缺乏灵活性C.单一弹性D.完美的灵活性6.如果房地产投资项目的折扣率分别为i1=15%、i2=16%、i3=17q%、i4=18%，则相应的净现值分别为NPV1=300万、NPV2=100万、NPV3=A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%7，招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定确定，投标转让中应确定为中标人。答：能够最大限度地满足招标文件中规定的各种综合评价标准的投标人b:能够最大限度地满足招标文件中规定的各种综合评价标准之一的投标人c:符合投标文件正式要求的最高价格投标人d:能够满足投标文件的实际要求，价格最低的投标人e:可以满足投标文件的实际要求，价格最高的投标人8，_ _是敏感度分析的最基本方法，必须先假定多个元素之间相互独立。A.多因素灵敏度分析B.单因素灵敏度分析C.三种预测值方法D.风险分析9、除了分析房地产市场结构，分析供求结构外，通常还会分析。(2009年考试问题)答：价格结构b:群体结构c:等级结构d:投资结构e:租赁购买结构10、以下陈述不准确_ _。A.完全所有权包括可以与所有权分离的四个功能：所有权、使用、利润和报废B.共同共享和子共享之间的主要区别如下：共同共享平等共享C.房地产所有权包括土地所有权和房屋所有权D.建筑物被认为是所有权人转让所有权的垄断部分，拥有共同的权利，同时转让建筑物和附属设施的共同管理权利11、以下是关于高层建筑的。答：7-9层是高层建筑B: 10楼以上(包括10楼)是高层建筑c:公共建筑和综合建筑通常是总高度超过24米(除全高度24米外的单层建筑)的高层建筑，按建筑的总高度拆分d:建筑物的总高度超过100米的住宅，超高层建筑e:超高层建筑的总高度超过100米的综合建筑12、在以下财务报表中，默认数据为_ _ _。A.辅助报告B.资产负债表C.资金来源和使用表单D.现金流量表13、房地产和建筑业有区别，它们之间的主要区别是房地产业兼具生产(开发)、经营、管理、服务等多种性质，属于_ _ _。A.第一产业B.第二产业C.第三产业D.新兴产业14、在工程土方计算计划中，建筑面积的一半为_ _ _。A.没有盖子的体育场支架B.楼外没有信封，有屋顶的走廊，走廊C.建筑物封套走廊，走廊D.屋顶楼梯间，电梯室E.建筑物的变形接头15、国务院建设行政主管部门和县级以上地方人民政府房地产开发主管部门根据法律、行政法规及规定的职权代表国家监督、管理房地产开发经营活动的行为_ _ _ _。A.与房地产开发和管理相关的土地管理B.房地产开发经营活动的监督管理C.房地产开发与管理D.房地产开发的合理使用16、由于技术革新、设计优化等原因，建筑物老化而产生的降价_ _ _ _。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧17、盈亏平衡分析是研究投资项目_ _的平衡关系的方法。A.增强功能B.产品成本C.生产和销售D.收入E.投资18、城市规划编制，一般分为总体规划和_ _ 2个阶段。A.分区计划B.详细计划C.区域规划D.专业计划19.如果折扣率总是固定的，则以20年为单位计算的房地产住宅投资项目的现金流分析_ _ _贴现率。A.包括通货膨胀的补偿B.不包括通货膨胀的补偿C.没有实际意义D.不能直接用于财务评估20、据了解，一个房地产40年的收益率为150万韩元，该房地产的报酬率为10%，则30年的收益价为_ _万韩元。A.112.5B.155.6C.144.6D.132.421、取得房地产评价事业的措施如下。2004年考试问题答：打破专业能力限制，接受各种评估要求b:提高服务质量c:适当的宣传d:低费用e:最大化评估期间压缩22，以下税率是比例税率：答：城市土地使用税b:财产税c:耕地占用税d:城市维护建设税e:营