惠州市三远物业内部管理制度汇编(第6次校对)

用心服务、用爱呵护！目 录前 言第一部分 公司简介惠州市三远物业服务有限公司简介管理与服务质量目标三远集团物业管理中心组织架构惠州市三远物业服务有限公司组织架构第二部分 公司各部岗位职责 经理岗位职责副经理岗位职责经理助理岗位职责综合管理部主管岗位职责人事专员岗位职责行政专员岗位职责财务管理部主管岗位职责会计员岗位职责收费员岗位职责出纳员岗位职责客户服务部主管岗位职责前台接待员岗位职责物业助理岗位职责工程维修部主管岗位职责水暖维修技工岗位职责水电维修技工岗位职责泥瓦维修技工岗位职责空调维修技工岗位职责软化水设备技工岗位职责电梯维修技工岗位职责弱电维修技工岗位职责综合维修技工岗位职责秩序维护部主管岗位职责秩序维护班长岗位职责秩序维护员（门岗）岗位职责秩序维护员（巡逻岗）岗位职责监控值班员岗位职责秩序维护（车管员）岗位职责环境管理部主管岗位职责环境部绿化员岗位职责保洁员（外围）岗位职责保洁员（楼层岗）岗位职责保洁员（售楼部样板房）岗位职责 第三部分 安全管理篇 消防管理制度 消防控制中心管理规定 消防管理责任制 义务消防队管理办法 停车场管理办法、交通安全管理制度 交通意外事件应急方案 非机动车管理办法 秩序维护巡逻管理办法 突发事件处理办法意外损伤处理办法 物资搬动管理办法 自然灾害防范管理制度 秩序维护员礼仪规范秩序维护员文明用语秩序维护仪容仪表规范 对讲机使用管理办法维序交接班标准规程警务值班室内务管理规定秩序维护值岗行为标准第四部分 设备设施管理篇安全操作管理规定检测设备管理规定柴油发电机组运行管理规章规程消防设备管理规程技术值班管理规定日常维修及房屋本体管理办法设备设施巡查细则设备房管理规定供水、用水管理规定水池及水箱管理规定给排水系统管理规定停水事故处理应急方案 节能运行制度及措施供配电系统管理规定停电事故处理应急方案电梯运行管理规定电梯应急处理方案电讯、网络系统管理规定安防系统维护管理规定 楼宇智能控制系统管理规定维修机具的管理规定维修材料保管领用制度维修材料申报制度维修人员劳保用品领用规定第五部分 客户服务篇前台接待服务标准客户投诉处理标准作业规程 处理投诉流程图 投诉处理回访管理办法上门维修服务流程上门维修服务规范装修管理办法商铺管理规定第六部分 综合事务管理篇办公设备使用管理规定文件管理规定考勤管理规定业主档案管理规定技术档案管理规定门禁卡使用管理规定办公用品领用管理规定空置房管理制度能源核算管理规定仓库管理制度员工食堂管理规定资产、物资等报废管理制度促销及宣传行为管理办法发布通告、悬挂横幅的管理规定员工工作服管理办法第七部分 环境管理篇清洁药品管理规程清洁设备使用保养管理规定清洁安全管理规定消杀操作规范清洁卫生管理责任制度垃圾房管理规定绿化养护标准作业规程绿化工日常行为守则标准保洁员的礼仪礼貌规范保洁工作考核管理办法（试行）保洁员卫生清洁标准 第八部分 样板房管理制度样板房接待员岗位职责样板房管理细则样板房设备设施使用管理规定样板房物品出入管理制度前 言众所周知，物业管理作为房地产开发的延续及售后服务，已逐渐形成了一个不可替代的新兴行业分支，并逐步在老百姓心目中占有一席之地。随着老百姓对物业管理服务品质的关注度不断上升，物业管理企业对自身所提供产品的能力“服务”也在不断寻找突破口。那么突破方向在哪里？我想加强物业管理企业的规范化管理、标准化服务就是其中一个重要手段。本制度手册的制定将为公司进一步规范化管理提供重要依据。 第一部分：公司简介惠州市三远物业服务有限公司简介 惠州市三远物业服务有限公司直属于三远集团（福建）有限公司，为全资子公司，成立于2010年10月，是由三远集团物业管理中心直接管辖并走独立经营的专业物业管理服务公司。公司自成立之日起，就制定长远发展规划，按照企业化、专业化、社会化、经营型的模式运行。公司的质量方针是：无微不至、精益求精、持续发展、温暖万家。房地产的商品化，决定了其售后服务环节的物业管理也必须走市场经济的道路，其运作必须独立核算、自负盈亏，优胜劣汰。三远物业服务有限公司自成立之日起，就积极导入良性竞争机制，按照企业化、专业化、社会化、经营型的模式运行，在管理上建立健全了各项规章制度和岗位责任制，使各级的责、权、利明确。三远物业致力为使用人提供高素质服务，并把认可的优质服务水平做为日常工作的根本出发点，设定有系统及程序的运作模式。三远物业服务有限公司的目标是：提供可靠及有效率的服务，以满足每一个使用人的不同需求。通过优良的管理体制和服务意识，为公司今后跻身于优秀物业管理公司之前例打下良好基础。惠州市三远物业服务有限公司虽然刚刚成立和组建，虽与市场上那些拥有二三十年历史的老牌物业管理公司尚存一定差距，但我们相信，通过大家的共同努力和奋斗，公司在较短时间内一定能达到同行业的管理和服务水平，并开创出颇具特色的管理模式。因此，我们有足够信心、十足的把握通过不断的努力和奋斗为每一位业主创造一个安全、舒适、和谐的居住环境。三远物业管理服务质量目标序号类别质量目标1客户综合服务顾客有效投诉次数为千分之三2顾客满意度96%3顾客问题处理（回应）及时率98% 以上4可控案件发生数为05维修服务及时率98%以上6维修返修率1%7质量事故发生数为08设备设施维修管理设备完好率100%9维修服务30分钟内 100%回应10人为故障次数为011消防安全管理治安事发生故率为012火灾事故发生率为013清洁绿化管理乔灌木完好率达95%，丛植灌木完好率92%14卫生清洁有效投诉次数为015消杀工作达到或超出合同标准，有效投诉次数为0三远集团物业管理中心组织架构图三远集团物业管理中心总监助理副总监 综 合 管 理 部管 理 督 察 部 人 事 行 政 专 员 品 质 策 划 主 管 工 程 机 电 主 管 秩 序 维 护 主 管 惠州市三远物业服务有限公司组织架构图三远集团物业管理中心惠州三远物业公司经 理副 经 理 财 务 管 理 部综 合 管 理 部 秩 序 维 护 部工 程 维 修 部 客 户 服 务 部绿 化 保 洁 部 第二部分：公司各部岗位职责经理岗位职责1、认真贯彻执行国务院颁发的物业管理条例及相关配套文件，按相关工作标准进行日常物业服务；2、全面负责管理项目的物业服务工作，制定各项工作细则、工作程序、工作标准，保障物业正常使用及物业服务中心各岗位的正常运转；3、建立健全物业服务中心奖惩制度和各级岗位考核办法，调动员工工作积极性，全面负责物业服务中心员工考核等其它行政事务；4、制定物业服务中心年度工作计划，对各部门工作任务进行划分并监督落实；5、督促本项目员工切实履行各工作岗位职责、遵守各项规章制度和安全操作规程；对本项目员工的技能和工作情况进行检查、指导；6、全面负责本项目装修审批程序的把控及对装修违规户的沟通与劝阻工作；7、熟悉项目客户基本情况，指导各部门日常工作及临时性工作调度指挥；8、加强对本项目员工的思想教育工作，引导员工遵守国家法律法令和公民道德规范，树立服务第一、用户至上的思想，搞好本项目的精神文明建设；9、受理客户来访、投诉等事宜，积极听取客户意见或建议，不断改进管理、努力提高工作效率和质量；10、对外联络相关办事机构、管理机关，接待和处理公安局、市城管办等有关主管单位交待办理的相关事宜；11、负责每半年一次的住户满意度调查问卷，统计调查结果，分析管理和服务上存在的不足，并制定相关整改措施；12、定期组织开展积极向上的社区文化活动，拉近与业户之间的距离，增加与业户的亲和力；13、完成上级交办的其他工作；副经理岗位职责1、按照物业服务合同约定，协助完成物业管理区域的房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，协助做好物业管理区域内的安全防范工作；2、认真贯彻落实公司的经营方针，协助完成公司下达的经营管理目标；3、协助组织实施公司质量管理体系，服务达到质量要求，满足客户需求；4、协助组织实施服务对象满意度调查活动；5、协助做好专业服务分供方的选择；6、积极开展市场调查，了解客户需求，及时增设特约服务项目或内容；7、协调好与业主（业主委员会）、街道办事处（居委会）、派出所等相关单位的关系；8、协助提出服务中心人力资源配置的建议；督促、指导、考评服务中心人员履行岗位职责，定期对服务中心员工进行绩效考核，公正评价员工的工作业绩；保证服务中心各项工作的有序开展；9、协助经理做好服务中心日常管理工作，做好本部门员工管理和本专业队伍建设。10、完成上级交办的其他工作；经理助理岗位职责1、协助物业经理抓好各项管理工作，完成物业服务中心经理工作指示、授权分管范围内的工作；日常行政事务及业主投诉等工作。2、在物业经理的领导下，负责监督物业管理服务质量，确保业主满意。3、建立健全物业服务中心各项规章制度，并组织实施；不断提高服务质量，落实奖惩制度。 4、负责员工年度培训计划的制定和监督实施工作，并组织培训。 5、负责撰写、审核物业服务中心各类应用文稿；负责对外宣传、公关接待及联络工作；6、负责传达服务中心文件、通知及会议精神；负责安排各种会议并作好会议记录，编写会议纪要和决议。7、负责员工考勤管理的记录、审核工作；负责员工招聘、离职及内部调动手续的办理。8、负责与对外各相关部门的联络、协调工作及物业服务中心相关项目的申报工作。综合管理部主管岗位职责1、坚决执行领导的指派，全面负责服务中心的综合部管理工作，拟定工作计划，负责执行或督导管理；2、负责办理服务中心的组织代码、营业执照、税务登记等证件的年检与报备工作；3、负责行政档案和人事档案的管理工作，使之更好地为行政人事工作发挥作用；4、了解社会劳动人力资源，与各职业介绍单位建立业务关系根据服务中心运作需要，及时按用工标准准备数量，为各部门招聘合适人员，推荐给需求部门；5、负责人员的培训、考核、奖惩工作，协助有关任免和调配工作；6、定期主持召开本部门工作例会，布置、检查、总结工作，提高行政人事管理水平和业务技能，保证各项工作任务能及时完成；7、按照规定的员工入职程序和要求办理入职手续和离职手续；8、 建立并及时更新员工档案，做好每月离职、入职统计表；9、解答员工就劳动法规、政策和公司人事制度方面的疑问，协助处理人事劳资纠纷；10、负责分配员工住宿及管理、负责制作员工工作牌号牌、员工制服、皮鞋的发放；11、监督执行员工手册所规定的规章制度和劳动纪律；12、完成上级领导交办的其他任务； 行政专员岗位职责1、负责传递各种来往文件，并对文件进行收发分检、登记、传阅、催办及平时立卷工作2、负责服务中心函电收发工作3、负责服务中心文件、资料、图纸等的保管和定期归档及保密工作4、负责服务中心劳保用品、办公用品、生活福利品的计划和发放，保证正常办公和生活的物资供应5、负责服务中心公共办公场所的使用管理6、负责公司报刊征订分发工作7、负责服务中心的公务用车管理，进行科学合理的调度，负责食堂膳食管理。8、协助开展企业文化建设，举办各种活动，促进员工凝聚力9、组织员工参与社会上各种募捐、救助工作10、熟悉物业辖区内的单元户数和面积，以及管理费、水、电费等到收费标准及计算方法，并协助收费工作。人事专员岗位职责1、负责服务中心维序员、保洁员、维修员、绿化员等岗位的招聘、培训、入职、转正、离职等工作的综合管理；2、负责员工薪酬、福利、社会保险等工作的综合管理；3、做好员工考勤、奖惩管理。并调查各部门对考勤、奖惩的执行情况； 4、相关人事工作联络以及有关疑难的解答工作，配合其他部门有关工作；5、严格执行公司各项制度，各种信息及时录入，并定期整理数据，向上级领导出具数据分析结果；6、建立和维护人事档案、员工花名册，及时更新员工的个人信息和资料；7、每月按时编制、汇总一线员工工资表，经本部门主管及中心经理审核后，报送公司综合管理部；8、负责员工劳动合同的签订和日常管理工作；9、制作每月人事相关报表，提报服务中心经理及公司综合管理部；10、其他领导交办的工作；财务管理部主管岗位职责1、财务部经理在公司经理领导下，积极参与企业经营管理，负责公司的财务管理、会计核算、物资管理等工作。2、认真贯彻会计法，执行国家财经政策、法令、遵守各项资金收入制度，严格执行费用开支范围的标准。3、正确、及时地核算和监督公司的财务状况，经营活动和经营成果，为领导提供准确可靠的财务会计信息。4、加强计划（预算）管理，认真编制财务计划（预算）。5、加强经济核算，认真做好各项控制工作，节约费用，降低成本，多创利润，加强财务分析，考核各项经济指标的执行情况，及时反映经营管理状况，总结经验，发现问题，促进公司改善经营管理。6、按照会计制度规定，切实做好记账、报账工作，做到手续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚，日清月结，按期报帐，在规定时间内报送各种会计报表。7、按银行有关制度规定，作好现金帐目和支票的管理工作。遵守支票使用规定及银行结算纪律，加强现金管理做好结算工作，对下属经费的收支情况经常进行检查、监督和指导。8、根据国家财会制度精神，结合本公司实际，协助领导制定有关财务管理、经济核算、费用开支等具体办法，并监督各部门实行。9、妥善保存会计档案资料，接受财税机关、上级主管部门和公司领导的监督检查、及时提供财务资料，如实反映情况。10、每月为公司领导提供企业财务状况，为企业搞好经济运作，增加经济效益，当好参谋。11、充分发挥财务部在公司管理中的预测、计划、控制、调节和监督的作用，促使公司不断提高经济效益和经营管理水平。12、每月认真审查物业租赁租金、物业管理费、水电费、代收代管的煤气费以及清洁等费用的收交情况，发现欠交，负责组织催收工作。13完成领导交办的其它工作。会计员岗位职责1、会计人员必须按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。2、会计人员对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。3、会计人员对每一项发生的经济业务必须取得或填制原始凭证、并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。4、会计人员要严格审核会计凭证并妥善保管，对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证应拒绝受理，并及时报告领导处理。5、会计人员要按照规定设置总账，明细账，启用会计簿时应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。6、会计人员要根据审核无误的会计凭证登记账簿，账簿记录发生错误时，不准涂改、乱擦、挖补或用药水消除字迹，而应将错误的文字或数字划线注销（必须使原有的字迹仍可辨认），然后在划线上方填写正确的文字或数字，并由记账人员在更正处盖章。7、会计人员应按照规定，定期（月、季、年）核对账目、结账、编制会计报表。并做到报表数字真实，计算准确，内容完整，说明清楚。任何人都不得纂改或授意、指使他人纂改会计报表数字。8、会计人员要按照规定对各种会计资料，定期收集，审查核对，整理立卷，编制目录，装订成册，并妥善保管，防止丢失损坏。9、协助项目服务中心完成其它日常工作。收费员岗位职责1、按公司要求建立详细的业户收费明细表。2、收取业户各项费用后，开具财务票据。3、按时将收入登入现金日记帐本，并将所收现金存入公司指定帐户，将财务票据附于存款单后交公司会计记帐。4、收款时应认真，仔细辨别人民币真伪，对收到的假币和短缺现金自行负责。5、梳理管理处日常零星开支，填写费用报销审核表，由服务中心经理核实签字后提交公司领导审核。6、领用和交回票据要及时登记票据领用情况表。填、开票据要规范，填、开作废的票据要保留完整，并在每联票据上注明“作废”字样。票据用完要及时将存根联交回公司分管会计，并领取新票据。7、建立服务中心各项收支统计台帐，并分月逐项统计，按时上报经理及公司财务管理部。8、每月末与公司会计进行对帐，核对现金收支、票据开具情况等是否与报给公司的情况一致。9、在业务上接受公司会计的指导和监督，保证做到工作日清月结，账表相符，钱据相符。对拖欠费用应及时催收，做到费用收缴率达96%以上。10、对拖欠费用的业户，会同客户服务中心以电话联系、上门催收或发放/张贴催款通知单等方式使拖欠款及时回收。11、定期按服务中心的要求统计办公室各项费用收支情况。12、负责解答业户有关收费方面的咨询。13、协助客户服务中心接待工作。14、完成上级领导交待的临时工作。出纳员岗位职责职责1、负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日清月结。2、负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。3、负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对账，并根据需要编制银行存款余额调节表。4、按照有关规定，具体办理经营收入及费用报销等现金收支或银行转帐手续。5、负责统一管理服务中心的发票和收据，做好票据的领用和核销工作。6、加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行帐户管理法规制度。不得挪用公款，不得出借公司帐户。7、协助服务中心完成其它日常工作。客户服务部主管岗位职责1、负责管理、监督和协调客户服务部的各项工作；2、负责服务中心客户服务部管理制度与流程的制定和实施，客户类质量体系文件的推动和执行；3、熟悉所管辖物业的结构、配套和业户的基本情况；4、熟悉各种收费标准、构成及收费依据，对完成经理下达的各种费用收缴指标负负全责；5、根据经理下达的收费任务，将管理费、公摊水电费、历史欠费等收费指标分解到各责任人并监督执行情况；6、负责业户入住手续的组织办理和现场协调；7、负责辖区公共区域以及业户装修现场的巡查；8、配合工程部对业户装修进行审批和装修后的核验工作；9、负责业户房屋质量相关遗留问题的整改跟进工作；10、负责与各部门协调及时处理业户投诉；11、负责重大投诉处理、业主回访及其统计分析，主动加强与业户的沟通与联系；12、负责服务中心有偿服务工作统筹管理；13、协助进行社区文化活动策划及组织；14、负责制定本部门月、季、年度工作计划并组织实施；15、负责对本部门员工的工作质量监控。每天对部门人员各项管理服务工作进行检查、记录，对不合格的服务提出处理意见并报告经理组织实施；16、负责本部门人员的业务培训及考核工作；17、负责对本部门人员进行考核并提出晋升、降职、奖惩意见；18、及时反馈工作中出现的问题供上级决策，确保公司质量目标得以实现；19、完成上级交办的其他工作；前台接待员岗位职责1、熟练掌握国家有关法规和物业管理规定，熟悉公司各项规章制度，树立为业主服务的 思想；2、熟悉园区内的物业情况，掌握小区内相关的管理资料，不断完善整理详尽的业主档案；3、在服务中心经理的统一安排下，负责业主日常报修接待工作及文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作；4、认真记录、积极处理业主投诉内容，及时派人处理或向上级主管领导汇报；5、负责收集并处理业主的建议、看法和意见等； 6、按照物业服务的需求，对公司劳保用品和其他维修材料进行统一管理，建立物资台帐；7、协助主任组织会议，并做好会议记录；8、认真完成上级领导交办的其他任务； 物业助理岗位职责1、负责按照质量体系文件要求执行各项业务流程；2、熟悉所管辖物业的结构、配套和业户的基本情况以及管理处各项服务内容；3、负责楼宇档案、业户档案、质量记录等文件资料的签收、发放、收集、存档和保管工作；4、负责具体办理业主入伙手续及楼宇整改的跟进；5、负责装修申请的现场办理及实施装修施工检查、验收协助工作；6、负责对钥匙的发放回收及保管等管理；7、负责具体记录业户诉求内容，及时传达相应部门处理，并跟踪、督促服务按时完成；8、负责物业及其配套设施、场地的巡查和维护管理工作；9、接待现场投诉和有效的处理；10、负责（责任）区域各项费用的收取、催收工作；11、负责接待处理业户的来函、来电、来访及回访等具体工作；12、保持与（责任）区域业户沟通联系，及时收集、掌握、反馈业户的意见建议；13、负责各类业户意见征询调查的具体工作；14、负责协助具体社区文化活动的开展；15、及时反馈工作中出现的问题供上级决策，确保公司质量目标得以实现；16、完成上级交办的其他工作； 工程维修部主管岗位职责1、在物业经理的直接领导下，负责辖区工程维修管理服务工作；2、掌握部门人员和辖区设备设施状况，坚持现场巡视督导，统筹安排；3、负责节制定本部门月、季、年度工作计划，并组织实施；4、负责本部门员工的工作质量、考核工作业绩，每天对部门人员各项工作进行检查、记录、跟进；5、项目前期介入，提前熟悉项目工程情况就项目整体实际规划、设备选购、管线敷设等提供合理建议；6、负责所管辖物业公共设施设备（包括机电、消防、供水、供电等主要设备）的运行、保养、维修及安全检查；7、负责组织人员处理公共设备、设施的抢修及由设备、设施运行不正常运作引起的突发事故，及时排除设备、设施的故障；8、负责辖区业户装修申请的工程审批、监督和验收管理工作；9、 每日全面巡视配电房、电梯、设备房及相关配套场地，发现问题及时处理；10、 负责安排、检查辖区业户家庭及公共维修工作，跟踪检查完成情况，确保维修服务质量；11、定期申报维修类采购物资，配合、协助行政部、物业管理部采购机电维保、工程维修所需物资；12、负责处服务中心有关工程服务方面的投诉；13、建立完整的设备技术档案和维修档案；14、负责初审部门员工的各类申请报告；15、完成上级领导交办的其他任务；水电维修技工岗位职责1、负责按照质量体系文件要求执行各项业务流程，掌握物业项目工程、设备、维修管理相关规定；2、熟悉所管辖物业供电、供水、供气、消防、弱电通信系统的管线的控制位置、性能、走向和使用情况，熟悉辖区设备、设施的使用原理、技术性能及操作方法，确保各类设备、设施运作正常；3、负责项目供电、供水、机电设备、设施等运行、维修工作；4、负责业主入伙办理的验房、登记、返修跟踪等相关工作；5、定期巡视公共配套场地及业户装修房屋，按照操作规程做好记录，发现违规情况及时制止并向上级汇报；6、负责每日巡视变配电、给排水的运行状态；7、保持配电房、变压房、水泵房、值班室内外的情节卫生兵做好防鼠、防水、防火工作，确保各设备安全运行；8、配合市政水、电等部门人员抄取辖区相关水、电表数据，并将数据上报同时做好每月楼宇用电、用水总量的统计分析工作，发现异常立即上报；9、负责辖区公共设施和消防设备的巡查、记录及维护等；10、发生停电、停水、火警或其他事故，应立即到位，并迅速查明原因，采取急救措施；11、负责按照制定设备的检修计划，并按时、按质、按量地完成任务，按要求认真填写记录，对当天未完成的工作进行记录、跟进完成情况；12、及时发现和处理各系统存在的跑、冒、滴、漏等，按照操作规程及时排除设备损伤及故障：如无法处理应及时向上级汇报，组织技术力量进行抢修；13、按照操作规范向住户（顾客）提供特约维修服务；14、及时反馈工作中出现的问题供上级决策，确保公司质量目标得以实现；15、完成上级领导交办的其他工作；水暖维修技工岗位职责1、严格遵守职业道德，服务热情，做到维修及时，不留隐患；2、负责小区内供水供暖设施设备的检查、维修与保养工作，确保业主正常生活；3、按照公司制定的巡视检查制度，认真巡视辖区内设备设施，发现异常及缺陷及时汇报，并做好相应记录；4、对辖区内的自来水管、消防水管、消火栓、水龙头、下水管、排雨管、窨井、化粪池等设备设施要经常进行检查管理，并及时做好维修工作，冬季做好防冻保暖工作； 5、发现安全隐患及时维修处理，未能及时处理要上报有关领导。如出现水管爆裂等严重事故，须首先汇报主管领导，在保证安全的情况下，要及时进行抢修；6、认真执行维修材料领用制度，本着勤俭节约的原则，降低材料消耗；7、严格遵守各种维修工具的保管与使用管理规定，按值移交，确保工具处于完好待用状态；8、完成领导交办的临时性任务；泥瓦维修技工岗位职责1、负责小区内建筑、住宅室内、公共区域的屋面、墙面、地面（含防水）的维修工作，保证业主出行安全和小区环境的美观；2. 定期检查小区方砖步道、石板步道，发现塌陷、断裂及时维修，并作记录；3. 定期检查公共外墙面瓷砖，发现断裂、脱落及时维修，并作记录；4. 检查小区内所有台阶，发现掉角、断裂及时维修或更换，并作记录；5. 检查单元楼道内裂纹、墙体有坑的应及时作修缮工作，并作记录；6. 检查会所内墙面、大理石地面、游泳池池壁、池底等设施的损坏应及时维修，并作记录；7. 定期检查小区内各个水景，发现墙体或地面有裂缝应及时维修，并作记录；8. 负责向工程部主管提出工程维修方面的合理化建议；9. 积极完成主管交办的各项工作；空调维修技工岗位职责1、严格遵守操作程序，保证冷冻机组及其它制冷设备、空调设备的正常运行。2、按照主管领班的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对空调设备、冷冻机组和其它制冷设备进行维修保养。3、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。4、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。5、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。6、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。7、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。8、严格执行员工手册和物业公司其它规章制度，确保空调系统的正常运行。9、做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时报告。软化水设备技工岗位职责1、按照主管领班的安排，依据维修保养制度的要求，对软化水设备进行维修保养，发现异常，及时采取解决措施；2、适时安排对软化水系统进行计划维修、保养，使软化水设备始终处于良好的工作状态；3、及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购手续；4、严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题；5、根据水质情况适当调整设备的运行参数，并准确记录水质及调整方法；6、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报；7、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅；。8、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点；9、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向；10、严格执行员工手册和公司其它规章制度，确保软化水系统的正常运行； 电梯维修技工岗位职责1、按时完成分管设备的定期保养项目和当班分配的维修工作；2、机房值班人员接到急修项目应立即与外出联系，尽快到位检修以恢复正常运转，同时作好电话记录；3、运行中的电梯、扶梯出现紧急情况，应首先保持镇定，立刻报告领班或主管，以便采取“应急方案”；4、值班时，应按规定巡检时间对各机房、各梯进行异声、异味、乘感、照明及内选指示等项目的检查，发现异常及时处理；5、交班时，应交代清楚各机运行情况；如有异常情况应协同维修好后再交接班；6、填写“工作日报表”，做好值班室桌面、地面、洗手间的卫生工作； 弱电维修技工岗位职责1、保质保量完成领班安排的工作任务，确保各系统的正常运行。2、按照领班的安排，依据维修保养制度的内容，对设备进行维修保养，并达到质量要求。3、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。4、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。5、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及线路走向。6、严格执行员工手册和物业公司其它规章制度，确保系统的正常运行。综合维修技工岗位职责1、执行公司各项管理规定，服从管理，遵守纪律，树立良好的服务意识；2、熟悉物业辖区楼栋号，单元、户数和房屋结构，水电设施，管线走向；3、负责辖区内关于木作、油漆、电焊等方面的小修小补；4、负责对辖区内公用部位设施设备的巡视和保养；5、严格遵守服务内容与服务标准，及时处理业主提出的各种报修要求；6、接到维修任务后按作业标准按时完成维修内容，工作完毕即时清理施工现场服务结束须请业主签字认可；7、严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生，严禁违章作业；8、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；9、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用维修材料和工具；10、完成领导交办的其他临时性任务。秩序维护部主管岗位职责1、负责管理、监督和协调服务中心维序部的各项工作；2、负责服务中心维序管理制度与流程的制作和实施，维序类质量体系文件的推动和执行；3、熟悉所辖物业的结构、配套和业户的基本情况；4、负责维持辖区公共秩序及治安管理，保证社区交通畅通，车辆停放有序，防止人为因素而发生辖区内损坏、被盗及交通事故。预防和控制意外事故及突发事件的发生；5、协助服务中心经理实施公司下达的工作，并有效地提高体系运营的合格率，确保维序部各类质量记录真实、可靠、可查，并做好相关程序的归档、建档、存档工作；6、负责定期主持召开治安维序领班及维序员会议，总结当月工作，准确传达公司对维序工作的安排和决策，听取维序员的意见和建议；7、负责审批维序领班制定的工作计划，上报本部门年度、季度及每月工作计划并组织实施；8、负责维序员岗位、军事、消防等各类培训及其考核，提高维序员的业务水平和综合素质；9、按照公司及服务中心的要求，对维序工作精心指导、检查，负责对本部门员工工作的量化考，核以及组织不定期抽查、夜查工作；10、及时对部门员工的不合格服务、工作给予纠正和指导；11、编制部门员工值班、轮休表、根据工作需要协调、安排各班人员；12、负责协助装修管理工作的跟踪与监督，及时纠正违章现象；13、协同行政人事部门对本部门人员的招聘；14、负责初审部门员工的各类申请报告；秩序维护班长岗位职责1、熟悉小区（大厦）的整体情况，掌握部门岗位人员的分布及对讲机的编号、各岗位岗位职责；2、严明律己、以身作则、遵守执勤中的各项规定；3、负责本班日常班务的处理、检查、纠正本班人员在执勤中的违规行为，协助维序员处理问题；4、协助维序队长处理当班各类突发事件；5、严格遵守交接班制度，做好质量记录；6、负责组织召开每周班务会，总结本周工作中不足之处；及时向上级汇报工作意见和建议；7、协助进行保洁维护工作，做到“人过地清”巡检带班过程中自觉捡拾丢弃物，整理可随手理清的物品，无法自行处理解决应立即通知保洁员、维修或绿化员前来处理；8、协助其他岗位工作，完成上级交办的各项任务；秩序维护员（门岗）岗位职责1、维护好大门口的交通秩序，引导车辆的行驶和行人的过往，保障车辆和行人安全，使小区大门口畅通无阻；2、大门是客户、外来人员出入广场购物的必经之地，人多，情况复杂，维序员必须注意所有人员的动向，细心观察，保证客户、外来人员的生命财产安全；3、高度警戒，发现精神病患者以及形迹可疑者，要坚决拦阻不让其入内，严格把好第一关；4、对来访公司的客人要彬彬有礼，无论是步行还是乘车来的宾客都要表示欢迎。若客人要求将车停放在停车场时要引到适当的位置停车，若没有车位要向客人或司机解释清楚，并介绍客人将车停在附近的公共停车场；5、对带有危险品、易燃品、易爆品进入广场的客人要劝其交维序部代为保管；6、维序员要不断学习，钻研业务，根据公司的特点队各种情况进行判断，以便提高工作质量；7、着装整齐，精神饱满，仪态大方，对客户的询问要热情、礼貌、周到，使客户称心满意，严禁用粗言恶语对待客户；8、维序员要切实做好门前的警戒，特别是夜间警戒。要注意车辆和行人的安全，人多时要注意防止失窃，防止在大门口周围闹事、斗殴，要疏通交通，保证小区大门口的安全；秩序维护员（巡逻岗）岗位职责1.、熟悉巡逻区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品有移动等可疑情况，应立即查明报告。2.、处理各类治安、消防突发事件，应将影响及损失控制在最小范围内。3、查验管理区域内工作人员的有效证件（施工证、身份证、动火证、操作证、出门单等）。4、监督、检查管理区域内设施现场的人员、卫生、环境情况，避免出现不安全隐患及事故。5、检查管理区域内各消防检、防火走梯等部位有无杂物堆积、堵塞，一经发现，应立即告知其物主或清洁人员进行清除，确保大厦安全。6、检查电线线路（目视检查，禁止手动检查）和水管管道有无损坏，发现漏水（电）时应 采取措施并